Требуется ли согласие супруга, если ИП приобретает коммерческую недвижимость?

Продажа действующего бизнеса в Беларуси

Требуется ли согласие супруга, если ИП приобретает коммерческую недвижимость?

            В последние годы активизировалась деятельность по купле-продаже готового бизнеса. Это связано со многими факторами. Во-первых, стоимость ряда объектов не превышает их гарантированную годовую окупаемость.

Во-вторых, покупка готового бизнеса нивелирует зачастую значительные временные затраты, связанные с наладкой производства, продвижением сайта.

И даже нарастающее давление очередного экономического кризиса не смогло ухудшить ситуацию на данном рынке, поскольку во время кризиса падает не только покупательная способность, но и цены.

            Покупая бизнес в Беларуси, в первую очередь стоит обратить внимание на экономическую составляющую сделки. Здесь важно решить вопрос со стоимостной оценкой бизнеса. Обычно цену задаёт продавец, однако явно завышенная цена так или иначе будет снижена.

Стоимость мелкого и среднего бизнеса обычно соотносится с размером годовой прибыли компании. Однако для крупного бизнеса может понадобиться и профессиональная экономическая оценка, сделанная на основании аудита.

В большинстве случаев при продаже бизнеса торг уместен, но редко может составлять более 10%, если объект пользуется спросом: скорее всего продавец будет ждать более выгодного приобретателя, видя интерес к своему бизнесу у рынка.

            После того как стоимость определена, можно переходить к подготовительной стадии оформления сделки. Зачастую при продаже мелкого и даже среднего бизнеса данная стадия отсутствует, так как покупатель не может позволить значительные расходы на юридические, бухгалтерские и аудиторские услуги, даже понимая как велики могут быть последствия допущенной ошибки.

            Подготовительная стадия включает, в первую очередь, правовой и классический (экономический) аудит. Правовой аудит заключается в проверке документации компании за весь период деятельности.

Проверяется кадровая документация, хозяйственные договоры, решения органов управления, учредительные документы, правоустанавливающие документы на недвижимость, земельные участки и объекты интеллектуальной собственности.

Проверка должна проводиться за весь период деятельности, но если сроки не позволяют сделать это, то можно проверить документацию по крайней мене за три предшествующих года. Изучив заключения по результатам аудита, покупатель делает выводы о целесообразности приобретения объекта.

Данные аудита также могут повлиять на стоимость объекта, если будет сделан вывод о том, что найденные нарушения могут вызвать в будущем существенные штрафные санкции и убытки.

            Также в рамках подготовительной стадии покупателю стоит познакомиться с бизнесом «вживую». Произвести осмотр основных средств производства, поговорить с работниками.

Особенно важен вопрос персонала при приобретении бизнеса по оказанию услуг (юридических, бухгалтерских). В случае, если со старым собственником уйдут работники, то могут уйти и клиенты.

В результате можно купить только сайт и старую мебель, что не так интересно и стоило бы меньше.

            После успешного осуществления подготовительной стадии можно выходить на саму сделку. Формат сделки во многом зависит от организационно-правовой формы юридического лица, через которое бизнес функционирует, но есть и общие черты.

Покупая бизнес у индивидуального предпринимателя (ИП), стоит не забывать про то, что ИП продать нельзя, ведь ИП представляет собой всего лишь физическое лицо с особым правовым статусом, дающим право заниматься предпринимательской деятельностью.

Без большой необходимости бизнес у ИП приобретать не стоит, если речь не идёт только об отдельных объектах предпринимательского интереса (например, сайте). Ведь все договоры, заключаемые ИП в рамках хозяйственной деятельности, придётся подписывать заново. Возникнут проблемы и с юридическим оформлением сделки.

Так, можно купить у ИП ту или иную вещь, но нельзя обязать передать существующих у него клиентов. Высока опасность того, что ИП, продав только часть средств, продолжит заниматься тем же самым в том же самом месте, оставаясь Вашим прямым конкурентом.

            Существуют правовые проблемы и при продаже унитарного предприятия. Предприятие, представляя собой имущественный комплекс, может быть продано двумя способами: путём двухэтапной реорганизации или путём продажи предприятия как имущественного комплекса. Первый способ пользуется предпочтением в последнее время: он экономит время и деньги.

Однако данный способ не работает в ряде случаев. Хотя по сути реорганизации в форме преобразования не является реорганизацией в классическом понимании, ведь меняется только наименование организационно-правовой формы, законодатель не делает исключение здесь по ряду вопросов.

Лицензии, полученные предприятием, при реорганизации будут прекращены, как и строительные аттестаты, сертификаты, свидетельства о технической компетенции.

Продажа предприятия как имущественного комплекса занимает до месяца, требует выдачи аудиторского заключения. На отчуждение  предприятия как имущественного комплекса требуется согласие супруга (супруги). Быстрее проходит продажа, если предприятие уже зарегистрировано как имущественный комплекс, однако такое редко бывает на практике, если раньше предприятие не продавалось.

Двухэтапная реорганизация заключается в преобразовании частного предприятия сначала в хозяйственное общество (чаще это общество с ограниченной ответственностью). В данном хозяйственном обществе участниками являются покупатель и продавец.

Затем продавец отчуждает свою долю покупателю и выходит из общества, что по законодательству ведёт к реорганизации в форме преобразования обратно в унитарное предприятие.

Риск здесь состоит в том, что в случае отказа от сделки на втором этапе бизнес останется в «подвешенном» состоянии.

            Хозяйственное общество купить намного проще. Общество с ограниченной (дополнительной) ответственностью продаётся путём отчуждения доли в уставном фонде. Законом Республики Беларусь «О хозяйственных обществах» предусмотрен сложный механизм обязательных предварительных действий по отчуждению доли.

Сначала нужно внимательно изучить положения устава общества. Закон Республики Беларусь «О хозяйственных обществах» даёт участникам значительную степень усмотрения в регулировании механизма отчуждения доли. Данное усмотрение реализуется в уставе.

К примеру, устав может устанавливать обязательную нотариальную форму договора купли-продажи доли. В уставе может содержаться принципиальный запрет на отчуждение доли третьему лицу. При наличии такого запрета нужно сначала внести изменения в устав, устраняющее данное положение.

 Купля-продажа доли с нарушением правил, установленных уставом, может быть признана недействительной по иску заинтересованной стороны.

            Нарушение норм законодательства может вызывать и более тяжёлые правовые последствия. Продажа доли при несформированном полностью уставном фонде в части, приходящейся на несформированную долю, влёчет ничтожность сделки. Продавая долю, продавец должен, прежде всего, уведомить других участников общества.

Это правило работает даже тогда, когда все участники продают свою долю, также необходимо уведомить само общество в лице директора. Участники имеют преимущественное право приобретения доли в уставном фонде на предложенных условиях. Если они не согласны хотя бы с одним условием, преимущественное право не будет работать.

Отказ от преимущественного права может быть выражен в письменной форме либо путём молчания в течение определенного, содержащегося в уставе срока. Также в уставе может быть определено, что согласие на отчуждение доли должно дать общее собрание участников.

В таком случае обязательно включение в повестку дня предстоящего собрания участников вопроса не только об отказе от преимущественного права приобретения доли обществом, но и о согласии на отчуждение доли третьим лицам.

            На отчуждение доли нужно также согласие супруга (супруги), если доля приобретена в момент нахождения в браке и супруги не  заключили брачный договор, устанавливающий режим раздельного имущества.

Много слов сказано по поводу того, что коль доля в уставном фонде не является имуществом как, например, унитарное предприятие, то согласие супруга (супруги) в рассматриваемой ситуации не нужно.

Теория теорией, но вывод о необходимости получения согласия супруга (супруги) подтверждается как правоприменительной, так и судебной практикой.

            Договор купли-продажи доли в уставном фонде может заключаться в простой письменной форме, если в уставе не установлена обязательность нотариальной формы.  Цена договора указывается в белорусских рублях, если стороны договора резиденты Республики Беларусь.

Чаще всего оплата, исходя из практики, производится на условиях полной предоплаты, но возможна и рассрочка.

При установлении рассрочки нужно помнить о том, что в случае неисполнения покупателем своих обязательств, нельзя будет забрать долю обратно, отменив регистрацию, можно будет только взыскать в судебном порядке задолженность, неустойку (при наличии соглашения о неустойке в договоре), проценты и убытки.

В тоже время, как средство обеспечения обязательства при купле-продаже доли в уставном фонде можно использовать залог доли. Однако на практике осуществление залога в отношении доли проблематично. Право залога в отношении доли не регистрируется, в то время как само право на долю подлежит государственной регистрации: покупатель становится участником общества. Таким образом, обращение взыскания на долю будет возможно только в судебном порядке.

            Продажа доли должна обязательно отражаться в уставе общества. Изменения в устав в связи со сменой состава участников лучше готовить в виде новой редакции устава.

Регистрирует изменения руководитель общества в присутствии новых участников, которые подписывают анкету учредителя.

Срок для регистрации изменения состава учредителей составляет два месяца, за нарушение данного срока установлена административная ответственность для руководителя.

            Продажа пакета акций в акционерном обществе имеет схожие черты с отчуждением доли в уставном фонде. Особенно если идёт речь о закрытом акционерном обществе.

Также требуется уведомление других акционеров, также нельзя продавать неоплаченные взносом в уставный фонд акции, также старые акционеры обладают преимущественным правом покупки акций. Однако есть и некоторая специфика. Купля-продажа акций оформляется в организации, которая осуществляет её депозитарное обслуживание.

Данная организация регистрирует договоры, переводит акций со счёта-депо продавца на счёт-депо покупателя. О купле-продаже акций уведомляется орган по ценным бумагам.

            А вот вносить изменения в устав при купле-продаже акций необязательно.

В регистрирующих органах сложилась неправильная практика, которая обязывает при упоминании акционеров в уставе заполнять на них анкеты учредителя и, следовательно, нести в последующем и обязанность по внесению изменений и дополнений в устав.

Данная практика противоречит хотя бы тому обстоятельству, что регистрирующий орган не имеет права проверять содержание устава. С другой стороны, вносить данные об акционере в устав действительно необязательно, практика включать акционеров в устав в таблице-приложении всего лишь традиция документооборота.

Отсутствие информации об акционерах в Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (ЕГР) гарантирует важное преимущество акционерного общества, заключающееся в более высоком, в сравнении с другими корпоративными структурами, уровне конфиденциальности.

            Важно помнить, что не только ИП, но и некоторые организационно-правовые формы коммерческих организаций приобрести нельзя.

Так нельзя приобрести фермерское хозяйство, поскольку членами фермерского хозяйства могут быть только члены одной семьи.

В данном случае нужно, как и в случае с ИП, искать возможность покупки бизнеса через приобретение части активов или инвестировать в бизнес посредством использования таких гражданско-правовых договоров как заем и (или) контрактация.

            Приобретая бизнес в Беларуси, нередко сталкиваешься с теми или иными сторонами антимонопольного законодательства.

При приобретении бизнеса, который занимает доминантное положение на рынке, необходимо получать разрешение антимонопольного органа Республики Беларусь.

Отсутствие данного разрешения может повлечь недействительность сделки: признание реорганизации недействительной, признание недействительной регистрации устава с новыми участниками (покупателями).

            Покупатель, становясь учредителем, покупает все права и обязательства, закреплённые за приобретаемым юридическим лицом. В том числе, покупатель несёт убытки, связанные с привлечением компании к административной ответственности.

Однако в случае наличия в действиях «старых» учредителей состава преступления, уголовную ответственность будут нести только они.

В целях защиты интересов покупателя целесообразно установить в договоре купли-продажи доли (акций) обязательство продавца по возмещению покупателю или обществу убытков, вызванных их действиями, а также действиями назначенного ими руководителя.

            Не следует при приобретении бизнеса забывать о требованиях, предъявляемых к сторонам сделки согласно белорусскому законодательству. Продавец должен быть лицом полностью дееспособным, то есть совершеннолетним и неограниченным в дееспособности судом.

Здесь проявляется преимущество заключения сделки у нотариуса, который проверяет дееспособность. Намного шире требования к покупателю, который вступает в правоотношения учредительства.

У нового учредителя не должно быть судимости за экономические преступления и преступления против собственности, а также не должно быть просроченной кредиторской задолженности.

Также предъявляется требование, согласно которому учредитель не должен быть учредителем иной коммерческой организации, которая находилась бы в стадии ликвидации или банкротства. Наличие организации, обанкротившейся в прошлом в течение трёх лет с долгами по налогам, является дополнительным непреодолимым препятствием для приобретения бизнеса.

            Приобретение бизнеса в Беларуси дело ответственное. Особенно если речь идёт о больших затратах. Небольшая ошибка на начальной стадии может привести к плачевным последствиям.

К примеру, заявление при регистрации изменений в устав недостоверных сведений повлечёт её отмену с изъятием всего полученного от деятельности дохода.

Приобретение предприятия с медицинской лицензией посредством «двойной реорганизации» повлечёт прекращение медицинской лицензии, получение которой может занять в сегодняшних реалиях как минимум полгода, что  также повлечёт огромные убытки. 

Источник: http://bizshop.by/stati/prodazha-dejstvuyushhego-biznesa-v-belarusi

Можно ли оформить недвижимость на ИП

Требуется ли согласие супруга, если ИП приобретает коммерческую недвижимость?

Добавлено в закладки: 0

Недвижимое имущество, предназначенное для ведения бизнеса – высокодоходный способ инвестирования финансов. Но являясь основным местом складирования продукции или ее производства для владельцев малого бизнеса, такой тип недвижимости – большой «удар» по кошельку. Покупка коммерческой недвижимости на ИП – возможно ли это осуществить без ущерба для хозяйственной деятельности в году?

Кому доступна покупка объекта недвижимости

Коммерческую недвижимость может купить физическое или юридическое лицо.

Покупатель зависит от ряда факторов:

Покупка физическим лицом недвижимости для бизнеса: преимущества и недостатки

Оформлять подобную недвижимость на имя физлица целесообразно, если не планируется скорая продажа объекта.

Обязательна уплата налога в размере 13% от стоимости реализованной недвижимости (если объект был в собственности менее 5 лет). Если имущество сдавалось в аренду, то дополнительно придется уплатить налог от прибыли.

Соглашение о субаренде с собственной фирмой (ОАО или ООО) позволяет экономить. Налог начисляется на сумму помесячной аренды.

Минусы оформления коммерческого имущества на физлицо:

Покупка коммерческой недвижимости ИП

Процедура присвоения статуса ИП позволяет значительно снизить сумму налоговых отчислений. Специальные налоговые режимы подразумевают, что произвести налогообложение можно в особом порядке в течение определенного времени при покупке объекта. Налоговые вычеты при покупке ИП коммерческой недвижимости составят всего 6%.

Кроме того, предприниматель может получить кредит при условии, что объект недвижимости будет в залоге.

При составлении документов стоит указать, что приобретаемое имущество планируется использовать для коммерческой деятельности – налоги при этом можно обойти.

Продажа коммерческой недвижимости ИП на УСН предусматривает освобождение от уплаты НДФЛ (только при условии, что деятельность ИП на приобретаемой недвижимости рассматривается как предпринимательская).

Предоставляются ли льготы в  году?

Потенциальные покупатели недвижимости – ИП, которые относятся к физическим лицам. Поэтому наряду с покупкой жилой недвижимости, при подобных сделках имеют место и налоговые льготы в  году.

Полностью освобождаются от уплаты налогов такие категории граждан:

  • ветераны;
  • участники боевых действий;
  • инвалиды детства;
  • инвалиды I и II групп.

Кроме физлиц, освобождение имеют и ряд объектов:

Меньше на 75% налоговые отчисления станут, если сфера коммерческой недвижимости относится к образованию, медицине или науке.

На видео: Коммерческая недвижимость

Имеет ли ИП право на налоговый вычет

Уменьшение суммы подоходного налога или вычет, может получить физическое лицо при приобретении недвижимости.

Имеет ли смысл подавать налоговые декларации с целью возвращения части налогооблагаемой суммы при покупке коммерческого объекта? Данная ситуация попадает под одну категорию вместе со сделками купли-продажи между родственниками и неработающими гражданами. Иными словами, при покупке коммерческой недвижимости налоговый вычет не производится.

Оформление рассрочки на покупку коммерческой недвижимости

Рассрочка оформляется при покупке недвижимости у застройщика, срок действия подобного договора не более 3 лет. Покупка осуществляется при уплате первоначального взноса. Его размер составляет 50%. На оставшуюся сумму предоставляется рассрочка.

Рассрочка дается на условиях низкой процентной ставки, если договор заключается на срок от 6 до 12 месяцев с одновременным взносом аванса в большом размере. Таким образом, ИП экономит средства на страховании, оценке имущества, оформлении залога. Право собственности до полной выплаты и погашения долга по рассрочке принадлежит кредитору.

На видео: Коммерческая недвижимость в году: интервью с Алексеем Клименко, УК RED

Оформление ипотеки для ИП

Кредит на покупку коммерческой недвижимости доступен ограниченному кругу лиц:

  1. ИП.
  2. Топ-менеджерам компаний.
  3. Владельцам бизнеса.

Дополнительные требования – гражданство РФ и возраст от 21 до 65 лет включительно.

Преимущества кредитования:

  • длительный (от 5 до 15 лет) срок. Устанавливается такой период зависимости от платежеспособности лица оформившего займ, а также обеспечения им заявленных обязательств;
  • низкие процентные ставки (от 11% в рублях и от 10% для валютного кредита);
  • гибкий график платежей;
  • первоначальный взнос от 20% до 30% от цены приобретаемой недвижимости;
  • если нет дополнительного займа, то максимальная сумма, выдаваемая банком, составляет 200 млн. руб. (не больше 80% от покупки).

Документы от заемщика ИП

При взятии кредита ИП должен предоставить следующие документы:

Вышеизложенные документы должны предоставляться в ксерокопированном виде, однако понадобятся и оригиналы для подтверждения подлинности.

На видео: Где купить коммерческую недвижимость недорого

Требования к объекту недвижимости

Основные требования к недвижимости:

  • площадь – не менее 150 м2;
  • капитальный характер постройки;
  • отсутствие права собственности на объект у третьих лиц;
  • недвижимость находится в регионе, где оформляется ипотека.

Коммерческую ипотеку могут получить заемщики при покупке недвижимых площадей, на которых планируется разместить:

  • торговую точку;
  • офис;
  • предприятие сферы обслуживания;
  • склад;
  • производство.

Условия ипотеки

Банк выдает заем при условии наличия залога, покрывающего расходы на покупку и проценты по кредитному предложению. Таким залогом может быть движимое/недвижимое имущество заемщика, ценные бумаги.

В текущем году Сбербанк может выдать займ в размере от 150 до 600 тыс. руб. Процентная ставка – 14,7 %. Сумма авансового платежа составит 20%.

Альфа Банк при том же проценте первой выплаты, сможет «одолжить» сумму от 2,6 до 78 млн. руб.

Коммерческая ипотека – выгодное предложение для ИП в  году. В некоторых случаях ипотека становится единственным способом приобрести необходимый объект. При грамотном подходе индивидуальный предприниматель, работающий на УСН, получает возможность купить необходимые для развития своего дела площади и получать прибыль.

Источник: https://biznes-prost.ru/kak-ip-mozhet-kupit-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Как оформить коммерческую недвижимость: 3 способа снизить риски и минимизировать налоговую нагрузку

Оформляя сделку по покупке объекта коммерческой недвижимости покупатель, кроме необходимости оформлять большое количество документов, получает еще и дополнительные риски, связанные с владением таким имуществом. Как оформить сделку так, чтобы не пришлось отдавать в бюджет колоссальные суммы налогов в случае продажи, избежать судебных разбирательств с арендаторами, и просто не стать жертвой рейдерского захвата?

Действующее законодательство оставляет достаточно возможностей, чтобы застраховать себя от неприятных ситуаций, связанных с покупкой и продажей коммерческой недвижимости. В зависимости от цели приобретения объекта, можно оформить покупателем:

  • Физическое лицо.
  • Юридическое лицо.

Выбор зависит от нескольких факторов:

  • Планируется ли продажа этого имущества на протяжении 3 – 5 лет.
  • Есть ли в собственности другие подобные объекты.
  • Для какого вида деятельности приобретается недвижимость.
  • Семейные обстоятельства – перспектива заключения брака, развода.
  • Наличие незакрытых просроченных кредитов.

Основным фактором, который должен быть учтен при закрытии сделки, является рыночная и кадастровая стоимость объекта, ставка налога на недвижимость, установленная в конкретном регионе для этого типа объектов.

Покупатель коммерческой недвижимости: физлицо, ИП или фирма?

Выбирая юридический статус лица, которое выступает покупателем, необходимо учесть, что физическое лицо, даже если оформлено ИП, несет ответственность по имущественным делам всеми активами, которые находятся в его собственности.

Если принимается решение о покупке объекта от имени юридического лица, желательно, чтобы владелец являлся единственным учредителем и имел право осуществлять все необходимые операции с имуществом предприятия. Идеальная правовая форма – ООО.

Физическое лицо: преимущества и недостатки

Оформление коммерческой недвижимости в собственность физлица выгодно в том случае, если не планируется продажа объекта в ближайшее время.

Начиная с 2016 года, все собственники будут обязаны заплатить 13% от стоимости проданной недвижимости, если срок владения не превышает 5 лет.

Также облагаются налогом доходы, полученные гражданином от операций по сдаче в аренду собственного имущества.

Основная проблема заключается в том, что базой для начисления служит кадастровая стоимость объекта. Ставка – достаточно высока, и способна превысить размер дохода от перепродажи имущества.

Оправдано оформление без участия юридического лица, если нет необходимости оформлять залог на купленную квартиру или офис.

Источник: https://sroorgru.com/mozhno-li-oformit-nedvizhimost-na-ip/

Дарение ИП

Требуется ли согласие супруга, если ИП приобретает коммерческую недвижимость?

Как известно, приобретая статус индивидуального предпринимателя, физическое лицо не теряет возможности быть одной из сторон дарения, более того, такой гражданин приобретает некий двойственный статус.

Так, участвуя в сделке в качестве субъекта хозяйственной деятельности со стороны дарителя, на него распространяются правила, применяемые к коммерческим организациям, относительно некоторых запретов и ограничений.

В то же время такой гражданин может участвовать в дарении как физическое лицо, что исключает ряда запретов и ограничений. Эти и другие особенности мы рассмотрим далее.

Дарение предпринимателем юридическому лицу или ИП

Положения п. 1 ст. 23 ГК, регламентируют право граждан на занятие ими предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, в статусе ИП. Пункт 3 этой же статьи устанавливает, что на предпринимательскую деятельность физ. лица, выступающего в качестве ИП, распространяются нормы ГК, установленные в отношении коммерческих организаций.

К сведению

Таким образом, на дарение от лица ИП, выступающего в качестве дарителя, распространяются нормы п. 4 ст. 575 ГК, запрещающие дарение между коммерческими организациями. Исходя из этого, лицо, выступающее как ИП, не может совершать дарение имущественных благ, связанных с его деятельностью, в пользу коммерческого юр.

лица или другого индивидуального предпринимателя.

Однако если передаваемые блага не связаны с хозяйственной деятельностью и получением прибыли, даритель и одаряемый выступают как физические лица, без упоминания своего правового статуса ИП или же одаряемым выступает некоммерческая организация, то такое дарение будет вполне законно.

В случае дарения ИП в пользу некоммерческого юридического лица, договор составляется в письменной форме (ст. 161 ГК). При дарении между ИП, как между физ. лицами, к форме договора применяются правила ст. 574 ГК, требующие письменной формы лишь в случаях обещания дарения, а также при передаче недвижимости и ТС.

Особое внимание следует уделять содержанию дарственной, в которой указывается наименование сторон, реквизиты, дата и место заключения сделки, подробно описывается предмет дарения и условия его передачи одаряемому. Отметим, что договор дарения не должен содержать указаний на правовой статус ИП, поскольку это чревато возможностью применения п. 4 ст. 575 ГК.

В целях защиты прав кредиторов ИП, законодатель установил возможность аннулирования сделки в случае нарушения норм закона о несостоятельности. Так, если дарение было совершено ИП в последние шесть месяцев перед объявлением банкротства, за счет средств предпринимательской деятельности, то по требованию кредитора, сделка может быть отменена (п. 3 ст. 578 ГК).

Если безвозмездная передача совершается в пользу некоммерческого юр. лица в общеполезных целях, то более целесообразно заключить договор пожертвования (ст. 582 ГК). Такая сделка позволит дарителю установить целевое назначение передаваемого имущественного блага, а также провести контроль над его использованием.

Дарение предпринимателем физическому лицу

Запрет на дарение от лица ИП, распространяется только на случаи дарения им в пользу коммерчески направленного субъекта хозяйствования. Если одаряемым выступает обычное физическое лицо, дарение от лица ИП вполне допустимо и будет считаться соответствующим закону.

Важно

При дарении предпринимателем в пользу гражданина, необходимо учитывать установленные ст. 575 ГК запреты.

Так, недопустимо дарение от ИП в пользу работников образовательных, медицинских и социальных организаций, государственных и муниципальных служащих.

При совершении дарения в пользу указанных субъектов, такая сделка может быть признана судом недействительной. Исключение составляют случаи, когда стоимость передаваемого блага не превышает 3 тыс. рублей.

Совершая в пользу физического лица дарение, ИП должен помнить про невозможность порождения договором каких-либо встречных обязательств или имущественных представлений одаряемого. Нарушение данного правила говорит о притворности дарения, что влечет его ничтожность (ст. 170 ГК).

Законодатель допускает заключение как реального, так и консенсуального дарения. Так, в случае совершения договора обещания дарения, кроме указания на конкретный передаваемый подарок и письменной формы, он должен содержать ясно выраженное намерение на передачу подарка в будущем (п. 2 ст. 572 ГК).

В случае заключения консенсуального договора, стороны обладают правом на отказ от последующего исполнения договора. Так, согласно ст. 573 ГК, одаряемый вправе отказаться от подарка до его получения, однако будет обязан возместить понесенный вследствие этого ущерб дарителя.

В свою очередь, ИП даритель, согласно ст. 577 ГК, вправе отказаться от передачи подарка одаряемому, если его имущественное положение изменилось настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Если подарок содержит скрытые недостатки, которые могут нанести вред имуществу или здоровью одаряемого лица, то даритель обязан сообщить одаряемому физическому лицу о них (ст. 580 ГК).

Во избежание последующих споров по этому поводу, указанные недостатки целесообразно отразить в договоре или передаточном акте.

Дарение сотруднику ИП

Дарение предпринимателем в пользу своего сотрудника отличается от дарения в пользу обычного физического лица несколькими аспектами. Так, полученный сотрудником подарок не может быть обусловлен поощрением его труд, поскольку согласно ст. 129 ТК, такое поощрение следует считать частью его заработной платы.

Исходя из этого, договор дарения, заключенный между ИП и его сотрудником, не может содержать указания на передачу подарка, в связи с трудовой деятельностью работника. Наличие такого указания в договоре делает дарение производственным премированием, порядок оформления, а также условия и способы осуществления которого регулируются трудовым законодательством.

Внимание

Сам договор подлежит письменному оформлению, если подарок превышает стоимость в 3 тыс. рублей (п. 2 ст. 574 ГК). Если ИП совершает одаривание всех своих сотрудников, то целесообразно оформить его многосторонним договором дарения (ст. 154 ГК).

Поскольку дарение от лица ИП является финансовой операцией, требующей бухгалтерского учета, целевой характер расходов на подарки должен подтверждаться соответствующими документами.

Так, среди них следует выделять приказ об одаривании сотрудника, товарная накладная о приобретении подарков, договор на поставку подарков, ведомость о выдаче подарков сотрудникам.

ИП может подарить своему сотруднику любую вещь, не ограниченную в гражданском обороте, право требования или освободить его от имущественной обязанности. На практике, в качестве таких подарков выступают либо денежные средства, сувениры, или предметы быта.

ИП, как и его сотрудник вправе отказаться от исполнения договора дарения. Так, сотрудник, согласно ст. 573 ГК, вправе отказаться без каких-либо на то причин, в то время как ИП, вправе отказать в дарении, по причине ухудшения своего материального состояния или любых других жизненных обстоятельств (ст. 577 ГК).

При дарении сотруднику подарков, совокупная стоимость которых в течение года не превышает 4 тыс. рублей, то такой сотрудник освобождается от налогообложения НДФЛ. Если указанный ценз превышен — у работника возникает налоговая обязанность, особенности исполнения которой будут рассмотрены далее.

Пример

Гражданин М, получил от своего работодателя — ИП Мамаева, подарок ко дню рождения — часы, стоимостью 3500 рублей. По прошествии полугода, к Всемирному дню сантехника, М получил в подарок от работодателя набор гаечных ключей, стоимостью 2500 рублей.

Когда М получил свою следующую зарплату, она была на 260 рублей меньше чем обычно.

Когда он обратился к Мамаеву за объяснением, тот разъяснил ему, что совокупная стоимость полученных им подарков в течение года превысила 4 тыс. рублей. Исходя из этого и руководствуясь п. 28 ст. 217 НК, а также ст. 226 НК, Мамаев обязан был удержать из зарплаты М в счет налога, 13% НДФЛ от стоимости подарков, превышающей указанные 4 тыс.

Таким образом, сумма подоходного налога составила 260 рублей.

Налоги при дарении ИП

Обязанность уплаты налогов при дарении ИП возникает как у самого предпринимателя, так и одаряемого субъекта. Так, расходы, понесенные ИП на совершение дарения, не подлежат учету при расчете налога на прибыль (п. 16 ст. 270 НК), а также при расчете облагаемого налогом дохода при упрощенной системе налогообложения.

Поскольку дарение, согласно ст. 146 НК, признается реализацией, у ИП возникает обязанность уплаты налога на добавленную стоимость.

Однако указанная обязанность возникает только при дарении каких-либо вещей, дарение денежных средств начисления НДС не предусматривает.

Согласно п. 2 ст. 346.

11 НК, ИП, использующие упрощенную систему налогообложения, не являются налогоплательщиками НДС, ввиду чего обязанности по его начислению при дарении не возникает.

У одаряемого — юридического лица, в случае получения подарка, возникает обязанность уплаты налога на прибыль организаций (глава 25 НК). Согласно ст.

250 НК, учет полученного имущества осуществляется в рамках внереализационных доходов. Исчисление налога осуществляется из рыночной стоимости подарка (ст. 40 НК), которая должна быть подтверждена документально.

Общая применяемая налоговая ставка, согласно ст. 284 НК, составляет 20%.

При получении подарков от ИП гражданами, у них возникает обязанность уплаты 13% НДФЛ. Однако, указанный налог, согласно п. 28 ст. 217 НК, начисляется на стоимость полученных в течение календарного года подарков, превышающую 4 тыс. рублей. Если стоимость меньше — налог не начисляется.

Относительно сотрудников, то к ним применяется аналогичный с физическими лицами НДФЛ. Однако, поскольку ИП является налоговым агентом своего сотрудника, согласно ст. 226 НК, именно он обязан удерживать НДФЛ с его зарплаты.

Дарение, совершаемое предпринимателями, имеет массу особенностей при оформлении, бухучете и налогообложении.

Учет этих особенностей обязателен, так как их игнорирование может привести к негативным последствиям при налоговых проверках.

Однако ситуацию существенно упрощает двойственный статус ИП, позволяющий совершать дарение как от физического лица. Это позволяет избежать всей бумажной волокиты и произвести дарение без лишних формальностей.

Консультация юриста

Вопрос

Может ли индивидуальный предприниматель заключить договор дарения стройматериалов в пользу физ. лица, с условием, что последний предоставит в пользование ИП сельхоз оборудование?

Ответ

Согласно ст. 572 ГК, договор дарения представляет собой сделку по безвозмездной передаче каких-либо имущественных благ. Безвозмездность дарения предполагает невозможность какого-либо имущественного представления со стороны одаряемого.

Предоставление оборудования является ничем иным, как имущественным представлением. Таким образом, подобную сделку следует считать притворной (прикрывающей сделку мены), что согласно ст. 170 ГК, влечет ее ничтожность. Согласно ст.

167 ГК, она не может влечь никаких последствий и может быть оспорен любым заинтересованным лицом.

Вопрос

Предстоит банкротство ИП, ввиду чего планирую «избавляться» от имущества. Могу ли я подарить его бывшему мужу?

Ответ

Безусловно, вы можете подарить имущество ИП бывшему мужу. Однако следует учитывать, что согласно п. 3 ст. 578 ГК, суд, по требованию одного из ваших кредиторов, может отменить такую сделку и вернуть все имущество в собственность ИП, если дарение будет совершено в нарушение закона о банкротстве в последние полгода, предшествующие признанию несостоятельности.

У вас остались вопросы?

3 важные причины воспользоваться помощью юриста прямо сейчас

Быстро

Оперативный ответ на все ваши вопросы!

Качественно

Ваша проблема не останется без внимания!

Достоверно

С вами общаются практикующие юристы!

Схема нашей работы

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Наши преимущества

Вы быстро получите ответ на свой вопрос

Средняя скорость ответа

Количество консультаций за сегодня

Количество консультаций всего

Задайте свой вопрос юристу!

Источник: http://dogovor-darenija.ru/komu-darit/yuridicheskimi-licami-i-ip/predprinimatelyu/

Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление | Правоведус

Требуется ли согласие супруга, если ИП приобретает коммерческую недвижимость?

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах.

Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.).

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли.

Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие.

Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.

лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Стоит отметить, что скрытие факта сдачи аренды помещений зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени.

Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду, для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора, и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2, 250 млн. рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела.

Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется.

Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, сдача в аренду помещения будет рассматриваться, как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

  1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
  2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
  3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
  4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

При наличии названных признаков, согласно закону, собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя.

В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%).

Также стоит учесть, что владельцу помещения, как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды.

Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

  1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
  2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
  3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
  4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
  5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
  6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий.

Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь, кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это, соответственно, уже капитальные вложения.

Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ, и другие.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст.

447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости.

Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества.

В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами.

В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

  • паспорт будущего арендатора;
  • государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
  • заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
  • иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет, арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/sdacha-nezhilogo-pomeshheniya-v-arendu/

Прав-помощь
Добавить комментарий