Пзз расшифровка в строительстве

Пзз что это такое: правила землепользования и застройки сельского поселения, муниципального образования, градостроительный регламент

Пзз расшифровка в строительстве

При этом учитываются требования, которые содержат действующие правила/документы, касающиеся вопросов территориального планирования (с учётом изменений, внесённых в ГрК законом 342-ФЗ).

В ПЗЗ необходимо предусмотреть места, где будут размещаться объекты федерального (регионального, местного подчинения).

Если проект готовится не для всего земельного участка, а для его части, то его можно разрабатывать даже при отсутствии соответствующего генплана.

Решение о начале разработки ПЗЗ требует создания специальной комиссии.

Подготовленный проект «Правил» проверяется на соответствие положениям действующего российского законодательства. Если оно соблюдено, ППЗ выносится на обсуждение, которое организуется согласно положениям 31, 28, 5 статей ГрК.

При необходимости, по результатам прошедших обсуждений предлагаемой застройки, в него вносятся необходимые изменения.

Утверждение ПЗЗ

Подготовленные «Правила» подлежат утверждению уполномоченными структурами местного самоуправления (кроме ситуаций, перечисленных ст.63 ГрК).

Детально вопрос рассмотрен в тексте ст.32 Кодекса.

Внесение необходимых изменений в действующие «Правила»

Правилами предусмотрены следующие причины:

  • Несоответствие действующих ПЗЗ Генплану населённого пункта (территории, находящейся в юрисдикции муниципалитета), возникшее вследствие внесения в последние документы одного и более изменений;
  • Поступлении таких предложений, реализация которых потребует поменять существующий ГР;
  • Изменение «Правил» необходимо оперативно выполнять при выявлении несоответствия границ (фактические отличаются от тех, которые учтены в ЕГР);
  • Если установлено, что хотя бы один из объектов (участков земли) из числа поименованных в ПЗЗ, который полностью или частично располагается в зонах с особым порядком регулирования их статуса, не соответствуют ограничениям для застройки данной зоны;
  • Когда меняются границы таких зон или они полностью прекращают своё существование.

Решение, согласно которому вносятся изменения в ПЗЗ, должно быть принято в течение месяца после проработки всех рассмотренных предложений (есть случаи, когда такого решения придётся официально ждать до 6 месяцев).

Установление видов зон

Определяя границы территорий, при написании текста ПЗЗ, разработчики обязательно учитывают следующие факторы:

  • Возможность совмещения в единой зоне разных вариантов использования имеющегося участка (реального/планируемого);
  • Определённые Генпланом параметры развития тех либо иных функциональных зон;
  • Фактически сформировавшееся в рассматриваемой ТЗ землепользование (с обязательным учётом фактической планировки территории);
  • Предстоящие изменения участков, относящихся к землям, имеющим различные категории;
  • Исключение повреждений ОКС, возведённых на соседних участках;
  • Расположение объектов, имеющих статус исторических (культурных), находящихся в региональной либо федеральной юрисдикции.

Важно понимать, что с высокой вероятностью границы таких территорий будут отличаться от тех, которые установлены местной администрацией (в разработанных ПЗЗ) для муниципальных участков.

При зонировании правила, разработанные администрацией, могут предусматривать наличие зон различного назначения. Например, жилых или сельскохозяйственных, промышленных либо со специальными режимами охраны, иных.

Градостроительный регламент

ГР устанавливает правовой режим конкретных участков, включая расположенное под ним и находящееся над его поверхностью (при условии применения для эксплуатации возведённых на нём ОКС).

Под положения ГР подпадают ОКС и участки земли, расположенные в границах территории (согласно имеющейся карте зонирования), для которой разработан ГР.

Участки, не подпадающие под требования ГР, поименованы в п.4 ст.36 Гражданского Кодекса. В ней же рассмотрены вопросы, касающиеся разработки такого документа как ГР и его последующего использования.

Существующие виды земельных участков

Их можно свести в три группы разрешённого использования.

К первой относятся основные. Во вторую собраны условно разрешённые. А к третьей принято относить вспомогательные.

Задание в тексте ПЗЗ предельных параметров, а также определение допустимых отклонений последних в части, касающейся разрешённого строительства (с одной стороны), установленных правилами, размеров конкретных участков (с другой), детально рассмотрено в ст.38 Кодекса.

Предоставление разрешения

Для внесённой в ПЗЗ территории, имеющей статус участка с условно разрешённым строительством, порядок получения разрешения на возведение ОКС регламентируется положениями ст.39 Кодекса.

Решение принимается в несколько этапов:

  • Застройщик подаёт в муниципальный орган соответствующую заявку;
  • Заявка рассматривается на публичных слушаниях, либо проходит общественное обсуждение. На это отводится не более месяца;
  • По их результатам оформляются рекомендации (разрешить/запретить);
  • На основании данных рекомендаций глава администрации принимает в течение 3 рабочих дней соответствующее решение.

Все расходы, которые потребуется понести в рамках выполнения каждого из упомянутых этапов, в результате которых будет оформлено разрешение на застройку, правилами возлагаются на лицо, пытающееся получить разрешение.

Вынесенное отказное решение можно обжаловать в суде.

Пзз и гпзу

ГПЗУ – градостроительный план земельного участка. После внесения изменений в ПЗЗ, можно приступить к получению ключевого градостроительного документа — ГПЗУ.

ППЗ достаточно подробно рассмотрен действующим законодательством (в частности, ст.30 Кодекса). ГПЗУ в статье 57.3 этого же документа.

Источник: https://dmstr.ru/articles/pzz-pravila-zastrojki-i-zemlepolzovaniya/

Зачем нужны Правила землепользования и застройки

Пзз расшифровка в строительстве

«ПЗЗ, что это такое?» — этот вопрос может озадачить многих граждан, хотя сам ответ прост.

ПЗЗ – это Правила землепользования и застройки – документ, в котором содержится информация о зонах, на которых разделена конкретная земля.

  • Что такое ПЗЗ
  • Что включает в себя
  • Внесение изменений в ПЗЗ сельского поселения

Что такое ПЗЗ

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Аббревиатура расшифровывается как Правила землепользования и застройки. ПЗЗ отвечает за градостроительное зонирование — разбивку участка на зоны определенного значения.

Каждая зона имеет свои особенности и целевое назначение, что позволяет успешнее планировать строительство, охранять особо ценные части.

Например, застройщик может сразу отменить постройку в промышленной зоне, выбрав более благоприятное место, а заповедник будет защищен от возведения жилых зданий.

: впервые разделение на зоны было применено в начале прошлого века в США: это было необходимо, чтобы оградить жилые зоны от неблагоприятных, например, промышленных.

В итоге проведения зонирования объект (например, микрорайон) получает какую-либо зону: общественную, производственную, сельскохозяйственную, военную и другие. Строительство внутри зоны будет соответствовать ее назначению: например, в жилой возможно возведение школы и культовых зданий, но невозможна постройка склада или пастбища.

Само деление может проходить по:

  1. Естественным границам: особенно относится к природным участкам – лесам, водоемам.
  2. Линиям улиц, шоссе, дорог: применяется в городах.
  3. Границам населенных пунктов или земельных зон: используется для деления в регионах.
  4. Любым отмеченным линиям на карте.

Целями ПЗЗ являются:

  1. Создание оптимальных условий при планировке города, выделении новых микрорайонов.
  2. Охрана прав владельцев домов и участков в конкретной зоне: например, купив квартиру в жилом квартале, они могут быть уверены, что рядом внезапно не вырастет завод.
  3. Охрана природы, объектов культуры.
  4. Привлечение инвесторов: вкладчики могут выбрать наиболее подходящую территорию.

Юристы рекомендуют знать нюансы получения ЗОС при строительстве объекта.

Что включает в себя

Правила землепользования состоят из пунктов:

    1. Правила использования и внесение изменений в сами правила:
      • регулирование пользования землей и возведения на ней;
      • изменение варианта использования недвижимости;
      • подготовка муниципалитетом документов, касающихся планировки;
      • проведение публичных слушаний по данным вопросам;
      • правила внесения изменений.
    2. Регламенты градостроения. Они применяются к объектам внутри конкретной территории. В них прописывают:
      • виды разрешенного строительства и пользования землей;
      • размеры участка и строительства (максимальные и минимальные);
      • ограничения по пользованию.

Важно знать: последние соответствуют закону РФ.

  1. Карты с обозначенными зонами. На ней отмечают все границы данных зон, при этом одна зона может состоять из нескольких участков, а вот один участок из нескольких зон – нет. Это легко объяснить: на территории одного заповедника может располагаться несколько участков (например, лес, гора, озеро), но один участок не может состоять из заповедника, жилой части и промышленного производства.

За порядок внесения изменений, в том числе в план сельского поселения, отвечает статья 33 Гражданского Кодекса РФ.

Она состоит из 5 пунктов:

    1. Внесение изменений производится в соответствии со статьями Кодекса.

Стоит отметить: речь идет о статье 31 («Подготовка проекта») и 32 («Порядок утверждения»).

  1. Рассмотрением проекта занимается местная администрация. Основанием будут являться:
    • выявление несоответствий между ПЗЗ и нарисованным планом;
    • внесение предложения об изменениях;
  2. Последнее может быть направлено исполнительной властью, местным самоуправлением, физ. и юрлицами.
  3. Специальная комиссия рассматривает предложение и выносит свое решение о принятии или отклонении предложения, которое отправляет главе местного муниципалитета. На это комиссии дается месяц. В случае отказа необходимо указать причину.
  4. Окончательное решение выносит глава администрации в течение месяца, основываясь на рекомендациях комиссии. Решение направляется заявителю, при отказе – с указанием причины.

Чаще всего ПЗЗ требуется при начале какого-либо строительства или его планировании. Зонирование позволяет выявить наиболее удачное место для реализации идеи, не волнуясь за «соседей» и другие застройки.

Смотрите видео, в котором разъясняется, как найти Правила землепользования и застройки своего округа:

Внимание!

В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://sovetnik.guru/nedvizhimost/zemlya/zachem-nuzhny-pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki.html

Для чего нужны градостроительные регламенты землепользования и застройки

Пзз расшифровка в строительстве

Планирование, зональное распределение, благоустройство любого федерального субъекта осуществляется в соответствии с регламентами обустройства.

В числе обязательных регулирующих документов – правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они регулируют использование земель местного назначения, согласно определённым правилам.

Они утверждаются на местном уровне, но в рамках Градостроительного и Земельного кодексов РФ.

Понятие ПЗЗ

Согласно правилам землепользования и застройки местная региональная территория разделяется на зоны. Каждая из зон предназначена для определённого использования, земельные участки всегда принадлежат к одной зоне.

Зоны назначения (в рамках категорий земель):

  • земли для заселения;
  • для ведения сельского хозяйства;
  • для промышленных и энергетических нужд;
  • специального назначения – аэропорт, космическая деятельность, теле-, радиостанции, вышки сотовой связи;
  • транспортные развязки;
  • охраняемые объекты;
  • водный, лесной фонд.

Данный список не закрывается законодателем ввиду существования большего количества категорий земель.

Правила землепользования и застройки определяют чёткое обозначение и разделение этих зон. Для каждой из земель в зависимости от назначения используется свой градостроительный регламент. Он ограничивает участки, определяет параметры застройки, возможность расположения объектов в конкретной зоне, права собственников земель и др.

Градостроительный регламент не охватывает участки культурно-исторического наследия, памятники.

Также если такие объекты только обнаружились, по ним принимаются отдельные контролирующие регламенты, которые содержат параметры реставрации, ремонтных работ, этапы и сроки консервации, ответственность за содержание и пр.

Административный регламент градостроительного плана не распространяется на объекты земельного запаса (свободные зоны развития), государственного фонда (лесной, водный), особо охраняемые объекты, кроме курортов и санаториев.

Категории земель

Зональное распределение земель определяет тактику развития всего федерального объекта, их составляющих – города, посёлка, транспортных развязок и пр. Для каждой зоны предусмотрено назначение земель, возможность застраивать участок. Например, на землях сельскохозяйственного назначения нельзя располагать промышленные здания.

Земли для заселения предоставляются под:

  1. Индивидуальное жилищное строительство.
  2. Личные подсобные хозяйства.
  3. Жилые дома разной этажности.
  4. Коммерческие здания средней высоты – магазины, пекарни, спортивные залы и пр.
  5. Объекты коммунального хозяйства – электро-, водо-, тепловые и мобильные станции.
  6. Учреждения коммерческого и государственного происхождения образовательного типа (ДОУ, школы, вузы, училища и пр.), школы.
  7. Медицинские учреждения.
  8. Автодороги, ж/д развязки и т. п.
  9. Транспортные узлы (вокзалы, аэропорты, припортовые территории).
  10. Резервные зоны – предназначены для развития строительства, расширения территорий населённого пункта.
  11. Рекреационные зоны, предназначенные для туристической, культурной инфраструктуры.

Кроме того, водоёмы, если таковые оказались внутри поселений, территории культурного и исторического наследия, памятники, ботанические сады, музеи и т.п.

Допустимы индивидуальные постройки – гаражи, склады, если они не представляют опасности для окружающего населения.

Для сельского хозяйства допустимо иметь на территории следующие объекты:

  • леса;
  • полосы отчуждения;
  • хозяйственные строения;
  • пашни;
  • участки для выпаса травоядных животных;
  • сенокосы;
  • садовые насаждения;
  • залежи (пашни, не обрабатываемые больше 20 лет).

Такая местность располагается за пределами города, села из-за большой площади участков и особой специфики.

Хозяйство предполагает большие обороты для экспорта, обеспечения государственных потребностей. Но допускается предоставлять для сельского хозяйства территории населённых пунктов в индивидуальном порядке.

Как правило, речь идёт о небольших личных подсобных хозяйствах – виноградники, культурные насаждения, огороды и пр.

К промышленным территориям принято относить:

  1. Производственные предприятия.
  2. Участки, где ведётся добыча полезных ископаемых.
  3. Объекты атомного производства и энергетики.
  4. Предназначенные для охраны и обороны объекта.
  5. Зоны специального назначения — космическая деятельность, аэропорт, аэродром.

Земли, относящиеся в промышленной категории, не могут возделываться под пашни или использоваться в качестве земли под фермерское хозяйство.

Прежде чем предоставить землю по назначению, проводится анализ поверхности земли, рельефность, целесообразность предприятия, расположение объекта. Недопустимо расположение земель промышленного назначения рядом с населёнными пунктами.

Особо охраняемые объекты представляют собой земли, предназначенные под исторические и культурные ценности, природоохранные субъекты РФ, памятные места. Могут использоваться для организации городских свалок, кладбищ, крематорий и т.п.

Рамки вышеперечисленных категорий гораздо шире, они зависят от специфики и значения федерального субъекта. Индивидуально, на местном уровне, каждая из категорий «разбивается» на зоны.

В каждой зоне предполагается определённое направление, разрешённая деятельность.

Например, в рамках категории земли под заселение могут располагаться зоны транспортной развязки, жилого массива и охраняемого объекта.

Также государственные субъекты РФ вправе добавлять, изменять категории согласно условиям местности, специфике пользования. При этом не нужно путать понятия «разрешённое использование» с «формой собственности» земли. На каждой из категорий зон располагаются объекты федерального, муниципального значения и частная собственность.

Структура ПЗЗ

ПЗЗ обеспечивают развитие муниципалитета, структуры населённых пунктов, обеспечивают возможности расширения ресурсов региона, привлекают инвестиционных партнёров. Все это даёт возможность планомерному развитию города, края, области.

ПЗЗ включают в себя:

  1. Основные положения.
  2. Карта зонирования субъекта.
  3. Градостроительный регламент.

Это три пункта в обязательном порядке должны быть отражены в ПЗЗ.

Положения можно охарактеризовать, нормативный теоретический документ, в котором содержатся правила регулирования землепользования и застройки.

Здесь прописываются изменения в видах, назначениях земель, перечень необходимых документов для планирования. Отмечается обязательное условие – отсутствие противоречий с градостроительством, в рамках кодекса РФ.

Регулярно обновляется информация о заседаниях и совещаниях, на которых приняты изменения в ЗПП.

К карте тоже есть свои требования:

  • на карте градостроительного зонирования определяются границы земель в соответствии с назначением. Участки не должны быть разделены этими границами, они могут принадлежать только к одной зоне использования. В свою очередь, в рамках одной зоны могут находиться несколько полноценных ограниченных земельных образований за исключением редких случаев (собор, как территория охраняемого объекта);
  • на карте обязательно должны быть обозначены территории, на которых планируется деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории – пересмотр земель, с учётом ветхости жилья, необходимости налаживания современной инфраструктуры. Для обозначения такой зоны может составляться индивидуальная карта. Если в регионе не планируется перестройка микрорайонов в рамках развития, обозначение не требуется.

Перечисленные условия в обязательном порядке должны быть отражены на карте.

На карте обязательно отображаются:

  • границы населённых пунктов – город, поселение, деревня;
  • границы области, округа;
  • границы территорий особого назначения;
  • зоны культурного наследия;
  • исторические объекты.

Перечисленные объекты картограф обязан нанести, в противном случае их отсутствие может негативно сказаться на дальнейшем использовании земель.

Регламент

Правила застройки и землепользования градостроительный регламент должен отражать. Он определяет правовой режим земельной территории с учётом возможности строительства и использования земли. Регулирует возможные сочетания застроек и расположения объектов в рамках одного территориального поля, функционал и направленность.

В регламенте также отображены:

  1. Параметры построек, возможности использования коммуникаций, допустимые нормы высоты здания, количество этажей.
  2. Материал застройки, подземные и наземные коммуникации.
  3. Ограничения в использовании земель, в соответствии с законодательством РФ.
  4. Процент застройки, исходя из общей площади, отступы между целевыми участками.
  5. Расчёт допустимых застроек в рамках одного назначения – социальных, развлекательных, учебных и других инфраструктур и многое другое.

Указанные факты являются важными составляющими для регламента – именно на них ориентируется застройщик.

Административные правила землепользования и застройки не распространяются на аэродромную и близлежащую территорию, если они противоречат ограничениям Воздушного кодекса РФ в отношении аэродромных земель. Если имеет место такое нарушение, то срок приведения использования земли в соответствии с Воздушным кодексом – не более 6 месяцев.

Если население не соглашается с рамками, указанными в градостроительном регламенте, представитель может обратиться в орган местного самоуправления с ходатайством о проведении собрания.

На нём обсуждается возможность отклонения, изменения границ или других условий документа.

Внесение изменений в ПЗЗ

Весь период согласования правил до момента их принятия и вступления в законную силу, продолжаются совещания и слушания пользователей земель. Рассматриваются предложения по назначению и использованию территории. В первую очередь обсуждается разграничение местности для жилого массива и сельскохозяйственных участков.

Иными словами, это приблизительное расположение следующих территорий:

  • крупные пашни;
  • сенокосы;
  • пастбища.

После утверждения перечисленные земли отмечаются на карте.

Заключительным этапом проводится ание, в котором участвуют представители органа власти, землепользователи, сторонние инициаторы внесения изменений (если речь идёт о пересмотре параметров или специфики участков). Решение принимает комиссия, которая разрабатывала ПЗЗ в данном субъекте региона.

Срок подготовки проекта местной комиссией, со дня поступления предложений об изменении, не более 30 календарных дней.

Изменения проектируются и обозначаются на носителе (электронный, бумажный), отправляются главе местной управы. Если решение выносится положительное, результат озвучивается на комиссии округа, где должны присутствовать все участники собрания.

Далее проводятся публичные слушания с привлечением СМИ. По результатам готовится итоговый проект, к которому прикладываются итоги публичных слушаний, и отправляется главе административного округа.

Срок рассмотрения землеустроительного проекта о внесении изменений в Правила землепользования и постройки главой администрации составляет 10 дней.

Кто может внести предложение об изменении в ПЗЗ

Отправить заявление может любой землепользователь – физическое и юридическое лицо, органы самоуправления, управы и др. Любой из инициативной стороны действует по одинаковым принципам, в одной последовательности.

В зависимости от специфики предложения, инициаторы делятся на:

  • федеральные органы исполнительной власти;
  • органы местного самоуправления;
  • муниципалитетам;
  • исполнительная власть субъектов Российской Федерации.

Если регламентирующие правила землепользования и застройки препятствуют расположению на территории значимых государственных объектов (федерального, местного уровня), то на рассмотрение отправляется требование, а не предложение об изменении.

Физические и юридические лица могут отправлять соответственные прошения, в ряде ситуаций. Процедура может проходить на самостоятельной инициативе или по причине неэффективности использования территории, вредное воздействие на собственников, проживающее население, наблюдается заметное снижение стоимости объектов, нарушены права владельцев.

Порядок составления заявления на изменения в ПЗЗ

Чтобы внести изменения в ПЗЗ, необходимо составить запрос в виде заявление.

Документ должен соответствовать следующим правилам:

  • заявление должно чётко донести основание необходимости внесения изменений;
  • если причина – неэффективность, вредное воздействие и т.п. – должно быть документальное подтверждение, как факт;
  • в ситуации со снижением стоимости объектов может понадобиться дополнительная документация, подтверждённая органами власти;
  • чем больше к заявлению прикладывается доводов – заключений экспертов, юридически сильных документов, тем выше шанс на положительное решение.

Изначально правила землепользования и застройки были нацелены на устранение строительного беспорядка, нарушения строительных регламентов и для защиты гражданских прав.

Но на сегодняшний день выявлено большое количество случаев, когда ПЗЗ противоречат градостроительному кодексу Российской федерации. В связи с чем правительство страны разрабатывает закон о переходе на территориальное зонирование, с полным отказом от категорий. Нововведение планируется ввести на территории РФ к началу 2025 года.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zemlya/pravila-zastroyki.html

ПЗЗ: что это такое, правила землепользования и застройки муниципального образования, выписка из пзз на земельный участок – где взять

Пзз расшифровка в строительстве

  • Утверждают генеральные планы населенных пунктов.
  • Происходит зонирование территорий.
  • Утверждают строительные проекты.
  • Проводится муниципальный земельный контроль.
  • Выделяют земли для муниципальных нужд.

Вся деятельность в рамках землепользования регулируется разными нормативно-правовыми актами. Один из таких актов — Правила землепользования и застройки.

Так мы постепенно перешли к ключевому понятию нашей статьи — правила землепользования и застройки.

ПЗЗ — что это такое в землепользовании?

Землепользование проводят в разных формах. Например, землю можно использовать в сельскохозяйственных целях, проводить обустройство водоохранных зон, создавать национальные парки, заповедники.

Но в нашем случае речь идет о землепользовании в градостроительных целях. Иными словами — об освоении природных территорий с целью застройки и развития конкретного населенного пункта. Именно из-за этой связи в правовых актах объединены понятие землепользования и застройки. Освоение и застройка территории невозможна вне процесса землепользования.

Правила землепользования и застройки утверждаются как своего рода регламент градостроительной деятельности. Основная цель правил — максимально упорядочить процесс застройки населенных пунктов, установив четкие границы между разрешенными и неразрешенными действиями.

Как конкретно нужно регулировать процесс, описано в Градостроительном кодексе РФ. Введение отдельных статей кодекса, в частности, Пп. 8 п. 1 ст. 1, статьи 30-33, позволило четко прописать, какие именно аспекты градостроительной деятельности этими правилами регулируются.

Согласно ГрК, ПЗЗ — документ градостроительного зонирования. Он определяет, как города будут делиться на отдельные зоны. Каждой зоне приписываются определенные правила использования.

Утверждаются эти правила нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

По этой причине конкретные правила в каждом городе могут сильно отличаться, в зависимости от особенностей местности, условий и планов стратегического развития населенного пункта.

Местные власти разрабатывают правила в соответствии с особенностями отдельно взятого муниципального образования. Их составляют в соответствии с общими положениями о ПЗЗ, которые содержатся в Градостроительном кодексе.

Итог: ПЗЗ земельного участка — что это?

Резюмируем: ПЗЗ представляют собой нормативно-правовой акт, который разрабатывают органы местного самоуправления. Его цель — регулировать использование земельных участков в населенном пункте, устанавливать зонирование территории, генеральный план территории.

Застройщикам о ПЗЗ нужно знать одно — они регламентируют использование конкретного земельного участка.

Прежде чем приступить к строительству любого объекта, застройщик должен знать — какой вид строительства разрешен на выбранном им участке, можно ли вообще организовывать его застройку, есть ли какие-то существенные ограничения? При выборе участка для застройки в первую очередь необходимо опираться на ПЗЗ.

  • Разрабатывая ПЗЗ, местные власти руководствуются:
  • Градостроительным кодексом;
  • Земельным кодексом;

ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».

Чем полезны ПЗЗ?

  • Позволяют грамотно планировать развитие населенного пункта, чтобы сохранять объекты культурного наследия, обеспечивать охрану окружающей среды.
  • Облегчают деятельность бизнес-структур на территории конкретного города: четко регулируют отношения между бизнесом и властью. защищают интересы населения.
  • Создают поток инвестиций, привлекая застройщиков на конкретные территории.

Что такое правила землепользования и застройки? Их структура

Правила землепользования и застройки — масштабный документ. Обычно он состоит из 3 частей: общей, территориальной и специальной. Дополняют его десятки приложений, например, протоколы публичных слушаний и заключения о их результатах.

  • Общая или теоретическая часть описывает базовые требования по исполнению градостроительных регламентов по нормам Градостроительного кодекса. Она определяет, какие территории и как можно использовать, исходя из законов.
  • Территориальная или графическая часть — карта территориального зонирования с подробными указанием зон.
  • В специальной части описаны регламенты градостроения.

Основная часть ПЗЗ

Это основа документа. В ней прописан весь ключевой регламент строительной деятельности на территории города или населенного пункта. Она определяет порядок применения правил, то есть регулирует подготовку к строительству и выделение конкретного земельного участка под застройку. На подготовительном этапе застройки правила регулируют:

  • как физические и юридические лица могут менять виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • как органы местного самоуправления должны разрабатывать документы по планировке территории;
  • как проводятся общественные обсуждения или публичные слушания по землепользованию и застройке.

Регулирование выделения земли включает:

  • основы градостроительной деятельности
  • принцип работы комиссии по землепользованию;
  • описание подготовительных работ перед застройкой конкретного участка;
  • принципы предоставления земли физическим и юридическим лицам для дальнейшего использования;
  • описание выдачи разрешений на строительство и их основные условия;
  • описания разрешений на ввод капитальных объектов в эксплуатацию.

Графическая часть

Использование графической части должно полностью опираться на все условия, прописанные в части основной. Графическая часть представлена в виде подробной карты. Это графический план землепользования и застройки. Согласно п.4, ст.30 ГрК, на карте градостроительного зонирования установлены границы территориальных зон. К каждой зоне прикрепляется один конкретный участок земли.

Территориальная зона определяет тип земельного участка, который к ней относится. В связи с этим, запрещено объединять земельные участки из разных территориальных зон.

Графическая карта содержит:

  • границы конкретного населенного пункта;
  • пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
  • пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
  • границы территорий с особыми условиями использования, исторических поселений федерального и регионального значения, объектов культурного наследия.

В графической части можно создавать несколько карт.

Специальная часть

Эта часть содержит градостроительные регламенты. Они определяют правовой режим для каждого земельного участка, который входит в конкретную территориальную зону. Регламент разрабатывается отдельно для каждой территориальной зоны.

Цель регламента — учесть особенности каждого земельного участка, чтобы обеспечить его рациональное использование в дальнейшем. Конкретный регламент будет зависеть от вида территориальной зоны, особых правил в ней, например, об охране культурного наследия, окружающей среды, а также стратегического плана развития.

Регламент определяет:

  • под какую именно цель и под какой вид строительства можно использовать земельный участок;
  • размеры и границы каждого участка;
  • масштаб каждой отдельной планируемой застройки.

Согласно п. 6 ст. 36 ГрК, регламент не применяют:

  • к землям лесного фонда;
  • землям, покрытым поверхностными водами;
  • землям запаса;
  • землям особо охраняемых природных территорий за исключением земель
  • лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
  • сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения;
  • земельным участкам, расположенным в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Как разрабатывают ПЗЗ

ПЗЗ разрабатывают органы местного самоуправления. В готовом виде их чаще всего выкладывают на официальные сайты администрации конкретного населенного пункта.

Название документа содержит отсылку к конкретному территориальному образованию, например: Правила землепользования и застройки муниципального образования город Саратов.

Правила землепользования и застройки разрабатывают в соответствии со ст. 31 ГрК. В ходе разработки обязательно учитывают:

  • генеральный план населенного пункта;
  • конкретную техническую документацию;
  • результаты общественных слушаний.

Именно местная администрация уполномочена инициировать и контролировать разработку ПЗЗ. Глава населенного пункта отвечает за все этапы разработки Правил, следит за порядком ее проведения. Для разработки правил назначают специальную комиссию, состав которой одобряет глава муниципалитета.

Информацию о начале разработки ПЗЗ и созыве комиссии в течение 10 дней нужно опубликовать на сайте администрации или в любых СМИ. Сообщение должно включать информацию о:

  • составе комиссии;
  • каждом этапе разработки Правил;
  • порядке и предварительных сроках разработки проекта ПЗЗ;
  • правилах взаимодействия с общественностью в рамках разработки проекта.

Подготовленный проект ПЗЗ проверяют на соответствие генеральному плану и техническим регламентам. Готовый проект направляют на проверку главе администрации или отправляют на доработку, если есть несоответствия регламентам. В течение 10 дней глава администрации назначает общественные слушания по подготовленному проекту. Длительность публичных обсуждений в среднем составляет 3 месяца.

В процессе обсуждений комиссия может вносить в проект изменения по мере необходимости. После внесения изменений проект вновь направляют на проверку в администрацию. В течение 15 дней принимают решение: утвердить или снова отправить на доработку. Утвержденные ПЗЗ публикуют на сайте муниципального образования или любым другим способом, доступным для связи с населением.

❕ Положения Правил могут затрагивать интересы строительных компаний и организаций по охране окружающей среды. В связи с этим принятие ПЗЗ может затянуться на долгие месяцы: проект будут блокировать на этапе общественных обсуждений.

Можно ли оспорить ПЗЗ

Если разработанные ПЗЗ все же затронули интересы отдельных лиц, их могут оспорить в суде. Обратиться в орган правосудия могут физические лица или организации, чьи интересы пострадали. Право есть у органов государственной и региональной власти, но только в случае, если ПЗЗ противоречат схемам территориального планирования субъекта или всей страны.

Территориальные зоны

Их выделяют с учетом вида использования земли. Они делятся на:

  • зоны жилой застройки;
  • общественно-деловые зоны для школ, учреждений здравоохранения,
  • спортивных сооружений;
  • рекреационные зоны, например, леса, пляжи;
  • производственные зоны, например, коммунальные и частные
  • производственные предприятия;
  • зоны транспортно-инженерной инфраструктуры — дороги,
  • железнодорожные пути, зоны расположения инженерных коммуникаций;зоны сельскохозяйственных участков — садовое, дачное, крестьянско-фермерское хозяйство;
  • специальные зоны, такие как кладбище.

Чтобы определить такие зоны, проводят территориальное зонирование.

Выписка из ПЗЗ — что это такое и где взять?

Получить подробную информацию о ПЗЗ в интересующем вас населенном пункте можно разными способами:

  • в градостроительном департаменте местной администрации;
  • МФЦ;
  • через сайт Госуслуги.

Сам документ очень объемный, поэтому из него предоставляют выписку с конкретной информацией, которую запросил человек. Выписку можно запросить в отношении конкретного участка или территориальной зоны.

В заявлении на выписку из ПЗЗ на земельный участок нужно указать все данные об интересующем участке: кадастровый номер, площадь, адрес.

В выписке будет вся информация об участке: технические параметры участка, правила использования и другие сведения.

Как вносят изменения в ПЗЗ

В некоторых случаях в ПЗЗ можно вносить изменения. Эти случаи прописаны в ст. 33 ГрК, к ним относятся:

  • обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки;
  • обжалование Правил;
  • расширение или уменьшение территории поселения.

Потребовать внести изменения могут органы исполнительной власти на всех уровнях, если ПЗЗ мешают сооружать или поддерживать функционирование объектов в их ведении.

Физические лица и организации могут инициировать изменения ПЗЗ, если

  • считают использование земельного участка неэффективным;
  • собственнику причиняется вред в процессе градостроительства;
  • из-за действующих регламентов снижается рыночная стоимость земельных участков;
  • нарушаются права собственников или существенно ограничиваются.

Заявление подают в Комиссию, ответственную за разработку ПЗЗ. Обращение рассматривают в течение 30 дней и вносят изменения или отказывают.

Генеральный план и правила землепользования и застройки

На первый взгляд кажется, что генплан и ПЗЗ — идентичные документы. Это не так. Генеральный план определяет границы поселения, его зонирование и размещение различных объектов в будущем. Эти границы подробно отражаются в текстовой и графической частях документа. Но в генплане нет никаких градостроительных регламентов, он не регулирует градостроительный процесс.

Генеральный план скорее носит описательный характер, в то время как ПЗЗ — регламентирующий. Генеральный план учитывается в ПЗЗ. Он выступает как база для разработки Правил. При этом в Правилах допускаются отклонения от исходных положений Генерального плана.

ПЗЗ — важный документ, по ним организуют весь процесс градостроительства. Правила определяют: что, как, где и когда можно строить в конкретном населенном пункте. Грамотно разработанные ПЗЗ позволяют сохранить в первозданном виде памятники культурного наследия, природный ландшафт местности, внешний облик города.

Источник: https://j.etagi.com/ps/pzz-chto-takoe/

Пзз москвы: специфика зоны сохраняемого землепользования (индекс «ф»)

Пзз расшифровка в строительстве
ПЗЗ — документ градостроительного зонирования…

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков Москве, изменением правил землепользования и застройки Москвы. Также по вопросам кадастровой стоимости земель в Москве, земельного налога и налога на имущество.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органахПредставление интересов в суде Взаимодействие с проектировщиками и экспертами
Подготовка юридических заключенийКомплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

По вопросам:

Зоны сохраняемого землепользования

Зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») являются одним из «изобретений» при составлении ПЗЗ Москвы.

В данных зонах

  • в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются виды разрешенного использования, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости;
  • в качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции устанавливаются: – в отношении застроенного участка – параметры расположенных на участке объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН;

    – в отношении незастроенного участка – нулевые параметры.

Установлена данная зона на большей части застроенной территории Москвы.

Для осуществления нового строительства или увеличения площади существующих объектов в данной зоне необходимо внесение изменений в Правила землепользования и застройки.

Также внесение изменений в ПЗЗ потребуется для установления новых основных видов разрешённого использования.

Без изменения ПЗЗ владельцы участков и недвижимости в данной зоне могут:

Правовой центр ДВА М предлагает услуги по юридическому сопровождению реконструкции объектов в зоне сохраняемого землепользования по ПЗЗ Москвы, в т.ч. – обоснованию соответствия реконструкции режиму правил землепользования и застройки. А также по сопровождению размещения некапитальных объектов в данной зоне, обоснованию их некапитальности.

Так, в настоящее время конкретное функциональное назначение нежилых задний в ЕГРН не указывается, в связи с чем можно в том числе изменить фактическое использование здания на соответствующее любому из имеющихся видов разрешённого использования участка. Например, если для участка уже установлено смешанное разрешенное использование, предполагающее размещение производства и офисов – может быть увеличена доля офисных площадей за счет производственных.

ПЗЗ Москвы

Поскольку в большинстве случаев разрешённое использование участков в зоне «Ф» установлено до вступления в силу действующего классификатора видов разрешенного использования – часто принципиальное значение имеет установление соответствия ранее определенного разрешённого использования действующему классификатору.

Интерес правообладателя участка в разных ситуациях может быть противоположным:

  • установить максимальное количество основных видов по действующему классификатору для наиболее эффективного использования участка (под торговлю, офисы и т.д.);
  • свести количество видов к минимуму для снижения кадастровой стоимости.

Ещё одна проблема – изменение разрешённого использования участка в зоне сохраняемого землепользования, если ранее такое использование было установлено некорректно.

Например – для участка промышленного предприятия были установлены в качестве основных видов торговля или размещение офисов (что влечёт необоснованный рост кадастровой стоимости).

Либо же правообладатель решил отказаться от одного из обоснованно установленных видов по хозяйственным соображениям.

В таком случае, поскольку ранее установленные виды разрешённого использования являются аналогом «обычного» градостроительного регламента участка, то собственник вправе выбрать один или несколько из них, исключив остальные. Сужение ранее установленного разрешённого использования нельзя приравнивать к установлению новых видов. Но исключать необоснованно установленные ранее виды, возможно, потребуется в судебном порядке.

Сложнее ситуация в случае, когда верный вид разрешённого использования для участка ранее установлен не был. В таком случае предстоит обосновать в суде, что установление существующего разрешенного использования было изначально незаконным, в связи с чем оно должно быть изменено, несмотря на отнесение участка к зоне сохраняемого землепользования.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/poluchenie-gpzu-v-gorode-moskve/indeks-f-pzz-moskvy

Прав-помощь
Добавить комментарий