Реалицация права приобретения нежилого помещения

2. Формы реализации права на жилище

Реалицация права приобретения нежилого помещения

В современных условиях, исходя из анализаположений Конституции РоссийскойФедерации (ст. 40), ЖК РФ, ГК РФ (ст.ст.671-672) и других нормативных правовыхактов, с учетом изменившихся приоритетовсо стороны государства можно выделитьследующие основные формы реализациигражданами Российской Федерации правана жилище:

а) приобретение или строительство жильягражданами за собственные средства безограничения размера жилой площади илис помощью полного или частичногофинансирования государством (дляотдельных категорий граждан);

б) приобретение в собственность жилогопомещения с использованием безвозмездныхсубсидий, банковского ипотечногокредита, ссуд на возвратной основе и подругим законным основаниям (наследование,дарение и др.);

в) предоставление жилых помещений вдомах государственного и муниципальногожилищного фонда социального использованияна условиях договора социального наймав пределах нормы предоставления жилойплощади.

Иные формы жилищного обеспечения носят,как правило, временный характер, т.е.речь идет об обеспечении не постоянным,а временным жильем. К таким формамотносится предоставление:

– служебного жилого помещения;

– специализированных жилых помещений(общежития, дома маневренного фонда,дома-интернаты для инвалидов, ветеранови др.);

– жилого помещения по договорубезвозмездного пользования;

– жилых помещений на условиях договоракоммерческого найма в домах государственного,муниципального и частного жилищногофонда (как правило, без ограниченияразмера площади).

3. Правовые основы жилищной политики государства

В Программе социальных реформ в РоссийскойФедерации на период 1996-2000 гг.

*(88)отмечалось, что целью жилищной политикиявляется обеспечение доступностиулучшения жилищных условий для семейсо скромным и средним достатком,сохранение бесплатного предоставленияжилья малоимущим гражданам, военнослужащим,сотрудникам органов внутренних дел ичленам их семей. При этом акцент делалсяна следующие основные направления:

– активизация усилий субъектов РоссийскойФедерации и местных органов власти поувеличению ввода жилья;

– расширение источников и обеспечениеустойчивости финансирования жилищногостроительства с увеличением доливнебюджетных инвестиций;

– проведение прогрессивной техническойполитики в области капитальногостроительства и реконструкции жилья,современных архитектурных иградостроительных решений;

– совершенствование структуры жилищногофонда по формам собственности сприоритетом частного жилья, развитиерынка жилья;

– поэтапный переход жилищно-коммунальнойсферы в режим безубыточного функционированияпри обеспечении социальной защитымалообеспеченных групп населения;

– обеспечение стандартов качестваусловий проживания.

Указом Президента Российской Федерацииот 28 апреля 1997 г. N 425 была одобренаКонцепция реформы жилищно-коммунальногохозяйства в Российской Федерации*(89).

Основными целями реформированияжилищно-коммунального хозяйстваявляются:

– обеспечение условий проживания,отвечающих стандартам качества;

– снижение издержек производителейуслуг и соответственно тарифов приподдержании стандартов качествапредоставляемых услуг;

– смягчение для населения процессареформирования системы оплаты жилья икоммунальных услуг при переходе отраслина режим безубыточного функционирования.

Основными способами достижения указанныхцелей являются:

– совершенствование системы управления,эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальномхозяйстве;

– переход на договорные отношения,развитие конкурентной среды, предоставлениепотребителям возможности влиять наобъем и качество потребляемых услуг,преимущественно конкурсный отборорганизаций, осуществляющих управлениежилищным фондом и его обслуживание,обеспечивающих коммунальные предприятияматериалами, оборудованием и выполняющихпроектно-строительные работы;

– совершенствование системы оплатыжилья и коммунальных услуг, в том числеустановление повышенных тарифов насверхнормативную площадь жилья исверхнормативное потребление коммунальныхуслуг, а также дифференциация оплаты взависимости от качества и местоположенияжилья;

– совершенствование системы социальнойзащиты населения: упорядочениесуществующей системы льгот, усилениеадресной направленности выделяемых наэти цели средств.

Преобразования в жилищно-коммунальнойсфере на современном этапе осуществляютсяв рамках реализации федеральной целевойпрограммы “Жилище”.

В Послании Президента РоссийскойФедерации Федеральному СобраниюРоссийской Федерации от 26 мая 2004 г.качество и доступность жилья отмеченыкак самые насущные для граждан страныпроблемы, которые необходимо решать*(90).

В Послании поставлены ориентиры решенияжилищной проблемы: ПравительствоРоссийской Федерации, региональные иместные органы власти должны ориентироватьсяна то, чтобы к 2010 г.

минимум третьграждан страны могли бы приобретатьквартиру, отвечающу ю современнымтребованиям, за счет собственныхнакоплений и с помощью жилищных кредитов.

Для достижения указанной цели ПрезидентомРоссийской Федерации обозначены основныенаправления деятельности:

1) необходимо создание ясных правовыхусловий для развития долгосрочногожилищного кредитования как граждан,так и профессиональных застройщиков.Ипотека должна стать доступным способомрешения проблем для людей со среднимидоходами.

Разумеется, нужны и другиеформы финансирования – такие, как участиеграждан в долевом строительстве ижилищно-накопительных программах.

И нарешение всех этих задач должны эффективноработать государственная системарегистрации прав на недвижимость, бюрокредитных историй, развитый рынокипотечных ценных бумаг;

2) необходимо разрушить монополии настроительных рынках, принять четкиеправила землепользования и застройки,упростить процедуры разрешений исогласований на строительство, подготовкунеобходимой инженерно-коммунальнойинфраструктуры;

3) гарантированность права собственностидобросовестных приобретателей жилья.Сделки на рынке жилья должны проходитьтолько по прозрачным, понятным людями, что немаловажно, недорогим процедурам;

4) необходимо навести порядок в сферепредоставления социального жилья.Получение жилья по договору социальногонайма должно стать доступным для тех,кто в нем действительно нуждается. Крометого, следует предусмотреть дополнительныемеры по целевой поддержке отдельныхкатегорий граждан, в особенности молодыхсемей.

Таким образом, для повышения обеспеченностиграждан жильем необходимо решить двевзаимосвязанные задачи:

– повысить объемы жилищного строительства,т.е. увеличить предложение на рынкежилья, а также улучшить его качество;

– увеличить платежеспособность населенияпо приобретению жилья, т.е. повыситьвозможности граждан по приобретениюжилья.

Формирование и реализация государственнойполитики, направленной на решениежилищной проблемы, в настоящее времяопределяется федеральной целевойпрограммой “Жилище” на 2002-2010 гг.,утвержденной постановлением ПравительстваРоссийской Федерации от 17 сентября2001 г. N 675 “О федеральной целевойпрограмме “Жилище” на 2002-2010 годы”(с изменениями от 14 февраля 2002 г., 26июля 2004 г.).

Количественные приоритеты реализациипрограммы “Жилище”:

– доступность приобретения жилья, прикоторой средняя стоимость стандартнойквартиры размером 54 квадратных метрабудет равна среднему совокупномуденежному доходу семьи из трех человекза три года;

– сокращение к 2010 г. времени ожиданияв очереди на получение социальногожилья малоимущими гражданами с 15-20 летдо 5-7 лет.

Программа “Жилище” включаетследующие подпрограммы и мероприятия:

– подпрограмма “Государственныежилищные сертификаты” на 2004-2010гг.*(91);

– подпрограмма “Переселение гражданРоссийской Федерации из ветхого иаварийного жилищного фонда”*(92);

– подпрограмма “Реформирование имодернизация жилищно-коммунальногокомплекса Российской Федерации”*(93);

– подпрограмма “Обеспечение жильемучастников ликвидации последствийрадиационных аварий и катастроф”*(94);

– подпрограмма “Обеспечение жильемграждан Российской Федерации, подлежащихотселению с комплекса “Байконур”*(95);

– подпрограмма “Свой дом”;

– подпрограмма “Обеспечение жильеммолодых семей”*(96);

– мероприятия по реализации Федеральногозакона “О жилищных субсидиях гражданам,выезжающим из районов Крайнего Севераи приравненных к ним местностей” ипо обеспечению жильем отдельных категорийграждан, в том числе по обеспечениюжильем молодых ученых.

Реализация программы “Жилище”осуществляется по следующим направлениям:

– жилищно-коммунальное хозяйство;

– обеспечение доступности жилья;

– жилищное строительство;

– текущие обязательства государства пообеспечению жильем отдельных категорийграждан.

По указанным направлениям решаютсяследующие основные задачи:

– в области жилищно-коммунальногохозяйства – обеспечение устойчивого иэффективного функционирования и развитияжилищно-коммунального комплексаРоссийской Федерации и усиление адреснойсоциальной поддержки населения, связаннойс оплатой жилья и коммунальных услуг;

– в области обеспечения доступностижилья – развитие эффективного рынкажилья и финансовых механизмов,обеспечивающих доступность жилья дляграждан с достаточной платежеспособностью,а также поддержка малоимущих гражданв улучшении жилищных условий за счетсредств местных бюджетов в пределахустановленных социальных стандартов;

– в области жилищного строительства -обеспечение роста темпов жилищногостроительства и реконструкции жилья,приведение его структуры и техническиххарактеристик в соответствие со спросоми потребностями населения, повышениекачества и эффективности жилищногостроительства;

– в части выполнения текущих обязательствгосударства по обеспечению жильемграждан – обеспечение жильем в наиболееэффективной форме за счет средствфедерального бюджета отдельных категорийграждан, определенных законодательствомРоссийской Федерации, в соответствиис объемом государственных обязательств.

Мероприятия программы “Жилище”выполняются поэтапно в 2002-2010 гг. Напервом этапе (2002-2004 гг.) было осуществлено:

– нормативно-правовое обеспечениемероприятий программы по всем направлениямее реализации;

– проведение организационных мероприятийпо внедрению в практику субъектовРоссийской Федерации механизмовповышения эффективности функционированияжилищной сферы;

– реализация подпрограмм, включенных всостав программы.

С 2005 г. начался основной шестилетнийвторой этап (2005-2010 гг.) программы “Жилище”,в котором намечается:

– совершенствование и развитие созданнойна первом этапе нормативно-правовойбазы жилищной сферы с учетом итоговреализации программы на практике всубъектах Российской Федерации;

– широкомасштабное внедрениеорганизационных, финансовых и экономическихмеханизмов реализации программныхмероприятий по всем направлениям;

– продолжение реализации подпрограмми мероприятий программы.

Оценка эффективности и социально-экономическихпоследствий реализации программы”Жилище” будет производиться наоснове системы индикаторов*(97),которые представляют собой не толькоколичественные показатели, но икачественные характеристики и описания.Система индикаторов обеспечит мониторингреальной динамики изменений в жилищнойсфере за оцениваемый период в целяхуточнения или корректировки поставленныхзадач.

Источник: https://studfile.net/preview/6705590/page:13/

Переуступка прав аренды нежилого помещения – детальный обзор

Реалицация права приобретения нежилого помещения
Арендные отношения — широко распространенная практика, позволяющая собственнику имущества извлекать выгоду из принадлежащего ему имущества, по тем или иным причинам не востребованного им самим, а другой стороне договора — арендатору, получать преимущества, связанные с правами владения и пользования арендованным имуществом, не неся значительных расходов на его приобретение. Казалось бы — все просто. Однако, в практике взаимоотношений арендодатель-арендатор возникают ситуации, при которых последний, по каким-либо причинам, принимает решение о нецелесообразности дальнейшего использования арендованного имущества. При этом арендатор не расторгает договор, а передает права пользования другому арендатору. Причем, делает это возмездно. Иными словами, совершает договор купли-продажи в отношении права пользования, не принадлежащего ему имущества. В чем заключаются нюансы совершения подобной сделки?

Правовое основание уступки права аренды нежилого помещения

Возможность совершения подобной сделки прямо предусмотрена в Гражданском кодексе РФ — ч. 2 ст. 615. Однако, в кратком упоминании о допустимости подобной сделки, не содержится описания механизма ее совершения. По смыслу, такая сделка несет в себе элементы следующих правоотношений:

уступки права требования (цессии) – ст. 382 ГК РФ;

перенайма – ч. 2 ст. 615 ГК РФ;

перевода долга на другое лицо – ст. 391 ГК РФ;

передача договора – ст. 392.3 ГК РФ.

Объединяя в себе отдельные признаки указанных правоотношений, уступка права аренды нежилым помещением, является самостоятельной сделкой. Со свойственным только ей комплексом прав и обязанностей участвующих в сделке лиц и порядком совершения этих действий.

Отличия переуступки прав по договору аренды нежилых помещений от схожих правоотношений

Чаще всего, недоразумения в толковании прав арендатора по владению и пользованию имуществом, встречаются при заключении договора субаренды. Многие арендаторы успешно используют арендованное имущество для извлечения прибыли путем сдачи нежилого помещения в субаренду.

При возникновении спорных вопросов, связанных с несвоевременностью исполнения обязательств по внесению арендных платежей или порчи/уничтожения арендованного имущества, арендаторы пытаются переложить ответственность по договору на субарендатора. Это в корне неправильно.

Отличия от договора субаренды

Главное отличие договора субаренды, от передачи права пользования арендованным имуществом, заключается в том, что в первом случае — не происходит прекращения правоотношений между первоначальными участниками сделки: арендодателем и арендатором.

Они, по-прежнему, несут оговоренные в договоре права и обязанности по отношению друг к другу. Факт того, что арендатор временно передал арендованное имущество в пользование другому лицу, не освобождает его от обязанностей перед арендодателем.

В подобной ситуации существуют два параллельно действующих договора:

между арендодателем и арендатором;

между арендатором и субарендатором.

Прямых взаимоотношений между арендатором и субарендатором нет. Поэтому, арендодатель не вправе требовать от субарендатора исполнения условий договора, точно так же, как субарендатор не обязан исполнять требования арендодателя.

Каждый контракт следует вычитывать от и до. Поручите это профессиональному юристу.

Отличия от договора цесси (уступки права требования)

Договор цессии — уступка одним лицом другому лицу принадлежащего ему на законных основаниях права требования имущества, в том числе денег, а также иных прав, например права владения или пользования имуществом.

В Российской Федерации цессия применима к широкому кругу правоотношений, как правило в сфере предпринимательской деятельности.

Под ней обычно понимают действия кредитора по передаче третьему лицу права требования:

по выплате дебиторской задолженности;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

Назвать передачу прав на арендованное нежилое помещение цессией нельзя по следующим основаниям: перенайм, или переуступка права аренды связана не только с правом требования, но и с переводом долга, она гораздо шире по своей природе и не ограничивается цессией. Невозможно уступить права аренды нежилого помещения без перевода долга перед арендодателем.

Отличия от перевода долга

Данный договор действуют только в отношении долговых обязательств, а именно обязанностей произвести исполнение (передать имущество, передать документы, выполнить какие-то действия, либо воздержаться от их исполнения) в пользу кредитора.

У арендатора может возникнуть задолженность по оплате, возмещению стоимости испорченного или уничтоженного арендного имущества, а арендодатель вправе требовать от арендатора погашения таких долгов. Перевод долга регулируется ст.

 391 ГК РФ, вкратце требуется обязательное согласие кредитора (арендодателя) на перевод долга новому должнику, без этого сделка перевода долга ничтожна. В арендных отношениях плата за пользование имуществом рассматривается как обязательство арендатора перед арендодателем, то есть может являться долгом.

Перевод долга касается только обязательств арендатора перед арендодателем, а значит гораздо уже переуступки права аренды нежилого помещения — право аренды у нового должника не возникает.

Условия заключения договора переуступки права аренды нежилого помещения

Основным условием заключения сделки является согласие арендодателя на ее совершение (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Оно может содержаться в условиях основного договора или быть оформлено отдельным соглашением. Возмездность совершения сделки между арендатором и новым арендатором предполагается.

Зачастую договор перенайма (переуступки права аренды) имеет стоимость. Однако, если стороны ее не укажут — договор все равно будет считаться заключенным. Арендатор не вправе передать новому арендатору те полномочия, которыми он не обладал.

Права по аренде передаются на тех же условиях, которые существовали до совершения переуступки права аренды.

После заключения договора арендатор полностью утрачивает право на пользование арендованным объектом и освобождается от обязанностей перед арендодателем за ущерб, который может быть причинен имуществу новым арендатором. Договор переуступки права аренды является самостоятельной сделкой, которая очень близко связана с договором аренды.

Профессиональное мнение и рекомендации

Помимо основных требований закона, стороны наделены очень широкими возможностями составления договора так, как они посчитают нужными. Я рекомендую обязательно учесть:

Риск недействительности права аренды. Какую ответственность несет сторона в случае, если договор аренды был прекращен или признан недействительным. Какую санкцию (неустойку) заплатит арендатор.

Заранее оцените убытки. Установите в договоре фиксированный размер убытков, которые должны быть компенсированы. Так их будет проще взыскать в суде.

Разрешите вопрос о том, кто будет обязан уведомить арендодателя о произведенной замене арендатора и в какой срок. Также, определите какой размер неустойки или штрафа должна будет оплатить сторона, которая этого не сделает, или сделает не вовремя.

Пропишите заверение об обстоятельствах: пусть арендатор заверит в том, что права аренды никому не переуступлены на дату заключения договора переуступки. Точно также, предусмотрите неустойку за нарушение заверения, либо взыскание убытков, либо предусмотрите право на односторонний отказ. Как считаете более справедливым — так и сделайте.

Если вы ведете переговоры о заключении договора переуступки права аренды нежилого помещения, то имеет смысл заключить соглашение о ведении переговоров. Этот инструмент позволит вам в случае чего взыскать убытки с другой стороны.

Например, имеется судебная практика, когда в рамках дела о нарушении правил ведения переговоров, владелец объекта недвижимости взыскал убытки в размере 15 млн руб. с крупной сети розничных магазинов.

Разработка договоров — это моя специализация.

Документальное оформление сделки

Для оформления договора переуступки потребуются следующие документы:

договор аренды, в днем обязательно должен быть конкретизирован предмет — нежилое помещение, как правило это схема в приложении к договору;

выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах — в ней будет видно кому принадлежит право аренды. Однако, если отметки об обременении в виде аренды нет — это не проблема, если договор заключен на срок менее 1 года;

письмо или иной документ от арендодателя об отсутствии задолженности арендатора по пдоговору — вы страхуете себя от перевода долгов, которые имеет арендатор перед арендодателем;

договоры предшествующих переуступок, если они производились;

акты приема-передачи документов, если производились переуступки права аренды;

В качестве предмета договора выступает право аренды нежилого помещения и далее указать какого именно нежилого помещения (указать площадь, адрес, кадастровый номер, а также в каком приложении содержится схема или технический план), и на каком основании возникшего права аренда (реквизиты договора аренды с ссылок на приложение, где договор аренды представлен). Следует учитывать, что, если в отношении арендованного имущества ранее заключались договоры переуступки (то есть, договор является не первым), к нему должны быть приложены все предшествующие акты приема-передачи документов. Если хотя бы один из этих актов будет утерян, договор переуступки может быть оспорен. Если передаются права на аренду с не истекшим сроком, и этот срок превышает 12 месяцев, стороны обязаны определить какая их них зарегистрирует договор в Росреестре. Переуступка права пользования арендованным имуществом выгодна не только прежнему арендатору, но и новому, поскольку позволяет избежать участия в торгах на право заключения аренды у государственных или муниципальных арендодателей.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ – СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Ознакомьтесь с услугами адвоката

Юридическое сопровождение переуступки права аренды

Источник: https://artur-vlasov.pro/blog/pereustupka-prav-arendy

ВС: Отчуждение муниципального имущества ИП-арендатору – это право, а не обязанность государства

Реалицация права приобретения нежилого помещения

Муниципальное казенное предприятие «Воронежский жилищно-коммунальный комбинат» и индивидуальный предприниматель Сергей Думанов с 2010 по 2013 г., а также в 2015 и 2016 гг. заключали договоры аренды нежилого помещения, которым комбинат владел на праве оперативного управления.

В ноябре 2017 г. предприниматель обратился к Управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Воронежа и комбинату.

В своих заявлениях он указал, что относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, поэтому хочет реализовать преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества в соответствии с Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности, № 159-ФЗ.

Предприятие отказало Сергею Думанову, сославшись на то, что оно не вправе продавать недвижимое имущество, переданное ему в оперативное управление администрацией города. Управление также отказало, указав, что помещение с 2006 г. закреплено на праве оперативного управления за комбинатом и что последний договор аренды в день обращения ИП уже не действовал.

В связи с этим Сергей Думанов подал иск в Арбитражный суд Воронежской области к управлению и предприятию. Гражданин потребовал признать незаконными их решения об отказе в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения и обязать администрацию города передать указанный объект в собственность предпринимателя.

Суд удовлетворил иск, апелляция и кассация согласились с его позицией (дело № А14-297/2018). Две первые инстанции пришли к выводу, что права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности нарушены.

Суды согласились с наличием у Сергея Думанова преимущественного права на приобретение помещения в собственность.

Они указали, что именно управление уполномочено распоряжаться муниципальным имуществом, поэтому оно вправе изъять из оперативного управления предприятия имущество и оказать содействие в реализации арендатором его преимущественного права на приватизацию.

Управление посчитало принятые судебные акты незаконными и подало кассационную жалобу в Верховный Суд, который в Определении от 13 августа 2019 г. № 310-ЭС19-6352 согласился с ним.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ пришла к выводу, что принятие решения о возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, является правом, а не обязанностью предприятия. В данном случае необходимо согласие собственника на отчуждение, однако решение о приватизации юрлицо принимает самостоятельно.

ВС подчеркнул: Закон № 159-ФЗ не предусматривает ни обязанность предприятия принять решение о совершении такой сделки, ни обязанность собственника недвижимого имущества дать согласие на его приватизацию. Принятие такого решения государственным или муниципальным предприятием и согласие собственника в данном случае являются добровольным волеизъявлением и не могут быть получены в принудительном порядке.

По мнению Экономической коллегии, исключительно собственнику принадлежит право распоряжаться таким имуществом, в том числе закреплять его на праве оперативного управления за каким-либо предприятием и изымать в случае использования не по назначению.

При этом никто не вправе требовать от собственника принять решение об изъятии имущества из оперативного управления предприятия, в том числе и в целях предоставления его в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, сказал ВС, передача предприятием части закрепленного за ним имущества в аренду третьим лицам не является использованием имущества не по назначению. Это право охватывается понятием обычной хозяйственной деятельности данной организации.

Верховный Суд согласился с тем, что в соответствии с разъяснениями Информационного письма ВАС № 134 суд может признать наличие у арендатора права на приобретение такого имущества и обязать уполномоченный орган осуществить действия по реализации данного права.

Однако это возможно только в том случае, если соответствующее предприятие получило имущество после опубликования Закона № 159-ФЗ и с целью исключительно воспрепятствовать реализации предпринимателем своего права на приобретение арендованного имущества в собственность.

В данном деле, подчеркнула коллегия, помещение находилось в оперативном управлении комбината с 2006 г., т.е. до опубликования Закона № 159-ФЗ.

Кроме того, во всех договорах аренды, заключенных предприятием с Сергеем Думановым, было отражено наличие права оперативного управления арендодателя.

Следовательно, муниципальный орган не осуществлял никаких действий, направленных на воспрепятствование реализации субъектом малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендованного им помещения.

На основе этого Суд решил, что у комбината и управления отсутствовала обязанность принять решение об отчуждении предпринимателю нежилого помещения, закрепленного за предприятием на праве оперативного управления.

При этом соответствующее право субъекта малого или среднего предпринимательства может быть реализовано исключительно при наличии согласия этих лиц.

Поэтому экономическая коллегия пришла к выводу, что суды безосновательно признали незаконным отказ муниципального органа и обязали совершить действия, направленные на отчуждение арендатору помещения. В этой части ВС принял новое решение по делу, отказав в удовлетворении требований истца.

Адвокат Ульяновской областной коллегии адвокатов Альберт Мингачев отмечает, что до сих пор осталось достаточно много «белых пятен» в разрешении вопроса о реализации Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

«Данное определение дает почву для дискуссий двум непримиримым лагерям юристов. Первый из них – за жесткий контроль в вопросе передачи государственного и муниципального имущества в собственность предпринимателей.

А второй, выступая за активное развитие предпринимательства и всяческую его поддержку, ратует за льготную возможность получения этими лицами государственного имущества в собственность», – сообщает адвокат.

Альберт Мингачев полагает, что при буквальном толковании закона можно сделать вывод, что он регулирует вопросы передачи только имущества, находящегося в собственности, и не затрагивает оперативное управление и хозяйственное ведение.

«Отсюда и вытекает проблема: при владении имуществом на праве оперативного управления или хозяйственного ведения необходимо установить подлинную волю непосредственно собственника, о чем ВС в своем решении упоминает, но только вскользь», – говорит он.

Адвокат также отметил, что последующий вывод Суда является по своей сути правильным. «Собственник может быть понужден к отчуждению его имущества только в случаях, прямо предусмотренных в законе. Все остальное действительно можно трактовать как вмешательство в хозяйственную деятельность, что недопустимо», – подчеркнул Альберт Мингачев.

Вместе с тем он отметил, что государство является не простым собственником, поэтому законодатель нередко делает для него различные исключения. Адвокат сообщил, что именно такими изъятиями из общего правила являются приватизация и признание права собственности на выморочное имущество.

Альберт Мингачев полагает, что нормы о предоставлении имущества субъектам малого и среднего предпринимательства в собственность также являются исключением.

«Указывая, что передача имущества – не обязанность предприятия, ВС фактически приравнивает казенные предприятия и само государство к обычному субъекту предпринимательской деятельности. Это недопустимо и противоречит логике нашей правовой системы», – говорит адвокат.

Он подчеркнул, что, если данный вопрос не будет четко урегулирован на законодательном уровне, последует не один десяток похожих дел, решения по которым, вполне вероятно, будут разниться.

Адвокат АБ «Ахметгалиев, Хрунова и партнеры» Дмитрий Хомич, напротив, согласился с позицией Суда. «Реализация права преимущественной покупки нежилого помещения предпринимателем не должна противоречить праву собственности муниципалитета на это помещение.

Собственник вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом. А это значит, что решение об отчуждении спорного имущества принимается исключительно на добровольной основе и понуждение к принятию такого решения не допускается», – сообщил адвокат.

Он полагает, что некорректно обвинять собственника в том, что принятое решение не соответствует интересам предпринимателя. «Совершенно правильным является указание ВС на признаки, при которых отказ в продаже помещения может быть истолкован как воспрепятствование осуществлению предпринимательской деятельности.

В том числе для этого необходимо доказать умысел муниципального собственника на изъятие имущества из гражданского оборота именно с целью последующего отказа в его реализации субъекту малого предпринимательства. Однако такие доказательства суду предоставлены не были.

Суд установил добросовестность собственника имущества при передаче его казенному предприятию, а также добросовестность последнего при его сдаче помещения в аренду», – объяснил адвокат.

Он подчеркнул, что проблема поддержки субъектов предпринимательской деятельности не может решаться за счет исключительно государственного и муниципального имущества. «Государство и муниципалитеты имеют собственные интересы и нужды по использованию принадлежащего им имущества. Понуждение их к совершению сделок по его отчуждению больше напоминает экспроприацию», – подытожил Дмитрий Хомич.

Адвокат, глава филиала МКА «Берлингтонз» в Санкт-Петербурге Александр Осетинский напомнил, что Законом № 159-ФЗ предусмотрены условия, при которых возможно приобретение имущества в рамках его регулирования.

Потенциальный покупатель должен быть субъектом малого или среднего предпринимательства, государственное или муниципальное имущество должно находиться у него в аренде на протяжении определенного промежутка времени и при этом предприниматель должен надлежащим образом исполнять свои обязательства.

«Несмотря на то что законодатель применяет термин “приватизация” как для обозначения сделок по отчуждению/приобретению недвижимого имущества физическими лицами, так и субъектами малого и среднего предпринимательства, условия и порядок проведения приватизационных сделок в данном случае различны», – отметил Александр Осетинский. По мнению адвоката, нормативный акт наделяет собственника имущества и предприятия правом на отчуждение имущества, что может быть чрезвычайно актуально для продажи такой недвижимости, поддержание которой в надлежащем состоянии обходится дороже, чем предполагаемая выгода от его использования в ближайшей перспективе.

Александр Осетинский сообщил: «При проведении мероприятий по продаже имущества, которое арендует субъект малого или среднего предпринимательства, его преимущественное право позволяет ему как претендовать на приобретение имущества на рыночных условиях “вне очереди”, так и требовать перевода на себя прав покупателя в случае, если сделка по отчуждению имущества была проведена с нарушением установленных процедур».

По словам адвоката, преимущественному праву арендатора на приобретение недвижимого имущества корреспондирует не обязанность собственника или предприятия продать объект, а обязанность продать имущество именно арендатору в том случае, если решение о продаже имущества уже принято.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-otchuzhdenie-munitsipalnogo-imushchestva-ip-arendatoru-eto-pravo-a-ne-obyazannost-gosudarstva/

Продажа права аренды недвижимости

Реалицация права приобретения нежилого помещения

Передача нежилых помещений в аренду в Москве из городского фонда реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу.

Конкурсная продажа прав аренды зданий и сооружений применяется в случаях, когда от покупателей требуется выполнение определенных условий в соответствии с требованиями социально-экономического и культурного развития города и функциональным назначением недвижимого объекта.

На аукционе право аренды передается покупателю, предложившему за него максимальную цену.

Конкурс проводит комиссия, состав которой утверждается распоряжением Департамента имущества г. Москвы по согласованию с префектом соответствующего административного округа.

Заседание конкурсной комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее двух третей от общего количества членов комиссии.

Решение конкурсной комиссии считается принятым, если за поставленный на ание вопрос проало более половины присутствующих членов комиссии. В случае равного разделения председатель конкурсной комиссии имеет решающий голос.

Начальная цена права на заключение договора аренды устанавливается (определяется) решением конкурсной комиссии в размере, рассчитанном в соответствии с нормативными документами, действующими в г. Москве.

Комиссия определяет порядок и сроки проведения конкурса, его условия, оформляемые в виде протокола на проведение конкурса, который утверждает высшим руководством Департамента имущества г. Москвы.

Информационное сообщение о проведении конкурса на приобретение права аренды па объект недвижимости публикуется в печати и специальных информационных бюллетенях не позднее чем за месяц до объявленной даты проведения конкурса. Оно включает следующие сведения:

  • – условия передачи в аренд}' объекта по конкурсу;
  • – название, место расположения объекта, организация-балансодержатель;
  • – площадь земельного участка и характеристики расположенных на нем строений;
  • – начатые инвестиционные проекты, их сметная стоимость и производственные затраты;
  • – дата, время и место проведения конкурса;
  • – форма платежа, условия предоставления рассрочки, если она предусмотрена;
  • – сумма задатка в размере 10% от начальной цены и расчетный счет, на который он должен быть перечислен;
  • – адрес и окончательный срок принятия заявок на участие в конкурсе;
  • – дата, время и порядок ознакомления с объектом;
  • – номер контактного телефона.

В состав (перечень) условий передачи объекта в аренду по конкурсу включаются в обязательном порядке требования о функциональном назначении помещения, возможностях и условиях перепрофилирования, цели использования. В зависимости от специфики объекта могут быть дополнительно включены:

  • – минимальные показатели по производству товаров или оказанию услуг как по количеству, так и по ассортименту;
  • – необходимость обеспечения определенных категорий граждан товарами или услугами в объемах или стоимости.

В случае несоблюдения поставленных условий передаче в аренду объекта нежилого фонда не производится.

Для участия в конкурсе по передаче в аренду объектов нежилого фонда (недвижимости) соискатель представляет в конкурсную комиссию заявку на участие с приложением:

  • – соглашения о задатке;
  • – уставных документов;
  • – других документов, определенных условиями проведения конкурса.

Все указанные документы вкладываются и запечатываются в конверт с девизом заявителя.

Во второй конверт вкладываются:

  • – предложения соискателя по конкурсному объекту;
  • – технико-экономическое обоснование использования объекта нежилого фонда;
  • – карточка с “девизом”.

Оба конверта передаются в конкурсную комиссию.

Окончательный срок приема заявок на участие в конкурсе – за три рабочих дня до первого заседания конкурсной комиссии.

Юридические и физические лица получают статус соискателя после подачи заявки с технико-экономическим обоснованием и внесения задатка, который оформляется соответствующим соглашением в письменной форме за три дня до проведения конкурса.

Соискатель имеет право:

– убедиться до проведения конкурса в соответствии реального состояния объекта информационному бюллетеню;

участвовать в конкурсе самостоятельно или через своих доверенных представителей;

  • – приобретать при необходимости копии информационного бюллетеня;
  • – отказаться от участия в конкурсе не позднее чем за один день до его начала. В этом случае задаток возвращается.

Соискатели конкурса обязаны соблюдать установленные правила, а выигравший конкурс – подписать протокол его итогов. Сведения о лицах, получивших статус соискателя, не оглашаются.

Департамент имущества г. Москвы или его органы обязаны:

– обеспечить проведение конкурса в соответствии с установленным правилами;

обеспечить с момента опубликования информационного сообщения участникам конкурса возможность осмотра объектов в определенный срок;

  • – не разглашать сведений о лицах и организациях, участвующих в конкурсе;
  • – оформить в 20-днсвный срок после предъявления документов, подтверждающих проведение необходимых расчетов, с победителем торгов договор аренды в установленном порядке.

Вскрытие конвертов с поступившими предложениями производится на заседании конкурсной комиссии в назначенный день и час. Одновременно проверяется соблюдение всех формальностей, наличие необходимых сведений и документов.

При процедуре вскрытия и оглашения предложений имеют право присутствовать участники конкурса или их представители, имеющие доверенность.

В случае присутствия на заседании конкурсной комиссии всех соискателей конкурса комиссия вправе предложить соискателям при их согласии провести открытые торги, не вскрывая конвертов с их предложениями.

На заседании конкурсной комиссии сначала вскрываются все конверты с предложениями соискателей. Расшифровка “девиза” победителя, указанного на карточке, производится путем вскрытия конверта, на котором указан тот же “девиз”. Остальные конверты с документами не вскрываются и передаются владельцам. Внесенные задатки возвращаются.

Победителем конкурса является соискатель, предложивший наибольшую цену. При наличии нескольких соискателей, предложивших равную наивысшую цену, проводится повторный конкурс между ними без специального объявления в срок до семи дней.

В случае повторения предложения равной цены конкурсная комиссия вправе принять к сведению и учесть другие условия и предложения соискателя, в том числе большие суммы заявленных инвестиций в объект.

По окончании итогового заседания конкурсной комиссии составляется протокол, в котором указываются:

  • – состав конкурсной комиссии;
  • – условия конкурса;
  • – предложения участников конкурса;
  • – сведения о победителе конкурса;
  • – проект договора аренды нежилого фонда на условиях конкурса.

Протокол подписывается всеми членами конкурсной комиссии и соискателем-победителем и представляется в Департамент имущества г. Москвы или его органы.

Результаты конкурса доводятся до сведения соискателей и могут быть опротестованы ими в течение пяти календарных дней со дня уведомления.

Решение итогового заседания конкурсной комиссии, объявившей победителя конкурса, утверждается высшим руководством Департамента имущества г. Москвы.

Конкурсная комиссия объявляет конкурс не состоявшимся, если в ее адрес поступило менее двух предложений по условиям конкурса.

Лицо, получившее право на аренду объекта нежилого фонда по конкурсу, в течение 10 дней перечисляет предложенную им сумму и в течение 15 календарных дней после внесения получает свидетельство и договор на право аренды.

По итогам конкурса в печати дается информация в течение 15 дней о победителе конкурса и условиях передачи в аренду объекта недвижимости.

Предметом аукционных торгов па право аренды объекта недвижимости является лот, в котором указываются:

  • o характеристика объекта;
  • o условия договора аренды недвижимости (проект договора);
  • o начальная цена опциона.

Победителем аукциона признается лицо, предложившее наибольшую цену в открытых торгах. Он получает право заключить договор аренды на данный объект недвижимости.

Источник: https://studme.org/1993110214199/ekonomika/prodazha_prava_arendy_nedvizhimosti

Прав-помощь
Добавить комментарий