С чего нужно начать, чтобы обезопасить себя от возможных проблем?

Как не попасть впросак при покупке квартиры в Ростове-на-Дону

С чего нужно начать, чтобы обезопасить себя от возможных проблем?

Первичный рынок жилья все активнее перетягивает на себя потенциальных клиентов со “вторички”.

Введение эскроу-счетов и новых правил покупки квартир в новостройках снимает часть рисков, однако не стоит думать, что теперь покупатель застрахован от всех проблем.

Так считает эксперт донского рынка недвижимости, риелтор и основатель ютуб-канала, посвященного ростовским новостройкам, Алексей Олейников. Он рассказал о подводных камнях, которые ожидают застройщиков и их потенциальных клиентов.

– Да, риск заморозки стройки постепенно уходит в прошлое, но до сих пор на ростовском рынке имеются объекты, признанные долгостроями. Вторая проблема, особенно болезненная для ипотечников и тех, кто снимает жилье, – нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию.

Впрочем, в связи с тем, что застройщики переходят на банковское финансирование, таких случаев будет все меньше. Но для Ростова очень актуальна третья проблема: построят ли дом, в котором продаются квартиры, так, как обещает застройщик, – говорит эксперт Олейников.

Российские банки массово начали снижать ставки по ипотеке

В отличие от “вторички”, где товар можно увидеть собственными глазами, покупатель квартиры на первичном рынке зачастую ориентируется лишь на красивые картинки и обещания застройщика. Но, как показывает практика, нередко ожидания и реальность не совпадают.

Примеров, по словам эксперта, масса. Так, недавно одна серьезная компания сдала новый ЖК бизнес-класса без намека на озеленение, что явно не соответствовало виду территории, представленному на рекламных плакатах.

Другой застройщик продавал квартиры, в которых стояки оказались вынесены в коридор. При этом непонятно, что считать мокрой зоной. А несколько ростовских строительных компаний сдавали дома с разводкой водопроводных труб по потолку.

По мнению Алексея Олейникова, подобное инженерное решение может в дальнейшем осложнить жизнь в квартирах.

– Застройщик еще одного ЖК в Октябрьском районе города при строительстве обещал покупателям закрытую дворовую территорию, но не выполнил этого. В результате на детскую площадку новостройки приходят люди с окрестных дворов. Впрочем, и сама площадка вместо мягкого покрытия полностью оказалась заасфальтирована.

Еще один неприятный сюрприз: покупателям квартир в этом жилищном комплексе обещали вход в подъезды на уровне земли, но в одном из домов добраться до лифта можно только поднявшись на несколько ступенек.

Застройщик также обещал помещение для консьержа, но обещание было выполнено странным образом: консьерж, действительно, есть, но только в одном подъезде из двух, – рассказывает Алексей Олейников.

Минфин назвал условия для ипотеки под 2 процента

Похожая ситуация сложилась с еще одним жилищным проектом в редкой для Ростова локации. В трех домах бизнес-класса, стоящих на закрытой территории в окружении деревьев, выставлялись на продажу квартиры по 7-8 миллионов рублей. Но их сдали с опозданием в год.

При этом много квартир остались нераспроданными. Детская площадка заросла бурьяном и амброзией.

В следующей очереди домов застройщик стал продавать комфорт-класс в нарезке из однушек и студий, покупателей которых объединили в одной локации с жильцами бизнес-класса.

Другой ростовский комплекс в Пролетарском районе позиционировался как элитное жилье и продавался по ценам 75-80 тысяч рублей за квадратный метр. Только позже выяснилось, что застройщик, получивший немалые деньги, сэкономил на всем: на дверях, лестничных маршах и даже на качестве кирпичной кладки.

Кстати, тот факт, что компания является старожилом на рынке и раньше строила хорошие дома, вовсе не является гарантией качества ее новых проектов. Одна из таких ростовских фирм, например, вместе с ключами преподнесла покупателям квартир в доме, позиционировавшимся как бизнес-класс, неприятный сюрприз.

Мало того, что дом был сдан с задержкой, застройщик не позаботился о заключении договора с газовой службой. И это при том, что квартиры были снабжены индивидуальными котлами.

Представители компании просто выдали новоселам памятку, в которой говорилось, что жильцам нужно купить плиту определенного класса, заключить договор с газовой службой, пройти инструктаж и – самое важное – согласовать на собрании определенные два часа, во время которых в квартирах будут находиться все 100 процентов жильцов дома, чтобы инженеры Горгаза проверили и ввели в эксплуатацию газовое оборудование. В многоквартирном доме сделать это оказалась затруднительно. В результате уже год после сдачи покупатели квартир пользуются газовыми баллонами и электричеством.

Спрос на новостройки откатился к уровню 2017 года

Чтобы хоть как-то обезопасить себя от возможных проблем, Алексей Олейников рекомендует покупателям новостроек в первую очередь изучить проектную декларацию и разрешение на строительство. Эти документы можно посмотреть на сайте застройщика.

Даже человек, не разбирающийся в строительстве и рынке недвижимости, сможет получить интересующую его информацию о площади квартиры, парковках у дома, озеленении и уточнить другие нюансы, не полагаясь на голословные обещания менеджера по продажам.

Также есть смысл заглянуть на сайт арбитражного суда и посмотреть судебные дела в отношении застройщика. При этом важно обратить внимание на предмет разбирательств и то, чем они заканчиваются.

Есть формальные суды, а есть показательные дела о банкротстве, разбирательства по искам от подрядчиков по несвоевременной оплате выполненных работ или от дольщиков. Подобные иски уже являются поводом задуматься, а есть ли смысл приобретать квартиру именно у этого застройщика.

Кроме того, стоит выяснить, были ли ранее задержки со сдачей домов и почему сдвигались сроки. Например, во время ЧМ-2018 некоторые стройки в центре Ростова останавливались по независящим от застройщика обстоятельствам.

Узнать всю правду о квартире или даче теперь можно за минуты

Можно также изучить уже построенные объекты и отзывы о компании. Лучше всего поговорить с людьми, которые живут в уже сданных домах того же застройщика.

Они расскажут о платежках, о работе коммуникаций, лифтов, деятельности управляющих компаний застройщика, о том, дал ли дом серьезную осадку, и вообще ответят на много важных вопросов.

А вот в соцсетях нередко встречается необоснованная критика застройщика и информацию, полученную там, лучше проверять, хотя и она тоже поможет сформулировать правильные вопросы к представителям застройщика и понаблюдать за их реакцией.

Теоретически в выборе квартиры может помочь и сторонний эксперт или риелтор. Но тут все же есть один нюанс. Ведь агенты, как правило, не берут деньги с клиента, а получают процент за сделку от застройщика. И в том плюсе есть скрытый минус.

– Сообщаю внутреннюю информация с рынка, за что, возможно, коллеги-риелторы меня еще побьют. Многие агентства недвижимости ведут клиента в первую очередь к тем застройщикам, которые платят больше. Поэтому, является ли такой риелтор в полной мере независимым и работает ли он в интересах клиента, вопрос. Недавно в интернет попала запись любопытного разговора.

Под видом покупателя сотрудник одного агентства недвижимости позвонил коллеге из другого агентства и начал расспрашивать его о застройщике в одном из спальных районов города. Не подозревающий о том, с кем он говорит, агент начал рассказывать, что в этом районе работают два застройщика.

Один, якобы, строит плохо, а другой – хорошо, и агентство работает исключительно с “хорошим”, у которого и предлагает приобрести квартиру.

Источник: https://rg.ru/2019/10/01/reg-ufo/kak-ne-oshibitsia-pri-pokupke-kvartiry-v-rostove-na-donu.html

Бизнес с друзьями: аргументы за и против — Lemarbet

С чего нужно начать, чтобы обезопасить себя от возможных проблем?

Тысячи людей работают в качестве индивидуальных предпринимателей и являются единоличными владельцами компаний. Тем не менее большая доля бизнеса основана и на партнерстве, когда руководство бизнесом осуществляется двумя и более людьми.

Ведь преимуществ от сочетания навыков, опыта и финансового капитала двух людей вполне очевидны.
Но все же дружба или родственные связи и управление своим делом – это далеко не одно и то же.

Несмотря на самые лучшие намерения и оптимистичные надежды, то, что начинается как безопасное и взаимовыгодное сотрудничество, в итоге может превратиться во что-то наподобие ночного кошмара.

Причем имеется в виду не управление семейным бизнесом – это другая тема с целым рядом своих особенностей – речь идет о покупке, продаже и создании бизнеса с друзьями или родственниками. Давайте рассмотрим основные аргументы сторонников и противников такого сотрудничества и подумаем, как обезопасить себя от возможных проблем, если вы все же решились на такой шаг.

Плюсы совместного бизнеса

Наши друзья – это люди, с которыми нам приятно проводить время, которые разделяют наши интересы, и просто те, к кому мы обращаемся за помощью в первую очередь. Дружеские отношения характеризуются комфортом и поддержкой, именно поэтому наличие друзей в роли деловых партнеров дает целый ряд преимуществ.

Высокий уровень доверия. С таким соучредителем вы давно знакомы и можете с полной уверенностью довериться ему в плане управления компанией. У вас есть определенное понимание того, как ваш друг ведет себя в тех или иных жизненных ситуациях, и многие проблемы могут решаться буквально на интуитивном уровне.

Совместные интересы и убеждения. Друзья, которые проводят вместе большую часть времени, скорее всего, имеют совместные интересы и разделяют ту же систему ценностей. Когда ваш лучший друг является вашим же деловым партнером, вероятно, вам будет куда проще принимать множество важных решений и преодолевать препятствия, которые могут встретиться на пути развивающегося бизнеса.

Каждый в чем-то силен.

Наверняка в окружении ваших знакомых и родных найдется немало примеров историй, когда двое друзей – один активный и «пробивной», а другой тихий, но влюбленный в свою работу – начинали собственное дело и отлично преуспевали за счет того, что их сильные стороны отлично сочетались. Пример из нашей области – хороший продажник и талантливый разработчик, что является идеальной комбинацией для покорения практически любой области в IT.

Отношения, проверенные временем. Наиболее частой причиной развала компаний традиционно уже является конфликт между соучредителями. Часто люди банально просто не могут поладить друг с другом, прийти к единому мнению, найти компромисс. У друзей же подобный навык отлично отработан еще в былые времена, до начала совместного дела.

Снижение количества вложений на старте. Как ни крути, но из-за перечисленных в начале этой статьи пунктов разделять риски с другом гораздо проще, чем пытаться решить все проблемы самому.

По отношению к инвестициям это правило тоже актуально. Во-первых, все ваши расходы делятся на двоих.

Ну а во-вторых, при условии нехватки денег вы можете компенсировать это собственным временем, ведь в вашем распоряжении будет уже не 8, а целых 16 часов.

Психологический комфорт. Сложно объяснить эту человеческую особенность, но это остается фактом – с другом гораздо легче начинать любое дело.

Вы можете долгие годы мечтать о собственном деле, но так и не решиться сделать первый шаг до тех пор, пока аналогичное желание не появится у кого-то из друзей.

И тогда уже вместе, с горящими глазами, можно отправляться на покорение высот предпринимательства.

Дело в том, что современный человек проводит действительно очень много времени на работе. А значит, люди, с которыми вы в это время общаетесь, станут составляющей вашей жизни, нравится вам это или нет.

Научно доказанный факт, что качество отношений с коллегами во многом оказывает влияние и на качество нашей работы. В конце концов, если не доверять своим друзьям и родным, то кому вообще в этом мире можно доверять?

Бизнес с друзьями: основные минусы

У медали всегда две стороны, и те же самые преимущества, которые дают нам дружеские отношения, могут стать причиной серьезных проблем, если попробовать спроектировать их в суровый мир бизнеса. Имейте это в виду, ведь существует немало веских причин, почему не стоит начинать бизнес с друзьями, и вот основные из них.

Взгляды на бизнес могут быть разными. При запуске бизнеса с другом или кем-то из родственников очень заманчиво верить, что ваши существующие отношения можно будет легко перевести в коммерческий союз.

Тем не менее даже у людей с одинаковыми ценностями и жизненной философией подходы к решению различных предпринимательских задач могут существенно отличаться.

При создании бизнес-модели или формировании корпоративной культуры это может спровоцировать конфликты, которые способны подорвать даже самые прочные отношения.

Кто из нас босс? Если четкое распределение ролей отсутствует, например при партнерстве в формате 50/50, деловое партнерство несет в себе риск двусмысленного восприятия лидерства. В итоге это может привести к борьбе за власть между партнерами, что затронет все аспекты развития компании и приведет к различию в видении тактики и стратегии дальнейшей работы.

Цена неудачи намного выше. Согласно статистике, около 80% новых предприятий прекращает работу в первый год своего существования.

Для владельца бизнеса обычно это оборачивается только финансовыми потерями.

А вот для тех, кто начинает свое дело в формате партнерства, цена ошибки значительно выше, ведь, помимо потери денег, неудача может повлиять и на вашу личную жизнь, испортив дружеские отношения.

Ваши цели могут отличаться. Ваша мотивация для ведения бизнеса может сильно отличаться от мотивации вашего партнера, и это первый тревожный звоночек, если вы понимаете это уже на старте. Принципиальные различия неминуемо спровоцируют конфликт, вопрос только в том, когда это произойдет.

Например, вы можете преследовать долгосрочные цели, стремясь построить бизнес на десятилетия, настоящий бренд. В то же время ваш партнер не хочет ничего большего, чем просто заработать деньги, чтобы увеличить свои существующие доходы. Успешное коммерческое партнерство возможно лишь на основе общей цели, совместных ценностей и стремлений.

Эмоции вместо холодного расчета. Руководствуясь отношениями вместо рационального планирования, возможно, придется идти на компромисс во многих вопросах.

Например, у вашего партнера может не хватать необходимых бизнесу компетенции и опыта, вам трудно будет адекватно оценить производительность друг друга, да и потенциальное воздействие негативной критики может иметь разрушительные последствия.

В то же время, имея дело с наемными сотрудниками, вы можете позволить себе принимать решения, исходя из объективной реальности и рациональной оценки ситуации, что для любого бизнеса будет вариантом куда более предпочтительным.

Успех тоже несет риски. Вполне логично, что отношения могут пострадать из-за неудач в бизнесе. Однако есть вероятность, что они могут измениться и в том случае, если предприятие окажется успешным.

Упорное стремление к успеху и достижению целей могут до неузнаваемости изменить поведение любого человека, создав дистанцию в отношениях между друзьями.

Да и конфликт на почве распределения прибыли тоже никто не отменял.

Бизнес не всегда в приоритете. И причин этому может быть очень много. Например, изменение определенных личных обстоятельств способно заставить одного партнера существенно больше времени уделять другим вещам. Это может быть брак, появление детей, новые интересы и потребности.

Даже если оба партнера имеют схожее мировоззрение и одинаковые цели, под влиянием непредвиденных обстоятельств приоритеты могут сильно измениться. Такая ситуация спопобна формироваться как постепенно, так и возникнуть в течение короткого времени, снижая возможности для маневра.

Перечисленные плюсы и минусы позволят вам провести более объективную оценку своих планов с учетом возможных рисков.

10 советов, которые помогут вам избежать проблем

Итак, если вы все же приняли решение организовать совместный бизнес с друзьями или родственниками, вот несколько советов, которые помогут вам достичь успеха в этом деле.

Определитесь с целями. Цели партнерства и общего дела должны быть четко определены и оговорены заранее. Если они приемлемы для каждой из сторон, это поможет авансом решить множество возможных проблем. Также обязательно нужно следить за определенными показателями в бизнесе и предусмотреть ответственность за возможный ущерб компании по вине одного из партнеров.

В любом случае нужно быть готовым к тому, что вы вступаете в азартную игру, ставки в которой довольно высоки для каждой из сторон.

Обозначьте роли. Практически все эксперты сходятся во мнении, что четкое распределение ролей каждого из партнеров по бизнесу во многом являются решающим моментом для успешной работы. Таким образом, вы выполняете свои задачи, а ваш партнер делает свою работу и вы не мешаете друг другу. Например, один занимается производством, а другой – маркетингом и продажами.

Будьте готовы к неожиданностям. Говорят, что для того, чтобы по-настоящему узнать человека, необходимо пожить рядом с ним некоторое время. В данном случае это тоже справедливо.

Вам может казаться, что ваш друг почти идеально вам подходит в качестве бизнес-партнера, но в итоге может оказаться, что все совершенно не так.

С другой стороны, если вы не ошиблись и получили компетентного в своем деле и верного ему компаньона, ваше уважение друг к другу будет только расти.

Дополняете ли вы друг друга? Убедитесь, что вы начинаете бизнес с другом, потому что это будет действительно полезно для вас двоих, а не только потому, что вам приятно проводить время вместе.

Очень хорошо, если компетенции одного из вас перекрывают слабые места другого, таким образом как команда вы будете действительно сильны.

Убедитесь, что вы оба нормально воспринимаете конструктивную критику и уважаете мнение своего партнера.

Будьте в первую очередь профессионалами. А уже потом – друзьями. Поставьте на первое место именно совместное дело и делайте ставку на профессионализм в решении важных вопросов. Например, когда речь идет о серьезных финансовых вопросах, от шуток лучше удержаться.

Оговорите все заранее. Вплоть до ситуации, что будет, если один из соучредителей решит выйти из бизнеса. Это подразумевает как юридический договор, с правами и обязательствами сторон, так и просто документ, в котором в письменной форме четко указано ваше видение развития компании, доли в собственности, условия разрешения конфликтов и другие важные моменты.

Любой альянс лучше всего держится не на честном слове, а на основе правового договора. Без такого документа вы будете сильно уязвимы в случае потенциальных осложнений, которые могут негативно повлиять на ваш бизнес и дружбу.

Демократии здесь места нет. С детства нас учат избегать конфликтов и в случае возникновения спорных ситуаций искать компромиссы.

Но бизнес — это не детский сад, и всеобщая справедливость не является приоритетом для предпринимателей, особенно на ранних этапах развития. Будьте готовы принимать жесткие решения, если это оправдано.

Иногда для того чтобы сдвинуться с мертвой точки, нет времени для обсуждений, нужно просто действовать.

Убедитесь, что у вас общие мотивы. Как правило, с друзьями легко начинать что-то новое, ведь это не только весело, но и прибыльно. Но если ваши мотивы отличаются, а цели не совпадают, можно не сомневаться, что через несколько месяцев ваше сотрудничество прекратится. Одним словом, если вы не хотите отдавать долги, потеряв при этом друга, убедитесь, что мотивы у вас одни и те же.

Не позволяйте деньгам стать проблемой. У денег есть «удивительное» свойство – они могут рассорить даже лучших друзей.

Поэтому лучше всего, если с самого начала вы обеспечите полную прозрачность относительно всех финансовых аспектов предприятия. Наём бухгалтера является одним из проверенных способов обезличить вопросы управления денежными потоками.

Ни один из партнеров не должен иметь возможности в любой момент снять деньги со счета без ведома и согласия другой стороны.

Общение и еще раз общение. Не стоит приуменьшать важность искреннего и частого общения друг с другом. Общение всегда важно, и его значение усиливается, если вам приходится работать с близким человеком. Если у вас возникают сомнения или вы чувствуете беспокойство по поводу чего-либо, не стоит держать это в себе, позволяя напряженности нарастать.

Если для того, чтобы избежать недопонимания, достаточно нескольких вопросов по электронной почте или телефонного звонка, так возьмите и сделайте это. Избегайте путаницы и обид, и вы будете приятно удивлены тем, насколько быстрее продвинутся дела.

Как вы уже поняли, доверие – это хорошо, но для построения успешного дела вам придется выйти за его границы, построив отношения по новым правилам. В любое время первоначальные благоприятные обстоятельства могут измениться, и к этому нужно быть готовым.

Решение принимать вам!

Идея делать бизнес вместе с близкими вам людьми кажется замечательной, с минимумом рисков и огромными возможностями. Конечно, иногда так и бывает, но зачастую ситуация противоположная.

Как и во многих других вещах, в бизнесе полезно предугадывать все возможные сценарии, рассматривая не только перспективы, но и прогнозируя риск и альтернативные варианты. Подумайте, стоит ли выгода от совместного бизнеса рисков, связанных с возможными последствиями для дружбы и отношений. Быть может, лучше заниматься всем самостоятельно, а нужных людей попросту нанять.

  • Владимир Федоричак

(3 4,67 из 5)
Загрузка…

Источник: https://lemarbet.com/razvitie-internet-magazina/biznes-s-druzyami-argumenty-za-i-protiv/

На что обратить внимание при покупке дома: советы риелторов, цены

С чего нужно начать, чтобы обезопасить себя от возможных проблем?

Простор, собственная территория, хозяйство, огород — вот некоторые «прелести», ради которых люди переезжают из многоэтажек в индивидуальные дома. Если будущий хозяин уже взвесил все минусы и плюсы, смирился с необходимостью регулярного ухода за частными владениями, то пора переходить к самому важному моменту — выбору дома и проведению всех мероприятий, предшествующих покупке.

Выбор дома следует начать с ответов на некоторые вопросы, которые помогут определиться с тем, что искать и что не упустить из виду.

  • Сколько людей будет проживать в доме?
  • Проживание будет постоянным или сезонным?
  • Готовы ли вы делать ремонт сразу после покупки дома или лучше найти готовый объект?
  • Планируете ли вы реконструкцию или пристройку?
  • Какой вид отопления вы считаете наиболее приемлемым для себя?
  • Готовы ли вы оплачивать услуги риелторов или будете заниматься всем сами?

Ответив на эти вопросы, начинайте поиск и визиты на объекты. Можно как самостоятельно обзванивать объявления и договариваться с хозяевами о встрече, так и обратиться в агентство недвижимости. Специалист поможет вам сэкономить силы и время, а также обезопасит сделку с юридической стороны.

«Рынок ипотеки становится более конкурентным» >>>

Недостатки дома лучше видны весной

Если вы приняли решение купить дом весной, то это наилучшее время для осмотра. Талые и грунтовые воды сразу продемонстрируют покупателю, есть ли подтопления в подвале и достаточно ли защищен фундамент от проникновения воды. Сырые углы в подвале должны насторожить.

На осмотр объекта сходите со строителем

— Дом надо идти покупать с хорошим строителем, который разбирается в качестве застройки: начиная от фундамента и заканчивая крышей, — советует риелтор АН «Экспресс» Татьяна Сибгатулина. — Порой страшненькие дома так красиво замаскируют, а внутри трещины по стенам и на фундаменте. От профессионального взгляда строителя недостатки скрыть не получится.

Обязательно проверьте крышу

Это важная и весьма дорогая часть дома. Приведем частный пример. Приглашенный эксперт обнаружил, что при строительстве было допущено одно нарушение: при укладке кровли гидроизоляционный материал был уложен не той стороной.

Со временем утеплитель вымок и стал негодным, стропила сгнили, что привело к появлению грибка. Хозяевам пришлось заново перекрыть медную крышу. Если бы они выяснили это до покупки дома, то их семейный бюджет сохранил бы порядка 3 миллионов тенге.

Стоит также проверить, насколько правильно устроена система водоотвода.

Обратите внимание на материал стен и проверьте коммуникации

От того, из чего построено здание, зависит удобство проживания в нем и срок его эксплуатации. Директор АН «Проспект» Наталья Петровская считает, что в первую очередь стоит выяснить, из чего построен дом, а потом думать, стоит ли его покупать.

— Надо обращать внимание на то, из чего построен дом. Предпочтительнее, конечно, кирпич, но он дороже. Смотреть необходимо на отопление. Пользуется спросом центральное отопление. Но в последнее время с появлением котлов длительного горения также набирает популярность печное отопление. Все упирается в бюджет покупателя.

Для проверки отопления специалисты рекомендуют первым делом включить котел и через полчаса потрогать все батареи, чтобы понять, везде ли доходит горячая вода. Не лишним будет проверить наличие кранов для спуска воздуха в батареях. Также попросите везде включить электричество и воду.

Не оставляйте без внимания двери, окна и коммуникации

Если двери скрипят при открытии, то это происходит скорее всего по причине неправильной усадки дома. Легко должны открываться и окна. В камерах стеклопакетов не должно быть влаги.

Без статуса очередника: как решить жилищный вопрос по госпрограмме >>>

Проверьте юридическую чистоту сделки

Итак, выбор дома сделан. Теперь нужно обезопасить себя от возможных проблем с правом собственности.

— В первую очередь необходимо проверить все правоустанавливающие документы, — говорит директор АН «Проспект» Наталья Петровская. — Если какие-то пристройки были сделаны на территории, то это должно отражаться в техническом паспорте. Если, наоборот, что-то снесли, то это также должно быть там внесено.

  1. Оформлять нужно два отдельных договора купли-продажи

Купить дом, значит, и купить землю, на которой он находится. Если не оформить земельный участок, то может оказаться, что он был перепродан другому лицу. Следовательно, вы рискуете остаться без дома, так как сделку могут признать недействительной.

Земельный участок может находиться в аренде. Зачастую аренда выдается на 49 лет. В этом нет ничего противозаконного. Можно продлить договор аренды, но уже под своим именем.

  1. Проверьте соответствие фактической площади с цифрами в документах

Если площадь по документам не соответствует действительной — от такой сомнительной сделки лучше отказться. Вам могут пытаться продать землю, которая является, по сути, самозахватом.

  1. Проверьте государственный акт на землю

Госакт должен соответствовать тому участку, на котором находится дом. Внимательно проверьте площадь участка, его регистрацию по конкретному адресу.

Проверьте кадастровые номера. Они должны быть везде одинаковы, то есть в договоре купли-продажи, техпаспорте и в акте на землю.

  1. Удостоверьтесь, что нет межевых споров с соседями

Стоит вымерить расстояния от дома до установленных границ и свериться с планом территории. Есть смысл поговорить с соседями.

  1. Удостоверьтесь в отсутствии обременений на жилье

Это может быть арест, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация проверяется непосредственно нотариусом и должна быть зафиксирована при заключении сделки.

Как быстро продать квартиру или дом в 2018 году >>>

  1. Потребуйте проектную документацию на дом и на инженерные системы

Попросите продавца дать вам все схемы разводки коммуникаций — электричества, воды, тепла, газа. Иначе в будущем в поисках нужного провода можно разломать полдома. Также важно получить техусловия на подключение коммуникаций, договоры с компаниями, установившими инженерные системы, а также сертификаты, инструкции по пользованию и гарантийные талоны.

Убедитесь в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения.

В каждом отдельном случае могут появится дополнительные пункты, которые нужно обязательно проверить. Например, иногда даже есть необходимость проветить дееспособность продавца, чтобы сделку впоследствии не признали недействительной.

Как выбрать риэлтора: нюансы и советы в 2018 году >>>

Сколько стоят частные дома

Частные дома всегда считались целевым сегментом недвижимости. Покупаются они с целью проживания в нем, но никак ни с инвестиционной точки зрения.

Продаются дома гораздо медленнее, чем квартиры, — от 3 месяцев до двух, а то и больше лет.

По данным Комитета по статистике, в сентябре 2018 года количество сделок по индивидуальным домам упало год-к-году сразу на 14,9%, до всего 4,5 тысячи — это лишь 27% от общего количества сделок, против 30,3% годом ранее.

Цены на частные дома в Астане

По информации аналитической службы kn.kz, в Астане средняя цена на частные дома в октябре 2018 года составила 264 513 тенге за кв.м. За год, к октябрю 2017 года средняя цена индивидуального жилья просела на 7%. Снижение средних цен зафиксировано по всем районам. Динамика цен демонстрирует отрицательный тренд, в отличие от южной столицы.

РайонСредняя цена, тг/кв.мИзменения к октябрю 2017 г.
Алматы253 413-8
Есиль277 756-10
Сарыарка264 667-3
Среднее264 513-7

Цены на частные дома в Алматы

В Алматы средняя цена на рынке индивидуального жилья составила 382 989 тенге за квадратный метр. За год, к октябрю 2017 года ценовые колебания не столь значительные, в пределах 3%. Однако по сравнению с предыдущим годом прослеживается положительная динамика.

РайонСредняя цена, тг/кв.мИзменения к октябрю 2017 г.
Алатауский233 69110
Алмалинский316 035-22
Ауэзовский443 85315
Бостандыкский550 201-1
Жетысуский259 7092
Илийский182 2973
Карасайский173 0988
Медеуский538 7183
Наурызбайский301 699-12
Талгарский160 102-21
Турксибский263 267-4
Общий итог382 9893

Цены на частные дома в Караганде

В октябре 2018 года средняя цена на рынке частных домов в Караганде составила 159 522 тенге за «квадрат». За год средняя цена снизилась на 5%. Отрицательные динамика отмечается почти по всем районам города. Здесь наметилась аналогичная тенденция, что и в Астане. Динамика средних цен демонстрирует снижение.

РайонСредняя цена, тг/кв.мИзменения к октябрю 2017 г.
Город192 072-11
Майкудук135 564-1
Михайловка166 9697
Пришахтинск148 1402
р-н ЖБИ74 946-29
р-н Нового рынка170 591-1
Сортировка112 152-3
Федоровка95 572-24
Юго-Восток159 802-6
Общий итог159 522-5

Ипотека «Баспана Хит»: условия и расчеты >>>

Купить дом можно и по госпрограмме

Основное требование к участникам — это стоять в очереди на земельный участок от государства. Купить дом по программе «Нурлы жер» можно за счет собственных средств или взять льготный заем в Жилстройсбербанке. Для этого нужно будет открыть счет в ЖССБК и иметь на нем не менее 30% от стоимости жилья. Тогда можно смело рассчитывать на доступный кредит под 5% годовых.

При этом государство субсидирует до 7% годовых от ставки кредитования по предварительным и промежуточным жилищным займам на срок не более 5 лет.

По истечении этого времени по предварительным или промежуточным жилищным займам, а также при переходе на жилищный заем субсидирование ставки вознаграждение прекращается.

По условиям программы «Нурлы жер», стоимость строительства одного квадратного метра жилья не должна превышать 120 тысяч тенге (без учета стоимости коммуникаций).

Разработаны 6 типов индивидуальных крупнопанельных жилых домов для 5 климатических подрайонов. Положения программы «Нурлы жер» не предусматривают какие-либо стандарты по площадям пилотных жилых домов. Вместе с тем, площади в разработанных 6 типовых проектах индивидуальных жилых домов составили 100-210 кв. метр с ценовыми параметрами 99-115 тыс. тенге за один кв. метр.

Дома будут сдаваться в эксплуатацию в полной готовности. Элементы внутренней отделки могут быть различны и предусматриваются в проектно-сметной документации.

Планы по сдаче домов

По информации Министерства по инвестициям и развитию, в 2018 году планируется реализация 2200 пилотных индивидуальных жилых домов площадью 297,6 тыс. кв. м в 12 регионах республики.

ОбластьКоличество домовПлощадь, тыс. кв. м
Актюбинская29932,0
СКО18019,6
Костанайская17918,7
Алматинская20221,0
Атырауская283,0
Жамбылская56556,5
ЮКО16619,9
ВКО5431,0
ЗКО4029,0
Павлодарская18021,6
Карагандинская10012,0
Акмолинская27733,3

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8431/

Прощай, квартира

С чего нужно начать, чтобы обезопасить себя от возможных проблем?

В чем заключаются риски сделок с должниками и как обезопасить себя от возможных проблем — в карточках «РБК-Недвижимости»

Альберт Дзень/ТАСС

На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.

О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.

Продавец с долгами Что это значит

Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.

Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.

«Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру.

При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».

Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.

Неоплаченные услуги Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ

Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб.

При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.).

Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.

«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем.

Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».

Подтверждение Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ

Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ.

Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.

Тревожный звонок Чем опасны «коммунальные» долги

Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».

Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.

Продавец-банкрот В чем заключаются риски для покупателя

Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.

«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».

Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.

Разбирательства Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург.

При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года.

Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.

Меры безопасности Как не допустить изъятия квартиры

На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.

При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги).

Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом.

Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет. Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.

«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.

Основания Из-за чего сделку могут признать недействительной

Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов.

Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).

«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».

Права покупателя Может ли он доказать свою правоту

Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе.

«Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца.

На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bdafda29a794760354faece

Прав-помощь
Добавить комментарий