Сохранение прав на квартиру

Право пользования квартирой при ее продаже

Сохранение прав на квартиру

Последнее обновление: 16.03.2019

Основанием для права пользования квартирой, чаще всего, служит регистрация по месту жительства («прописка»).

Но право пользования может возникнуть и без «прописки» – например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования, а также на основании так называемого завещательного отказа. Рассмотрим все эти случаи по порядку, применительно к сделке купли-продажи квартиры.

Основанием для регистрации в приватизированной/частной квартире может служить как право собственности на эту квартиру, так и согласие собственника на «прописку» в своей квартире другого человека, в т.ч. члена своей семьи.

Основанием также может служить решение суда о праве пользования квартирой конкретному человеку (не собственнику), либо завещательный отказ.

Вообще, право пользования существует отдельно от права собственности на квартиру. Т.е. собственник квартиры может быть в ней «не прописан», а «прописанный» в квартире человек может не являться ее собственником. Прописка и выписка жильцов при продаже квартиры, вследствие этого, должна рассматриваться отдельным вопросом.

По сути, право пользования – это один из видов обременений прав на квартиру (с позиции Покупателя). В большинстве случаев такое обременение НЕ регистрируется в Росреестре и, соответственно, его НЕ видно в Титуле. Можно списать это на несовершенство нашего законодательства.

Задаток или аванс – какую форму предоплаты применяют в сделках купли-продаже квартир? Смотри по ссылке в Глоссарии.

Выписка собственников и членов их семей из квартиры при ее продаже – обычная практика рынка, но именно по этому поводу часто возникают юридические коллизии. Закон в этом вопросе не всегда однозначен.

Поэтому Покупателю, как минимум, нужно собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой, т.е.

о людях, которые прописаны в квартире, или имеют другие основания для проживания в ней.

Чтобы узнать, кто «прописан» в продаваемой квартире, необходимо получить Выписку из Домовой книги (лучше архивную – это более полный вариант). Такую выписку в местном паспортном столе или в многофункциональном центре госуслуг (МФЦ) предоставляют по запросу только собственников, либо «прописанных» в квартире жильцов, а также по запросу органов правопорядка.

Риэлторы и покупатели квартир заказывают такие архивные Выписки из Домовой книги, обычно, через специализированные организации (см. пример-ссылку ниже).

Сведения о зарегистрированных в квартире на текущую дату жильцах представлены также в Едином жилищном документе (ЕЖД).

При этом ни Выписка из Домовой книги, ни ЕЖД не требуются для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре.

Эти документы имеют ценность только для Покупателя, чтобы выяснить, кто на момент сделки имеет право пользования квартирой, кого надо будет выписывать из нее при ее продаже, и кто из прежних жильцов может претендовать на восстановление проживания в квартире (данные из архива Домовой книги).

Получение архивной Выписки из Домовой книги можно заказать — ЗДЕСЬ (Москва и область).

Кто сохраняет право пользования квартирой после ее продажи

Само наличие «прописки» не является безусловным правом пользования квартирой.

Например, в условиях Договора купли-продажи квартиры может (и должно!) быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи Продавца, проживающих в квартире на момент сделки, т.к.

продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Соответственно, каждый из «прописанных» в квартире, несмотря на наличие «прописки», после сделки должен выполнить условие договора, и сняться с регистрационного учета(«выписаться«).

 Если он этого не сделает, то Покупатель (новый собственник квартиры) может снять его с учета, предъявив договор в паспортном столе, либо решением суда, которое также предъявляется в паспортный стол, и является обязательным к исполнению.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Здесь, правда, есть несколько исключений для лиц, проживающих (зарегистрированных) в квартире, которые по закону могут сохранить свое право пользования квартирой после ее продажи:

  1. Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
  2. Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;
  3. Пайщики ЖСК и некоторые члены их семей, прописанные в кооперативной квартире;
  4. Супруг (-га) собственника, право проживания которого установлено в брачном контракте или в соглашении о разделе имущества;
  5. Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;
  6. Проживающие в квартире получатели ренты.

Поясним подробнее:

Отказ от приватизации. При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех, кто ранее отказался от приватизации этой квартиры. Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно (подробнее – по указанной ссылке).

Это некий законодательный нонсенс, вызывающий много споров, тем не менее, приходится иметь это в виду.

Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию, и в завещании присутствует завещательный отказ, устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры (п.2 ст. 1137 ГК РФ).

Пайщики ЖСК (в т.ч. бывшие) и их супруги, которые принимали участие в выплате пая, имеют пожизненное право проживания в кооперативной квартире.

Даже если человек не является собственником, но у него сохранился документ, подтверждающий оплату пая (даже частичную), то право пользования квартирой за ним сохраняется бессрочно.

Выписаться он может только по собственному желанию.

Если между мужем и женой заключен брачный контракт или соглашение о разделе общего имущества супругов, где указано, что один из них (не титульный собственник) имеет право на проживание в квартире, то это право он сохраняет и после развода, и после продажи квартиры.

Находящиеся под опекой, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни.

При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой, согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.

Кроме того, независимо от «прописки», права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма (ст. 675 ГК РФ), или на основании договора безвозмездного пользования (п.1, ст.700 ГК РФ).

При продаже квартиры собственником, эти персонажи сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. Т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру с обременением.

Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры).

Отличие постоянной прописки от временной – это не только сроки, но и права!

Бывшие члены семьи разведенного собственника (бывшая жена, теща и т.п. – не собственники), «прописанные» в квартире, после его развода теряют право пользования квартирой (п.4 ст. 31 ЖК РФ), и могут быть выписаны в принудительном порядке. Логичнее это сделать ДО продажи.

Для этого собственнику (Продавцу) необходимо обратиться в суд, сославшись на данную статью закона, и передать решение суда в паспортный стол.

Исключением являются несовершеннолетние дети в продаваемой квартире, которые не могут считаться бывшими членами семьи отца или матери, даже в случае их развода.

Принудительная выписка несовершеннолетних из квартиры (для ее продажи, например) возможно только в судебном порядке. Причем, это не зависит от согласия родителей или опекунов.

Так как ситуация с правами пользования квартирой имеет ряд нюансов, и не всегда трактуется однозначно (нередки судебные споры именно из-за права проживания), то при наличии сомнений, рекомендуется дополнительная консультация юриста по этому вопросу применительно к конкретной сделке.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Чтобы таких споров было меньше, закон предусмотрел обязанность сторон при заключении Договора купли-продажи квартиры указывать в договоре всех лиц, которые сохраняютправо пользования квартирой после сделки, с явным указанием их прав на такое пользование (п.1 ст.558 ГК РФ). Это условие относится к существенным условиям договора.

На практике Покупатели также страхуются от нежелания Продавцов выписываться из проданной квартиры после сделки, недоплачивая им определенную сумму за квартиру. Недоплаченный остаток Продавец может получить только после того, как все члены его семьи выпишутся из квартиры.

Подробнее о передаче денег при покупке квартиры, см. на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ, по ссылке.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры, рассмотрено также отдельным вопросом (см. по ссылке).

Вообще, в сделках купли-продажи квартир право пользования может быть отнесено (в числе прочих) к правам т.н. «третьих лиц».

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/pravo-polzovaniya-kvartiroj/

Квартира с сюрпризом, или На что обращать внимание при покупке квартир в домах ЖСК

Сохранение прав на квартиру

Случаи продажи квартир, обремененных правами третьих лиц, встречаются на практике не так уж и редко. Если новый собственник не знал и не должен был знать о таком обременении, он может обратиться в суд за защитой своих прав.

Так, по общему правилу, с переходом права собственности на жилое помещение прекращается право пользования им родственниками бывшего собственника, и данные третьи лица подлежат выселению (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

При этом законодательством предусмотрены некоторые исключения из этого правила, например временное сохранение по решению суда права пользования квартирой бывшими членами семьи собственника (в том числе и бывшего), если им объективно негде жить (ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ).

Кроме того, ряд частных случаев формирует не законодательство, а судебная практика. К ним, в частности, относится ситуация с покупкой квартиры в доме ЖСК, на которую было обращено взыскание. Суды по искам новых владельцев о выселении членов семьи бывших собственников выносят решения о сохранении права последних на пользование этими квартирами.

Таким образом, новые собственники получают квартиры с живущими в них людьми и выселить их не могут. Одно из таких дел недавно рассмотрел КС РФ (Постановление КС РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П; далее – Постановление). Разберемся, к каким выводам пришел Суд.

Фабула дела

Поводом для рассмотрения дела стала жалоба в КС РФ гражданина А.М. Богатырева (далее – заявитель). 28 ноября 2012 года он выиграл публичные торги, предметом которых была трехкомнатная квартира в Санкт-Петербурге.

30 ноября того же года квартира была передана заявителю по акту приема-передачи, а 12 февраля 2013 года в ЕГРП была внесена запись о его праве собственности и выдано свидетельство о регистрации права.

После этого заявитель узнал, что в квартире зарегистрированы и по-прежнему живут бывший собственник квартиры Таранова С.В. и ее муж Таранов С.Ф., их дочь Гурьянова О.С. с мужем Гурьяновым Г.А. и двое детей последних.

В связи с отказом указанных лиц освободить квартиру заявитель обратился в суд с иском о признании их утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.

КРАТКО

Реквизиты решения: Постановление КС РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П.

Требование заявителя:Признать неконституционной законодательную норму, согласно которой право пользования жилым помещением сохраняется за лицами, получившими его на основании ордера на квартиру в доме ЖСК, в случае смены собственника.

Суд решил: Произвольное применение указанной нормы нарушает права и законные интересы покупателя квартиры, который не знал и не должен был знать о наличии прав третьих лиц на нее. Федеральному законодателю необходимо обеспечить прозрачность информации об этих правах и определить правовое положение членов семьи прежнего собственника.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что спорная квартира является совместно нажитым имуществом супругов Тарановых. Право собственности С.В.

Тарановой было зарегистрировано 1 декабря 1993 года на основании справки ЖСК о выплате ею паевого взноса полностью, вместе с ней в ордер на предоставление квартиры были включены ее супруг и дочь.

В феврале 2009 года Тарановы заключили договор займа, и исполнение обязательства по возврату денег было обеспечено ипотекой принадлежащей им квартиры. В связи с невозвратом займа займодавец обратился в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество, после чего и состоялись торги.

Иск заявителя был удовлетворен частично – признаны утратившими право пользования спорной квартирой и выселены из нее были только супруги Тарановы. В удовлетворении тех же требований в отношении их дочери О.С.

Гурьяновой с супругом и детьми суд отказал (решение Невского районного суда г. Санкт-Петербурга от 17 октября 2013 г. по делу № 2-3723/2013), применив по аналогии ст. 19 Федерального законаот 29 декабря 2004 г.

№ 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее – оспариваемая норма).

Оспариваемая норма сохраняет право проживания в приватизированной квартире бывших членов семьи собственника, тогда как по общему правилу они утрачивают такое право после прекращения семейных отношений с ним, например в случае развода (ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ).

Суд апелляционной инстанции отменил это решение лишь в части – признал утратившим право пользования и подлежащим выселению супруга дочери Тарановых, так как он не был указан в ордере на предоставление квартиры как член семьи собственника (определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 30 января 2014 г.). Суд отметил, что в деле нет доказательств того, что О.С. Гурьянова (дочь Тарановых) давала согласие на заем денег под залог квартиры, и остальную часть решения суда первой инстанции оставил без изменения.

В своей жалобе в КС РФ заявитель подчеркнул, что не считает неконституционным буквальное толкование оспариваемой нормы.

Однако, по его мнению, суды толкуют ее расширительно – применяя к бывшим членам семьи, включенным в ордер на жилое помещение в доме ЖСК, по аналогии с правоотношениями лиц, давших согласие на приватизацию жилого помещения.

В связи с этим такие третьи лица сохраняют право пользования жильем при переходе права собственности к новым собственникам (при продаже квартиры, например).

Позиция КС РФ

КС РФ напомнил, что необходимым условием перехода России к рыночной экономике было преобразование отношений собственности. В жилищной сфере оно осуществлялось за счет роста частного жилищного фонда.

При этом многие россияне приобретали жилье в частную собственность путем бесплатной приватизации занимаемых ими квартир в домах государственного и муниципального жилищных фондов, поскольку обеспечить себя жильем самостоятельно не позволял их уровень доходов (Постановление КС РФ от 15 июня 2006 г. № 6-П).

НАША СПРАВКА

В советское и постсоветское время многоквартирные дома ЖСК строились за счет собственных средств кооператива – взносов его членов – и государственных кредитов. По окончании строительства каждому члену кооператива предоставлялась в постоянное пользование квартира в соответствии с размером его пая и количеством членов семьи. Начиная с 1990 года члены кооператива начали получать кооперативное жилье в собственность – при условии уплаты паевого взноса полностью.

Важно, что даже в случае, когда жилье приватизируется только одним членом семьи, остальные проживающие с ним и давшие согласие на приватизацию граждане получают самостоятельное право пользования данным жилым помещением.

Именно этот факт, а также необходимость согласия этих лиц (в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет) на приватизацию1, и обусловили появление оспариваемой нормы, подчеркнул Суд (абз. 5 п. 4 Постановления ).

Еще один способ получения жилья в частную собственность, появившийся в 1990 году, – внесение членом жилищного или жилищно-строительного кооператива паевого взноса за квартиру, предоставленную ему кооперативом (п. 2 ст. 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-I “О собственности в СССР”), полностью.

Потом такое право членов кооперативов было закреплено в п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-I “О собственности в РСФСР”, а также в п. 4 ст. 218 ГК РФ.

При этом права членов семьи собственника жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива жилищным законодательством не определены.

Как отмечал ранее ВС РФ, правоприменительная практика исходит из того, что в случае отчуждения жилого помещения их права аналогичны правам членов семьи собственника жилья, отказавшихся от приватизации в его пользу (Определение Cудебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 11-КГ12-2).

Одним из случаев отчуждения жилья является как раз обращение на него взыскания. Напомним, что данная мера принудительного исполнения может применяться даже в том случае, когда квартира является единственным пригодным для постоянного проживания должника и его семьи жилым помещением, при условии что она – предмет ипотеки (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ).

Данное положение направлено на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников, однако такой баланс не должен нарушать права и свободы других лиц, отмечал уже неоднократно КС РФ (Определение КС РФ от 16 декабря 2010 г. № 1589-О-О, Определение КС РФ от 17 января 2012 г. № 10-О-О, Определение КС РФ от 24 января 2008 г. № 12-О-О и др.).

На защиту интересов как покупателей жилых помещений, так и лиц, сохраняющих право пользования им, направлено, в частности, требование об указании перечня таких лиц в договоре купли-продажи (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласен принять обремененный такими правами товар (п. 1 ст. 460 ГК РФ).

В противном случае покупатель может требовать снижения цены на жилое помещение либо расторжения договора.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Сохранение прав членов семьи прежнего собственника на пользование жилым помещением существенно ограничивает правомочия нового собственника, тем более если он не был проинформирован о наличии этих прав, подчеркнул Суд. Одним из способов обеспечения прозрачности всех существующих прав на жилье может быть их государственная регистрация (абз. 1 п. 6.1 Постановления).

Однако обязанности регистрировать право пользования жилым помещением членов семьи собственника законодательством не предусмотрено. Обязательной регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательством (п.

1 ст. 131 ГК РФ).

КС РФ отметил, что при законодательной регламентации ситуации с сохранением права пользования жилым помещением в доме ЖСК за членами семьи бывшего собственника в случае перехода права собственности на это помещение их интересы должны быть соблюдены, но в то же время не должны ущемляться права нового собственника. Оспариваемая же норма не является надлежащей гарантией указанных прав и интересов (абз. 7 п. 6.1 Постановления).

Суд подчеркнул, что правовая природа приобретения права собственности на жилое помещение членом ЖСК и нанимателем жилого помещения в порядке его приватизации различаются. Следовательно, различаются и права членов семьи собственников соответствующих помещений в случае прекращения семейных отношений.

Отсутствие прямого регулирования данных отношений существенно ограничивает право собственности приобретателя такого жилого помещения при полном удовлетворении интересов членов семьи прежнего собственника, что вряд ли можно назвать справедливым.

При этом адекватный механизм судебной защиты прав нового собственника отсутствует.

Исходя из этого Суд признал оспариваемую норму неконституционной в той мере, в какой ее расширительное толкование и произвольное применение препятствуют эффективной защите прав приобретателя жилого помещения, который не знал и не должен был знать о наличии прав третьих лиц на приобретаемое имущество. В связи с этим федеральному законодателю поручено внести в законодательство поправки, которые позволят определить правовое положение членов семьи прежнего собственника жилого помещения и обеспечить максимальную прозрачность информации о правах всех третьих лиц на отчуждаемые квартиры.

Кроме того, Суд постановил, что решения по делу заявителя подлежат пересмотру в той части, в которой применялось признанное неконституционным толкование оспариваемой нормы.

***
Таким образом, КС РФ признал, что права третьих лиц на помещение в доме ЖСК при его отчуждении (причем не только в случае реализации с публичных торгов) законодательно не урегулированы, что создает проблемы и для самих третьих лиц, и для нового собственника жилья. Суд посчитал, что федеральный законодатель обязан нормативно урегулировать их правовой статус.

До внесения соответствующих изменений при разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление, суды должны учитывать фактические обстоятельства каждого дела: есть ли у данных третьих лиц право пользования иным жилым помещением, какова разница между суммой, вырученной в ходе реализации имущества, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, хватит ли этих средств для покупки или найма другого жилья и др.

В случае отрицательного ответа на эти вопросы новому собственнику, судя по всему, все же придется пока терпеть в своей квартире посторонних лиц.

Источник: http://www.garant.ru/article/618157/

Сохранение права проживания наследника, вселенного в установленном порядке |

Сохранение прав на квартиру

Наследник, пользовавшийся квартирой при жизни наследодателя и вселившийся в нее в установленном порядке, сохраняет право дальнейшего пользования квартирой. Прекращение семейных отношений само по себе не создает права на выселение бывших членов семьи и может иметь место по основаниям, указанным в законе.

В силу пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.

2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (статья 25 Конституции Российской Федерации, статьи 1, 3 ЖК РФ).

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ).

При этом согласно выписке из домовой книги и пояснениям представителя истца, член семьи Ч.А. — его сын ответчик Ч.А. в квартиру был вселен и зарегистрирован в ней по месту жительства до выплаты пая отцом.

В соответствии со ст. 118 ЖК РСФСР, действовавшего в период возникновения и существования спорных правоотношений, заселение квартир в доме ЖСК производилось по ордерам, выдаваемым исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 11.10.

1991 N 11 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами», проживающие с членом кооператива члены (бывшие члены) его семьи имеют равное право пользования жилым помещением, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования им.

Прекращение семейных отношений само по себе не создает права на выселение бывших членов семьи и может иметь место по основаниям, указанным в законе. Наследники, пользовавшиеся квартирой при жизни наследодателя и вселившиеся в нее в установленном порядке, сохраняют право дальнейшего пользования квартирой.

Поскольку спорное жилое помещение предоставлялось по обменному ордеру с учетом Ч.А., ответчик пользовался квартирой по адресу: д. *, корп. *, кв. * при жизни наследодателя Ч.П. и после его смерти, был вселен в нее в установленном порядке, правомерен вывод суда о том, что после смерти своего отца он сохранил право дальнейшего пользования квартирой.

Специалисты проекта «Корпорациям и акционерам» осуществляют консультирование граждан, подготовку документов, представление интересов в судах всех инстанций, а также при сопровождении исполнительного производства по вопросам снятия с регистрационного учета, выселения, признания права постоянного проживания в рамках оказания услуги

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 февраля 2012 г. по делу N 33-5594

Председательствующий Горбунова В.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего: Овсянниковой М.В.

судей Сибул Ж.А., Снегиревой Е.Н.

при секретаре Х.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по докладу судьи Сибул Ж.А. по кассационной жалобе У.Н. на решение Перовского районного суда города Москвы от 30 ноября 2011 года, которым в удовлетворении исковых требований У.Н. к Ч.А. о прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета из квартиры отказано,

установила:

У.Н. обратилась в суд с иском к Ч.А. о прекращении права пользования жилым помещением — квартирой, расположенной по адресу: д. *, корп. *, кв. *, снятии с регистрационного учета из квартиры.

Свои требования мотивировала тем, что является собственником данной квартиры, Ч.А. является членом семьи бывшего собственника квартиры, в связи с чем его право пользования квартирой в силу ст.

292 ГК РФ подлежит прекращению.

В судебное заседание У.Н. не явилась, о времени и месте слушания дела извещена.

Представитель истца адвокат Ивашина Е.М. в судебном заседании иск поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик Ч.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела судом извещался.

Третье лицо ОУФМС р. Перово г. Москвы в судебное заседание не явилось, о времени и месте слушания дела извещено.

Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит У.Н. по доводам кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав У.Н. и ее представителя Б.

, поддержавших доводы жалобы, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствии остальных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных жилищным законодательством, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности (статья 10 Жилищного кодекса РФ).

В силу пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.

2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (статья 25 Конституции Российской Федерации, статьи 1, 3 ЖК РФ).

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ).

Из материалов дела следует и установлено судом, что спорная квартира, расположенная по адресу: д. * корп. * кв. * принадлежит У.Н.

Основанием для возникновения и регистрации права собственности истца на указанное жилое помещение явилось свидетельство о праве на наследство по завещанию после смерти Ч.П., умершего * г.

Ответчик Ч.А. — сын умершего Ч.П. проживает в спорной квартире и зарегистрирован в ней первоначально с * года, что подтверждается выпиской из домовой книги.

Из объяснений истицы следует, что при жизни Ч.П. они с ответчиком проживали одной семьей. Со смертью Ч.П. семейные отношения сторон прекращены. Она как новый собственник квартиры вправе поставить вопрос о прекращении права пользования Ч.А. спорной жилой площадью.

Мотивируя решение, суд правомерно исходил из того, что по смыслу п. 2 ст. 292 ГК РФ при переходе права собственности на квартиру утрата права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника не происходит, если это установлено законом.

Суд правильно выяснил и установил обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно основания приобретения ответчиком права пользования спорной квартирой.

Установлено, что изначально спорную квартиру в доме, принадлежащем ЖСК «Перовский», занимали мать истицы О. с мужем Ч.П. и сыном Ч.А. на основании решения исполкома Перовского райсовета N * от * года об обмене жилой площадью с зятем У.В. и его семьей и обменного ордера.

Согласно справке ЖСК «Перовский» от *г. Ч.П., являвшийся членом данного ЖСК с * года, в * г. полностью выплатил пай за указанную квартиру, ему выдано свидетельство о собственности на жилище N * от *г.

При этом согласно выписке из домовой книги и пояснениям представителя истца, член семьи Ч.А. — его сын ответчик Ч.А. в квартиру был вселен и зарегистрирован в ней по месту жительства до выплаты пая отцом.

В соответствии со ст. 118 ЖК РСФСР, действовавшего в период возникновения и существования спорных правоотношений, заселение квартир в доме ЖСК производилось по ордерам, выдаваемым исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 11.10.

1991 N 11 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами», проживающие с членом кооператива члены (бывшие члены) его семьи имеют равное право пользования жилым помещением, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования им.

Прекращение семейных отношений само по себе не создает права на выселение бывших членов семьи и может иметь место по основаниям, указанным в законе. Наследники, пользовавшиеся квартирой при жизни наследодателя и вселившиеся в нее в установленном порядке, сохраняют право дальнейшего пользования квартирой.

Поскольку спорное жилое помещение предоставлялось по обменному ордеру с учетом Ч.А., ответчик пользовался квартирой по адресу: д. *, корп. *, кв. * при жизни наследодателя Ч.П. и после его смерти, был вселен в нее в установленном порядке, правомерен вывод суда о том, что после смерти своего отца он сохранил право дальнейшего пользования квартирой.

При таких обстоятельствах заявленные У.Н. требования о прекращении права пользования жилым помещением ответчика удовлетворению не подлежали.

По приведенным выше мотивам ссылки У.Н. на положения ст. ст. 209, 288, 292 ГК РФ как основания для удовлетворения исковых требований и прекращения права пользования спорной квартирой Ч.А. судебной коллегией во внимание приняты быть не могут.

При рассмотрении спора судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права, которые согласно ст. ст. 362 — 364 ГПК РФ могут повлечь отмену или изменение судебного акта, не допущено и таковые не приведены в кассационной жалобе.

Руководствуясь ст. ст. 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Перовского районного суда города Москвы от 30 ноября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу У.Н. — без удовлетворения.

Источник: http://corprf.ru/6891/

Могу ли я выписать родственника из подаренной мне квартиры?

Сохранение прав на квартиру

Подобные действия возможны при согласии родственника на выписку или по решению суда, если для этого есть основания. Нужно учитывать саму ситуацию и документы, на основании которых был зарегистрирован родственник.

Например, согласно законодательству, право пожизненного проживания получают граждане, которые отказались от права собственности на этапе приватизации квартиры.

Поэтому любые сделки, совершаемые в дальнейшем, будут учитывать данное обстоятельство.

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Снятие с регистрации лица без его непосредственного участия и желания возможно только по решению суда.

Основанием для этого может быть отсутствие фактического пребывания по месту регистрации, отсутствие платежей за коммунальные услуги от этого лица, формирование задолженности по коммунальным услугам у хозяина квартиры в связи с регистрацией в ней постороннего лица и повышенной квартплаты из-за этого.

Впрочем, если в договоре дарения было отдельно прописано обременение в виде зарегистрированного человека и его право пользования площадью в дальнейшем, то выписать его будет очень сложно. А если это сам даритель, то невозможно.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Зависит от того, какой это родственник и в какой период была подарена квартира. Есть 292 статья Гражданского кодекса, которая существовала в разных интерпретациях.

До 2005 года в случае перехода права собственности предыдущие пользователи сохраняли право пользования. Следовательно, если договор дарения был до 2005 года, то выписать родственника вряд ли возможно.

После 2005 года это реальноутрачивается право пользования в случае перехода права собственности.

Природа договора дарения запрещает выставление каких-либо условий, в том числе условий о сохранении права пользования. Однако и сам родственник может выйти в процесс со встречным иском и заявить, что он является близким родственником, и на этом основании может быть достаточно затяжной судебный процесс о снятии с учета.

Могу ли я подарить свою долю в квартире без согласия жены?

Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?

Отвечает юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Олеся Обижаева:

При оформлении договора дарения и передачи недвижимости новому собственнику действуют правила регистрационного учета по месту жительства вне зависимости от того, заключен ли договор дарения, купли-продажи, мены и т. д.

Если лицо не желает выписываться самостоятельно и по доброй воле, то выход только один — выписка через суд. Поэтому, если лицо, которое прописано в квартире, не хочет писать заявление о снятии с регистрационного учета, Вам придется готовить исковое заявление в суд.

В таком случае снятие с регистрационного учета происходит в соответствии вступившего в законную силу решения суда.

Также следует помнить, что лица, имеющие регистрацию по месту жительства, вправе пользоваться этим помещением, а также прописать несовершеннолетних детей без согласия собственника. В таком случае придется выписывать через суд уже несколько лиц, что обернется потерей времени, нервов и денежных средств.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Если квартира переходит во владение по договору дарения, то ее владелец имеет право выписать из квартиры прописанных граждан. Сделать это можно без согласия проживающего, правда, только в суде.

Для этого нужно подготовить исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением на основании перехода права собственности в результате дарения. Ссылаться при этом необходимо на п. 2 ст.

292 ГК РФ.

Сложнее ситуация обстоит с выпиской из квартиры несовершеннолетних тогда для выписки требуется согласие органов опеки и попечительства. Условия проживания при этом ухудшаться не должны. Если речь идет о пожилом родственнике, то его также нельзя выписать «в никуда».

Договор дарения также может быть оформлен с правом пожизненного проживания дарителя. Такой вариант часто рассматривают люди пожилого возраста, которые дарят квартиру своему родственнику, но хотят подстраховаться и сохранить за собой право продолжать проживать в квартире или доме.

Выписать в этом случае родственника не получится, по закону выселять дарителя запрещено. В договоре может быть прописано, что даритель будет занимать одну из комнат и пользоваться местами общего пользования. Важно обратить внимание, какая формулировка зафиксирована в договореправо пользования или право владения.

Во втором случае даритель сможет защищать свое имущество даже против собственника.

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Отвечает менеджер по продажам АН «Монолит Истейт» Андрей Крайнов (Нижний Новгород):

Переход права собственности на жилое помещение, согласно Гражданскому кодексу РФ, ст. 292 основание для официального прекращения прав пользования этим жильем родственниками предыдущего собственника.

Основанием для отчуждения жилого имущества по закону считается договор купли-продажи, договор дарения, мены и другие.

Новый собственник может выписать родственника из квартиры либо по соглашению сторон, либо по суду.

Все было бы легко и просто, но в любой сделке с недвижимостью есть нюансы. В случае договора дарения и прописанных в квартире жильцов это договор приватизации.

Если основанием для права собственности на квартиру является договор приватизации, а родственник, к примеру, отказался от права приватизировать жилье, но был там прописан до этого и от права проживания не отказывался, это право за ним остается по договору социального найма.

Единственным способом выписать его из квартиры будет личная договоренность. То есть человек должен прийти и сняться с регистрационного учета в квартире по собственному желанию. Никакие регуляторы тут не действуют.

Как не попасть в такую ситуацию и не получить квартиру вместе с жильцом? Прежде чем совершать сделку с недвижимостью, в частности принимать жилое имущество в дар, нужно внимательно изучить весь пакет документов на квартиру и урегулировать вопрос с прописанными в ней людьми до принятия права собственности. Сведения о зарегистрированных жильцах содержатся в выписке из лицевого счета.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Что выгоднее – дарственная или продажа?

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Брак, развод и ваша недвижимость

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mogu_li_ya_vypisat_rodstvennika_iz_podarennoy_mne_kvartiry/6519

Прав-помощь
Добавить комментарий