Таунхаус на земле дачного хозяйства

Статусы земли и виды разрешенного использования | Загород.ру

Таунхаус на земле дачного хозяйства

Этой статьей мы начинаем серию публикаций посвященных юридическим аспектам сделки с загородной недвижимостью.

Данные вопросы одни из самых важных, любая ошибка или не внимательность может стоить покупателю собственного дома или участка.

Будем двигаться от простого к сложному и начнем с базовых понятий и определений, в частности затронем вопрос о категориях и видах разрешенного использования земель, об их отличиях и возможности перевода из одной категории в другую.

По целевому назначению земли подразделяются на категории: 

  • земли сельскохозяйственного назначения;  
  • земли населенных пунктов; 
  • земли промышленности; 
  • земли особо охраняемых территорий и объектов; 
  • земли лесного фонда; 
  • земли водного фонда; 
  • земли запаса. 

Такое разделение сделано с целью их охраны и использования только по назначению, чтобы сохранить первоначальные свойства участка. Из данного перечня нас интересует только первые два пункта, так как только на этих землях разрешено строительство жилых построек, домов, дач и коттеджей. 

Каждая из перечисленных семи категорий имеет свои подразделы – виды разрешенного использования. Всего их около 3000, но мы рассмотрим только самые распространенные и относящиеся к категориям земель поселений и сельскохозяйственного назначения. 

Земли населенных пунктов могут иметь виды разрешенного использования: 

  • Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
  • Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
  • Дачное строительство (ДНП) 

Земли сельскохозяйственного назначения могут иметь виды разрешенного использования: 

  • Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
  • Дачное строительство (ДНП) 
  • Садоводство (СНТ, СНП)

Некоммерческая организация, юридическое лицо, учреждаемое группой граждан с целью ведения садоводства. Вся собственность приобретаемая для нужд ДНП становится в последствии собственностью дачного некоммерческого партнерства. Ограничения по разрешенным габаритам домов и размерам участков практически нет. Схема управления схожа со схемой управления ТСЖ в многоэтажных домах.

Земельный участок в черте города или населенного пункта, собственникам жилья на такой земле доступны те же услуги что и городским жителям, социальное и коммунальное обслуживание.

Практически не действуют ограничения на габариты дома и земельного участка. Но перед строительством коттеджа, его проект нужно согласовать в соответствующей инстанции.

Также такие земли облагаются налогом несколько выше, нежели на земли ДНП.

Здесь практически невозможно прописаться. Иногда существуют жесткие ограничения на площадь земельного участка и дома. 

Как мы видим, один и тот же вид разрешенного использования может присутствовать как в категории земель населенных пунктов, так и на землях сельскохозяйственного назначения. Разница между видами внутри категорий минимальна и серьезной роли не играет.

Основные отличия содержатся между категориями, в нашем случае между категорией земель населенных пунктов и категорией земель сельскохозяйственного назначения. Рассмотрим эти отличия подробней.

Земли населенных пунктов это территории относящиеся к городу, селу, деревне.

Если мы говорим про загородную недвижимость, то такие земли не могут стоять особняком, они всегда в городской черте, являются её продолжением, её частью.

В то время как земли сельскохозяйственного назначения, могут находиться в десятке километров от «цивилизации», в каком-нибудь глухом, одиноком поле. Правда, кто-то может увидеть и преимущества в таком уединении.

Здесь уместно ответить на самый насущный вопрос: в чем разница между ДНП и ИЖС. Если ДНП находится не на землях поселений, то их отличие заключается в возможности прописки в собственном доме.

Всё дело в том, что данная категория подразумевалась законотворцами как земли предназначенные для строительства дачных домиков, от есть жилья для не постоянного проживания, соответственно и регистрацию в таких постройках они посчитали неуместной.

То есть с точки зрения властей строительство, например, таунхаусов на землях предназначенных для дачного строительства — незаконно.

Тем не менее, некоторым гражданам всё-таки удаётся зарегистрироваться на сельхоз земле, но только через суд и только после успешного прохождения экспертизы, о том, что твой загородный дом пригоден для постоянного проживания. Все эти процедуры забирают много сил, времени и денег и могут занять не один год. 

Как правило, для клиентов возможность прописки в загородном доме решающей роли не играет, им достаточно прописки в собственной городской квартире. Но всё-таки некоторые преимущества в регистрации есть. Во-первых, теперь собственник имеет право на полное социальное обслуживание, местную школу, детский сад.

Другой вопрос, что все эти «блага» обычно не соответствуют ожиданиям покупателей. Тем не менее, такой посёлок находится на балансе у муниципальных властей и теоретически они обязаны о вас заботиться, вывозить мусор, чистить снег, обеспечить инженерией и инфраструктурой, но это только теоретически, на практике, практически ничего из этих пунктов не выполняется.

На землях ИЖС все проходит на более цивилизованном уровне, нежели в садоводствах где, как правило, даже не имеется документов о наличии и объемах энергоресурсов, ограничиваясь обычными техническими условиями, которые практически ничего не гарантируют.

  Другой животрепещущий вопрос, который следует из этих рассуждений, а можно ли перевести землю из одной категории в другую? Как мы уже упоминали, одни и те же виды разрешенного использования земель могут встречаться как сельхоз землях, так и на землях поселений. Перевод земли из одного вида в другой, как правило, не составляет большого труда.

А вот если вы захотите перевести земли из одной категории в другую, то есть сельхозку перевести в землю населенных пунктов, то это затея практически обречена на провал. Палки в колеса ставят всё те же муниципальные власти, которым совсем не нужно это обременение в лице новых жителей и необходимости обеспечивать их без того перегруженной инфраструктурой.

И всё-таки на практике разница между рассматриваемыми категориями и видами разрешенного использования не так значительна, как это кажется в теории. Сегодня большая часть коттеджных посёлков строится именно на сельхоз землях. Земли ИЖС явление куда более редкое, да ещё и более дорогое, так как рыночная цена и земельный налог на такие участки немного выше.

При покупке участка или домовладения ориентироваться в первую очередь стоит на такие вещи как удобство расположения, инфраструктуру, цену предложения и другие факторы не зацикливаясь при этом на разнице между ИЖС и ДНП.

19 ноября 2012, 00:43просмотров: 194710

Источник: http://zagorod.ru/articles/2012/11/19/expert_advices/statusyi_zemli/

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Таунхаус на земле дачного хозяйства

Продаются в основном земли двух категорий: земли населенных пунктов (ранее земли поселений) и земли сельскохозяйственного назначения.

На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо личного подсобного хозяйства (ЛПХ) можно возводить жилые дома высотой не более трех этажей. Также в этих домах должна жить только одна семья — в этом участки под ИЖС отличаются от земель для малоэтажного строительства.

Данные объекты обладают инфраструктурой и должны быть благоустроены (отопление, водоснабжение и т. д.), то есть пригодны для круглогодичного проживания с возможностью регистрации по месту жительства.

Объекты, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, на сегодняшний день априори имеют статус нежилого строения без права проживания и регистрации. Хотя многие из них обладают всеми признаками жилого дома.

То есть дом, построенный на таких землях, считается садовым или дачным, а не жилым. Многие коттеджные поселки в Московском регионе возведены на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства либо садоводства.

Чтобы зарегистрироваться в них, собственники обязаны провести процедуру по признанию данного дома жилым (благоустроенным и пригодным для проживания) через суд.

Реалии рынка таковы, что предложений по продаже земельных участков под дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения больше предложений объектов ИЖС/ЛПХ на землях населенных пунктов. Их стоимость ниже как раз из-за того, что закон не разрешает строить жилые дома и прописываться в них.

По своим конструктивным особенностям многие из коттеджей на сельскохозяйственных землях не отличаются от объектов ИЖС, но покупатели в большинстве своем предпочитают объекты ИЖС.

Правда, тарифы на газификацию и электрификацию в дачных или садовых и жилых домах сейчас одинаковы, в этом смысле дачные дома на сельскохозяйственных землях приравнены к жилым.

Как купить участок под строительство: 12 важных текстов

5 главных вещей при выборе участка под строительство дома

Отвечает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов:

Если не уходить в дебри градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки территории, то в нашей стране земли делятся на две основных категории: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Для тех и для других существуют свои виды разрешенного использования (ВРИ).

Сперва нужно определиться, для каких именно целей вам нужен дом: будет ли это дача или место постоянного проживания с возможностью прописки. Для дачи подойдут земли с ВРИ для дачного строительства (хозяйства), садоводства и огородничества. Чаще всего данные ВРИ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, реже — к землям населенных пунктов.

Такие ВРИ дороже с точки зрения налогов, поскольку их кадастровая стоимость выше стоимости земель для индивидуального жилстроительства, но при этом на землях «для дачи» не нужно получать разрешение на строительство дома.

Для таких земель чаще всего нет утвержденных проектов планировки территории, а значит, вы не привязаны к красным линиям застройки и прочим ограничениям.

Вторая группа ВРИ — земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), они относятся к категории земель населенных пунктов.

Здесь вам понадобится разрешение на строительство и, скорее всего, придется придерживаться правил, установленных проектом планировки территории и градостроительным планом.

Однако налоги здесь ниже, ликвидность выше (на такие земли всегда есть спрос), и ценятся они дороже. Также в этом случае возможна постоянна регистрация (прописка).

Все остальные ВРИ имеют индивидуальную специфику и целый ряд ограничений (подробно можно почитать о них в градостроительном кодексе РФ), поэтому не рекомендую рассматривать их для строительства индивидуального дома.

Сколько идет строительство загородного дома?

Как построить загородный дом: 15 полезных статей

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Кристина Адамацкая:

В России строить можно только на землях населенных пунктов с разрешенными видами использования «для индивидуального жилищного строительства», «малоэтажная жилая застройка», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка» и землях сельскохозяйственного назначения.

На землях сельхозназначения допускается строительство недвижимости, используемой для сельскохозяйственного производства. Но лучше согласовать строительство с органами местного самоуправления, чтобы постройка не была признана самовольной и в последующем не было принято решение о ее сносе. Если такой дом уже построен, следует обратиться в суд, чтобы строение признали законным.

В очень редких случаях можно добиться законного разрешения на строительство дома на земельных участках другого назначения.

Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно на сайте Росреестра. Вы оставляете онлайн-заявку, и в течение пяти дней получаете сведения из государственного кадастра недвижимости. Цена услуги – от 150 рублей.

Не пропустите:

Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Как изменился порядок регистрации участков?

Можно ли прописаться в доме в СНТ?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/na_zemlyah_kakih_kategoriy_mozhno_stroit_a_na_kakih_nelzya/4999

Таунхаусы на землях ДНП – самострой или нет

Таунхаус на земле дачного хозяйства

Почти все средства массовой информации захлестнула волна скандалов, связанных со сносом незаконно построенных таунхаусов. Однако это лишь единичные беспрецедентные случаи.

В интернете до сих пор ведутся жаркие споры по поводу того, можно ли строить сблокированные дома на землях, предназначенных для ведения дачного хозяйства категории сельхозназначения.

И, как выяснилось, можно, если брать в учет законодательство.

Рассмотрим некоторые статьи действующего законодательства РФ.

Для начала разберемся с необходимыми размерами участка под таунхаус. В п. 1 ст. 3 Областного закона Ленинградской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» от 02.12.2005 года № 107-ОЗ сказано, что «Минимальный размер образуемого нового земельного участка не может быть менее одного гектара».

Но 2 пункт 2 статьи этого закона указывает, что «Положения настоящего областного закона применяются в отношении земель сельскохозяйственного назначения, кроме земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного строительства, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями». Минимальный размер участков на данный момент не установлен, а, следовательно, собственник вправе самостоятельно выбрать  размер для разделения. И каждый полученный участок должен будет пройти кадастровый учет и быть зарегистрирован в собственности.

Дома блокированной застройки, для удобства называемые таунхаусами, строящиеся на таких землях, должны соответствовать некоторым требованиям. Они прописаны в п/п. 2 п. 2 ст.

49 Градостроительного кодекса РФ: «жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования, а экспертиза проектной документации таких объектов капитального строительства не требуется». А по ст. 1 СП 55.133330.2011 «СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные» – «Настоящий свод правил распространяется также на… …жилые дома блокированной застройки, если они: не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков; не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков; имеют самостоятельные системы вентиляции; имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям». Т.е. по сути, если строящийся объект пригоден для круглогодичного проживания.

При этом п/п. 1 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ гласит, что «Выдача разрешения на строительство не требуется в случае … строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства».

Для регистрации права собственности на построенный объект при условии, что разрешение на строительство не требовалось, собственник обязан представить документы, прописанные в п. 1 ст. 25.3.

Федерального закона от 21 июля 1997 г.

N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, если право заявителя на такой земельный участок не было ранее зарегистрировано. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на земельный участок было ранее зарегистрировано».

Выходит, что, учитывая вышеперечисленные условия, на землях сельхозназначения для ведения дачного хозяйства на законных основаниях можно построить и зарегистрировать таунхаус. Но все же минусов не избежать. Так, например, при разделении земель на категории сельскохозяйственные земли для ведения дачного хозяйства рассчитывались именно на сезонное проживание.

Прописка в таких объектах затруднительна. Ее можно получить, но только через суд, после прохождения множества экспертиз. Также непонятно, какова судьба домов блокированной застройки, не отвечающих данным требованиям, построенных при Советской власти или более ста лет назад. Каждый случай постройки таунхаусов, безусловно, подлежит индивидуальному рассмотрению.

Источник: Фазенда.СПб.Ру

Источник: https://fazenda.spb.ru/experts/post/sovety-ekspertov/taunhausy-na-zemlyah-dnp-_-samostroy-ili-net/

Юридическое сопровождение домов блочного типа (таунхаусов) на земельном участке, находящемся в собственности

Таунхаус на земле дачного хозяйства

Данная статья является текстовым комментарием к успешно оказанной нами услуге “Юридическое сопровождение строительства”.

Задача:

Заказчик поставил перед юристами компании “Консалтинговая фирма “Прецедент” задачу подведения правовой базы и юридического сопровождения строительства комплекса блочных малоэтажных домов на земельном участке, с видом разрешенного использования под ИЖС или ЛПХ, расположенном на территории населенного пункта г. Нижний Новгород. На момент обращения к нам, Заказчик находился в процессе выбора участков под будущее строительство.

Возможности:

Все обсуждаемые ниже возможности применимы только к ситуации, когда земельный участок приобретается на праве собственности, а не аренды!

Юристы компании “Прецедент” обосновали, что наиболее оптимальными вариантами было бы строительство следующих строений (не требует проведения государственной экспертизы проектной документации, а в отдельных случаях и получения разрешения на строительство):

  1. отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.
  2. жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

О земельных участках:

Какие земельные участки подходят для реализации данной идеи? Помимо того, что участок должен находиться в собственности (желательно), нам необходим участок с видом разрешенного использования: под ИЖС, для ведения садоводства, для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), а также участок для дачного строительства. Соответственно, категория земель рассматривается как “земля населенных пунктов”.

Полагаем, что относительно земельных участков с видом разрешенного использования “для ИЖС” или “дачного хозяйства” – пояснять ничего не требуется, на этих участках, бесспорно можно строить жилые дома.

Следующий возможный вид разрешенного использования – для ЛПХ. Читаем Федеральный закон от 07.07.2003 № 112-ФЗ “О личном подсобном хозяйстве”:

Статья 2. Понятие личного подсобного хозяйства

  1. Личное подсобное хозяйство – форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Статья 4. Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства

  1. Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок) и земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок).
  2. Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
  3. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Таким образом, закон прямо позволяет нам возводить жилой дом на участке, предназначенном для ЛПХ, при условии, что такой участок находится в черте населенного пункта.

Далее, относительно участков для садоводства. Бытует мнение, что на них нельзя располагать жилые дома. Однако это не так. 30 июня 2011 года Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции законоположение, запрещающее регистрацию в дачных домах на садовых участках, в том числе земель сельхозназначения.

Таким образом, высший орган судебной власти постановил: а) на земельных участках, предназначенных для садоводства можно размещать жилые дома; б) в этих домах можно регистрироваться по месту жительства. Помимо этого в настоящее время законодательно установлена упрощенная процедура регистрации в такого рода домах.

Варианты действий:

Возможно 2 варианта развития событий – с получением разрешения на строительство и без него.

  1. В случае получения разрешения, возможно предполагать следующие проблемы: если мы обратимся за разрешением на строительства нескольких жилых домов от имени одного лица, администрация может придти в волнение. Законодательного запрета на это нет, но …. Чиновники могут попытаться подвести эту идею под многоквартирный дом, а, соответственно, появятся требования к местам общего пользования и благоустройству. Возможный выход: подавать заявки на разрешение на строительство от разных лиц (лучше всего тех, кто реально собирается там строиться и жить).
  2. Если выбираем вариант строительства без получения разрешения на строительство. То начинаем просто стройку без каких-либо документов, кроме документов на землю (земля в собственности). Возможные проблемы и негативные последствия: штраф. Поэтому строить нужно от имени физического лица, это позволит минимизировать штрафные санкции до 5000 рублей в год. Оформление построенных объектов будет производиться в судебном порядке на основании ст. 22 ГК РФ, если они будут построены после 1 марта 2015 года или по дачной амнистии, если постройки будут возведены до этого срока.

Краткая справка: Упрощенный порядок оформления прав собственности на индивидуальные жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства (дачная амнистия), был установлен на срок до 1 января 2010 года. Однако Федеральным законом от 17 июля 2009 года № 174‑ФЗэтотсрок был продлен до 1 марта 2018 года. Это означает, что оформление прав в упрощенном порядке на законченные строительством объекты индивидуального жилищного строительства может осуществляться до 1 марта 2018 года.

Реализация построенных объектов

В данном случае целесообразно выйти из-под действия ФЗ “О долевом участии…”. Для этого, необходимо заключать договоры не долевого участия, а подряда. На эти договоры будет распространяться действие Гражданского Кодекса РФ.

Возможная схема продажи:

  1. Заключение договора купли-продажи земельного участка (если общий земельный участок будет размежеван на отдельные участки) или заключение договора купли-продажи доли в общем большом земельном участке (в том случае, если межевание проводиться не будет).

    В том случае, если земельный участок будет находиться в залоге (например, у банка или у первоначального продавца участка), потребуется согласие залогодержателя на совершение сделки, это стандартная процедура, не представляющая собой сложности.

  2. Заключение договоров подряда на строительство домов. При этом, даже если человек по факту покупает квартиру, например, на втором этаже (но с отдельным входом), договор всегда будет не на строительство квартиры, но на строительство дома.

    В этом случае, договор купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации. А договор подряда на строительство – нет.

Технические условия:

Общая ситуация такова, что газ и электричество в г. Н. Новгороде есть.

Однако откуда именно нам придется тащить трубы и/или провода, точки врезки в действующую инженерную инфраструктуру города, а также необходимые мероприятия, которые возможно придется проделать: например, установить свой трансформаторный пункт или свой газораспределительный пункт и т.п.

можно определить только после того, как будут посчитаны необходимые для реализации котнкретного объекта (комплекса таунхаусов) объемы электроэнергии и газа (это должны посчитать проектировщики), а также на самом этапе согласования проекта.

Источник: https://precedentnn.ru/expstr01.html

Покупка таунхауса: инструкция по безопасности

Таунхаус на земле дачного хозяйства

Чем активнее развивается рынок загородных таунхаусов, и перспектива переехать на постоянное проживание за границы мегаполиса прельщает все больше горожан, тем острее становятся вопросы, касающиеся юридической стороны дела.

Купить таунхаус и наслаждаться жизнью без каких-либо проблем – желание логичное и вполне осуществимое, особенно учитывая растущее не по дням предложение. Однако в интернете и газетах-журналах периодически появляются тревожные заметки о том, что «незаконно построенные таунхаусы будут сносить» или уже сделали это.

Пока городом, привлекшим наибольшее внимание в этом смысле, стала Казань. В Петербурге прецедентов не было, хотя разговоры ведутся. Несмотря на то, что возникают они редко, их оказывается достаточно, чтобы перепугать потенциальных покупателей. Усложняет понимание ситуации и двоякость определения «таунхаус» в законодательстве.

Что и почему сегодня вызывает споры, и чего на самом деле стоит опасаться?

Перед тем, как объяснить, в чем «соль», например, истории в Татарстане, определимся с основными понятиями. Даже «нулевому» покупателю следует знать, что любая земля имеет свое целевое назначение и вид разрешенного использования.

Мы отметаем такие категории как лесной и водный фонды, земли запаса и сразу переходим к тем категориям, на которых разрешено строительство жилья: земли сельскохозяйственного назначения и земли поселений. Первые предназначены для размещения фермерских и личных подсобных хозяйств, садоводства.

Землями поселений являются участки, находящиеся в пределах черты поселений и предназначенные для застройки и развития городских и сельских населенных пунктов. Перевод из одного целевого назначения в другое возможен только в случае установления или изменения черты поселения.

Сейчас как раз заканчивается подготовка и утверждение генпланов районов Ленобласти, поэтому этот вопрос поднимается особенно часто.

Каждой из двух категорий соответствуют определенные виды разрешенного использования земель. Самыми ходовыми определениями на рынке являются аббревиатуры ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ДНП, подразумевающее дачное строительство.

Важным различием между ними была возможность прописки, получения милицейского адреса и дальнейшего соцобеспечения (медицина, образование и прочее). Но не так давно на землях под дачное строительство в черте населенного пункта разрешили регистрироваться, и эта тема была снята.

В реальности загородом прописывается не так много жителей коттеджных поселков, ведь чаще всего они оставляют в городе квартиру «на всякий случай». Однако покупателей радует сама возможность при желании «встать на учет». Лишней никогда не будет!

Есть еще ряд моментов, на которые необходимо обращать внимание.

Часто некоторые девелоперы позиционируют ИЖС в качестве «рецепта от всех болезней», а ДНП, именуемое в профессиональным кругах «дачкой», ассоциируют с менее респектабельными возможностями.

Но тут стоит уточнить: все обстоит не так однозначно, и любое подобное заявление может быть не лишено умысла со стороны заинтересованных компаний.

Например, каким бы лакомым не казался клиентам ИЖС, строительство таунхаусов на них считается незаконным, что может грозить судами и даже сносом. Но обо всем по порядку!

Предпосылки ситуации

Во-первых, понятие ИЖС на сегодняшний день заменено на целую группу подвидов, которые более подробно разделяют перспективы будущего строительства. Теперь мы имеем дело просто с ЖС. И уже на Генплане прописаны более конкретные уточнения: ЖС-1, ЖС-2, ЖС-3, ЖС-4 и ЖС-5.

По сути, эта линейка прямо пропорциональна возрастанию разрешенной этажности построек на конкретном участке. Так, ЖС-1 соответствует индивидуальному строительству, ЖС-2 – малоэтажному (в том числе таунхаусам), ЖС-3 – домам до 9 этажей и так далее. При этом статус ИЖС остается на землях, которые были сформированы и обозначены ранее.

Страшно сказать, но отныне его можно считать своего рода пережитком.

Во-вторых, большое значение имеет не только вид разрешенного использования, но и разрешение на строительство, полученное девелопером. На землях ИЖС без данного документа и без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию можно возводить ТОЛЬКО индивидуальное жилье, рассчитанное на одну семью (по «дачной амнистии»), на землях под дачное строительство – его не требуется в принципе.

А вот если заходит разговор о таунхаусах… На землях ИЖС их строительство рискованно. Они рассчитаны не на одну семью. Если блокированный дом возводится без разрешительной документации, значит, не ведется государственного строительного надзора за процессом, создается чрезмерная нагрузка на сети, ведь по итогу земля используется не по назначению.

Ряд девелоперов пытаются перехитрить систему и оформляют участок на одно лицо, а затем продают доли. По кадастровому паспорту в доме нет квартир, а есть только комнаты.

Официально доказать, что все проживающие в секциях люди не являются родственниками – дело путанное и непростое.

И даже если органы технической инвентаризации будут считать количество кухонь и санузлов в одном доме, пытаясь выявить нарушения, эта информация все равно не будет служить стопроцентным доказательством, ведь в Жилищном кодексе об этом нет ни слова.

Но это не делает многоквартирный дом на ИЖС более законной постройкой. Например, кто-то действительно предпочитает иметь несколько кухонь – одну для приема гостей, другую — для кулинарных экспериментов. Наличие гостевых и хозяйских санузлов стало еще более привычным делом.

В-третьих, традиционная для Россия ситуация с двоякостью интерпретации законов нашла свое отражение и в трактовании понятия «таунхаус». В документации его принято называть «жилой дом блокированной застройки» или «секция в блокированном доме».

Таким образом, не проясненным остается вопрос, относить его к многоквартирному или индивидуальному сблокированному дому, пусть и с соседями за стенкой. Некоторые застройщики регистрируют каждую секцию с причитающимся ей участком как отдельное жилье, иные – предлагают купить квартиру.

На сегодняшний день петербургские чиновники негласно признают секцию в блокированном доме как индивидуалку, поэтому громких скандалов со сносом таунхаусов в нашем регионе не происходило.

Согласно Градостроительному кодексу РФ «жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из нескольких (не более 10) блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования». Кроме того, такие дома в отличие от обычных многоквартирных не должны иметь общие чердачные, подвальные помещения и входы. При этом системы вентиляции, отопления (или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям) должны быть самостоятельными для каждой секции.

Казанский дебют

Чтобы проиллюстрировать ситуацию, возвращаемся к «казанскому» примеру. Он оказался наиболее ярким и показательным. Дом, изначально заявленный как индивидуальный на земле с разрешенным использованием ИЖС, оказался таунхаусом на 14 квартир. При этом разрешение на его строительство не получалось застройщиком, то есть напрочь отсутствовало.

После признания дома судом самовольной постройкой, он был снесен. Практика показательных наказаний вызвала большой резонанс, так как этот факт отразил отношение местных чиновников к теме возведения многоквартирных таунхаусов на землях ИЖС, которые иногда называют «лжекоттеджами».

Заинтересованное строительное сообщество на пару с покупателями сначала насторожилось, а затем и вовсе подняло панику.

Режим паники

Источник: https://www.poselkispb.ru/stati/rynok_nedvizhimosti/478.html

Чем отличаются земельные участки ИЖС, СНТ, ДНП — плюсы и минусы

Таунхаус на земле дачного хозяйства

При покупке участка земли для застройки, первое, что требует обратить внимание – это его категория и вид разрешенного использования. По категориям это могут оказаться земли населенного пункта либо участки сельскохозяйственного предназначения.

А основных видов пользования четыре – ИЖС, ЛПХ, ДНП и СНТ, Земли для ЛПХ, то есть для подсобного хозяйства, в продаже бывают значительно реже, чем оставшиеся три вида.

В общем, все эти разновидности земель подходят для устройства дома и проживания в нём, но юридические тонкости могут привести к тому, что при недопонимании разницы между ними можно столкнуться с проблемами при регистрации здания и подведении коммуникаций. В чем же разница, рассмотрим ниже.

Статус земли ИЖС

Статус земли, обозначаемый аббревиатурой ИЖС, означает участок, где разрешено индивидуальное жилое строительство. Участки ИЖС всегда входят в состав города, села, поселка, деревни. Являясь частью населенного пункта, такой участок позволяет пользоваться городской, сельской, поселковой инфраструктурой.

Поскольку большинство городов и поселков так или иначе обеспечены коммуникациями, к участку ИЖС уже подведены или могут быть подведены инженерные сети и проложены дороги.

Будучи частным владением, участок ИЖС всё-таки окружен муниципальными землями, а значит, местные власти обязаны предоставить, создать и содержать общую инфраструктуру и коммуникации.

Купив участок ИЖС, вы не сможете устроить на нём многоквартирный дом. Статус «ИЖС» накладывает ограничения на использование земли. На ней можно возвести дом:

  • индивидуальный – то есть для проживания семьи;
  • жилой – то есть не цех или мастерскую для производства и извлечения прибыли;
  • ограниченных размеров – не более трех этажей.

Если соблюдать требования законодательства, то таунхаусы и сблокированные дома на землях, предназначающихся по статусу для ИЖС, строить нельзя.

Статус участка ИЖС означает, что в устроенном на нем доме можно зарегистрироваться. Такие участки имеют «милицейские» адреса, так называемая «прописка» в них происходит быстро и без проблем.

Участки ИЖС находятся либо в крупном населенном пункте с социальной и бытовой инфраструктурой, либо рядом с ним. Это всегда удобно.

Например, поселок «Вырицкая Мыза» с участками для ИЖС находится неподалеку от Гатчины.

На участке для ИЖС просто так начать строительные работы нельзя. Необходимо получить разрешение властей на строительство и согласовать проект в местной администрации.

Построенный дом необходимо сдать комиссии и только потом зарегистрировать в качестве юридического объекта. Дом должен соответствовать градостроительным нормам – это требуется для обеспечения безопасности, в первую очередь, самих жильцов дома.

Он также должен вписываться в общую застройку, что логично для части населенного пункта, которым является участок ИЖС.

На деле зачастую на участках для ИЖС сначала строят дом, а потом согласовывают его строительство, чтобы официально зарегистрировать его. Такой вариант возможен, но он осуществим при условии строительства нормального дома, соответствующего всем строительным и эксплуатационным нормам.

Итак, плюсы участков ИЖС:

  • включение в состав населенного пункта;
  • возможность регистрации (прописки);
  • доступность коммуникаций, социальной и бытовой инфраструктуры;
  • отсутствие дополнительных платежей и взносов.

Минусы ИЖС:

  • необходимость согласования строительства;
  • ограничение по размерам строения;
  • обычно это участки небольшого размера;
  • большая кадастровая стоимость и, как следствие, более высокий земельный налог.

Статус земли СНТ

СНТ – это садовое некоммерческое товарищество, то есть садоводство. Подобные участки находятся в дачных массивах, созданных чаще всего в 60-80 годах прошлого века.

Тогда выделялись участки в местах, не подходящих для сельского хозяйства, дачники самостоятельно разрабатывали и благоустраивали их. Ни о каких коммуникациях и инфраструктуре в этом случае говорить не приходится.

Конечно, члены садового товарищества могут за свой счет построить магистральный водопровод, подвести газ, проложить дороги, но это дорого и делается без помощи и финансового участия местных властей.

Статус участка СНТ говорит, что он располагается в обычном дачном поселке, где создан кооператив, имеется устав и взимаются членские взносы.

Статус земли разрешает на нем ведение дачного хозяйства – без получения прибыли от реализации продукции, а также строительство дачного дома.

По дачной амнистии можно попробовать зарегистрировать этот дом в качестве жилого, а затем зарегистрировать себя в нём по месту проживания, но делать это придется уже в суде.

Плюсы участков СНТ:

  • как правило, невысокая цена;
  • отсутствие требований по строительству;
  • меньшая кадастровая стоимость и меньший земельный налог.
     

Минусы участков СНТ:

  • регистрация (прописка) – исключительно в судебном порядке;
  • отсутствие инфраструктуры и централизованных коммуникаций;
  • необходимость действовать в рамках принятого устава товарищества;
  • членские взносы на содержание товарищества и прочие платежи по уставу.

Статус земли ДНП

Статус участка ДНП мало отличается от статуса СНТ, разница лишь в том, что почти все дачные партнерства (ДНП) появились позже, чем СНТ. Они располагаются обычно в местах с лучшими условиями, чем садоводства, могут находиться и в пределах того или иного населенного пункта. Достоинства и минусы те же, что у СНТ. 

Какой правовой статус выбрать ?

Выбор участка земли с учетом его правового статуса зависит от того, как вы будете использовать участок. Для редких визитов или сезонного проживания подойдут и участки СНТ или ДНП. Если же вы планируете строить коттедж и проживать в нём постоянно, то, конечно, необходимо рассматривать только участки ИЖС.

Статус использования земли теоретически изменить можно, известны случаи, когда участки из категории ДНП или СНТ переводят в категорию ИЖС, но эти случаи очень редки, так как местные власти не горят желанием обеспечивать инфраструктурой новые земли. Для смены статуса необходимо изменить генеральный план – делать это ради одного участка никто не станет.

Статус могут изменить у всего поселка, но для этого необходимо желание собственников всех участков.

Дома на участках СНТ и ДНП обходятся дешевле, но регулярные взносы в товарищество могут нивелировать всю выгоду. Да и отсутствие коммуникаций снижает качество жизни. Вот почему для строительства комфортного жилого дома выгодно выбирать участок ИЖС, например, в коттеджном поселке «Вырицкая Мыза».

Источник: http://v-myza.ru/blog/chem-otlichajutsja-uchastki-izhs-snt-dnp/

Прав-помощь
Добавить комментарий