Расторжение предварительного договора купли продажи дома с земельным участком с задатком

Предварительный договор купли продажи дома с земельным участком

Расторжение предварительного договора купли продажи дома с земельным участком с задатком

» Земля » Предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком

Не редкость, когда стороны оговаривают условия покупки дома, при этом одна из сторон не может в полной мере выполнить условия договора. Чаще такая ситуация возникает из-за нехватки полной суммы стоимости дома. Возможны и другие причины, по которым сделка может сорваться.

Чтобы избежать такой ситуации существует способ составить предварительный договор, в тексте которого будут оговорены сроки выполнения обязательств каждой стороны сделки.

Предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка

Несмотря на то что предварительный договор технически идентичен обычному договору купли-продажи имущества, внимательно изучите все составляющие такого типа договора. Обязательным пунктом является указание реквизитов сторон.

Помните, что информация вносится в текст документа и о продавце, и о стороне покупателя, при этом должны содержаться следующие данные:

  • Информация о том, как зовут представителей каждой стороны;
  • Паспортные данные;
  • Адрес прописки и фактического проживания, если эти данные не совпадают;
  • Дата и место рождения;
  • Если стороны представлены юридическими лицами, то предоставляется полная информация о наименовании организации, ФИО директора организации, реквизиты;
  • В случае применения помощи третьих лиц в качестве представителей при совершении сделки, подготовьте доверенность, ее копия нужна будет при подаче документов на оформление договора в качестве приложения.

Если стороны представлены физическими или юридическими лицами, пользующимися услугами посредников, то все представители должны нотариально заверить свои доверенности.

Далее внимательным образом изучите пункт, в котором описывается предмет договора.

 Именно в тексте этого пункта содержится информация, которая коренным образом отличает договор купли-продажи от предварительного договора на проведение сделки.

 Запомните, что в описании предмета предварительного договора указывается намерение совершить сделку купли-продажи, а не детально описывается сам дом или земельный участок.

Суть предварительного договора заключается в фиксировании намерения в перспективе приобрести дом и участок либо иное имущество.

Однако, несмотря на то, что описывается намерение купить дом или землю, в документе нужно указать следующие характеристики самих объектов:

  • Номер регистрации в земельном кадастре;
  • Адрес географического местоположения объекта;
  • Общая площадь объекта;
  • ВРЗ относительно участка земли.

Если есть капитальное строение, которое сдано в эксплуатацию, то необходимо предоставить следующие данные:

  • Адрес расположения строения;
  • Общая и полезная площадь помещения;
  • Количество этажей в помещении.

Обязательно продавец должен представить документы, подтверждающие его права на продаваемую собственность. В случае отсутствия необходимых сопроводительных документов для проведения сделки, в предварительном договоре указывается эта информация.

Имейте в виду, что следующим обязательным пунктом является указание цены совершаемой сделки. Именно для фиксирования стоимости сделки большинство лиц заключают предварительный договор. Важно указать конечную цену сделки, определить порядок выплат, указать условия, при которых цена может измениться. Дальше запомните, что нужно указать период для выполнения условий сделки.

Сроки указать в бумаге можно путем точного определения даты проведения сделки, допускается определить период в течение нескольких дней, недель или месяцев. Иногда применяется вариант в виде реализации заранее определенных условий.

Если в предварительном договоре нет строго определенного срока выполнения условий сделки, то автоматически считается, что документ заключен на год.

Далее, уточните максимально детально права и обязанности сторон договора, которые предусмотрены ГК РФ и отдельными пожеланиями сторон, не противоречащими законодательству. При этом основным обязательством является заключение основного договора в срок.

Далее, укажите ответственность сторон и последствия, которые наступают при невыполнении условий предварительного договора. Обязательно нужно фиксировать в договоре размер штрафа и начисляемых пени за день просрочки.

Учтите, что в предварительном договоре могут быть указаны дополнительные заключения. Например, нужно ли применять нотариальное заверение при составлении документа или нет.

Предварительный договор составляется для продавца и покупателя, которые готовы совершить куплю-продажу дома и участка земли, при этом условия должны устраивать покупателя.

Сделка может быть отложена при наступлении следующих обстоятельств:

  • Нет денег у покупателя в наличии, но есть документы о том, что деньги появятся. Такое бывает в случае, когда покупатель оформляет кредит, который предварительно одобрил банк;
  • Продавец не нашел необходимые документы, которые придется оформлять в качестве дубликатов;
  • Одна из сторон откладывает сделку по причине невозможности ее совершить из-за физического состояния (болезнь, командировка).

Правильно составленный предварительный договор позволяет покупателю заниматься поиском определенной суммы для приобретения дома и земли. Продавец имеет возможность готовить документы и заниматься подготовкой земли и дома к продаже, рассчитывая на получение конкретной суммы средств.

Законодательно содержание предварительного договора прописано в КГ РФ в статье 429. Необходимо серьезно относиться к составляемому документу, так как предварительный договор является обязательным к исполнению документом. Знайте, что в таком типе договора нельзя прописывать условия получения задатка.

Задаток, его размер, условия возврата оформляются в порядке составления договора задатка в соответствии с нормами действующего законодательства.

В случае объединения условий разных по типу договоров в тексте предварительного договора в суде такая бумага не будет иметь юридической силы, обязательной для выполнения сторонами договора.

 Если собственник земли и сооружения на ней получил денежные средства в качестве задатка за намерение приобрести его собственность, то в случае судебного разбирательства обязан будет вернуть деньги потенциальному покупателю.

Если покупатель передал деньги в качестве задатка продавцу в рамках предварительного договора за намерение приобрести землю и дом на ней, то продавец обязан будет вернуть средства даже при невыполнении договора сторонами.

Знайте, что предварительный договор обяжет стороны совершить основную сделку, которую они наметили провести в недалеком будущем относительно прав собственности, которые продавец должен будет передать покупателю на определенных условиях.

Чтобы составить предварительный договор купли-продажи жилого помещения или постройки с участком земли, на которой такое помещение воздвигнуто, необходимо составить договор, аналогичный договору купли-продажи квартиры. Однако, как только в тексте документа речь идет о земельном наделе, существенная часть договора меняется.

Изучите отдельные важные моменты при составлении предварительного договора на приобретение участка или дома с участком. Обратите внимание на то, что в графе с полным описанием жилого помещения указываются данные относительно здания, дома, иного жилого помещения, кроме этого, обязательно указывается наличие участка земли.

Учтите, что при оформлении сделки по приобретению участка земли и дома на нем необходимо иметь в наличии для продавца все бумаги и свидетельства, относящиеся к дому, как объекту недвижимого имущества, так и к участку земли.

Если у продавца недостает документов, то сделка не может быть проведена. Очень важно оформить два технических плана с указанием площади, размеров и для участка земли границ объектов недвижимости. Нельзя в одном документе отражать чертеж и параметры дома и земельного надела.

Имейте в виду, что в предварительном договоре указывается предполагаемая цена всей сделки, отдельно прописывается стоимость дома и отдельно стоимость участка указывается в бумагах.

Нельзя просто указать стоимость проведения сделки одной суммой, если речь идет о земле и капитальных объектах на ней. Включать в предварительный договор пункт о выплате задатка, даже если пункт не заполняется, запрещено законодательно.

Сумма задатка и факт его выплаты в рамках предварительного договора не рассматривается в рамках проведения указанной сделки. При расторжении предварительного договора задаток продавцом может быть не возвращен.

Многие неопытные участники сделки купли-продажи в формате составления предварительного договора заключают его фактически, не придавая юридического значения сделке. Знайте, что за несоблюдение предварительного договора можно требовать от нарушившей его стороны материальную компенсацию.

Внимательное отношение к пунктам предварительных договоренностей важно проявлять и покупателям и продавцам недвижимого имущества, чтобы не оказаться жертвами мошенников.

Детально по порядку изучите необходимые действия, которые требуются для осуществления купли-продажи жилого строения с участком земли, на котором оно возведено:

  • Найдите или восстановите документацию относительно участка и дома;
  • Определитесь с тем, кто будет покупатель (или продавец);
  • Опираясь на вышеперечисленные особенности предварительного договора купли-продажи, заключите его;
  • Сформулируйте и оформите основной договор на приобретение недвижимого имущества;
  • Оплатите всю сумму сделки, получите ключи от приобретенной недвижимости;
  • Зарегистрируйте право собственности на приобретенное имущество путем передачи такого права от продавца покупателю.

Внимательным образом подготовьте следующие бумаги, которые необходимо применять в процессе заключения предварительного договора и для последующих правовых действий:

  • Правоустанавливающие документы на дом и на земельный надел. В качестве таких документов применяется свидетельство на право собственности, договор дарения, мены иной вариант гражданского договора;
  • Кадастровую документацию на жилую недвижимость и на участок земли;
  • Оформить справку по форме №9, в которой указаны граждане, прописанные и проживающие на площади жилого помещения;
  • Оформите согласие всех проживающих в доме граждан на осуществление купли-продажи дома и участка земли. При этом необходимо установить в письменном виде сроки, в рамках которых жильцы обязуются выписаться из жилого помещения и покинуть его;
  • Выписка из ФНС об отсутствии задолженности в отношении жилого помещения и земельного надела;
  • Выписка из ЕГРН об отсутствии или наличии обременений в отношении объектов недвижимости;
  • Кадастровый паспорт на земельный участок, если его нет, то необходимо уведомление из кадастровой службы, которое удостоверит такую информацию.

После совершения сделки в полном объеме, отправляйтесь в Росреестр для оформления перехода юридических прав собственности на недвижимые приобретенные объекты на нового владельца.

С собой необходимо взять следующие бумаги:

  • Документы на дом и землю, в которых указаны доказательства того, что продавец является собственником продаваемого имущества;
  • Заявление на совершение перехода прав собственности;
  • Кадастровые документы на землю;
  • Предварительное соглашение о приобретении объектов недвижимости;
  • Акт передачи участка земли и дома после проведения сделки купли-продажи;
  • Нотариально заверенное согласие супругов на осуществление сделки по купле-продаже недвижимости;
  • Перечень жильцов продаваемого дома, сформированный на основании записей домовой книги;
  • Квитанцию об уплате госпошлины.

Делая вывод, помните, что официального формата договора нет, используются примерные типы договора, которые должны содержать определенные пункты. Важно понимать, что вносить дополнительные изменения в текст могут обе стороны на этапе заключения предварительного договора.

Главное, что нельзя применять такие условия, которые противоречат действующему законодательству. Предварительный договор обязательно составляется в двух экземплярах, но если участвует нотариус, то нужно три экземпляра.

Источник: http://uropora.ru/zemlya/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom-3.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Расторжение предварительного договора купли продажи дома с земельным участком с задатком

Как показывает практика, перед подписанием договора купли-продажи квартиры, часто возникает потребность в подписании предварительных соглашений, которые могут быть выражены в различных формах.

Для проверки договора купли-продажи недвижимости обращайтесь к нашим опытным юристам:

+38 (099) 554-31-13

+38 (096) 658-69-19

После проверки документов наш ЮРИСТ укажет на возможные риски и при необходимости внесет поправки.

УБЕРЕЖЕМ ОТ МОШЕННИКОВ. СОХРАНИМ ВАШИ ДЕНЬГИ!!!

Необходимость подписания таких соглашений зачастую возникает из следующих оснований, например:

  • Продавцу квартиры нужно время для того, чтобы собрать полный пакет документов, необходимых для заключения основного договора;
  • Покупателю требуется время для того, чтобы собрать полную сумму средств.

В связи с вышеуказанными факторами сторонам может быть предложено подписать следующие виды сделок:

  • Предварительный договор купли-продажи квартиры;
  • Договор о намерениях;
  • Договор задатка и др.

Поэтому следует обратить внимание на некоторые нормы действующего законодательства:

1. В соответствии с частью 1 статьи 635 Гражданского кодекса Украины, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, – в письменной форме.

2. Частью 4 статьи 635 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что в случае заключения договора о намерениях (протокол о намерениях и т.п.), если в нем нет волеизъявления сторон относительно предоставления ему силы предварительного договора, его нельзя считать предварительным договором.

Отдельно отметим, что договор задатка в гражданском законодательстве вообще не прописан, однако понятие «задаток» четко определено в Гражданском кодексе Украины.

Статья 570 Гражданского кодекса Украины определяет, что задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения.

Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника платежей, является задатком, она считается авансом. В соответствии со статьей 571 Гражданского кодекса Украины, если нарушение обязательства произошло по вине должника, задаток остается у кредитора.

Если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.

3. Согласно части 1 статьи 657, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

То есть, учитывая вышеизложенное, наш юрист по недвижимости рекомендует подписывать только тот вариант предварительного договора купли-продажи квартиры:

  • Стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором;
  • В котором обеспечением выполнения условий договора выступает именно «задаток» (в таком случае продавец и покупатель несут солидарную ответственность в случае нарушения условий договора);
  • Который будет нотариально удостоверен в обязательном порядке.

Рассмотрим перечень действий, которые Вам нужно совершить для подписания предварительного договора купли-продажи квартиры

1. Обеспечить явку лиц, имеющих права на эту квартиру и обязательно всех кто будет выступать, как продавец / продавцы при подписании основного договора купли-продажи.

Самый простой вариант, когда квартира принадлежит одному владельцу, но такой случай встречается довольно редко.

Чаще квартира принадлежит нескольким собственникам присутствие которых на подписании данного рода сделок является обязательным.

Очень часто недвижимость приобретается в браке, в таком случае лицу, которое продает квартиру, необходимо обеспечить присутствие мужа / жены, которые будут давать согласие на продажу такой квартиры при подписании основного договора.

2. Истребовать у продавцов для осмотра оригиналы правоустанавливающих документов, паспортов, идентификационных кодов, свидетельств о браке / разводе.

2.1. Что касается правоустанавливающих документов, то они могут быть следующие:

  1. свидетельство о праве собственности;
  2. свидетельство о праве на наследство;
  3. договор отчуждения (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания);
  4. копия решения суда и др.

2.2. Паспортные данные, на что обратить внимание?

Согласно пункту 8 Положения о паспорте гражданина Украины утвержденного постановлением ВРУ от 26 июня 1992 года № 2503-XII, а именно: «Срок действия паспорта, изготовленного в виде паспортной книжечки, не ограничивается.

В паспортную книжечку при достижении гражданином 25- и 45-летнего возраста вклеиваются новые фотографии, соответствующие его возрасту.

Паспорт, в котором не вклеено таких фотографий при достижении его владельцем указанного возраста, считается недействительным.»

2.3. Свидетельство о браке / разводе

Обратите внимание, отметка в паспорте не является документом, который подтверждает факт замужества или расторжения брака, такими документами согласно Семейного кодекса Украины является только свидетельство о браке и свидетельство о расторжении брака.

Кроме этого, если потенциальный продавец терял паспорт, или паспорт был переиздан по каким либо другим причинам, там может не оказаться вышеуказанных отметок о браке. В таком случае Вам необходимо истребовать у продавца справку из ЗАГСа о том, состоит ли, или состоял ли, данный человек в официальном браке. Данную справку также можно получить подав адвокатский запрос с помощью адвоката.

3. Сверить реквизиты продавца / продавцов, что указаны в предварительном договоре, с идентифицирующими документами (паспорт, идентификационный код);

4. Предмет предварительного договора.

Согласно части 1 статьи 635, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Например: «Стороны обязуются в будущем, заключить и надлежащим образом оформить договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – Основной договор) на условиях, в порядке и сроки, определенные настоящим Договором.»

5. Четко указать срок, до которого стороны договариваются подписать основной договор.

По согласованию с продавцом укажите достаточный срок для подготовки им документов для продажи.

6. Определить место подписания основного договора.

Обязательно, в предварительном договоре укажите адрес нотариуса у которого будет осуществляться сделка купли-продажи квартиры.

7.

Сумма основного договора в гривнах.

Согласно статьи 524 Гражданского кодекса Украины, обязательство должно быть выражено в денежной единице Украины – гривне. Стороны могут определить денежный эквивалент обязательства в иностранной валюте.

Из этого следует, что в предварительном договоре нужно обязательно указывать сумму в гривнах и при необходимости указать её эквивалент в иностранной валюте.

Обратите внимание:

Часто стороны, при купле-продаже недвижимости, стараются занизить реальную стоимость в предварительном договоре (в основном) с целью уменьшения оплаты налогов.

По этому, в предварительном договоре, как и основном, рекомендуем Вам указывать всю сумму, которую Вы реально будете оплачивать, так как в случае судебного разбирательства доказать, что Вы уплатили за квартиру больше, чем указано в договоре, будет не реально.

8.

Определить обязанности сторон.

1. предоставить:

  • оригиналы документов, которые подтверждают право собственности на Объект;
  • «Выписка с реестра прав собственности недвижимого имущества» на Объект (при необходимости);
  • технический паспорт;
  • отчет о независимой экспертной оценке;
  • справку о зарегистрированных лицах – Форма – № 3;
  • решение совета опеки и попечительства (если совладельцами Объекта являются, или прописаны малолетние, несовершеннолетние или недееспособные лица);
  • свидетельство о браке / расторжении брака;
  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • акт сверки по электроэнергии.

2. Подготовить пакет документов необходимый для подписания договора купли-продажи Объекта и предоставить копии покупателю (указать до какаого числа), но не позже чем за день до подписания договора купли-продажи Объекта;

3. Снять с регистрационного учета всех зарегистрированных на Объекте лиц до подписания договора купли-продажи Объекта;

4. Освободить Объект на протяжении четырнадцати календарных дней со дня подписания договора купли-продажи Объекта и передать ключи от Объекта покупателю;

5. С момента подписания данного договора, не изменять условий, сроков и цен продажи Объекта, без согласования с покупателем, а также прекратить показы Объекта;

6.

Обеспечить присутствие всех дееспособных собственников со всеми документами, необходимыми для подписания договора купли-продажи Объекта; При их отсутствии – предоставить нотариально засвидетельствованное поручение на право подписания договора купли продажи Объекта и необходимых для нотариуса заявлений в пользу покупателя. В случае присутствия несовершеннолетних, малолетних, недееспособных или ограничено дееспособных собственников (сособственников) Объекта, обеспечить присутствие лиц, уполномоченных действовать от их имени, с правом распоряжения Объектом, а именно с правом подписания договора купли-продажи Объекта;

7.

Не проводить ремонтные и другие роботы связанные с перестройкой (перепланировкой) Объекта, а также не проводить других действий, что могут существенно повлиять на стоимость Объекта, а именно: не проводить демонтаж и замену сантехнических систем; не разбирать / заменять полностью или частично покрытия полов; не проводить демонтаж газового и электрического оборудования Объекта; не проводить демонтаж телефонных кабелей, кабелей телевизионных антенн, вентиляционных систем; не сдавать Объект в аренду; никого не регистрировать в Объекте;

8.

Предоставить нотариусу оригиналы соответственно оформленных паспортов гражданина Украины (должны бить вклеены фотографии по достижению 25 или 45 лет), или гражданина другой страны (с заверенным примером), или справку на временное / постоянное проживание и оригинал регистрационного номера учетной карточки плательщика налогов на каждого из собственников Объекта, предоставить свидетельство о браке/расторжении брака, заявление/согласие супругов ( при необходимости \ требовании нотариуса );

9. Уплатить государственную пошлину в размере 1% от стоимости Объекта, налог с доходов физических лиц при продаже недвижимого имущества (если возникает), услуги банка, связанные с оформлением договора купли-продажи Объекта;

10. Прибыть для подписания договора купли-продажи Объекта в день, место и время согласованные сторонами, но не позже срока указанного в пункте (соответствующий пункт договора) данного договора.

Обязательства покупателя (пример):

  1. Уплатить, сбор в пенсионный фонд в размере 1% от стоимости Объекта, услуги банка, связанные с оформлением договора купли-продажи Объекта и услуги нотариуса до подписания договора купли-продажи Объекта;
  2. Предоставить нотариусу оригиналы соответственно оформленных паспортов гражданина Украины (должны бить вклеены фотографии по достижению 25 или 45 лет), или гражданина другой страны (с заверенным примером), или справку на временное / постоянное проживание и оригинал регистрационного номера учетной карточки плательщика налогов на каждого из собственников Объекта, предоставить свидетельство о браке/расторжении брака, заявление/согласие супругов ( при необходимости \ требовании нотариуса );
  3. Провести расчет с продавцом до подписания договора купли-продажи Объекта;
  4. Прибыть для подписания договора купли-продажи Объекта в день, место и время согласованные сторонами, но не позже срока указанного в пункте (соответствующий пункт договора) данного договора.

9. Согласовать ответственность сторон.

Оптимальным вариантом является ответственность сторон в равных долях, согласно статьи 571 Гражданского кодекса Украины, которая регламентирует, правовые последствия нарушения или прекращения обязательства, обеспеченного задатком.

  1. Если нарушение обязательства произошло по вине должника, задаток остается у кредитора. Если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.
  2. Сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить другой стороне убытки в сумме, на которую они превышают размер (стоимость) задатка, если иное не установлено договором.
  3. В случае прекращения обязательства до начала его исполнения или вследствие невозможности его исполнения задаток подлежит возврату.

10. После согласования всех условий договора, подписать каждую страницу предварительного договора.

Источник: https://abal.com.ua/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Оформление предварительного договора купли-продажи дома с задатком

Расторжение предварительного договора купли продажи дома с земельным участком с задатком

Любые манипуляции с недвижимостью, будь то покупка, продажа, мена, дарение квартиры, дома, дачи и т.д. — мероприятия многоэтапные, сопряженные со сбором и составлением большого числа документов. Такие сделки не терпят от участников халатности и легкомыслия — предмет необходимо изучить со всех сторон.

Во многом, указанная в статье процедура похожа на вариант, когда оформляется предварительный договор купли продажи земельного участка с задатком, но если ознакомиться с обоими случаями (участок и дом), можно увидеть ряд различий.

Для чего оформляется?

В гражданской практике самая популярная сделка, связанная с недвижимостью — купля-продажа. Проводится в три основных этапа:

  • Оформление предварительного соглашения;
  • Оформление основного соглашения купли-продажи;
  • Регистрация перехода права собственности.

Первый этап — оформление предварительного соглашения — участниками сделок нередко игнорируется, поскольку по закону его составление не является обязательным, соответственно, многими рассматривается как потеря времени.

Однако именно эта процедура позволяет обезопасить участника от недобросовестности другой стороны.

На данном этапе документально закрепляются намерения и договоренности сторон, а между участниками возникают права и обязанности.

Законодательство Российской Федерации предусматривает следующие виды предварительных соглашений: договор о намерениях, авансе, задатке и предварительный договор купли-продажи.

Задаток и аванс — денежные суммы, выплачиваемые продавцу потенциальным покупателем в счет будущих платежей по сделке. Однако аванс, в отличие от задатка, не является инструментом обеспечения обязательств.

Если сделка сорвется или затянется, денежная сумма просто будет возвращена несостоявшемуся покупателю в том же объеме, без компенсации.

 Задаток в куда большей степени защищает интересы сторон и обеспечивает исполнение обязательств.

Однако ни одно из этих соглашений не дает сторонам право требовать заключения основного договора купли-продажи, в отличие от предварительного договора с задатком, который не только фиксирует факт передачи денег, но и накладывает на участников обязательство по проведению соответствующей сделки, обеспечивая покупателю возможность придержать приглянувшийся объект, устранить конкурентов и провести сделку на заранее оговоренных выгодных условиях.

Предварительный договор купли-продажи с задатком — гарант будущей сделки.

Наиболее целесообразным является заключение предварительного договора купли-продажи в случае приобретения загородной недвижимости (дачи, жилого дома, земельного участка), поскольку мероприятия, предваряющие сделку, такие как получение разрешений, подготовка справок, проведение межевания и пр., занимают значительное время.

При составлении предварительного договора купли-продажи дома проводится письменное согласование таких основных вопросов, как стоимость объекта, порядок расчетов, устанавливаются предварительные сроки исполнения обязательств, в общем, закладывается база основного соглашения.

Правила составления

Оформление как основного, так и предварительного договоров купли-продажи дома, должны проходить в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, если стороны не желают в дальнейшем отстаивать права в судебной инстанции. Предварительное соглашение следует оформлять в простом письменном виде. Государственная регистрация и нотариальное заверение документа не требуются.

Следует также напомнить, что дом и земля, на которой он построен, — неразрывно связанные элементы.

Гражданский и Земельный кодексы России устанавливают обязательное требование, согласно которому отчуждение здания, строения или сооружения проводится вместе с отчуждением земельного участка, на котором располагается объект. Если в документе не прописать этот момент, соглашение может быть признано недействительным.

Правила оформления предварительного договора купли-продажи дома с задатком

В документе прописываются существенные условия, предусмотренные для процедуры купли-продажи недвижимого имущества. К таким условиям относят:

  • Предмет, коим является обязательство сторон по заключению в будущем сделки и подписанию основного договора купли-продажи;
  • Объект — недвижимость, в отношении которой у участников возникают взаимные обязательства, в частности, жилой дом. Объект прописывается таким образом, чтобы его можно было однозначно идентифицировать:
    • указываются адрес, количество этажей, комнат, жилая и общая площади дома;
    • вносится информация о земельном участке: границы, площадь, целевое назначение и другая информация;
  • Цена — записывается в рублях, цифрами и прописью. Предпочтительно прописать в предварительном договоре условие, согласно которому сумма, указанная в соглашении, не может быть изменена при заключении основного договора купли-продажи дома ни одной из сторон без согласия второго участника;
  • Срок действия предварительного соглашения с указанием срока, в течение которого участникам полагается заключить основной договор купли-продажи дома.

На последний момент, указанный в списке, следует обратить внимание: в случае, если одна из сторон уклоняется от подписания основного соглашения, можно обратиться в суд с требованием о заключении сделки.

В случае отказа от регистрации основного договора купли-продажи дома, виновник должен будет возместить убытки в полном размере (рассмотрим подробнее в пункте «Ответственность сторон»).

Однако, если срок исполнения обязательств в предварительном соглашении прописан не был, на заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества законом отводится год.

Если срок действия предварительного соглашения, обозначенный в документе или определенный законом, истек, а основной договор купли-продажи дома так и не был заключен, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, и принудить вторую сторону к проведению сделки отныне невозможно.

Образец договора

предварительного договора купли-продажи дома с задатком, включающее основные условия, изложенные выше, имеет следующую структуру:

  • Преамбула:
    • Наименование документа, дата и место подписания;
    • Определение роли участников — продавец, покупатель (или иная);
    • Паспортные данные физических лиц. Для юридических — указание организационно-правового статуса и полного наименования. Для доверенных лиц и уполномоченных представителей  — ФИО и сведения о соответствующей доверенности.
  • Предмет договора:
    • Предметом соглашения является условие о заключении в будущем основного договора купли-продажи дома;
    • Указываются индивидуальные характеристики объекта: этажность, площадь и пр.;
    • Описание земельного участка, на котором располагается дом: площадь, целевая категория;
    • Документы, на основании которых объект недвижимости и земельный участок принадлежат продавцу. Ранее — свидетельство о регистрации прав, ныне — введенная с 2017 года выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
    • Вид права — собственность, общая долевая собственность и т.д.
  • Цена и порядок расчетов:
    • Следует прописать отдельно:
      • цену дома;
      • земли;
      • покупную цену, включающую стоимость строения и прилагающегося земельного участка;
    • Размер задатка и порядок (срок) его выплаты. Уточняется, что сумма задатка, выплаченная по предварительному договору купли-продажи дома, пойдет в счет уплаты покупной стоимости объекта;
    • Порядок выплаты остальной части покупной цены можно не прописывать, так как он будет обозначен в основном документе;
    • Указывается способ передачи денежных средств (задатка): наличный, на банковский счет, через банковскую ячейку, другое.
  • Права и обязанности сторон: так как это соглашение является предварительным, главный момент, который необходимо прописать в этом пункте — собственно обязательство обеих сторон по заключению основного договора купли-продажи дома. Все остальные права и обязанности возникнут именно в связи с его подписанием;
  • Ответственность сторон на случай нарушения договорных условий (данный пункт может называться «Особые условия») рассмотрена ниже в последнем разделе статьи;
  • Сроки реализации условий: периоддействия предварительного соглашения с указанием срока, в рамках которого следует заключить основной договор купли-продажи дома;
  • Заключительные положения —прописывается порядок вступления настоящего соглашения в силу (с момента подписания), возможные варианты расторжения и другая информация;
  • Список приложений: копии технического паспорта дома, кадастрового плана участка и др.;
  • Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи дома с задатком.

Ответственность сторон

Ответственность продавца и покупателя, как участников предварительного договора купли-продажи дома, вытекает из нарушения единственного существенного требования: неисполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи.

Законодательно размер задатка не прописывается и не ограничивается. На практике эта сумма колеблется в районе 5-10% от общей стоимости объекта (вместе с участком).

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает штрафные санкции на случай нарушения условий предварительного договора с задатком:

  • Если инициатором расторжения предварительного соглашения является покупатель, выплаченный ранее задаток остается у продавца;
  • Если же вина лежит на собственнике объекта недвижимости, задаток полагается вернуть покупателю в двойном размере.

Самим документом могут предусматриваться дополнительные условия о штрафах и компенсациях. Также должны прописываться сроки и способ выплаты штрафа (либо возвращения задатка).

При несоблюдении условий предварительного договора купли-продажи дома с задатком, любая из сторон, в случае, если в ходе переговоров не удалось достичь мирного решения конфликта, вправе подать исковое заявление в суд и потребовать у ответчика выплаты денежной компенсации.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://itbu.ru/dogovor/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doma-s-zadatkom.html

Договор купли-продажи дома с задатком — условия и документы

Расторжение предварительного договора купли продажи дома с земельным участком с задатком

В тех случаях, когда договоренность на заключение сделки между сторонами достигнуто, но оформление возможно только спустя какое-то время, заключается соглашение о задатке.

Это является формой выражения воли сторон продолжить заключение договора. К тому же, такие соглашения служат гарантией того, что стороны не откажутся от своих намерений. Ведь иначе интересы одной из сторон пострадают.

Как правило, предварительный задаток оформляется при приобретении недвижимости. Поэтому это может быть задаток за покупку дома, земельного участка, помещения и любой другой недвижимости.

Существенные условия договора с задатком в РФ

Поскольку он служит своеобразной гарантией исполнения сторонами своих намерений по покупке недвижимости, такой документ должен содержать несколько условий:

  • В нем отражается предмет, по поводу продажи которого между сторонами достигнуто соглашение. Поскольку предметом сделки является дом, земельный участок или помещение, необходимо указывать точный адрес такого объекта. Применительно к земельному участку допускается указание его кадастрового номера. Одним словом, объект сделки должен быть индивидуализирован;
  • Срок исполнения обязательств. Это условие одинаково важно как для продавца, так и для покупателя. Поэтому такое условия должно быть соблюдено обязательно. Данный срок должен быть разумным и достаточным для того, чтобы провести основную сделку и ее регистрацию;
  • Цена объекта. Ее необходимо определить и отразить уже на этапе предварительного соглашения. Ведь оно и будет выражать согласие одной стороны приобрести недвижимость за цену продавца и согласие самого продавца продать недвижимость за конкретную сумму.

Это основные условия. Помимо них, стороны могут самостоятельно прописывать и другие значимые обстоятельства. Они вправе это делать по своему усмотрению. Закон не содержит ограничений на указание каких-либо условий.

Документы для оформления дома с задатком – список

Для оформления потребуется само соглашение о передаче денег, составленный договор. При этом документ необходимо заверить у нотариуса. Только в этом случае он будет принят сотрудниками Росреестра и новый собственник объекта получит на него право собственности.

Предоставлять предварительное соглашение нотариусу не нужно. Достаточно будет подтвердить свою волю к добровольному заключению договора.

Как правильно оформить договор с задатком при покупке дома

Поскольку задаток означает факт передачи денежных средств покупателем продавцу, он является важной частью сделки. Соответственно, объем денежных средств, который будет передан при непосредственном совершении сделки, уменьшается на его сумму.

Это обстоятельство необходимо учитывать и отражать в основном документе. При этом, помимо соглашения, купля-продажа совершается при следующих условиях:

  • Полная оплата всей суммы. Передача средств может быть осуществлена любыми удобными способами – наличными деньгами, переводом на банковский счет и так далее. Выполнение этого обязательства является основанием для принятия договора в качестве исполненного и регистрации перехода прав собственности;
  • Если условия, которые были установлены при передаче аванса, исполнены в полном объеме, то принимается как данность. Дополнительно указывать это в договоре не имеет смысла;
  • Основной документ должен содержать стандартные условия. Там необходимо указать объект недвижимости, который покупается, дату совершения действия, индивидуальные особенности предмета. Например, площадь жилого дома, количество комнат и прочее.

В целом, правила оформления подобных документов не имеют принципиальных отличий от оформления других сделок по купле-продаже.

Образец договора купли продажи квартиры с задатком

Ниже будет представлен пример типового оформления соглашения купли-продажи с задатком, составленный в соответствии с требованиями законодательства.

Скачать договор купли-продажи квартиры с задатком

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с задатком

Предварительный документ заключается в случаях, когда продавец не до конца оформил участок и не имеет возможности составить окончательный документ.

В этом случае заключается соглашение и передается задаток. Основные правила и условия оформления указанного документа перечислены выше.

Скачать предварительный договор купли-продажи земельного участка с задатком

Расторжение договора с задатком

Прекращение действия соглашения возможно в случае нарушения одной из сторон условий сделки. Как правило, расторжение происходит по причине отказа от заключения договора. То есть покупатель отказывается покупать объект или продавец отказывается его продавать.

В этом случае покупатель теряет сумму залога. Если расторжение происходит по вине продавца, то он должен будет вернуть покупателю аванс в двойном размере.

  • Как договор купли продажи расторгнуть?

    Расторжение какого-либо документа требует специальных знаний нюансов закона. Аннулировать соглашение о купле-продаже недвижимости нельзя в одностороннем порядке. Хотя в любых случаях есть свои исключения. Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости и вернуть деньги Существует несколько причин, по которым может произойти расторжение.

     Например, это может быть по причине неуплаты покупателем суммы или отказа продавца от освобождения жилплощади. Так же возможны непредвиденные обстоятельства, когда ни один из участников не виновен в их возникновении, но при этом они имеют место быть. Допустим продавец дает гарантию, что с документами на квартиру все в порядке.

     Но после заключения сделки, вдруг выясняется, что на квартиру претендует родственник продавца, который жил до этого в другой стране и сейчас приехал обратно и хочет добиться через суд прав на эту квартиру. Суд идет навстречу требованиям родственника и теперь он имеет полное право прописаться в этой квартире.

     Естественно изначальный покупатель квартиры не стал бы покупать ее, если бы знал о предстоящих проблемах. Таким образом, он может снять с себя все обязательства и сделка аннулируется. Если существуют какие-либо причины для того чтобы расторгнуть договор, покупатель может попытаться сделать это по обоюдному согласию.

     В начале пишется претензия о желании изменить или аннулировать соглашение. Претензии должны быть аргументированы и тогда другая сторона может пойти на встречу покупателю и изменить условия соглашения, а если решить проблему нельзя таким способом, то все аннулируется. В данном вопросе должны быть соблюдены все процедурные вопросы.

     Составляется новый документ о расторжении или же изменении соглашения. Расторгнуть сделку можно и при помощи суда, если характер претензии носит односторонний порядок. Обжаловать законность сделки можно в течение 3-х лет после регистрации.…

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): (10 3,30 из 5)
Загрузка…

Источник: https://classomsk.com/dogovornoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-doma-s-zadatkom-usloviya-i-dokumenty.html

Прав-помощь
Добавить комментарий