После приёмки строительных работ был обнаружен брак

Что делать при обнаружении недостатков после подписания акта приемки товара?

После приёмки строительных работ был обнаружен брак

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Эта обязанность продавца считается исполненной с момента вручения товара или предоставления его в распоряжение покупателю или другому уполномоченному лицу, а в установленных случаях — в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки товара покупателю (п. 1 ст. 456, ст. 458 ГК РФ).

Нередко при передаче товара продавец и покупатель подписывают акт приема-передачи или иной документ (далее — акт приемки), из которого следует, что товар осмотрен покупателем, проверен, не содержит недостатков и покупатель принял его.

Как правило, при такой приемке товара покупатель может подтвердить только отсутствие видимых и явных недостатков (трещин, вмятин, сколов и т.п.). Поэтому при обнаружении в процессе использования товара скрытых недостатков подписание акта приемки не препятствует предъявлению соответствующих требований к продавцу в установленные сроки.

При выявлении недостатков товара после подписания акта приемки рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Составьте претензию и представьте ее продавцу

Законодательством строго регламентированы сроки предъявления требований потребителя по недостаткам товара.

Например, при обнаружении недостатков в технически сложном товаре потребитель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы либо предъявить требование о его замене на другой товар с соответствующим перерасчетом покупной цены в течение 15 дней со дня передачи потребителю такого товара (ст. ст. 14, 18, 19 Закона от 07.02.1992 N 2300-1).

Письменная претензия составляется в свободной форме с указанием: Ф.И.О.

, адреса и иной контактной информации заявителя; наименования товара, даты и места его приобретения, способа оплаты; обнаруженных недостатков, времени и обстоятельств их обнаружения; причин, по которым указанные недостатки не могли быть выявлены при подписании акта приемки; конкретного требования к продавцу (возврат товара, его замена, ремонт и т.п.) (п. 1 ст. 18 Закона N 2300-1).

Рекомендуем приложить к претензии копии документов, подтверждающих приобретение и оплату товара. Однако отсутствие чека или иного документа, удостоверяющих факт и условия покупки товара, не является основанием для отказа в удовлетворении ваших требований (п. 5 ст. 18 Закона N 2300-1).

Целесообразно изготовить два экземпляра претензии. Желательно, чтобы на одном из них лицо, принявшее претензию, проставило свою подпись с указанием Ф.И.О. и должности, а также дату принятия претензии и печать продавца (при наличии). Этот экземпляр претензии оставьте себе в подтверждение вашего обращения к продавцу.

При отказе продавца принять претензию или проставить на втором ее экземпляре отметку о приеме рекомендуем направить претензию почтой с уведомлением и описью вложения, что позволит в случае обращения в суд подтвердить соблюдение претензионного порядка (пп. «б» п. 10 Правил, утв. Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234).

Также по требованию продавца и за его счет вы должны возвратить товар ненадлежащего качества. Обратите внимание на то, чтобы возврат товара был задокументирован (п. 5 ст. 503 ГК РФ; п. 1 ст. 18 Закона N 2300-1).

Шаг 2. Обратитесь в суд с исковым заявлением

В случае отказа продавца добровольно удовлетворить ваши требования подайте в суд исковое заявление о защите прав потребителя, приложив к нему документы, обосновывающие вашу позицию (ст. ст. 131, 132 ГПК РФ).

Помимо основного требования по недостаткам товара (например, о возврате уплаченных за товар денежных средств, о возмещении расходов на ремонт товара) вы можете также потребовать от продавца возмещения убытков, причиненных вам вследствие продажи некачественного товара (п. 1 ст. 18 Закона N 2300-1).

За нарушение срока удовлетворения заявленных вами требований с продавца можно взыскать неустойку (пеню) в размере 1% от цены товара за каждый день просрочки (п. 1 ст. 23 Закона N 2300-1).

Примечание. Требования о возмещении причиненных вам убытков и выплате неустойки (пени) можно заявить также в претензии продавцу, однако часто добиться их удовлетворения в добровольном порядке не удается.

Вы вправе потребовать от продавца компенсации морального вреда (ст. 15 Закона N 2300-1).

Справка. Размер госпошлины

Истцы по искам о защите прав потребителей освобождены от уплаты госпошлины, если цена иска не превышает 1 млн руб. Если цена иска превышает 1 млн руб., госпошлина уплачивается в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб. (п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1; пп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 НК РФ).

При удовлетворении судом ваших денежных требований, которые продавец не удовлетворил добровольно, суд взыскивает с продавца в вашу пользу штраф в размере 50% от присужденной вам суммы (п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1; п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17).

Источник: https://zakonius.ru/zashchita-prav-potrebiteley/chto-delat-pri-obnaruzhenii-nedostatkov-posle-podpisaniya-akta-priemki-tovara

Вопросы-ответы: приемка квартиры в новостройке

После приёмки строительных работ был обнаружен брак

Приемка квартиры в новостройке – этап не менее значимый, чем подписание ДДУ. И не менее нервный. Особенно для тех, кто в обычной жизни далек от темы строительства и ремонта. На что обратить внимание? Что должно быть в квартире в момент передачи? А вдруг обнаружится что-то серьезное уже после подписания акта приемки квартиры?

На вопросы читателей ЦИАН отвечает Наталья Сазонова, директор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Вопрос 1. Скоро получаю ключи от квартиры в новостройке. Хочу привести с собой на приемку специалиста-строителя, поскольку сама далека от этих вопросов. Могу ли я это сделать? Менеджер застройщика уверяет: допуск в квартиру может получить только собственник.

– Застройщик не имеет права ограничивать доступ при приемке квартиры третьим лицам. Поэтому вы можете привести с собой сколько угодно специалистов.

Если застройщик все же будет препятствовать доступу (что незаконно), то стоит оформить доверенность на приемщика с правом представления интересов дольщика. Тогда продавец точно не сможет отказать.

По нашим оценкам, при приеме жилья без отделки помощью таких специалистов пользуется примерно треть покупателей. А вот при передаче жилья с ремонтом – около 60%.

Стоимость «инспектирования» однокомнатной квартиры составляет примерно 5-6 тыс. рублей, двухкомнатной – 6-8 тыс. рублей, трехкомнатной – 8-12 тыс. рублей.

Если в кране нет воды

Вопрос 2. Могу ли я отказаться от приемки квартиры, если в доме отсутствует отопление и горячая вода?

– Да, вы можете отказаться от приемки квартиры при отсутствии горячей воды и отопления, если данные инженерные системы можно проверить.

Например, в современных новостройках без отделки есть только вывод от основного стояка с горячей и холодной водой.

То есть, предъявить претензии управляющей компании вы сможете уже после подписания акта, когда во время ремонта обнаружится, например, слабый напор воды или вовсе ее отсутствие.

Если жилье передается с готовой отделкой, то отсутствие горячей воды или холодные батареи зимой – однозначно причина отказа от подписания акта.

Как вариант, пока тепла нет (например, летом или ранней осенью), можно попросить у застройщика документ о проведенной опрессовке системы отопления. Данная процедура обязательна при подключении дома к городским коммуникациям. Это будет дополнительной гарантией, что батареи работают.

Узнать график подключения отопления конкретно вашего дома можно, позвонив на горячую линию МОЭК, или же уточнить информацию непосредственно на их сайте.

Дефекты в доме

Вопрос 3. Могу ли я отказаться подписывать акт приемки квартиры, если обнаружен брак в подъезде? Например, не закрывается окно.

https://www.youtube.com/watch?v=W9F9rLs8G8M

С одной стороны, подъезд – это общее имущество всех собственников, поэтому вы можете не подписывать акт приема-передачи при обнаружении незакрывающегося окна. С другой стороны, девелопер все равно имеет право в одностороннем порядке передать вам квартиру, даже если не исправит недостаток.

Согласно ДДУ, вы приобретаете объект определенной площади, который вам и обязуется передать застройщик. Поэтому можете не подписывать акт приема-передачи, однако это не имеет никакого смысла. Внесите в дефектный акт замечание по подъезду.

Однако не исключено, что придется снова обращаться по данному вопросу уже к управляющей компании, если застройщик не отреагирует на замечания. Все зависит от благонадежности и порядочности девелопера.

совет

В любом случае обратите внимание на общее состояние подъезда, это может многое сказать о качестве строительства еще до того, как дольщик зайдет в собственное жилье. Трещины в подъезде, отколотый керамогранит, поврежденные окна… Если входные группы находятся в столь плачевном состоянии, то, вероятно, дефекты обнаружатся и в самой квартире.

Трещина в стене

Вопрос 4. Купили в новостройке квартиру без отделки. При получении ключей обнаружили большую трещину на стене. Должен ли застройщик устранять этот брак, если квартира сдается без отделки?

Большая трещина в стене может появиться только при нарушении конструктива здания. В таком случае дом просто не пройдет госкомиссию и не будет сдан. Поэтому большую трещину в стене вы точно не встретите. Но если вдруг такое произошло, то дольщик имеет право вовсе расторгнуть договор.

Небольшие трещины возможны при некачественной заливке бетона или шпаклевке, а также штукатурке, если квартира передается с ремонтом под финишную отделку.

При обнаружении таких недостатков вы не должны подписывать акт приема-передачи, пока девелопер не устранит недочет. Причем вы можете своими силами зашпаклевать неровность, но потребовать от девелопера компенсации затрат на проведенные работы.

к сведению

В любом случае выявленные недочеты заносятся в дефектный акт, который подписывает как продавец, так и покупатель. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика. После устранения замечаний собственника снова приглашают на передачу квартиры. Если претензий нет, то акт приема-передачи можно подписывать.

Сроки для застройщика

Вопрос 5. В какие сроки застройщик должен устранить все недоделки? Что делать, если срок прошел. 

В 214-ФЗ нет четкой информации о том, в какие сроки застройщик обязан исправить выявленные недостатки. Трактовка «в разумные сроки» весьма расплывчата.

Законодательно невозможно заранее предположить, о каких нюансах идет речь, чтобы определить для каждого конкретного недочета срок его исправления. Как показывает практика, застройщик устраняет недостатки максимум в течение месяца.

Если вы понимаете, что сможете справиться своими силами быстрее, выбирайте возмещение стоимости работ.

Вопрос 6. Я купил новостройку с отделкой от застройщика, подписал акт приема-передачи квартиры, а потом обнаружил, что две розетки не работают. Могу ли я предъявить претензии застройщику после подписания акта на основе гарантии?

Если вы подписали передаточный акт и вдруг обнаружили, что розетки не работают, то можно смело идти к застройщику и требовать от него исправления недостатка.

Согласно Гражданскому кодексу, в течение трех лет покупатель имеет право заявить о своих требованиях по качеству квартиры.

Кроме того, действует гарантия от застройщика – пять лет на конструкции здания и три года – на инженерно-техническое оборудование. В течение этого срока можно рассчитывать на устранение недочетов.

к сведению

Некоторые застройщики прописывают в ДДУ, что покупатели не могут предъявлять претензии по качеству после подписания акта приема-передачи.

Но такой договор изначально противоречит гражданскому кодексу.

Поэтому при выявлении недостатков можно смело обращаться в суд, если застройщик откажется исправлять недочеты или возмещать стоимость самостоятельных работ, ссылаясь на подписанный вами договор.

Источник: https://www.cian.ru/stati-voprosy-otvety-priemka-kvartiry-v-novostrojke-285621/

Как принимать квартиру в новостройке

После приёмки строительных работ был обнаружен брак

Перед тем как получить ключи от квартиры у застройщика, покупатель должен тщательно осмотреть помещение и зафиксировать все недостатки и неисправности. Чтобы ничего не упустить нужно подготовиться заранее, обязательно взять с собой измерительные приборы и вещи, необходимые для осмотра, а также паспорт и договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

Осмотр квартиры начинается с придомовой территории и подъезда.

Не зависимо от того, какой тип ремонта указан в договоре (с отделкой или без) в квартире нужно обязательно проверить входные двери, окна, стены и потолки, качество отделки пола, а также наличие электричества, водоснабжение и вентиляции. В случае обнаружения каких-либо дефектов застройщик обязан устранить их в течение 45 дней.

Обязанности застройщика перед покупателем считаются выполненными с момента подписания акта приема-передачи. В нем подробно расписывается какая квартира передается покупателю, реквизиты договора купли-продажи, а также состояние объекта на момент подписания акта.

Документ нельзя подписывать до тех пор, пока строители не устранят все существенные недостатки или застройщик не договорится с покупателем о финансовой компенсации расходов.

Общий порядок и правила приемки

К моменту подписания акта приема-передачи многоквартирный дом (МКД) должен быть введен в эксплуатацию и иметь почтовый адрес. Бюро технической инвентаризации (БТИ) должно произвести замер всех помещений и выдать застройщику технические паспорта, с указанием квадратной площади каждой конкретной квартиры.

После начинается процесс приемки квартир покупателями:

  1. Застройщик уведомляет дольщиков о готовности сдать объект. Он может это сделать это по телефону или отправить уведомление заказным письмом. Обычно о завершении строительства застройщик сообщает за 2 месяца до передачи ключей.
  2. В течение 7 дней после получения уведомления от строительной организации дольщик должен подтвердить свое намерение принять квартиру — записаться на приемку.
  3. Если покупатель не отвечает на приглашение или уклоняется от приемки больше 2 месяцев, застройщик имеет право подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке (п. 6 ст. 8 Федерального закона № 214 от 30.12.2014).

По общему правилу приемка новой квартиры проводится в два этапа:

  1. В назначенный день покупатели встречаются с застройщиком в его офисе, чтобы проверить документы. На встречу приезжают все будущие собственники, у каждого из них с собой должен быть паспорт, а также договор долевого участия (ДДУ). Он нужен, чтобы застройщик убедился, что у граждан есть права на квартиру. Если в приемке участвует не сам покупатель, а его представитель, он должен предъявить застройщику нотариальную доверенность, подтверждающую его полномочия.

    Иногда на встрече с покупателями застройщик сразу же предлагает подписать акт приема-передачи без проведения осмотра квартиры для экономии времени — делать этого категорически нельзя. В таком случае дольщик рискует исправлять недочеты за свой счет.

  2. Будущие собственники проводят осмотр квартиры в сопровождении представителя строительной компании на предмет недостатков. Если претензий нет, стороны подписывают акт приема-передачи.

Что взять с собой на приемку квартиры

Перед тем как отправляться на приемку, нужно еще раз внимательно прочесть договор с застройщиком и проектную документацию.

В этих двух документах должна быть указана вся техническая информация о квартире, а также о придомовой территории, подъезде и лестничных клетках.

С собой покупатель также может взять свой ДДУ для проверки квадратной площади, плана квартиры и расположения межкомнатных перегородок.

Чтобы выявить дефекты и зафиксировать их для составления претензии покупатель может взять с собой на осмотр:

  • ручку и блокнот для записей;
  • фонарик;
  • зажигалка или спички;
  • мел, чтобы помечать недочеты;
  • небольшой электроприбор (например, зарядку для телефона) или вольтметр потребуется, чтобы проверить розетки;
  • строительный уровень и вертикальный отвес нужны для проверки поверхности стен;
  • рулетка понадобится для измерения метража.

Обнаруженные во время осмотра недостатки нужно описать в блокноте и сфотографировать. В дальнейшем эти данные потребуются для составления дефектного акта.

Если покупатель сомневается, что сможет определить все технические недостатки квартиры самостоятельно, он может обратиться за помощью к эксперту. Существуют строительные фирмы, специализирующиеся на оказании подобных услуг, сотрудники которых обладают всеми необходимыми знаниями и имеют соответствующие оборудование для выявления недочетов при осмотре помещений.

Записываться на осмотр лучше всего утром или днем. В вечернее время в квартире без отделки сложно заметить даже самый явный брак.

Осмотр начинается с мест общего пользования. В каждом подъезде на момент сдачи МКД должен работать хотя бы один лифт.

Если квартира расположена на первом этаже, нужно попросить застройщика показать подвал. Также можно попросить осмотреть технический этаж и узнать о состоянии крыши.

Покупатель вправе предъявлять претензии застройщику за некачественную отделку подъездов, лестничных клеток, почтовых ящиков и т.д.

То, какой ремонт должен быть выполнен в квартире и что в него включено описывается в ДДУ. В зависимости от условий соглашения и принципов работы застройщика новые дома как правило сдают либо с отделкой, либо без (черновой ремонт).

Как принимать квартиру в новостройке без отделки у застройщика

Сдача квартиры без отделки как правило означает, что в помещении выполнены работы по возведению стен и облицовке фасада. Никакие другие ремонтные работы в квартире не проводились. Покупатель увидит в квартире только бетонные стены, потолки и полы, а также места для подключения электропроводки и водоснабжения.

  • Входная дверь. По контуру дверной коробки должны быть установлены резиновые уплотнители. Это нужно для того, чтобы тепло не уходило из квартиры. Затем нужно осмотреть монтажные швы, проверить подходят ли все ключи, насколько плавно открывается и закрывается дверь.
  • Окна и балкон. Осмотреть нужно каждое окно, его остекление, а также проверить подоконники и скосы. Ручки не должны шататься и прогибаться.Проверить наличие сквозняка достаточно просто — нужно просто поднести зажигалку к стыку между рамой и окном. Если пламя отклоняется, значит герметичность нарушена.
  • Стены. На приемке необходимо изучить все стыки, проверить на отсутствие трещин и бугров. Кривизна стен должна быть не более 5мм. на каждые два метра.
  • Потолки. В каждой комнате необходимо проверить высоту потолков и сравнить ее с заявленной в договоре. Стыки на потолке также должны быть заделаны. Допустимая величина отклонения потолка до 0,01 мм.
  • Полы. В квартирах с черновой отделкой на полу должна быть бетонная стяжка. По ней нужно постучать, чтобы убедиться, что нигде ничего не продавливается, звук в разных местах при стуке одинаковый, а в полу нет пустот. Если между поверхностью пола и стеной есть зазор более 5мм. — это считается дефектом, о котором нужно сообщить застройщику.
  • Электрика. Внимательно нужно обследовать щиток, а также переписать в акт приемки показания счетчиков. Все переключатели должны быть подписаны. Наличие электричества нужно проверить в каждой розетки. Для этого можно использовать зарядку для телефона или небольшой электроприбор. Цоколи можно проверить, вкрутив в них лампочку. Все провода должны быть подведены к выключателям, а в потолке установлены крючки для крепления люстр.
  • Отопление. Радиатор должен висеть на расстоянии не менее 60 мм. от пола и 50 мм. от стены. Все соединения труб должны быть сварными. Батарею можно подергать, чтобы оценить надежность крепления. Затем необходимо проверить работу теплорегулятора и наличие запорного крана.
  • Канализация и водоснабжение. Сначала нужно осмотреть стояки, трубы и стоки, проверить их вертикальность и способ крепления. На запорных клапанах на стояках не должно быть ржавчины. Также нужно осмотреть счетчики и списать их показания.В ванне и туалете должен быть канализационный тройник, который объединяет сливные трубы от раковины, унитаза и ванны. Если он расположен слишком низко, могут возникнуть проблемы с установкой сантехники.
  • Вентиляция. Проверить работает ли вентиляция можно следующим способом: открыть окно и приложить лист бумаги к вентиляционной решетке. Если он не падает — система налажена правильно.
  • Квадратная площадь. Подсчет площади нужно проводить вместе с планом квартиры из ДДУ. Длину и ширину стен измеряют на уровне пола. Если размеры квартиры меньше заявленных, с застройщика можно требовать компенсацию.

Как принимать квартиру в новостройке с отделкой у застройщика

Как правило квартира с чистовой отделкой уже полностью готова к заселению. Ремонт уже выполнен и покупателю остается проверь его качество.

  • Стены. Обои должны быть приклеены ровно. Под батареями, на стыке стен, плинтусов не должно быть никаких изъянов. Дополнительно нужно измерить кривизну стен, а также убедиться в отсутствии протечек на потолках.
  • Напольное покрытие. Плитка, ламинат или линолеум не должны нигде скрипеть или прогибаться, а детали отделки плотно прилегать друг к другу.
  • Межкомнатные и входные двери. Конструкции должны быть установлены правильно, без царапин и трещин. Нужно проверить как они открываются закрываются. Ручки и замки должны нормально работать.
  • Коммуникации. Все розетки, счетчики, вентиляция, сантехника и прочее оборудование должно быть аккуратно вмонтировано и находится в исправном состоянии.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке

Акт приема квартиры в новостройке представляет собой официальный документ, несмотря на то что составляется в простой письменной форме. Документ дает возможность влиять на застройщика и требовать от него компенсации в случае ненадлежащего исполнения условий договора.

Подписывать акт должны все граждане, которые указаны в договоре долевого участия.

Акт приема-передачи обязательно содержит:

  • почтовый адрес дома;
  • стоимость жилья;
  • габариты квартиры;
  • наименование сторон;
  • стоимость жилья.

Акт приема-передачи: образец 2019 года (скачать бланк)

Перед подписанием акта покупатель должен внимательно его перечитать. После того как документ будет подписан, обязательства застройщика перед дольщиком будут считаться выполненными, а управляющая компания начнет начислять плату за обслуживание квартиры.

Все обнаруженные недостатки фиксируются в смотровом листе (акте дефектовки).

Документ составляется в свободной форме, в двух экземплярах — один для покупателя, другой для застройщика. В акте обязательно указываются данные покупателя и строительной компании.

В основной части документа указываются недочеты, а внизу проставляется дата проверки и подписи сторон.

По общему правилу недочеты делятся на два вида:

  1. Существенные — это дефекты при наличии которых в квартире невозможно жить. Например, дыры в стенах и окнах, неработающая канализация, не правильно установленные входные двери. Подписывать акт приема-передачи покупатель должен только после того, как застройщик устранит подобные недостатки.
  2. Несущественные недостатки не мешают жизни в квартире. К ним относятся: неровные стены, царапины на стеклах, и т.д. Их тоже необходимо фиксировать. Если покупатель отказывается подписывать акт из-за несущественных дефектов, застройщик имеет право подписать документ в одностороннем порядке через 2 месяца. Оспорить такой документ можно только в судебном порядке.

Смотровой лист (скачать бланк)

Если покупатель обнаружил недостатки у него есть два варианта действий:

  1. Не подписывать акт. Покупатель вправе потребовать устранения недостатков и проведения осмотра повторно. При таком варианте застройщику придется поторопиться, чтобы успеть сдать квартиру к установленному сроку.
  2. Подписать документ с условием устранения недостатков. Если застройщик не может устранить какие-либо дефекты он может договориться с покупателем о финансовой компенсации.

На проведение всех работ по устранению недостатков у строителей есть 45 дней (ст. 20 Закона № 2300-1 от 07.02.1992). После застройщик приглашает покупателя на повторный осмотр. Если дольщика все устраивает, он может подписывать акт.

Кроме устранения недостатков покупатель имеет право потребовать от застройщика компенсации за расходы по устранению недостатков или уменьшения цены договора (п. 2 ст.

7 закона № 214). Только после того, как стороны придут к соглашению, акт приемки можно подписывать.

После собственник получит ключи от квартиры и сможет обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.

Гарантийный срок

Я купил квартиру в новостройке. Из-за спешки на приемке пропустил несколько дефектов. Могу ли я потребовать у застройщика компенсации или уже поздно?

Ответ

Если во время приемки брак не был выявлен, а обнаружили его во время ремонта позднее, покупатель вправе снова обратиться к застройщику и потребовать компенсации за расходы по устранению недоделок. По закону следующие пять лет после окончания строительных работ дом находится на гарантии. Отправить претензию застройщику можно напрямую или через управляющую компанию. Если застройщик отказывает компенсировать убытки, покупатель вправе может обратиться в суд.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kvartiry-v-novostrojke/kak-prinimat-u-zastrojshchika/

Приемка квартиры у Застройщика

После приёмки строительных работ был обнаружен брак

Последнее обновление: 26.03.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Мечты сбываются! Строительство дома, наконец-то, завершено, и наша долгожданная квартира в нем уже готова. Об этом нам торжественно сообщил Застройщик, и пригласил нас принять его работу, и подписать Акт приема-передачи квартиры.

Рассмотрим основные правила приемки квартиры в новостройке.

Формально Застройщик должен нас уведомить (заказным письмом или лично) об окончании строительства, и о своей готовности передать нам квартиру – за 2-4 недели до начала срока передачи.

Если Застройщику не удалось до нас достучаться (заказное письмо вернулось, на звонки Покупатель не отвечает), то он имеет право по истечении 2-х месяцев составить односторонний Акт приема-передачи квартиры. И тогда вся ответственность за новую квартиру (в т.ч.

риск ее случайной гибели) автоматически переходит на Покупателя.

Мы же, в свою очередь, должны явиться для приемки квартиры в течение 7-ми дней с момента получения официального уведомления от Застройщика. Все эти сроки указаны в статье 8 закона ФЗ-214.

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Приемка квартиры в новостройке – на что обратить внимание

Процесс передачи квартир Покупателям (заселение) происходит согласно графику, который Застройщик должен опубликовать на своем сайте. И процесс этот не быстрый, может растянуться на несколько месяцев.

Перед приемкой квартиры в новостройке и подписанием Акта приема-передачи, нам надо убедиться, что дом действительно сдан (это правило установлено законом ФЗ-214). Для этого запрашиваем у Застройщика копию Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Нам же при себе лучше иметь паспорт и свой экземпляр договора с Застройщиком.

Желание поскорее получить ключи и начать обустраиваться – понятно. Но если мы поспешим, то можем получить в довесок некоторые строительные сюрпризы, которые нам придется исправлять самим, и за свой счет.

Квартиры в современных новостройках, чего уж греха таить, сдаются с дефектами и недоделками практически всегда. Это факт, подтвержденный практикой. Вопрос только в том, насколько серьезны эти недоделки и сколько их.

По оценкам специалистов, занимающихся приемкой квартир в Москве, например, суммы затрат Покупателей на самостоятельное исправление дефектов в новых квартирах колеблются в диапазоне 50 — 150 тыс. руб. (данные за 2017 год).

Специалистов-строителей по приемке квартир в новостройках можно найти ЗДЕСЬ (для Москвы и московской области).

Для Покупателя Акт приема квартиры в новостройке является не пустой формальностью, а важным документом, дающим нам возможность воздействовать на Застройщика, и отстаивать свои права, если тот допустил серьезный брак в своей работе.

Для Застройщика подписание Покупателем Акта означает, что все свои обязательства по договору он выполнил, и больше с него спрашивать нечего. Если, конечно, Покупатель не внес в сам Акт ряд замечаний по качеству (см. ниже).

Кроме того, после подписания Акта Застройщик снимает с себя все платежи за «коммуналку» по данной квартире, и перекладывает их на плечи Покупателя (еще до получения Покупателем права собственности). Причем, за «коммуналку» с нас могут потребовать предоплату за 3-4 мес. вперед.

Хотя Акт приема квартиры в новостройке и является официальным документом (протоколом), имеющим юридическую силу, он составляется в произвольной, простой письменной форме.

 Образец Акта приема-передачи квартиры в новостройке можно скачать ЗДЕСЬ. 

Собственно процесс приемки новой квартиры для нас фактор не менее важный, чем подписание договора с Застройщиком.

Поэтому готовиться к этому процессу надо загодя и основательно – мы должны знать, что и где проверять, как обнаружить скрытые дефекты, какие недоделки считаются существенными, а какие в пределах нормы (согласно ГОСТам и СНиПам), как фиксировать все это в Акте, и т.п.

В первую очередь проверяем соответствие реальной планировки квартиры тому проекту, который был заявлен Застройщиком при подписании договора.

Затем сверяем реальную (по данным БТИ) и проектную (по договору) площади квартиры.

Нередки случаи, когда фактическая площадь по результатам обмеров БТИ, несколько больше или меньше проектной. Если площадь оказалась больше – нам, возможно, придется доплатить Застройщику за излишек.

Если же площадь уменьшилась – мы имеем право потребовать вернуть нам разницу за недостающий метраж. Бывает, что Застройщик устанавливает в договоре определенный предел возможных расхождений в площади, и готов выплачивать нам разницу только в случае превышения этого предела.

Суд, обычно, считает такую оговорку в договоре недействительной.

Далее начинаем осмотр каждого элемента квартиры. Если в процессе приемки квартиры нами обнаружен брак – значительные дефекты или недоделки – то мы фиксируем это письменно в самом Акте приемки квартиры, либо в Смотровом листе, прилагаемом к Акту.

Также в Смотровом листе указываются и сроки (как правило, не более двух месяцев), в течение которых Застройщик обязан устранить дефекты за свой счет. Как вариант, допускается денежная компенсация Застройщиком наших затрат на самостоятельное устранение дефектов.

Образец Смотрового листа можно скачать ЗДЕСЬ.

К сожалению, практика такова, что у рабочих на стройке не всегда руки растут откуда следует, поэтому о безупречном качестве работ мечтать не стоит.

Нарекания при приемке квартир в новостройках чаще всего вызывают некачественно сделанные цементные стяжки на полу,  кривые стены, «заваленные» углы.

Нам также нужно будет проверить качество установки стеклопакетов и дверей, тщательно осмотреть элементы водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции.

А если по условиям договора в квартире должна быть установлена сантехника, то проверяем и ее на предмет трещин и качества установки (как все это делать – см. по ссылке ниже).

При этом стоит иметь в виду, что мелкие дефекты в новой квартире практически неизбежны (неровности на стенах, перепад на стыках плит перекрытий и т.п.), и с ними приходится мириться. Такие «мелочи» нивелируются затем в процессе внутренней отделки квартиры.

Выражать Застройщику претензии стоит только при обнаружении действительно серьезных недоделок. При этом, наши претензии должны опираться на действующие СНиПы (Строительные Нормы и Правила), иначе каждый будет требовать для себя идеала, коего в природе, как известно, не встречается.

  ♦ Что нужно иметь с собой для приемки квартиры в новостройке ♦

Вообще, для эффективной приемки квартиры и грамотной формулировки претензий в Смотровом листе, имеет смысл пригласить независимого специалиста-строителя (опытного прораба, например), который не только знает СНиПы, но и наметанным глазом определит, где рабочие допустили оплошность, требующую исправления. Тогда нам не придется устранять недоделки за свой счет.

Бывает, что эксперта-строителя пригласить нет возможности, в таком случае можно самим ознакомиться с техническими правилами приемки квартиры у Застройщика (что и как проверять – см. по ссылке).

Помощь в приемке квартир у Застройщика, выявлении строительных дефектов и проверке инженерных систем – см. ЗДЕСЬ (Москва и МО).

Лучше, если приемка квартиры происходит в осенне-зимний период, когда отопление уже включено. Тогда есть возможность сразу оценить его работу и проверить герметичность и терморегуляцию батарей.

Если же приемка происходит летом, то в Акте приема-передачи или Смотровом листе необходимо указать, что теплоснабжение не было проверено за неимением технической возможности это сделать.

И в любом случае, приемку квартиры в новостройке лучше проводить утром или днем – при ярком дневном свете гораздо легче заметить брак и недоделки в квартире.

В процессе приемки не следует также забывать про состояние подъезда, лестничной клетки, лифта и придомовой территории, которая должна соответствовать заявленному плану (парковка, детская площадка, бордюры, ограды, ночное освещение, отсутствие строительного мусора и т.п.). Обязательно уделим внимание системам пожаротушения и дымоудаления, предусмотренным в доме.

 ВИДЕО: Приемка квартиры у Застройщика. Основные моменты

 — Как нужно принимать новую квартиру у Застройщика? На что обратить внимание при приемке? Какие документы подписывать?  

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Закон ФЗ-214 дает нам право при обнаружении недоделок не подписывать Акт приема-передачи. Но без него не начнется оформление права собственности, а это тоже не быстрый процесс.

 Поэтому чтобы не терять зря времени, лучше зафиксировать письменно все обнаруженные недостатки в Смотровом листе, подписать Акт, и передать его Застройщику для отправки в Росреестр на регистрацию.

Это не снимает с Застройщика обязательств по устранению отмеченных недоделок.

Себе мы оставляем копии этих документов с подписью Застройщика. Если Застройщик не устраняет указанных дефектов в указанные сроки, то это уже является основанием для обращения Покупателя в суд.

Правда, закон предоставляет нам еще два альтернативных пути решения этого вопроса: мы можем потребовать соразмерного уменьшения цены нашего договора с Застройщиком, либо потребовать возмещения наших расходов на самостоятельное устранение дефектов.

Кроме того, если мы покупали квартиру по Договору долевого участия, то в соответствии с 214-ФЗ на нашу квартиру дается гарантийный срок – 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года.

В течение этого срока мы также можем предъявлять претензии Застройщику по обнаруженным в процессе эксплуатации квартиры недочетам и дефектам (в т.ч. скрытым), и требовать их устранения за его счет.

  ♦ К слову о гарантии Застройщика ♦

Скрытые дефекты можно обнаружить только пожив в квартире хотя бы несколько месяцев. Это может быть промерзание стены, грибок, щели в стыках, протечки в потолке (особенно для квартир на последнем этаже), неработающая вентиляция (тяга может быть не наружу, а внутрь), и др.

На практике Покупатели еще до сдачи дома стараются посмотреть свои будущие квадратные метры (по возможности, пригласив эксперта), и явные недостатки обнаруживают уже на этом этапе. В это время, пока строители еще не покинули объект, потребовать и добиться устранения недоделок бывает значительно проще.

После подписания Акта приемки квартиры в новостройке и улаживания разногласий (в части устранения недоделок), мы наконец-то получаем ключи от нашей квартиры. Ура! Можно заселяться, делать ремонт, завозить мебель, кошек, собак и родственников.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, устроив Застройщику «выпускной экзамен», квартиру мы таки у него приняли. Де-факто мы можем считать себя собственниками. Фиксируем это событие для себя бутылочкой шампанского…

Правда, де-юре мы все еще не владеем этой квартирой. Регистрация права собственности у нас еще впереди.

Как нам зарегистрировать свое право собственности на новую квартиру, об этом – на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/pervichka/priemka-kvartiry-u-zastrojshhika/

Как заставить застройщика устранить недоделки в новостройке?

После приёмки строительных работ был обнаружен брак

Потенциальные покупатели квартир в новостройках полагают, что основная задача — чтобы дом был построен в срок. Действительно, с этим сложно поспорить.

Однако и после сдачи новостройки в эксплуатацию нельзя терять бдительность: далеко не все дома сдаются пригодными для проживания.

Как добиться от застройщика устранения недочетов и какие именно недостатки он обязан исправить за свой счет?

Потенциальные покупатели квартир в новостройках полагают, что основная задача — чтобы дом был построен в срок. Действительно, с этим сложно поспорить.

Однако и после сдачи новостройки в эксплуатацию нельзя терять бдительность: далеко не все дома сдаются пригодными для проживания.

Как добиться от застройщика устранения недочетов и какие именно недостатки он обязан исправить за свой счет?

Ради справедливости, нужно признать, что сегодня лишь небольшая часть жилых домов сдается в неприглядном состоянии. «В целом надо отметить, что за последние годы качество строительства однозначно улучшилось, — комментирует Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».

— Еще 10-15 лет назад процент брака был намного выше, потому что большинство застройщиков ориентировались на количество, а не на качество. Технические недочеты в строительстве сильно ударили по репутации строительных компаний.

Поэтому сейчас, на фоне роста конкуренции, застройщики стали более ориентированы на качество строительства своих зданий.

Сегодня каждая новостройка проходит как минимум три этапа проверки:

  1. Проверка технического надзорного органа. Без положительного заключения дом не будет принят в эксплуатацию;
  2. Проверка в ходе приемки на баланс эксплуатирующей организации. «По опыту, эксплуатирующая организация проверяет тщательно, т.к. после приемки дома ответственность перед жильцами (соинвесторами) разделяется между застройщиком и эксплуатационщиками», — говорит Сергей Якир, руководитель отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья».
  3. Проверка, которую осуществляет покупатель перед подписанием акта приемки квартиры.

Какие нарушения может обнаружить покупатель?

Это зависит от того, какая квартира приобреталась — с отделкой или без.

Эксперты отмечают, что застройщики сами заинтересованы в том, чтобы строить качественно, так как любое несоответствие квартиры договору купли-продажи ведет к дополнительным издержкам.

Поэтому большинство недостатков легко устранимы. В особенности если речь идет о квартирах с готовой отделкой (по данным «Инком», их сейчас около 20% от общего объема предложения первичного жилья).

К квартирам с отделкой требования намного строже: «При покупке такой квартиры к договору долевого участия (ДДУ) составляется детальное приложение, которое содержит подробный перечень работ и материалов, используемых для отделки квартиры. Если перечислены керамогранит, ламинат, итальянская плитка — квартира должна быть сдана в соответствии с указанными материалами», — подчеркивает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Но в целом, если «возможности для маневра» у застройщика шире, могут обнаружиться следующие недоделки:

  • значительные: обнаружены щели в стенах, протекают трубы, повреждены оконные блоки, уклон пола больше нормы, планировка не соответствует указанной в ДДУ, метраж не соответствует обмерам БТИ и указанному в договоре; сантехника должна быть установлена, а ее нет;
  • незначительные: установлены окна и двери другого производителя, но сопоставимые по качеству, электрические розетки установлены не в тех местах, где хотелось бы и так далее.

Отдельно стоит сказать о несовпадении метражей. Как рассказал Павел Лепиш, готовая квартира может отличаться от проектного варианта, например, толщиной стен или местом установки перегородок. Конечно, эти изменения не так велики и зачастую не превышают нескольких сантиметров, но в сумме площадь приобретаемой квартиры может измениться на 1-2 кв. м.

«Все документы с результатом замеров застройщик передает покупателю и в случае выявления изменений составляется дополнительное соглашение к договору и производится перерасчет стоимости. В случае существенных отклонений от проекта покупатель вправе требовать выплаты неустойки.

Могу сказать, что такие случаи встречаются крайне редко», — резюмирует эксперт.

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», ставит акцент на том, что обычно в договор включается условие о том, что согласованная покупателем и застройщиком площадь квартиры по результатам строительства может изменяться в сторону увеличения или уменьшения незначительно. При этом цена договора корректируется. Если площадь квартиры изменилась значительно по отношению к ранее согласованной площади, то покупатель вправе требовать либо продажи ему другой квартиры, а если такой возможности нет — расторжения договора и возврата вложенных инвестиций.

Кроме того, недостатки могут быть как очевидными, так и скрытыми, которые обнаружатся позднее, уже во время проживания или в ходе длительного ремонта.

«Если в квартире имеются скрытые дефекты, которые владелец обнаружил только в процессе ремонта или проживания (например, промерзание стен зимой, или протечка оконных отливов), то есть дефекты не были перечислены в дефектной ведомости и квартира была принята с ними — тогда владелец имеет право составить претензию к застройщику в досудебном порядке. Практика досудебных претензий весьма распространена в Москве, крупные застройщики, не желая рисковать своим имиджем, стараются удовлетворять претензии владельцев не доводя дело до суда, — делится опытом Дмитрий Котровский, вице-президент компании „Химки Групп“. — Хотя существует и судебная практика. Так, владельцы квартир в одном очень известном ЖК бизнес-класса через суд оспорили акт ГК и добились переустановки оконных отливов, потому что панорамные балконы у них заливало во время дождя».

Таким образом, квартиры без отделки несут в себе потенциально больше рисков оказаться в той или иной степени непригодными для проживания. Поэтому эксперты советуют приобретать квартиры с готовой отделкой.

«Если покупателю по-настоящему важно иметь жилье без изъянов, я рекомендую приобретать квартиры с типовой отделкой, которая подразумевает ремонт без излишеств с возможностью выбора нескольких вариантов цвета, фактур и т.п., — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации „ИНКОМ“.

— Стоимость отделочных работ и материалов от застройщика увеличивает цену 1 кв. метра всего на 5 тыс. рублей, возможность заказать отделку как дополнительную опцию — на 7 тыс. рублей за кв. м».

Но, осуществляя приемку такой квартиры, нужно быть особенно внимательным. Советы от Сергея Власенко, президента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»:

«Обратите внимание на самые трудоемкие и затратные работы: качество укладки плитки в санузле и „фартука“ в кухне; проверку качества установки стеклопакетов, чтобы определить, нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров, установлен ли утеплитель.

Также следует проверить стыки труб во всей квартире; работу электрики, функционирование счетчиков, как электрических, так и водных, обратить внимание, пробиты ли вентиляционные отверстия в блоках вентиляционных шахт на кухне и в санузлах и др.

Также нужно проверить качество установки оконных стеклопакетов и остекления балконов, ровность бетонных конструкций, отсутствие трещин в несущих стенах и перекрытиях, а также подведены ли к квартире электропровода и подключены ли они к счетчику именно данной квартиры.

В некоторых домах перечень опций расширен, например, он включает центральное кондиционирование, поэтому дольщику нужно обратить внимание на качество этого оборудования и поинтересоваться, как оно функционирует. В квартире также должна быть установлена входная дверь. Все остальные работы выполняются по усмотрению заказчика».

Как обозначить обнаруженные дефекты и заставить их устранить?

«Если состояние квартиры не удовлетворяет покупателя, акт приемки квартиры подписывать не надо. Это исключительно решение покупателя — или подписывать акт и согласиться с качеством предлагаемого жилья, или добиваться от застройщика приведения квартиры в то состояние, которое было изначально изложено в договоре», — советует Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина».

При этом надо понимать, что не все дефекты видны на глаз, или, наоборот, покупателю (дольщику) объем недоделок может показаться преувеличенным. Поэтому эксперты советуют провести независимую экспертизу квартиры, если есть сомнения в качестве построенного объекта.

Если акт приемки квартиры был подписан дольщиком, то впоследствии обнаруженные дефекты за счет застройщика устранить будет сложно, на что обращает внимание Софья Лебедева, генеральный директор «Миэль-Новостройки». Это можно будет сделать скорее в судебном порядке, о чем мы написали выше.

Таким образом, нужно внимательно осмотреть квартиру и в случае обнаружения существенных недостатков составить дефектную ведомость, в которой также должны быть указаны и сроки устранения недочетов.

«Совместно застройщик и владелец обозначают срок, в течение которого дефекты должны быть устранены.

По истечении этого срока и устранения дефектов владелец проводит новый осмотр и, если претензий больше нет, принимает квартиру и получает ключи», — объясняет Дмитрий Котровский.

«Единой формы для дефектной ведомости не существует; можно заполнить отдельный смотровой лист или внести претензии в специальный журнал, — комментирует Сергей Власенко. — Срок устранения недостатков зависит от их характера.

При этом имейте ввиду, что если в письменном виде срок не закреплен, то вступает в действие закон „О защите прав потребителей“, согласно которому застройщик обязан устранить все дефекты в течение 45 дней. Если застройщик нарушает этот регламент, то вы может требовать от него в размере 1% от цены квартиры за каждый день просрочки.

Такое правило распространяется на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи. Если же квартира покупалась по ДДУ, дольщик может требовать возмещение только при расторжении договора».

В целом на все новостройки распространяется трехлетняя гарантия: в течение этого срока все обнаруженные серьезные дефекты должны быть устранены за счет застройщика.

Резюме

Перед покупкой квартиры изучите предыдущие проекты застройщика, пообщайтесь с теми, кто уже стал клиентом компании: довольны ли они покупкой?

Постарайтесь осуществить приемку квартиры в присутствии своего юриста или специалиста-строителя. Это могут быть и ваши знакомые или друзья, или нанятые специалисты.

Составьте перечень недостатков в сопоставлении с ДДУ и приложениями к нему. Внесите их в дефектную ведомость. Обозначьте сроки устранения недочетов.

Юлия Зябликова, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1981825-2013-09-25-kak-zastavit-zastrojschika-ustranit-nedodelki-v-novostrojke/

Прав-помощь
Добавить комментарий