Возможно ли обойтись без услуг агенства недвижимости при заключении договора аренды?

Особенности риелторского (маклерского) договора в сфере оборота жилых помещений

Возможно ли обойтись без услуг агенства недвижимости при заключении договора аренды?

Алексей Лейба, юрисконсульт ООО «Уралводоканал»

Каждый из нас определенно сталкивался с ситуацией, когда нужно срочно продать или купить объект недвижимости, либо срочно сдать помещение по договору найма (аренды) или, наоборот, арендовать.

При этом без помощи риелторов, как правило, в таких случаях не обойтись.

Следует отметить, что в отношении правовой природы договора с риелтором существуют различные точки зрения – кто-то относит его к договору на оказание услуг, кто-то – к агентскому договору, третьи считают его смешанным непоименованным договором.

Такое положение в сфере оборота жилой недвижимости, по моему мнению, недопустимо.

Соотношение договоров комиссии, поручения, агентирования и риелторского договора

Среди договоров на выполнение юридических и иных действий в интересах третьих лиц (комиссия, поручение, агентирование) существуют также и договоры на выполнение фактических действий, которые не подразумевают выполнение нанятым лицом каких-либо юридических действий в интересах своего клиента.

Договор фактического посредничества и его частный случай – риелторский, или маклерский договор, в действующем ГК РФ является непоименованной сделкой [В тексте настоящей статьи термины «риелтор», «маклер», «фактический посредник» будут использоваться в качестве синонимов, при ссылках на судебные акты и их содержание мной сохранено написание «риэлтор»].

Договоры комиссии, поручения и агентирования с договором фактического посредничества имеют общие черты: все вышеперечисленные договоры оформляют посреднические отношения, в которых, вследствие взятых на себя обязанностей, риелтор должен действовать добросовестно в интересах своего клиента, даже в том случае, если они противоречат интересам самого риелтора.

С этим связана обязанность риелтора применить все свои знания и навыки при исполнении поручения клиента, как будто он бы действовал в своих интересах, а не в интересах клиента.

Обязанность риелтора действовать исключительно в интересах клиента (принципала), как отмечает А. Рудяков, приводит к тому, что помимо запрета для риелтора выступать в качестве контрагента своего принципала в США, например, существует запрет двойного агентирования.

Двойное агентирование – ситуация, когда один риелтор действует в интересах двух противоположных сторон сделки: покупателя и продавца, арендатора и арендодателя. В случае двойного агентирования основные интересы принципалов диаметрально противоположны – у одного продать дороже, а у другого купить дешевле и т. д. [См.: Рудяков А. Н.

Фидуциарные обязанности риелтора: зарубежный опыт и реалии российского права. Закон. 2012. № 12. С. 207–208].

Однако между этими договорами существуют и определенные различия.

Так, в отличие от договора с риелтором, смысл договора агентирования заключается именно в длительном, систематическом исполнении агентом принятых на себя обязательств (нескольких действий) в течение достаточно продолжительного времени.

Риелтор же может исполнить свои обязанности в достаточно короткий срок при удачном стечении обстоятельств, например, когда к нему сначала обратился продавец квартиры, а затем следом за ним обращается потенциальный покупатель такой же недвижимости, и условия предстоящих сделок примерно одинаковы (цена, сроки, порядок расчетов и т. п.).

Кроме того, в отличие от договоров комиссии, поручения и агентирования, у риелтора отсутствуют какие-либо полномочия действовать от имени клиента.

Необходимо иметь в виду, что риелтор в дальнейшем, получив доверенность от своего клиента и действуя уже как представитель, может представлять его интересы при подписании договора купли-продажи, а также при сдаче необходимых документов в регистрационной службе.

Договор на оказание услуг и риелторский договор

Договор с риелтором существенно отличается и от договора на оказание услуг (глава 39 ГК РФ).

Односторонний характер риелторского договора проявляется в наличии обязанности только у одной стороны – клиента, при этом права возникают только у риелтора. Договор возмездного оказания услуг, как и агентский договор, являются двустороннеобязывающими.

Предметом риелторского договора является совершение риелтором действий исключительно фактического характера, направленных на оказание содействия и иной помощи своему клиенту в заключении сделки в отношении объекта недвижимости. Другими словами, обязанность риелтора состоит, прежде всего, в последующем осуществлении контакта между собой продавца и покупателя при купле-продаже, арендодателя и арендатора – при аренде (найме).

Так, О.

 Семушина в отношении природы договора фактического посредничества отмечает, что содействие посредника выражается в осуществлении фактических действий (поиск контрагента, ведение переговоров, участие в разработке условий будущей сделки, консультирование по вопросам заключения сделки и «сведение» сторон для последующего заключения сделки) [См: Семушина О. В. Договор фактического посредничества// Хозяйство и право. 2011. № 9. С. 103].

Проще говоря, договором с риелтором охватываются только те действия, которые предшествуют заключению клиентом договоров купли-продажи или аренды недвижимости, поэтому, например, в США, когда дело подходит к завершению сделки, покупатель обращается к своему адвокату, чтобы тот проверил документы, так как ни один риелтор этим не занимается – и не хочет, и не имеет права [См.: Оганесян А. У западного риэлтора другая философия оказания услуги//URL: http://www.domia.com.ua/Info/ Info_Ukraine/ Artur_Oganesian/ interview-1.html].

Е.

 Накушнова, говоря о регулировании главой 39 ГК РФ договоров на оказание услуг и риелторского договора, отмечает, что «ограниченное количество статей этой главы не позволяет в полной мере регулировать оказываемые риелторские услуги, в силу чего возникает потребность в развернутом специальном правовом регулировании, в отношении которого позиция законодателя еще не определена» [Е. В. Накушнова. Особенности правового регулирования обязательств по оказанию риелторских услуг//Современное право.2012. № 12//СПС «КонсультантПлюс»].

Судебная практика по взысканию вознаграждений риелторами

В судебной практике одним из самых сложных вопросов является вопрос определения момента, когда у посредника возникает право на вознаграждение и, соответственно, вопрос взыскания риелтором своего вознаграждения.

В отсутствие правового регулирования представляется, что такое право возникает у риелтора в момент, когда сделка по поводу недвижимости заключена между его клиентом и контрагентом, найденным риелтором.

При этом необходимо учитывать, что договор купли-продажи или аренды жилого помещения с лицом, которое подобрал риелтор, может (но не обязан) заключить только сам клиент (принцип свободы договора).

Как правильно отмечает О.

 Семушина, для возникновения права на вознаграждение по маклерскому договору неважно, какие конкретно действия совершил маклер, объем этих действий может варьироваться от случая к случаю, главное, что при его посредничестве желаемая для клиента сделка заключена [См.: Семушина О. В. Основные права и обязанности сторон маклерского договора в сфере недвижимости// Закон. 2010. № 1. С. 152].

Но в большинстве случаев суды взыскивают задолженность, квалифицируя такой договор как договор на оказание услуг.

Суть дела. Истец ООО «Роял Риэлти» обратился в суд с иском к ответчику ООО «Солнечный ветер» о взыскании долга 80 000 руб. за оказанные услуги по договору от 26.04.

2012 № 11/26-04 об оказании услуг по подбору объектов недвижимого имущества (далее – Договор), по условиям которого Заказчик поручает и оплачивает Исполнителю, а Исполнитель оказывает Заказчику услуги по подбору с целью аренды объектов недвижимости.

Также ООО «Роял Риэлти» заявлено требование о взыскании неустойки (пени) в сумме 106 000 руб. на основании п. 5.1 Договора. В обоснование своих требований истец ссылался на положения главы 39 ГК РФ.

По акту представления помещений от 26.04.2012 г. (Приложение № 1 к Договору) Заказчику было предложено три помещения, расположенных в г. Москве.

В каждом акте представления помещений в графе «подпись Заказчика» имеется подпись генерального директора ООО «Солнечный ветер» Степановой И.

 В, свидетельствующая о том, что все три помещения, предложенные истцом, были осмотрены Заказчиком и в результате чего последним было выбрано помещение под № 3.

Таким образом, истец выполнил свои обязательства по Договору и предоставил ответчику помещение для его дальнейшей аренды, однако ответчиком оказанные услуги исполнителя оплачены не были.

В соответствии с п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии с ч. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг, однако в нарушение условий договора ответчик не произвел оплату оказанных услуг.

Поэтому долг в размере 80 000 руб. подлежит взысканию в судебном порядке на основании ч. 1 ст. 781 ГК РФ.
Кроме того, суд взыскал с ответчика штрафную неустойку в размере 0,5 % от суммы платежа за каждый день просрочки в сумме 106 000 рублей (решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.05.2013 года по делу № А40-25490/2013).

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?495

Пять причин, почему без риелторов не обойтись

Возможно ли обойтись без услуг агенства недвижимости при заключении договора аренды?

30 ноября 2015

Ежегодно на рынке недвижимости появляются десятки онлайн-стартапов, и всё больше объектов продаются через интернет-брокеров, но риелторы при этом никуда не исчезают.

Более того, их будущему ничто не угрожает: никто не знает рынок лучше, не помогает сэкономить время и деньги, а также уберечься от мошенников и других «подводных камней» при покупке жилья.

«Транио» приводит пять причин, почему без риелторов по-прежнему не обойтись.

1. Риелторы защищают от «подводных камней» и мошенников

Покупка недвижимости без посредничества риелтора таит в себе много опасностей.

Например, продавец может скрыть, что здание было построено на участке, который ему не принадлежит, а некоторые предприимчивые «владельцы» вообще предлагают объекты, которые на самом деле им не принадлежат или принадлежат лишь частично. Покупатель узнает об этом после заключения сделки, когда изменить что-либо уже поздно.

От хорошего риелтора не ускользнёт ни одна деталь

Некоторые покупатели, решившие обойтись без помощи посредников, после возникновения трудностей возвращаются к риелторам: «Иногда к нам обращаются за помощью те, кто решил купить жильё самостоятельно, внёс аванс, а потом столкнулся с проблемами: оформление затянулось, у застройщиков внезапно начались финансовые проблемы, выяснилось, что на недвижимости висят обременения и т.д. В этих случаях мы можем только порекомендовать хорошего адвоката»,— говорит Марина Филичкина, руководитель отдела продаж «Транио».

Покупатели, которые сразу обращаются к агентам, ограждают себя от многих неприятностей. Риелторы рассказывают о «подводных камнях» и проблемных застройщиках, а также организуют проверку юридической чистоты сделки (due diligence).

В ходе этой процедуры проверяется, действительно ли объект принадлежит продавцу и нет ли у того залоговых обязательств на недвижимое имущество, задолженностей по оплате счетов за коммунальные услуги и т.д.

Оценивается также состояние жилья (отделки, водопровода, крыши, полов, окон).

2. В некоторых странах агенты не берут комиссию с покупателей или оказывают дополнительные услуги

Существует мнение, что риелторы наживаются на тех, кто приобретает недвижимость, однако во многих странах обязанность оплачивать комиссию лежит исключительно на продавце.

Так, покупатели не оплачивают услуги посредников в Испании, на Кипре, в Латвии, Португалии, США, Таиланде, Турции, Финляндии, Черногории и Швейцарии.

Единственные расходы при заключении сделки (помимо стоимости самой недвижимости) — это налоги на покупку и регистрацию.

Во многих странах риелторы не берут комиссию с покупателей

Впрочем, в некоторых странах, таких как Болгария, Германия, Греция, Италия, Франция и Хорватия, покупателям действительно приходится платить комиссию наравне с продавцом, и вознаграждение может быть немалым — до 6–7 % от стоимости недвижимости. Помимо этого, многие агентства предоставляют сопутствующие услуги: содействуют в получении кредита, организуют ремонтные работы, помогают обставить комнаты мебелью и т.д.

3. Риелторы знают истинную цену недвижимости

Некоторые покупатели считают, что, пользуясь информацией из Интернета, они сами смогут разобраться, насколько правильно оценена недвижимость. Но, к сожалению, сайты зачастую дают неверное представление о рынке и уровне цен, так как многие порталы не обновляются месяцами.

Риелторы всегда в курсе самых актуальных цен на рынке

«Были случаи, когда покупатели были готовы заплатить на 40–50 % больше реальной стоимости объекта.

Среди продавцов есть много так называемых „ковбоев“, которые выставляют недвижимость по сильно завышенным ценам и надеются, что найдётся кто-то, кто заплатит запрашиваемую сумму не думая.

Чтобы избежать таких ситуаций и нужны риелторы, так как они могут провести консультацию и назвать правильную цену»,— рассказывает Роман Григорьев, ведущий специалист и основатель компании LonGrad, партнёра «Транио» в Лондоне, Великобритания.

Застраховаться от переплаты можно только обратившись к услугам агента недвижимости. Риелтор тщательно изучает объект, которым заинтересовался клиент, анализирует состояние имущества, местоположение, инфраструктуру района (наличие магазинов, школ, детских садов и больниц), конкурентоспособность на рынке и спрос. Компетентная оценка позволяет узнать, насколько адекватна запрашиваемая цена.

Помимо этого, приобретая недвижимость у застройщиков, самостоятельным покупателям обычно удаётся сбить цену максимум на 2 %, а через риелторов можно рассчитывать на бóльшую скидку.

4. Агенты помогают сэкономить время

Поиск нужного объекта, консультации у юристов и оценщиков, проверка юридической чистоты, оформление ипотечного кредита — на всё это обычно уходит несколько месяцев.

ЭтапСрок прохождения
Определение бюджета покупки1–2 дня
Поиск объекта1–6 месяцев
Проверка юридической чистоты сделки3–14 дней
Одобрение заявки на получение кредита2–3 недели
Подписание договора и регистрация недвижимости1–2 недели

Таким образом, процесс покупки недвижимости и без того продолжителен, чтобы затягивать его ещё больше, пытаясь найти объект и заключить сделку самостоятельно.

Самую сложную работу готовы взять на себя риелторы, а покупателю останется только пользоваться консультациями и выезжать на осмотр объектов.

Хороший риелтор за короткий срок найдёт объект, который покупатель самостоятельно искал бы несколько месяцев.

Покупателям, которые обращаются к агентам, не надо обзванивать 20–30 различных продавцов, пытаться организовать просмотры, часами сидеть в интернете и просматривать сотни предложений, которые им не подходят.

«Безусловно, время покупателя экономится. Чтобы подобрать для клиента пять домов или квартир для показа, риелторам нужна примерно одна рабочая неделя. Нужно найти объекты, позвонить владельцам, договориться об осмотре. Причём если квартира сдана, то нужно договориться с арендаторами»,— говорит Марина Филичкина.

5. У риелторов есть эксклюзивные предложения

Покупатели с большими бюджетами обычно желают приобрести лучшую недвижимость и не хотят себе ни в чём отказывать. Проблема в том, что самые дорогие и уникальные дома обычно не представлены на открытом рынке — их продвижением занимаются риелторы, имеющие эксклюзивные права на продажу таких объектов.

У риелторов есть информация об объектах, недоступных широкой аудитории

Самостоятельно найти эксклюзив почти невозможно. В таких случаях агенты по продаже недвижимости незаменимы. Ради покупателей, желающих приобрести «что-то особенное», они обращаются к закрытым базам недвижимости, доступ к которым предоставляется только лицензированным риелторам за определённую плату. Обычно такие базы содержат наиболее актуальные, качественные и выгодные предложения.

***

Риелторы обладают знаниями, опытом и связями, которые обращаются в экономию времени и сил, а также защиту от мошенничества и неприятных неожиданностей для их клиентов. «Транио» предлагает недвижимость только от проверенных партнёров — зарубежных агентств недвижимости и застройщиков с большим опытом и хорошей репутацией.

Юлия Кожевникова, «Транио»

Другие материалы «Транио» на эту тему:

Источник: https://tranio.ru/articles/pyat-prichin-pochemu-bez-rieltorov-ne-oboitis/

Договор с риэлтором. Образец заполнения и бланк 2020 года

Возможно ли обойтись без услуг агенства недвижимости при заключении договора аренды?
Договор с агентством недвижимости, чаще называемый договором с риэлтором – это подвид агентского договора, заключаемый с целью получения профессиональной помощи в деле отчуждения либо приобретения (аренды) объекта недвижимости, как жилого, так и нежилого.

Файлы в .DOC:Бланк договора с риэлторомОбразец договора с риэлтором

Нужен ли риэлтор

Заключать или не заключать договор с риэлтором – это личный выбор. Риэлтерские услуги – не самые дешевые, а это значит, что при наличии договора с риэлтором покупка недвижимости обойдется дороже, а продажа –дешевле на сумму, равную гонорару риэлтора.

Гонорары риэлторов варьируются и, как правило, составляют от 0,1 до 0,5 процента от стоимости объекта недвижимости.

Но при этом следует учитывать, что риски риэлтор возьмет на себя, то есть что бы вы ни продавали, ни покупали, ни брали в аренду – риски и затраты для вас будут мизерными, поскольку:

  1. риэлтор принимает на себя обязанность подыскать вам нужного продавца или покупателя, подобрать нужный вариант жилья или офиса за удобную цену и т.д. Как следствие, вам не нужно просматривать объявления, терять время на поездки по городу для осмотра множества предложений;
  2. риэлтор принимает на себя обязательство проверки «чистоты» продаваемой недвижимости, отсутствия ограничений на отчуждение и т.д.;
  3. риэлтор поможет во множестве других дел, так или иначе связанных с куплей-продажей или арендой. Например, в сборе документов, получении справок, отыскании выгодного варианта кредита. Хороший риэлтор обеспечивает своих клиентов даже транспортом для того, чтобы посмотреть нужный объект недвижимости, в поездках по сбору документов и т.д.;
  4. риэлтор несет ответственность за осуществленную с его помощью сделку. А это значит, что если сделка оказалась мошеннической, то риэлтор будет нести материальную ответственность за понесенные его клиентом убытки.

Как найти хорошего риэлтора

В поисках агентства недвижимости очень важно помнить, что рынок недвижимости – это сфера, в которой крутятся большие деньги. А там, где деньги – там и огромный риск стать жертвой мошенничества.

Разумеется, в мошеннических сделках часто бывают замешаны и риэлторы, поэтому вопрос заключения договора с агентством недвижимости можно решать только по результатам тщательного анализа информации об агентстве и ознакомления с ее репутацией.

Для оценки риэлтора следует узнать о его клиентской базе. Чем больше клиентов у риэлтора, тем скорее будет подобран нужный вариант.

Вполне можно столкнуться с ситуацией, когда у риэлтора вообще нет собственной базы, и он действует исключительно путем подбора вариантов среди объявлений на рынке недвижимости.

На самом деле это не страшно, особенно если риэлтор – новичок на рынке.

Личные деловые качества, расторопность новичка вполне могут дать ему возможность даже при отсутствии базы быстро справиться с подбором клиентуры.

Собирая информацию о риэлторе, очень важно ознакомиться с его учредительными документами, с лицензией на работу с недвижимостью, с его сертификатом и т.д.

Важным будет наличие у риэлтора (агентства) собственного обустроенного офиса, шаблонов документов и прочего. Дело в том, что открытие агентства, подбор и оборудование офиса, набор штата сотрудников – довольно дорогостоящее мероприятие, которым мошенники не занимаются.

Заключаем агентский договор

Оформление договора – это обязательный атрибут взаимоотношений с агентством недвижимости. Существует вероятность, что штатный риэлтор некоего агентства недвижимости предложит взаимодействовать без заключения договора, мотивируя тем, что львиную долю гонорара забирает агентство, а работая напрямую с риэлтором можно обойтись намного меньшей суммой.

В данном случае каждый выбирает сам. Вполне возможно, что риэлтор окажется добросовестным агентом, и сделка пройдет без сучка и задоринки. Но в случае, если случится непредвиденное, обратиться с претензией будет не к кому.

Только заключенный с агентством договор может стать гарантией возмещения возможных убытков.

Как правило, каждое агентство недвижимости имеет собственный, разработанным им типовой шаблон договора с клиентом, в который индивидуализируется в соответствии с конкретными обстоятельствами клиента. Поэтому необходимости в самостоятельном составлении договора не будет.

Подписывая договор, важно знать, что именно должно входить в договор, как должны прописываться обязательства сторон договора. В данном случае информированность о форме договора способна уберечь от принятия невыгодных условий.

Что должен содержать договор с агентством недвижимости

Договор с риэлтором должен быть составлен и подписан только в офисе агентства недвижимости. Как уже говорилось выше, агентство предложит подписать уже имеющийся у него шаблон, вписан в него индивидуальные особенности вашего конкретного дела.

Подписывать договор без ознакомления нельзя, даже если вы полностью доверяете риэлтору.

Если есть необходимость детального ознакомления, или вы хотите показать договор к юристу, то можно отложить написание и взять проект договора для ознакомления на день-два. Серьезное агентство никогда не будет чинить препятствий в этом. А если риэлтор против детального ознакомления – то это уже повод задуматься о его благонадежности.

Договор в обязательном порядке должен содержать в себе:

  1. дату составления договора. Обычно она проставляется непосредственно перед подписанием договора;
  2. полное наименование агентства, ФИО и паспортные данные риэлтора, подписывающего договор от имени агентства, юридические реквизиты и юридический адрес агентства;
  3. правильное наименование (ФИО) клиента-доверителя, его адрес и паспортные данные;
  4. суть поручения, то есть то, чего клиент хочет от риэлтора – поиск квартиры для покупки, поиск покупателя в случае отчуждения недвижимости, поиск арендатора и т.д.;
  5. обязательства риэлтора по исполнению агентского поручения – подбор вариантов жилья, подбор вариантов аренды, ценовой диапазон, диапазон поисков по населенному пункту, метраж недвижимости и прочее;
  6. размер гонорара риэлтора и способ оплаты (аванс, предоплата, наличными, на банковский счет и т.д.). Поскольку гонорар, как правило, находится в прямой зависимости от стоимости недвижимости, то договор должен содержать в себе и обязанность риэлтора провести бесплатную оценку отчуждаемой недвижимости;
  7. обязательства риэлтора проводить мероприятия по исполнению поручения, то есть обязанность совершать рекламные акции, проводить осмотры вариантов и т.д.;
  8. обязательства риэлтору по участию в оформлении сделки, по подготовке документов, по проверке чистоты сделки;
  9. срок исполнения обязательств риэлтором;
  10. Ответственность риэлтора за проведенную сделку.

Остальные позиции договора, например, форс-мажор, условия рассмотрения споров и т.д., входят в стандартный договорной набор, на изучение которых не стоит тратить время, поскольку они в полной мере регламентируются Гражданским кодексом РФ.

Для подобного типа договоров законом предусмотрена простая письменная форма, не нуждающаяся в нотариальном удостоверении. Это правило не является препятствием для обращения к нотариусу, если хотя бы одна из сторон договора пожелает этого.

Документы для риэлтора

Сразу определимся, что договор с риэлтором не есть договор купли-продажи. С риэлтором заключается обычный договор поручения (агентский), а значит, никакие оригиналы документов риэлтору не нужны.

Со стороны поручителя (клиента) достаточно будет:

  1. копии свидетельства о праве собственности на недвижимость, если договор заключается с продавцом;
  2. справки об отсутствии налоговой и коммунальной задолженности по отчуждаемой недвижимости;
  3. письменного согласия органов опеки и попечительства (если в квартире прописан несовершеннолетний) или согласия сособственника на отчуждение;
  4. копии паспорта, ИНН или СНИЛС.

Риэлтор должен приобщить к договору со своей стороны:

  1. копию сертификата (лицензии) на право занятия риэлтерской деятельностью;
  2. копии учредительных документов агентства недвижимости, включая справку о постановке на налоговый учет;
  3. доверенность агентства недвижимости на имя риэлтора;
  4. паспорт риэлтора.

Расторжение договора

Доверитель может в любой момент отказаться от услуг риэлтора и расторгнуть с ним договор. Следует знать, что в случае досрочного расторжения будет необходимо возместить в соответствии с требованием статьи 782 ГК РФ все траты, которые понес риэлтор по исполнению условий договора.

Ответственность сторон

Говоря об ответственности сторон по договору с агентством недвижимости, следует заметить, что хотя данный вид договоров законодательно относится к контрактуальным, то есть основанным на договоренности сторон, на практике он давно превратился в договор присоединения.

Это объясняется тем, что риэлторы работают по собственным расценкам и в соответствии с Уставом. То есть свои типовые договоры они разрабатывают самостоятельно, включая в него те пункты, которые нужны им. Клиент либо соглашается с условиями риэлтора, либо идет искать другое агентство недвижимости.

Однако существуют пункты, которые обязаны быть в договоре, но которые иногда агентство, умышленно или нечаянно, упускает. Это пункты, касающиеся ответственности самого агентства. Если данные пункты упущены, можно потребовать их внести, и риэлтор будет обязан это сделать.

По общему правилу за ненадлежащее исполнение условий договора или их полное неисполнение устанавливаются штрафные санкции в размере 0,2% от стоимости договора.

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/dogovor-s-rieltorom

Как найти риелтора для продажи квартиры | Советы специалистов

Возможно ли обойтись без услуг агенства недвижимости при заключении договора аренды?

В России каждый день огромное количество жилой недвижимости продается, покупается и сдается в аренду. Большинство граждан действует через посредников, так как самостоятельно проводить операции с жильем хлопотно, невыгодно и может не принести желаемого результата.  Найти их не составляет большого труда.

Интернет и другие информационные ресурсы переполнены предложениями такого рода. Самое главное, подыскать честного, быстрого и профессионального помощника в продаже квартиры. Такой посредник не просто помогает продавцу найти покупателя, но и сопровождает сделку на всех ее этапах до полного завершения.

  Давайте разберемся:

  • Кто такие риелторы?
  • Что входит в их услуги?
  • Возможные уловки агентов.
  • Риски и форс – мажоры риэлтерских услуг

Продать квартиру самим или через агентство

Те, кто решился продать свою недвижимость, задают вопрос, заниматься этим самим или обратиться за помощью к риэлторам. Агентство недвижимости имеет в своем арсенале целый штат персонала. Они досконально изучают всю документацию и юридическую сторону дела.

Специалисты оценивают все риски и форс – мажорные ситуации и лишь тогда дают согласие на участие в сделке. Обращаясь в официальное агентство недвижимости, продавец квартиры заключает договор с риелтором и на этом его суета и хлопоты, связанные с продажей закончены.

Агентство берет на себя обязательства, касательно юридической чистоты и прозрачности сделки.

Как при продаже квартиры найти порядочных агентов

Часто обращение к недобросовестным агентствам недвижимости становится причиной огромных неприятностей и проблем. Рынок жилья всегда был привлекательным для мошенников.

Риэлторы с плохой репутацией пренебрегают законными действиями, получают огромную выгоду от продажи. Особенно популярными мошенническими схемами могут быть предложения от агентства по срочному выкупу квартир.

Особое внимание при выборе приличного агентства недвижимости следует обратить:

  • Положительные отзывы благодарных клиентов. Некоторые продавцы даже оставляют вместе с отзывами свои телефоны. С ними легко связаться и узнать про агентство подробно
  • Наличие офиса. Приличная компания всегда имеет собственный офис. Он фигурирует в справочниках, рекламирует себя и никуда не прячется в отличие от сомнительных маклеров
  • Обязательное условие — подписание договора. Приличные компании всегда заключают договора на предоставление своих услуг. Перед подписанием клиент знакомится с документами на продаваемую квартиру и задает интересующие его вопросы
  • Обязательное наличие официального сертификата агентства
  •  Присутствие на сделке. Профессиональный маклер не только присутствует на сделке, но и занимается организацией всех ее этапов.

Схемы мошенничества сомнительных агентств

  • Агент преступными методами получает деньги за свои услуги, но потом исчезает и никаких услуг не оказывает
  • Предлагает покупателю совместную разработку планов по обману покупателя
  • Составляется договор, условия которого предполагают растраты продавца
  •  Требуют оставить в агентстве оригиналы документов без соответствующей распискию.

Сомнительные риелторы будут рады «сотрудничеству» с безграмотным клиентом. У такого продавца есть шанс «продать» квартиру, не получив за нее необходимую сумму, остаться ни с чем. Потеря единственного жилья может стоить очень дорого для собственника. Задумайтесь, согласны ли вы доверить ему сделку по продаже вашего жилья.

Методы поиска профессионального агента

При поисках надежных риэлтерских компаний чаще всего срабатывает метод сарафанного радио. Но такой способ может не всегда быть эффективным.

Например, у одного клиента квартиру агенты продали по самой выгодной стоимости, она была с ремонтом и находилась в отличном месте. У другого—совсем не схожая ситуация.

Хорошая компания имеет свой сайт и постоянно выкладывает предложения в социальных сетях. Просмотрите социальную активность риелтора, оцените этого человек с точки зрения его деловых качеств.

С другой стороны, высококлассный специалист и без социальных сетей может эффективно работать. Но присутствие агента в интернете говорит о его открытости и ориентировке в современных тенденциях на рынке недвижимости. В наше время уже никто не расклеивает объявления на столбах и не дает их в газеты. Интернет плотно вошел на рынок недвижимости и своих позиций уступать не собирается.

В столице поиск профессиональных агентств происходит через сообщества. Существует ассоциация риэлторов Москвы, которая имеет неплохой рейтинг популярности, который формируется на основании результатов работы.

Одним из качеств агента недвижимости, помимо владения ситуацией и профессионализма, должна быть открытость и приличие. В любом случае с таким маклером проще найти язык.

Но если агент путается в юридических вопросах, то вы можете стать жертвой мошенничества.

Как обойтись без риелтора

Не обращаясь в агентство недвижимости, вы можете в редких случаях. Это ситуации с родственным обменом или договоры о недвижимости между соседями. Но даже такие сделки не гарантируют отсутствия проблем. Часто случается банальная невозможность договориться даже с самыми близкими людьми, не считая документальных вопросов.

В итоге риелтор выступает в качестве посредника между двумя сторонами.
Мнение, что агентство недвижимости должно всего лишь помогать продавать или покупать жилье ошибочно. Основная часть работы маклера заключается в удовлетворении интересов сторон сделки. Поэтому, сразу в АН интересуйтесь, что входит в услуги агента.

Опытные специалисты могут сделать значительно больше для выгодной сделки, чем вы о них думаете.

Договор с агентством

При заключении договора на услуги агентства, обычно прописываются следующие:

  • Данные заказчика(продавца)
  • Объект продаваемой недвижимости
  • Реквизиты АН
  • Данные агента, который будет заниматься продажей
  • Права и обязанности заказчика
  • Права и обязанности агента
  • Порядок предоставления расчетов и отчетов
  • Основания для прекращения предоставления услуг АН
  • Разрешение возможных споров
  • Ответственность сторон договора
  • Дополнительные условия
  • Срок действия настоящего договора
  • Подписи сторон

Договор на услуги может быть заключен и в произвольной форме, и в стандартной. Обязательно должны быть указаны параметры поиска, сроки и сумма, за которую вы хотите продать свою недвижимость.

Какими бывают агенты по продаже недвижимости

В российской действительности всегда велись споры о деятельности агентств недвижимости, маклеры не могут просто так помогать продать, снять или купить вам жилье.

Правильная проверка документов, юридическая подкованность, психологический и логичный подход, порядочность и прозрачность должны отличать профессионала, оказывающего риэлтерские услуги.

Существует негласная классификация агентов на российском рынке недвижимости:

  • Частные риелторы. Деятельность в основном не оформлена официально, в случаях форс – мажора, на него невозможно пожаловаться. Но среди них тоже много порядочных и профессиональных маклеров
  • Официально устроенный агент, работающий в АН. В основном сделки проходят без проблем и вы сможете быстро продать квартиру. Но есть вероятность, что вам достанется стажер. При заключении договора акцентируйте на этом. Но это не значит, что агенты без опыта сорвут вам сделку. В основном за его спиной стоят опытные руководители, контролирующие весь процесс
  • «Левый» агент. Такими бывают маклеры, работающие в АН, которые могут для своей выгоды предложить вам обойти агентство. Но они встречаются крайне редко, т.к. боятся потерять работу и репутацию
  • Риелторы – юристы. Это люди, которые работают в юридических консультативных компаниях и по роду своей деятельности сталкиваются с вопросами недвижимости. За оказание услуг берутся крайне редко.

Оказание риэлтерских услуг по продаже квартир

Риэлтерские услуги — вид предпринимательской деятельности, заключающаяся в оказании помощи и посредничестве при совершении сделок и операций с недвижимостью.

Под выражением «агент недвижимости» часто подразумевается агентство, выполняющее функции консультанта и посредника. И само собой, эти организации берут процент за оказание посреднических услуг.

Какие же обязанности возложены на АН при продаже квартиры:

  • Грамотная рекламная презентация продаваемой квартиры
  • Поиск потенциального покупателя и показы квартиры
  • Юридическая проверка и анализ продаваемого объекта недвижимости
  • Передача задатка продавцу
  • Подготовка документов для сделки
  • Сопровождение сделки
  • Организация расчетов между продавцом и покупателем
  • Передача приобретенной недвижимости покупателю

Выводы

Это не полный перечень проводимых мероприятий, связанных с продажей объекта недвижимости. Существует масса дополнительной работы, которую ответственно и безукоризненно должен проделать опытный и профессиональный маклер.

Компания Чистые Пруды является именно той организацией, которая поможет вам в продаже вашего жилья. Мы имеем тридцатилетний опыт работы на Российском рынке недвижимости и отзывы тысяч благодарных клиентов.

Купить, продать или арендовать квартиру в Москве и Подмосковье легко и выгодно с Чистые Пруды. Ждем вас и надеемся на долговременное сотрудничество!»

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(7 4,86 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-najti-rieltora-dlya-prodazhi-kvartiry/

Экономим на аренде: как обойтись без трех сумм?

Возможно ли обойтись без услуг агенства недвижимости при заключении договора аренды?

Даже если квартира, которую вы снимаете, стоит адекватных денег, вам все равно придется серьезно раскошелиться. В большинстве случаев вам потребуется сумма, равная трем месячным арендным ставкам: оплата первого месяца, залог и комиссия.

Как можно и стоит ли этого избегать? И как быть, если выплатить все три суммы одновременно для вас проблематично? Что за три суммы и с какой стати я должен их платить? Классическая ситуация: арендная плата за месяц проживания (авансом), комиссия агента и депозит/залог.

Третью сумму иногда еще ошибочно называют оплатой последнего месяца, но смысл здесь, скорее, в обеспечении возможного ремонта чего-либо в квартире, испорченного по вашей вине; как оплата последнего месяца он тоже может быть зачтен, если вы ничего не испортили, хозяин не вредный, а отношения ваши весь период проживания были стабильно безоблачны.

Обоснованность второй суммы – агентских комиссионных – вполне может вызывать сомнения. К примеру, если роль агента с вашей стороны ограничивается тем, что он приводит вас на просмотр, а агента со стороны хозяина – тем, что он вас на квартире встречает (и называет сумму, часто отличающуюся не в меньшую сторону от того, что вам было заявлено ранее).

Если каким-то чудом всех при этом устроит и цена, и квартира, и съемщик, то, конечно, тут еще последует заключение договора.

Но вопрос все-таки в том, за что съемщик должен платить немалые деньги, если вариант квартиры можно найти самостоятельно (если потрудиться), а бланк договора, и даже очень хороший договор, можно скачать из интернета? Заверять его нигде не надо, печать ставить – тоже; заполнил, стороны его подписали – и готово! Вообще говоря, агентские комиссионные платятся за уверенность в том, что вас не «кинут», а также за гарантии того, что в течение всего периода действия договора аренды, заключенного с помощью агента, вы сможете обратиться к вашему посреднику по любым вопросам, касающимся арендных отношений. К сожалению, такие агенты – скорее исключение, чем правило; но только в этом случае 100% комиссия будет оправданной. И еще один момент, косвенно в тему: интересуясь вариантом квартиры, имеет смысл уточнять, кто оплачивает коммунальные услуги. Честный вариант – это когда арендатор платит только «по счетчикам». Если же вам предложат ежемесячно оплачивать всю коммуналку (то есть всю сумму, что значится в Едином платежном документе, включая оплату услуг консьержки, лифт, мусоропровод и ремонт подъезда), знайте, что платить придется на 3000, а то и на 5000 руб. больше. Но ведь можно снять квартиру и без агента? Или не вносить залог? «Обойтись «малой кровью» и не платить, например, страховой депозит вряд ли удастся. Собственники крайне неохотно идут на такие условия. Услуги риэлтора также нужно оплачивать, хотя они могут составлять и менее 100% от арендной платы. Получается, что заключить сделку, не заплатив сумму, равную трем месячным ставкам, крайне сложно. Такая возможность есть, но вариантов квартир, где можно сэкономить, гораздо меньше», – считает Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. «Можно поторговаться с агентом: мол, беру прямо сейчас, но комиссия составит 75% или даже 50% – часто это получается, а если не согласны, то «буду думать», – советует Александр Пыпин, руководитель аналитического центра портала ГдеЭтотДом.РУ. – Залог можно попробовать уменьшить, если в квартире не за что брать большой залог, то есть нет новой мебели, современной техники. Также можно уменьшить залог, если вносить предоплату сразу за несколько месяцев вперед, или, например, договориться, что при солидной предоплате половину комиссии агенту заплатит владелец квартиры, а половину – арендатор». Последний вариант выглядит вполне логичным: ведь не только арендатор заинтересован в съеме квартиры, хозяину тоже важно сдать свое жилье, причем сдать максимально безопасно. Однако, к сожалению, практика делить комиссию между съемщиком и хозяином у нас пока не прижилась и является скорее исключением из общего правила. Есть случаи, и они даже нередки, успешной аренды без посредников, напрямую у хозяина. Однако точно так же до сих пор нередки и случаи обмана и «кидалова» со стороны квартирных хозяев, а также вспышек жадности и необоснованных повышений арендной платы через 2-3 месяца проживания (справедливости ради, отметим, что с горе-агентом вы от такой неприятности тоже не застрахованы). Вывод: если есть возможность, лучше найти три суммы и хорошего агента. Причем хороший агент даже важнее, чем три суммы, потому что залог (а иногда и комиссию) можно выплачивать в рассрочку, а гарантии спокойствия – это гарантии спокойствия. Как договариваться о рассрочке и как оформлять ее документально? «При заключении договора найма и последующей аренде жилья, к сожалению, не обойтись без оплаты первого месяца проживания, а также без оплаты услуг агентства. Депозит, по желанию клиента, может быть внесен через какое-то время, например, на следующий месяц. Как правило, собственники жилья не очень этому рады, однако в этом случае помощь могут оказать сами риэлторы, поговорив с хозяином квартиры», – отмечает Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость». Бывает и так, что агент согласен на рассрочку комиссионных. В любом случае для съемщика принципиально, как будет оформлена рассрочка. Чего не стоит делать категорически – это игнорировать документальное оформление ваших с агентом и квартирным хозяином денежных отношений. Даже если ни у кого нет злого умысла, со временем может оказаться, что стороны искренне недопоняли друг друга, а это почти с неизбежностью приведет к конфликту. Так что, подчеркивает Галина Киселева, пункт о возможности рассрочки залога, если он заранее не включен в договор аренды, может быть внесен в данный документ по желанию арендатора. «В случае рассрочки комиссии, в пункте «Условия оплаты» договора возмездного оказания услуг прописывается, в каком порядке клиент должен будет перечислить вознаграждение агентству», – приводит пример Георгий Дзагуров. Чисто теоретически у держателей кредитных карт есть возможность расплатиться, не обналичивая кредитные средства (это может быть удобно, если у банка-кредитора высокая комиссия за обналичивание или же слишком малый лимит на снятие наличных). «Способы платежа – на усмотрение сторон и также могут быть прописаны в договоре, но стороны должны не забыть свои банковские реквизиты, если они есть. Надо договориться, за чей счет будут оплачены банковские комиссии. Для залога и арендного платежа безналичный расчет – удобная схема, так как таким же способом, не тратя время на встречи, можно переводить следующие платежи хозяину, – рассуждает Александр Пыпин. – Обычно клиент идет в банк или, пользуясь удаленным доступом через интернет, переводит деньги на счет хозяина и потом предъявляет ему подтверждающие документы, после чего заселяется. С агентом сложней, так как деньги он хочет получить на месте в момент подписания договора и надеяться на то, что клиент будет настолько честным и не ленивым, чтобы сразу после сделки пойти в банк и оплатить услуги, не хочет». Теоретически, продолжает эксперт, при наличии доступа в интернет и компьютера на арендуемой квартире можно в момент сделки перевести деньги агенту через интернет-банкинг, если агент доверяет таким способам платежей и готов ждать, пока придут деньги (и, кстати уж, платить возможные комиссии за снятие денег). «Любые риэлторские агентства обычно работают именно по безналичному расчету, ведь это официальные компании, которые получают прибыль, платят налоги и т. д. Также оплатить услуги можно и с помощью банковской карты, – говорит Георгий Дзагуров. – Для этого в организации должен быть установлен специальный аппарат. Помимо этого, есть возможность оплаты и налом. Но в любом случае заключается договор оказания возмездных услуг, на основании которого клиент передает деньги агентству, а также закрывающие документы к нему (кассовый чек, акт выполнения оказанных услуг и т. п.). Вознаграждение частным маклерам также можно перечислить на банковский счет, ведь они зарегистрированы в качестве частных предпринимателей и имеют расчетный счет».

«В целом же такие схемы для нашего рынка аренды, где хозяева и агенты стараются как можно меньше афишировать финансовые потоки, пока являются экзотическими», – резюмирует Александр Пыпин.

Источник: ners.ru

Источник: http://www.pro-estate.ru/aboutipo.html?id=298

Прав-помощь
Добавить комментарий