Приобретение недвижимости умершего соседа

Скидка за призрака. Как в России продают и сдают «нехорошие» квартиры

Приобретение недвижимости умершего соседа

Убийства, суицид, сатанинские обряды и прочие жуткие события — такие эпизоды содержит история тысяч квартир на вторичном рынке. Вера людей в «плохую энергетику» и даже мистику мешает продать или сдать такое жильё. «Секрет фирмы» выяснил, как риелторы сбывают проблемные активы и поможет ли новый закон защитить права покупателей.

Продавцы недвижимости стараются скрыть прошлое проблемных квартир. Московский риелтор Александр подтвердил «Секрету фирмы», что игроки рынка чаще всего не говорят о том, что в квартире раньше кто-то увлекался оккультизмом, и не раскрывают детали смерти предыдущего хозяина, если это может повлиять на привлекательность покупки.

Москвичка Дарья Богачкина не верила в сверхъестественное, пока не переехала на новую съёмную квартиру. Там у неё сразу заболела кошка, а другие питомцы стали бросаться на зеркала и шипеть по ночам. Дарья связала это с беспокойным духом умершего хозяина квартиры и нашла другое жильё.

Богачкина знала, что бывший хозяин её нового арендного жилья умер, но не придала этому значения. Однако, по её словам, сразу после переезда в помещении «стали происходить странные события».

Вскоре Дарья узнала, что сын бывшего хозяина кремировал тело отца и спрятал урну с прахом на балконе этой самой квартиры.

Дарья призналась, что после такого опыта старается больше доверять своей интуиции.

Скрыть проблемную историю квартиры продавцам удаётся не всегда. Тогда риелторы ищут не менее сомнительных и «тёмных» кандидатов на аренду или покупку недвижимости.

Другой риелтор рассказал «Секрету фирмы» на условиях анонимности, как в 2014 году он пытался сдать квартиру «с дурной славой» в Бутове: несколько её бывших владельцев погибли.

После трёх десятков отказов от потенциальных арендаторов в течение месяца (разговорчивые соседи рассказывали клиентам историю жилья) он сдал квартиру под бордель.

В последние годы клиенты риелторов стали более взвешенно подходить к рискам.

Чтобы обезоружить клиентов, некоторые агентства предлагают специальные сертификаты — гарантийные письма с обещанием денежной компенсации, если обнаружатся проблемы в истории недвижимости.

Но такие документы юридически не подкреплены — скорее их следует считать рекламным ходом. В отличие от нотариусов, риелторы не несут материальной ответственности за сделки и с них не получится взыскать компенсацию в суде.

Аналитики российского рынка недвижимости утверждают, что скидка за вторичную квартиру с негативными эпизодами в истории может доходить до 20%. Тот же максимальный дисконт фиксируют и на Западе. При этом, чтобы продать или сдать жильё с «тёмным» прошлым, риелторам требуется на 45% больше времени по сравнению с обычной недвижимостью.

Теряют в цене и квартиры без «мистических» проблем, но с неоднозначной историей. Эксперт по вопросам недвижимости Олег Царёв говорит, что в таких ситуациях стоимость падает в среднем на 10%. По словам Олега, в прошлом году он продал квартиру с проблемным прошлым на улице Дубнинской в Москве за 6,5 млн рублей при адекватной, по его мнению, цене в 7,3 млн рублей.

Эпизод, который стал причиной скидки, заключался в том, что ранее у владелицы этой квартиры пытался её отобрать мошенник. Он подделал документы, но суд вернул недвижимость обманутой женщине. Потенциальных покупателей отпугивал просто сам факт произошедшего. «Даже преступления, которые уже раскрыли, бросают тень на недвижимость и приводят к дисконту», — говорит Царёв.

На цену объекта влияет и близость к печально известным топонимам. Например, жильё ближе к Битцевскому парку, в котором в разное время орудовали маньяки, стоит дешевле, чем в домах поодаль от него.

Так, в стоящем на границе с парком доме № 22 на улице Академика Капицы трёхкомнатную квартиру продают за 196 200 рублей за м², в а здании подальше от леса — за 237 000 рублей.

В остальном дома похожи: построены в 1985–1989 годы, панельные, 17 этажей, по 3 подъезда.

В то же время стоимость квартир в известных московских «домах с привидениями» не отличается от цены в соседних домах. Например, четырёхкомнатная квартира в доме № 14 на Арбате, по данным сервиса «Яндекс.Недвижимость», обойдётся в 55 млн рублей.

По классической городской легенде, с жильцами дома происходили несчастья: убийства, измены, предательства. Здесь якобы жил чернокнижник князь Хилков, ученик известного Якова Брюса, сподвижника Петра I и «колдуна с Сухаревой башни».В соседнем же доме, про который таких легенд не сложили, похожее по планировке и квадратным метрам жилье обойдётся в 53 млн рублей.

Также «нехорошими» домами у москвичей считаются:

  • Дом купца Игумнова, ул. Большая Якиманка, д. № 43

По одной из городских легенд, архитектор этого боярского терема Николай Поздеев застрелился и проклял обитателей дома. Согласно этому преданию, причина самоубийства Поздеева заключалась в том, что купец-заказчик отказался оплатить дополнительные расходы на строительство. Ещё поговаривают, что купец замуровал в одной из стен дома свою любовницу-танцовщицу, которая изменила Игумнову.

  • Дом Берии, ул. Малая Никитская, д. № 28/1

В особняке, когда-то принадлежавшем предпринимателям Миндовским, в советские годы жил сам Лаврентий Павлович.

Жил он там до самого ареста: правда, зловещие легенды про дом стали рассказывать намного позже, уже в 80-е.

Говорили в основном, что каждую ночь недалеко от дома слышатся одни и те же звуки: сперва подъезжает машина, затем в особняке начинают хлопать двери, а после звучит неразборчиво как будто голос самого Берии.

  • Дом на набережной, ул. Серафимовича, д. № 2

Начнём с того, что прославленное здание для партийных работников, по мнению археологов, построили на месте пыточных палат Малюты Скуратова.

Хотя сперва жизнь в доме казалась пределом мечтаний, к концу Большого террора был репрессирован каждый третий его обитатель.

Немудрено, что, согласно молве, сейчас дом заселило множество привидений: например, Дочь Командарма — призрак юной девушки, которая забаррикадировалась в квартире, чтобы спастись от НКВД.

С 1 января 2020 года в России заработает новый закон, который должен защитить людей, по незнанию купивших квартиру с криминальным прошлым. Таких объектов, только по официальным данным, в России более 36 000.

Сейчас у покупателей такой недвижимости жильё могут забрать по суду. Например, если окажется, что продавец ранее присвоил и продал эту недвижимость незаконно. Сделка аннулируется, квартира возвращается настоящему владельцу, а добросовестный покупатель остаётся ни с чем, потому как взыскать деньги с продавца часто бывает сложно.

По новому закону, если в подобной ситуации у покупателя заберут жильё, государство из казны компенсирует потери. Сумму рассчитают из реального ущерба или из кадастровой стоимости квартиры. Потребовать компенсацию можно будет, если в течение шести месяцев продавец не возместил ущерб.

Закон касается только физлиц и будет иметь обратную силу: деньги смогут получить те, кто так лишился жилья начиная с 2017 года.

Но, если юридически с квартирой всё чисто, но покупателя смущает «плохая энергетика», вернуть жильё и получить компенсацию не получится — таких механизмов в законодательстве нет.

Когда покупатели узнают, что в их новой квартире ранее произошло преступление, самоубийство или другое неприятное для них событие, нередко они обращаются в суд.

И пытаются признать сделку недействительной на том основании, что перед покупкой у них не было полной информации об объекте.

Но, по словам риелтора Александра, в большинстве случаев суды отказывают в таких исках, мотивируя это тем, что в каждой квартире рано или поздно может произойти что-то подобное. Аналогичная судебная практика встречается и в США.

Для тех, кто не верит в мистику и «плохую энергетику» помещений, квартиры с «клеймом» — вариант сэкономить на сделке с недвижимостью. Но, если этот вариант неприемлем, стоит тщательнее узнавать историю объекта и не доверять риелторам и продавцам — аннулировать сделку будет практически невозможно.

bigstockphoto.com/ru.123rf.com

Поделитесь историей своего бизнеса или расскажите читателям о вашем стартапе

Источник: https://secretmag.ru/criminal/skidka-za-prizraka-kak-v-rossii-prodayut-i-sdayut-nekhoroshie-kvartiry.htm

Квартира с сюрпризом

Приобретение недвижимости умершего соседа

Юристы рассказали, кто может оспорить совершенную сделку с жильем и как распознать возможные риски при покупке недвижимости

Zamir Usmanov / Russian Look

Покупка жилья не всегда заканчивается вместе с подписанием договора и передачей денег продавцу. Иногда бывшие владельцы или совершенно посторонние люди пытаются оспорить заключенную сделку. Для покупателей такая история может обернуться кошмаром: в особо запущенных случаях судебные тяжбы длятся годами.

Чтобы не стать участником судебного разбирательства, покупатели проверяют интересующие квартиры всеми возможными способами — изучением документов, выписками из ЕГРП и даже опросом соседей.

Тем не менее существуют ситуации, которые невозможно спрогнозировать — просто потому, что некоторые риски появляются только после приобретения квартиры.

Редакция «РБК-Недвижимости» задала семи юристам семь неудобных вопросов о продаже квартир в необычных обстоятельствах.

1. Я купил квартиру, а вскоре после этого одного из продавцов признали невменяемым и положили в психиатрическую клинику. Могут ли отменить сделку и лишить меня квартиры?

Александр Базыкин, управляющий партнер юридической компании Heads Consulting:

— Да — но только если бывшие владельцы квартиры докажут, что один из продавцов был невменяемым уже в момент заключения сделки. В этом случае имущество, отчужденное лицом, не понимавшим значения своих действий, может быть истребовано от добросовестного приобретателя.

Стоит помнить: наличие психического расстройства не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.

Иными словами, даже при наличии официального документа, в котором будет написано о психическом расстройстве продавца, квартиру вы сохраните: для отмены сделки истцам придется обратиться в суд.

Чтобы отобрать квартиру, необходимы доказательства стороны, оспаривающей сделку, что продавец в момент заключения договора не осознавал значения своих действий или не мог руководить ими. При этом суд принимает во внимание всю совокупность обстоятельств дела и в большинстве случаев назначает судебную экспертизу.

2. Мы отнесли договор купли-продажи в Росреестр для регистрации, а на следующий день один из покупателей умер — до того, как все участники сделки получили подтверждение законности сделки. Что теперь будет?

Андрей Безрядов, основатель «Адвокатского кабинета Андрея Безрядова»:

— Это зависит от того, что именно прописано в договоре купли-продажи.

К примеру, окончательным моментом исполнения обязательств по договору могут быть определены передача денежных средств или получение жилого помещения по акту приема-передачи — но уже после государственной регистрации права.

В этом случае сделка не считается завершенной до окончания регистрации права собственности и исполнения сторонами всех обязательств по договору.

В целом переход права собственности на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации. После смерти одной из сторон все права и обязанности по незавершенной сделке переходят наследникам в порядке универсального правопреемства.

А значит, дальнейшая судьба сделки зависит от желания наследников: до вступления в законные права, то есть по истечении шестимесячного срока, они могут приостановить регистрацию и исполнение по сделке, а впоследствии вообще поставить вопрос о признании сделки недействительной в судебном порядке.

В свою очередь, продавец вправе потребовать проведение государственной регистрации и окончательное исполнение сделки. В результате последнее слово останется за судебной инстанцией, которая определит, кто в сложившейся ситуации прав.

3. Я хочу купить квартиру, одним из владельцев которой является 17-летний подросток.

Договор должны подписывать его родители (то есть законные опекуны), и у них есть все документы, подтверждающие законность сделки, — органы опеки дали им одобрение.

Между тем сам 17-летний владелец открыто выступает против сделки и обещает опротестовать ее при первой возможности. Получится ли у него добиться признания продажи незаконной?

Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»:

— Да. Дело в том, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Соответствующая норма прописана в Гражданском кодексе России.

Тем не менее несовершеннолетний собственник недвижимости имеет право выразить несогласие на совершение сделки: для этого он должен обратиться с письменным заявлением в Росреестр и органы опеки.

Обращение в Росреестр подается для того, чтобы создать дополнительное доказательство несогласия.

Органы опеки защищают права несовершеннолетних в соответствии с Федеральным законом № 48 «Об опеке и попечительстве», и в описываемой ситуации они обязаны отозвать ранее выданное разрешение.

Учитывая 17-летний возраст собственника, органы опеки вообще не должны были давать разрешение на совершение сделки: в таком возрасте личное мнение несовершеннолетнего обычно учитывается.

Несовершеннолетний собственник может самостоятельно обратиться в суд, для этого не нужно дожидаться 18-летия.

Имея на руках доказательства несогласия со сделкой, можно признать ее недействительной, потому что она противоречит интересам несовершеннолетнего собственника.

Однако если несовершеннолетний владелец никак не выразил свое несогласие с продажей квартиры, то после заключения сделки оспорить ее он не сможет, так как на тот момент все требования законодательства (включая разрешение от органов опеки) были исполнены.

4. Я готовлюсь купить квартиру у дееспособного владельца, который не в состоянии самостоятельно подписать документы из-за инвалидности. Как мне гарантировать чистоту сделки и неприкосновенность моей квартиры после покупки?

Антон Толмачев, управляющий партнер компании «Юрпартнеръ»:

— Если вследствие физического недостатка или болезни человек не способен собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин — эта норма установлена ст. 160 Гражданского кодекса России.

Подпись должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с обязательным указанием причин, в силу которых совершающий сделку человек не смог подписать договор собственноручно.

Судебная практика исходит из того, что подписание договора третьим лицом — это исключительная мера, которой нельзя злоупотреблять.

Для гарантии чистоты сделки необходимо удостовериться в том, что договор подписывается рукоприкладчиком в присутствии фактического продавца, которому вслух зачитываются условия сделки.

Физический недостаток продавца, лишающий его возможности самостоятельно подписать документ, должен быть очевиден и бесспорен. В документе необходимо прямо указать причины, по которым подпись за продавца ставит иное лицо, в противном случае договор может быть оспорен впоследствии.

Наконец, покупателю необходимо удостовериться, что физический недостаток или болезнь продавца не влияют на его способность здраво мыслить. К примеру, если инвалидность и невозможность подписания договора обусловлены последствиями инсульта, то риски для покупателя существенно увеличиваются.

В этом случае желательно обсудить с продавцом возможность прохождения добровольного медицинского освидетельствования.

5. Шесть лет назад я купил квартиру у вдовы — на тот момент единственной собственницы, которая унаследовала жилье от покойного мужа. Сейчас выяснилось, что ее муж, официально признанный умершим, оказался пропавшим без вести — и вернулся домой. Сможет ли он вернуть себе квартиру?

Василий Неделько, управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры»:

— Скорее всего, нет. Человек, объявленный умершим, может потребовать возврата своего сохранившегося имущества, которое безвозмездно перешло к другому лицу, за исключением денег и ценных бумаг на предъявителя.

Что касается возмездных сделок — то есть таких, в которых фигурируют денежные выплаты, — гражданин, объявленный ранее умершим, может истребовать у вас квартиру в судебном порядке только в случае, если ему удастся доказать вашу недобросовестность при приобретении квартиры.

Недобросовестность заключается в том, что, приобретая имущество, вы знали или должны были знать о том, что гражданин, объявленный умершим, жив.

При определении добросовестности покупателя суд будет исследовать вопрос, мог ли покупатель на момент приобретения квартиры об этом знать и проявил ли он разумную осмотрительность при выяснении данного вопроса. Если покупатель действительно ничего не знал, то вернувшийся собственник вряд ли сможет заполучить квартиру.

Однако если квартира была куплена после предъявления иска об отмене решения суда, согласно которому гражданин признан умершим, то суд может счесть это свидетельством недобросовестности покупателя.

6. Пенсионерка предлагает мне заключить с ней договор пожизненного содержания, по которому я стану единственным и полноправным собственником ее квартиры в обмен на мои услуги — я должен буду ухаживать за ней до самой смерти. Смогут ли ее родственники оспорить нашу сделку и заполучить квартиру после того, как пенсионерка умрет?

Ирина Стряпкина, адвокат:

— Нет. Договор пожизненного содержания с иждивением подразумевает, что получатель ренты передает принадлежащее ему на праве собственности имущество в собственность плательщика ренты.

Иными словами, вы станете владельцем недвижимости еще при жизни пенсионерки. К наследникам перейдет только то имущество, которое принадлежало ей на праве собственности в момент смерти.

Квартира, которую она решила передать плательщику ренты в обмен на договор с иждивением, в состав этого имущества не входит.

Наследники смогут претендовать на жилое помещение только при условии признания договора пожизненного содержания недействительным — однако они не вправе требовать расторжения договора пожизненного содержания, так как не являются получателями ренты. Иск о расторжении договора может предъявить только сам получатель ренты (в нашем случае — пенсионерка).

7. Я готовлюсь купить квартиру у человека, который находится на грани развода.

Единоличным собственником квартиры является один из супругов: он заселился сюда еще в советское время, но приватизировал квартиру только после того, как заключил брак. Квартира ни разу не меняла владельцев.

Сможет ли второй супруг оспорить сделку после ее завершения, если они все-таки разведутся и он решит претендовать на эту квартиру, считая ее совместно нажитым имуществом?

Ксения Казакова, партнер юридической компании Orient Partners:

— По умолчанию квартира, полученная в собственность в результате приватизации, считается личной собственностью одного супруга.

Однако суд может признать такое имущество совместной собственностью, если, к примеру, жена сможет доказать, что в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества либо труда жены были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (например, капитальный ремонт). Еще один фактор — брачный договор, который мог быть заключен до брака или в любое время в течение брака в отношении как имеющегося, так и будущего имущества.

Для минимизации рисков покупатель может заранее договориться с супругом, который не является собственником жилья, и документально оформить отказ от возможных претензий на квартиру. В этом случае риск оспаривания сделки значительно уменьшится. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5892f4099a794713b947ba7c

Охота на покойника: кто и сколько зарабатывает на «мертвых душах»

Приобретение недвижимости умершего соседа

Стереотипный брак по расчету: молодая девушка находит богатого престарелого мужчину, после чего ждет его неминуемой скорой кончины. 51-летняя жительница Уфы ради квартиры пошла дальше и вышла замуж за незнакомого покойника.

Охотников за имуществом одиноких россиян полно, в том числе среди тех, кто обязан их имущество после смерти передать государству. Нажиться на «мертвых душах» можно, и не претендуя на наследство, а лишь используя их личные данные.

Подробнее читайте в материале «Известий».

Морока с выморочным

В 2017 году жительница Уфы узнала, что после смерти пожилого мужчины пустует квартира в центре города стоимостью более 2 млн рублей. Женщина подделала свидетельство о браке и пошла в суд, чтобы заявить права на наследство.

Но она сделала ошибочный вывод, решив, что раз квартира пустует, то претендентов на нее нет. Суд узнал, что в наследство уже вступила сестра мужчины, а также сделал запрос в ЗАГС.

Выяснилось, что брак между покойным и заявившей права на его недвижимость женщиной никогда не заключался. Ее признали виновной в покушении на мошенничество в особо крупном размере и фальсификации доказательств по гражданскому делу.

Суд приговорил мошенницу к 4 годам и 2 месяцам условно с испытательным сроком 3 года, сообщили в СУ СК по Башкирии 14 мая.

Таких случаев десятки по всей стране, только способы мошенничества другие.

В апреле этого года в суд Санкт-Петербурга было передано уголовное дело против мужчины, который пытался заполучить квартиру и дом стоимостью 8 млн рублей одинокой знакомой с помощью поддельных документов о покупке недвижимости.

Там же, в Санкт-Петербурге, в сентябре 2018 года был вынесен приговор по делу «черных риелторов», которым полицейский передавал информацию об умерших людях — без наследников, но с недвижимостью. Такое имущество в российском законодательстве называется выморочным и должно переходить государству.

Автор цитаты

В России нет отдельного закона, определяющего порядок наследования и учета выморочного имущества, а также порядок передачи его в собственность субъектов РФ или муниципальных образований. Оно происходит по общим правилам о наследовании, но с «учетом некоторых особенностей», объясняет адвокат Виктория Данильченко.

В частности, для приобретения выморочного имущества не требуется принятие наследства, кроме того, государство не может от него отказаться. Нотариус выдает свидетельство о праве на наследство собственнику выморочного имущества в лице уполномоченного государственного органа.

«К сожалению, оно становится лакомым куском для различных мошенников и аферистов, в силу того что государственные службы не имеют отлаженного механизма работы в данном вопросе, — отметила в беседе с «Известиями» адвокат Виктория Данильченко.

— Конечно, первым под удар попадает именно имущество одиноких граждан пенсионного возраста. Они и становятся объектом пристального внимания нечистых на руку людей. Это могут быть и сотрудники органов ЗАГС, и участковые врачи, и представители соцслужб, и просто мошенники, имеющие осведомителей».

В их числе также оказывались нотариусы, сотрудники ритуальных агентств и чиновники из Росреестра.

Тайну выдала могила

Преступные схемы вскрываются, когда родственники покойных все-таки объявляются. Так произошло на Дальнем Востоке. Родные мужчины, с квартирой которого провели непростые махинации полицейские и риелторы, решили навестить его могилу.

«Соседи рассказали им о смерти Дятлова (фамилия мужчины изменена. — «Известия») в феврале и о том, что умер он в своей квартире.

А по документам выходило, что человек умер в мае и обнаружен был «под забором», — рассказывает газете «Тихоокеанская звезда» адвокат, кандидат юридических наук Михаил Слепцова, команда которого отстаивала интересы родных покойного.

Выяснилось, что путаница образовалась из-за сложной схемы махинации. Смерть Дятлова не регистрировали, чтобы потянуть время и оформить поддельные документы, а когда нужно было «выписать» из квартиры деда, инсценировали опознание — тело принадлежало неизвестному, которого в итоге и похоронили как Дятлова.

«Паспорт умершего человека должен быть сдан в ЗАГС, а взамен него выдается свидетельство о смерти.

Вот как раз в этот период с момента смерти человека до сдачи его паспорта в ЗАГС мошенники и оформляют множество поддельных бумаг, позволяющих в дальнейшем оформить им недвижимость на себя, — объясняет Виктория Данильченко.

— Это может быть поддельное завещание, прописка в муниципальной квартире, оформленная задним числом, поддельные документы, подтверждающие родство с умершим». Этот вопрос плохо контролируется на государственном уровне, сетует адвокат.

Мертвому припарка на бумаге

Дело против бывшего начальника камчатского филиала «Почты России» напоминало о гоголевском способе получения денег из кассы по двум причинам.

Во-первых, его главный фигурант носит фамилию Чечиков, а во-вторых, этот Чечиков присвоил 1,3 млн рублей бюджетных средств на «мертвых душах» — формально живых, конечно, но лишь де-юре числившихся в штате предприятия.

То есть он нанимал на работу людей, которые в офисе даже не появлялись, и получал за них зарплату. В конечном счете Чечиков был приговорен к штрафу в полмиллиона рублей и 2 годам колонии общего режима, но раньше срока вышел по УДО.

Бюджетные деньги испаряются и буквально за счет «мертвых душ». На этом попался теперь уже экс-глава ФОМС Дагестана Магомед Сулейманов, который подозревается в создании ОПГ и хищении 210 млн рублей.

Выводились эти деньги из фонда следующим образом: в страховые компании и ФОМС подавались «заведомо ложные сведения о более чем 600 лицах, фактически умерших либо выехавших в страны Ближнего Востока», заявляли в СК.

В марте сообщалось, что из-за этих и других махинаций долг регионального Фонда обязательного медицинского страхования достиг 1,3 млрд рублей.

Дагестанский случай — беспрецедентный по масштабам, но в целом такая схема повторяется во многих регионах. В прошлом году на такой афере поймали, например, врачей из больницы в Амурской области, подавших в страховую информацию о трех умерших пациентах. Знают ли медики, что на бумаге лечат мертвых, неизвестно — их данные могли оказаться в ведомствах из-за невнимательности.

В психоневрологическом интернате для инвалидов в Волгоградской области действовали со знанием дела.

Бухгалтеры учреждения похищали средства умерших пациентов, якобы переводя их на счета родственников — в действительно через подставных лиц эти деньги (всего свыше 7,1 млн рублей) возвращались им.

Подобный случай произошел и в Режевском доме-интернате для престарелых и инвалидов в Свердловской области: юрист-консультанта уличили в пяти случаях мошенничества с деньгами умерших постояльцев.

Копилка на черный день

Мошенничество с квартирой может быстро вскрыться, если объявятся родственники умершего. С банковскими счетами и вкладами дело сложнее: близкие могут о них не знать, а банк сообщать о них не обязан, пока информацию не запросит нотариус.

Автор цитаты

«Что касается банковских счетов умершего, то они также будут считаться выморочным имуществом. Банки не обязаны искать и оповещать наследников в случае смерти владельца вклада», — говорит Виктория Данильченко.

Вклады государственных банков по истечении полугода просто перейдут государству. Коммерческие банки в большинстве случаев замораживает счет на неопределенное время, объясняет специалист.

В целом всё зависит от ситуации.

«Судьба конкретных денежных средств будет также зависеть от конкретных обстоятельств, заинтересованности других лиц в решении вопроса и от действий уполномоченного государственного органа», — подчеркивает адвокат.

Банк долгое время может не знать о кончине клиента. Но если факт смерти всё же подтвердился и был внесен в базу данных кредитной организации, деньгами могут заинтересоваться недобросовестные сотрудники.

Управляющий дополнительным офисом одного из крупных российских банков в Санкт-Петербурге Марат Нармухамедов, подделав расходные кассовые ордеры, вывел 550 тыс.

рублей со счетов двух умерших клиентов, за что был приговорен к двум годам лишения свободы условно.

Приговор по самому крупному подобному делу был вынесен в 2011 году. Четыре бывших сотрудника Сбербанка и Пенсионного фонда похитили порядка 10 млн рублей со вкладов умерших клиентов. Для этого они использовали специальное ПО, дающие доступ к счетам, а также базу данных ПФР. Внимание мошенников привлекали вклады с пенсионными накоплениями, по которым длительное время не проводилось операций.

Присвоение пенсий умерших — самое распространенный вид мошенничества. В Дагестане, например, только за апрель задержали трех доставщиков пенсий, которые присваивали себе деньги покойников. На этом ловят и родственников усопших, которые ради лишних денег молчат о смерти близких.

Из-за этого, в частности, теряют деньги крупные негосударственные пенсионные фонды (НПФ) — это десятки миллионов рублей в год, подсчитали в Госдуме. Сейчас на рассмотрении нижней палаты парламента находится законопроект, который наделяет НПФ и страховым организациям правом запрашивать сведения о регистрации смерти физлиц.

Платежки с того света

Адвокат Михаил Слепцов, с жалобы клиентов которого раскрутилось расследование вокруг организованной группы мошенников на Дальнем Востоке, сетует: учет информации об одиноких людях, которые тихо умерли в своих квартирах, не налажен. «Ведомства такой информацией между собой не обмениваются… Обязанность такая вообще ни за кем не закреплена, даже за управляющими компаниями. Вот почему и мэрия, и ЗАГСы, и Росреестр не знают о таких лицах», — поясняет он.

Мертвые души — история не только про присвоение квартир и денег со счетов. В конечном итоге жилье, которое должно было перейти государству, не получит льготник. Его может обойти стороной и денежная помощь.

Например, из-за махинации в татарстанском селе, где соцработники заполняли документы за умерших и за счет этого получали доплату к зарплате, из списка получателей льгот в итоге исключили тех, кто действительно нуждался в помощи.

Кроме того, из-за «мертвых душ» в документах некоторым приходится переплачивать по квитанциям.

О масштабе проблемы косвенно говорят данные ЦИК: в прошлом году там заявляли, что вычистили из списка избирателей около 1,5 млн «двойников» (граждан, которые дважды отражены в базах данных из-за смены места жительства. — «Известия») и «мертвых душ».

Источник: https://iz.ru/878888/ekaterina-korinenko/okhota-na-pokoinika-kto-i-skolko-zarabatyvaet-na-mertvykh-dushakh

Жулье с жильем: как «профессиональные соседи» выселяют хозяев квартир

Приобретение недвижимости умершего соседа

Законопроект, запрещающий продажу микродолей в квартирах, может быть принят во втором чтении уже в весеннюю сессию Госдумы. Уверенность в этом «Известиям» высказали его авторы-парламентарии. Этот документ призван защитить россиян от квартирных рейдеров — скупающих малые площади аферистов, которые вынуждают граждан совершать невыгодные сделки по продаже жилья.

А зачастую и вовсе лишаться его. Только в прошлом году в России, по данным МВД, было зафиксировано более 6 тыс. случаев мошенничества в сфере недвижимости. «Известия» выяснили, как работает «серый» рынок жилья, узнали, кто такие «профессиональные соседи», какие методы используют квартирные рейдеры и можно ли обезопасить себя и свою квартиру от посягательств преступников.

«Социальный терроризм»

По статистике МВД, из 6755 зарегистрированных в 2018 году фактов мошеннических действий в сфере недвижимости раскрыто было меньше половины — 3196 случаев. Чаще махинации с жильем выявляют в Москве и Московской области, а также в Санкт-Петербурге и городах-миллионниках.

— Это объясняется большим количеством предложений на рынке недвижимости и высокой стоимостью жилья, — пояснили «Известиям» в пресс-службе МВД. — Всего за минувший год за совершение указанных противоправных деяний задержан 1751 человек.

В новом году проблема квартирного рейдерства вышла на государственный уровень. В ближайшую сессию Госдума рассмотрит сразу несколько законопроектов, призванных решить этот вопрос.

Свои предложения об ограничении площади долей в квартире, которые можно продавать или переоформлять, внесла группа депутатов от фракции ЛДПР.

Один из авторов проекта, член думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Игорь Торощин рассказал «Известиям», что документ предполагает запретить образование доли в праве общей собственности на квартиру, если эта доля — меньшей площади, чем учетная норма жилого помещения.

— Квартирное рейдерство зашло так далеко, что его уже называют особо опасной формой социального терроризма, — сказал он. — Рассматривался даже вариант полного запрета деления жилых помещений на доли, но от него отказались, так как это ограничило бы права добросовестных граждан. Поэтому внесли проект о запрете дробления на доли, которые не соответствуют учетной норме.

Это уже вторая подобная инициатива.

Еще в конце 2017 года глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, председатель комитета по ЖКХ Галина Хованская и ее заместители Александр Сидякин и Павел Качкаев предложили ввести запрет на продажу микродолей, которые не соответствуют учетной норме, и ограничения на их регистрацию. Сейчас этот законопроект проходит процедуру согласования после первого чтения, сообщила «Известиям» Галина Хованская.

— Мы внесли правки и оптимистично настроены по поводу принятия нашего проекта во втором чтении, — сказала депутат.

Не по доброй доле

Теоретически сделки с куплей-продажей микродолей защищаютсястатьей 250 Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки». Однако предусмотренные в ней ограничения, по словам специалистов, довольно легко обойти — услуги по приобретению части квартир предлагает множество риэлторских контор.

Подобные объявления на одном из самых популярных сайтов по торговле недвижимостью выглядят вполне солидно: «Москва, 1/2 к вартиры, 32 кв. м, хороший дом, квартира с ремонтом, чудесные соседи». Цена — 3 500 000 рублей. Встречаются варианты попроще и подешевле — например, предложения о продаже 1/22 и даже 1/100 квартиры. Как правило, эти «дольки»нужны для оформления прописки в столице.

Циан

Препятствием для гражданина, решившего продать свою долю в такой квартире, могут стать остальные собственники.

— Договориться получается не всегда. И тогда юристы могут предложить вам способы обойти преимущественное право родственников на покупку доли. Прибегнув к ним, впрочем, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском.

При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору, — пояснили «Известиям» специалисты московской юридической консультации «Народный советник».

При этом существует и вполне легальный способ продать свою долю — оформить дарственную на потенциального покупателя в обход воли остальных жильцов.

— При дарении собственник теряет преимущественное право на покупку. Фактически за дарственной часто скрывается обычная купля-продажа, еще и не обремененная уплатой налогов, — уверяют юристы. — Здесь есть обратные риски: сделка может быть признана мнимой и собственник в этом случае потребует перевода прав на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.

«Профессиональные соседи»

Описанные лазейки в законодательстве привели к появлению в России нелегального бизнеса в сфере недвижимости — квартирного рейдерства.

Как правило, все подобные истории начинаются одинаково. Один из членов семьи по разным причинам вступает в конфликт с остальными и решает продать свою долю в квартире. В итоге незадачливый продавец попадает в сети «черных риэлторов» и в дело вступает целая организованная группа.

Недобросовестные юристы помогают оформить дарственную и получить деньги, а затем подселяют в квартиру так называемых «профессиональных соседей», которые создают невыносимые условия жизни для остальных собственников, в результате чего они вынуждены продать и свои доли в надежде избавиться от новых жильцов.

«Народный антирейдер»

— Это бригады специально обученных людей, которые работают при риэлторских конторах, которые и сдают им информацию, — рассказал «Известиям» руководитель проекта «Народный антирейдер» Сергей Лобанов. — В итоге жизнь собственников делают невыносимой «профессиональные соседи».

Как правило, новые жильцы приезжают, когда хозяев нет дома, взламывают двери и вселяются, после чего начинают доводить живущих там людей до полного бессилия и отчаяния.

— Приведу пример, — продолжил Сергей Лобанов. — Часть собственности москвички Анны Г. находилась под судебным запретом на продажу, однако мошенническим путем эта доля была продана рейдеру. Он и вселил туда своих людей, которые регулярно вступали в конфликты с собственницей оставшихся 3/4 квартиры.

В похожей ситуации оказался и 29-летний Александр О. Его сестра продала свою долю в квартире, и к нему вселились те самые «профессиональные соседи». По его словам, сначала они просто пили день и ночь, а когда поняли, что хозяин большую часть времени находится на работе, перешли к более радикальным мерам.

— Они разгромили ванную и туалет. Я починил, а они снова всё разбили. Причем я не мог ничего сделать, потому что у них были документы о собственности, и полицейские пожимали плечами и говорили: «Разбирайтесь сами».

Но эти люди не хотели идти ни на какие компромиссы, — рассказал «Известиям» Александр. — Я продержался полгода, нервы были измотаны и у меня, и даже у моего кота. Поэтому я в итоге продал и свою часть жилища.

Пришлось переехать в маленькую квартиру.

«Почему бы и нет»

Жилище пенсионерки Анны Петровны П. «профессиональные соседи» захватили под Новый год. Ситуация в квартире сразу стала крайне напряженной — незваные гости едва не довели пожилую москвичку до суицида.

— Я не уследила, как сын стал играть в онлайн-казино, и в какой-то момент полностью потеряла контроль над ним. Однажды пришли двое мужчин и сказали, что теперь моя квартира — это их квартира, — рассказала она «Известиям». — Они грубо толкнули меня и стали располагаться.

Я позвонила в полицию, у меня на руках были и документы на собственность части квартиры и акт о вселении. Но всё осталось, как есть.

Признаюсь, в какой-то момент самоубийство казалось мне единственным выходом, но о моей ситуации узнали ребята-антирейдеры, и благодаря им сохраняется шанс добиться компенсации за то, что мне пришлось пережить.

К Анне Петровне вселились активисты «Народного антирейдера» — уже месяц Илья и Антон каждый день находятся в квартире, оберегают пострадавшую от мошенников женщину.

— Мы собираем доказательства по ст. 247 ГК РФ («Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности»). При нас они не могут ограничивать пользование туалетом, ванной и кухней, потому что мы зафиксируем это и используем в суде, чтобы доказать факт давления на собственницу, — рассказали «Известиям» активисты.

Одним из «профессиональных соседей», вселившихся к Анне Петровне, оказался уроженец одной кавказских республик. По его словам, он не имеет личной неприязни к бабушке, но ради денег готов и дальше делать ее жизнь невыносимой. Сначала он уверял, что приобрел свою долю законно и имеет полное право тут жить, но в конце концов сообщил, что происходящее для него — просто способ заработка.

— Не наркотики же продаю, всё легально, по закону, — заявил он «Известиям». — Меня попросили пожить. Своего жилья у меня нет, в Москве я недавно, поэтому мы с братом подумали, почему бы и нет.

Не сразу, но «профессиональный сосед» признался, что получает за свою «работу» около 15 тыс. рублей в месяц.

Что делать?

Попавшим в подобную ситуацию в первую очередь стоит попробовать оспорить сделку по продаже микродоли в суде, пояснил «Известиям» адвокат Виталий Ревзин.

— Нужно будет доказать, что сделка была совершена явно с криминальным подтекстом, а то количество квадратных метров, которые приобрели посторонние люди, невозможно выделить для их проживания. И тогда есть вероятность, что суд отменит сделку, — сказал он.

— Еще один вариант — через суд обязать продать микродолю собственникам, доля которых больше. При этом цена микродоли определяется экспертом. Если в квартиру всё-таки попали посторонние «собственники», можно определить порядок пользования квартирой.

Для этого нужно обратиться в суд, который определит, кто из жильцов и каким образом имеет право распоряжаться квадратными метрами.

По словам адвоката, «профессиональных соседей» можно лишить права пользования приобретенной долей и другим способом. Для этого нужно через суд доказать, что совместно проживать совершенно незнакомым людям на одной площади фактически невозможно.

— Практика показывает, что добиться положительного решения по таким делам вполне реально, —уверяет Виталий Ревзин.

В Росреестре «Известиям» пояснили, что для защиты своего жилья собственникам можно подать заявление о невозможности проведения действий с их недвижимостью без их личного участия. При поступлении такого заявления в ЕГРН вносится соответствующая запись. Ее наличие является основанием для возврата заявления на госрегистрацию прав на эту недвижимость другим лицом без рассмотрения.

Источник: https://iz.ru/852358/mariia-bukharova/zhule-s-zhilem-kak-professionalnye-sosedi-vyseliaiut-khoziaev-kvartir

Приобретение части коммунальной квартиры умершего соседа, не имеющего наследников

Приобретение недвижимости умершего соседа

ВОПРОС:

Добрый день! На днях прочла Жилищный кодекс Украины, но так и не нашла ответов на свои вопросы. Может, вы мне их поможете разрешить? Вопрос: Я владею частью коммунальной квартиры.

Один и собственников умер, спустя 2 года в право собственности никто не вступил.

Могу ли я выкупить его часть у государства? Если да, то к кому мне обратиться? Какие документы необходимо предоставить? Заранее спасибо.

ОТВЕТ:

Согласно ст. 1277 ГК при отсутствии наследников по завещанию и по закону, при непринятии ими наследства или при отказе от него суд по обращению органа местного самоуправления признает наследство выморочным и передает его в собственность территориальной общины. Такое заявление может быть подано органом местного самоуправления по истечении одного года с момента открытия наследства.

Исходя из этого, для начала необходимо получить информацию о том, кто на данный момент зарегистрирован собственником квартиры умершего: умерший, орган местного самоуправления или же вещь признана бесхозной, но право коммунальной собственности еще не оформлено. Сведения об этом можно получить в БТИ.

Если имущество по-прежнему «числится» за умершим и/или признано бесхозным, но орган местного самоуправления не подавал заявление о признании наследства выморочным и/или не оформлял право коммунальной собственности на него, то возможны два варианта действий.

Первый – подать иск о признании права на наследство за собой как за наследником четвертной степени родства с ходатайством о восстановлении срока для подачи заявления о принятии наследства. Истцом в этом случае будет орган местного самоуправления как потенциальный наследник имущества.

Согласно ст. 1264 ГК наследниками четвертой очереди признаются лица, которые проживали вместе с наследодателями одной семьей не менее пяти лет до момента открытия наследства. При этом согласно ч. 2 ст.

3 Семейного кодекса семью составляют лица, которые совместно проживают, связаны совместным бытом, имеют взаимные права и обязанности.

То есть при наличии доказательств проживания в одной коммунальной квартире в течение пяти лет и доказательств наличия совместного быта, прав и обязанностей можно получить комнату в коммунальной квартире умершего без уплаты ее стоимости.

Но это возможно только при наличии доказательств такого совместного проживания и при условии, что суд восстановит срок для подачи заявления о принятии наследства. Последнее согласно ч. 3 ст.

1272 ГК возможно при условии, что наследник пропустил срок для принятия наследства по уважительным причинам.

К тому же, не стоит забывать, что собственники иных комнат в коммунальной квартире (если они есть) также могут попытаться заявить свои права на квартиру как «наследники».

Второй – дождаться решения суда о признании наследства выморочным и регистрации права коммунальной собственности на него и потом добиваться его выкупа у органа местного самоуправления (местного совета).

Можно даже подтолкнуть местный совет к этому, отправив письмо на имя председателя совета с просьбой принять меры для признания наследства выморочным, а заодно рассмотреть вопрос о продаже выморочного наследства.

Но здесь уже все будет зависеть от воли местного совета и его исполнительного органа, поскольку только они могут обратиться с заявлением о признании наследства выморочным.

Аналогично все будет зависеть исключительно от воли органа местного самоуправления в случае, если наследство уже признано выморочным и перешло в коммунальную собственность. В этом случае согласно ст.

60 Закона «О местном самоуправлении в Украине» именно органы местного самоуправления от имени территориальной общины уполномочены владеть, пользоваться и распоряжаться объектами коммунальной собственности, в том числе выморочной комнатой в коммунальной квартире умершего.

Поэтому в случае, если комната уже стала собственностью территориальной общины, вопрос о ее отчуждении может быть решен только на сессии местного совета. А для этого надо будет приложить усилия как по инициированию вынесения такого решения на рассмотрение (например, через письмо на имя председателя соответствующего совета), так и по его принятию.

Единственное право, которым будут владеть собственники других комнат квартиры все это время, – право преимущественной покупки части коммунальной квартиры, которая перешла в собственность территориальной общины. Основанием для этого будет ст.

362 ГК, предоставляющая такое право сособственникам объекта, принадлежащего нескольким собственникам на праве совместной долевой собственности (в данном случае – сособственникам квартиры).

Так что, если местный совет захочет продать комнату, то Вы будете первым, кто сможет ее приобрести.

Но местный совет может и не продавать ее, сдавая, например, в аренду или вообще никак не используя. И заставить или понудить его к этому никак не получится.

Источник: https://juristoff.com/resyrsi/vopros-otvet/10505-priobretenie-chasti-kommunalnoj-kvartiry-umershego-soseda-ne-imeyushhego-naslednikov

Прав-помощь
Добавить комментарий