Возврат имущественного налога по ДДУ при достройке дома после банкротства застройщика

Гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства

Возврат имущественного налога по ДДУ при достройке дома после банкротства застройщика

Защита прав дольщиков. Защита участника долевого строительства. Права дольщиков и ДДУ. Способы защиты прав дольщиков

Гарантии защиты прав и законных интересов граждан и организаций, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства, закреплены в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Закон ставит застройщиков в довольно жесткие рамки и нацелен на эффективную защиту прав лиц, приобретающих недвижимое имущество на основании договоров долевого участия. Об этом свидетельствуют и вступившие в силу с 1 января 2017 года поправки к Закону № 214-ФЗ.

К основным гарантиям защиты прав и законных интересов дольщиков можно отнести следующие:

1. Механизм исключения мошенничества, при котором недобросовестные застройщики собирают деньги на строительство несуществующих объектов.

Закон запрещает застройщикам привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости до совершения следующих действий:

За нарушение порядка привлечения денежных средств граждан для строительства жилья установлена административная, а с мая 2016 года – и уголовная ответственность.

2. Механизм защиты дольщиков от риска «двойных продаж».

Закон регламентирует, что договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме, подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и только с момента такой регистрации считается заключенным.

Регистрация двух договоров ДДУ на один и тот же объект долевого строительства недопустима.

3. Гарантии возврата вложенных дольщиком денежных средств.

В соответствии с Законом № 214-ФЗ, с момента регистрации договора долевого участия в ЕГРН, участники долевого строительства приобретают право залога на:

  • земельный участок, предназначенный для строительства объекта недвижимости и принадлежащий застройщику на праве собственности (либо право аренды, субаренды этого участка);
  • строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимого имущества.

Кроме того, застройщик должен иметь гарантии банка или заключить договор страхования ответственности перед дольщиком. Также законом установлены требования к минимальному уставному капиталу застройщика.

В случае инициирования процедуры банкротства в отношении застройщика, дольщиком могут быть заявлены требования о возврате денежных средств либо о передаче объекта долевого строительства. При этом интересы дольщиков имеют приоритет по сравнению с притязаниями других кредиторов.

4. Имущественная ответственность, установленная за ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Практические сложности

Несмотря на установленные законом гарантии, жесткие меры ответственности застройщиков, а также многочисленные изменения в законодательстве, регулирующем отношения в сфере долевого строительства, проблема реальной защиты прав дольщиков не теряет актуальности, а споров, возникающих в связи с нарушениями застройщиками прав дольщиков, меньше не становится.

Используя «серые схемы» привлечения денежных средств граждан для строительства жилья (предварительные договоры купли-продажи, инвестирования и др.), недобросовестные застройщики пытаются обойти «невыгодные» для них положения законодательства о долевом строительстве, уйти от ответственности, им установленной, надеясь на правовую неосведомленность дольщика.

В таком случае участник строительства лишается ряда вышеуказанных гарантий – у застройщика может отсутствовать разрешение на строительство, земельный участок не находится в залоге, в связи с чем может быть в любой момент продан застройщиком (а может и отсутствовать изначально), есть риск «двойных продаж» и т.д.

Нередки случаи, когда после получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации застройщик реализовывает квартиры, после чего прекращает свою фактическую деятельность, а руководство застройщика исчезает в неизвестном направлении. В итоге – строительство дома не ведется, и деньги получить не с кого.

Минимизировать риски сотрудничества с недобросовестным застройщиком способен анализ финансового состояния, а также предыдущего строительного опыта компании застройщика до совершения сделки.

К сожалению, даже заключенный по всем правилам договор ДДУ и кажущаяся «благонадежность» застройщика не гарантирует своевременность завершения строительства и передачи объекта долевого строительства дольщику, равно как и отсутствие недостатков новостроя или наличие всех предусмотренных проектной декларацией объектов социальной инфраструктуры.

Тщательный анализ возникшей ситуации, правильный выбор способа защиты прав и профессиональное выстраивание правовой позиции позволят обеспечить максимально эффективную защиту Ваших интересов во взаимоотношениях с застройщиком.

Специалисты Правового центра «Два М» оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:

  • осуществляют консультирование и комплексную проверку документации застройщика на предмет выявления рисков на этапе заключения договора участия в долевом строительстве;
  • проводят правовую экспертизу конкретной ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права заинтересованного лица, оценки перспектив судебного разбирательства;
  • составляют документы (претензии, уведомления, заявления и прочее), необходимые для защиты прав клиента во внесудебном порядке;
  • представляют интересы в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по искам о взыскании с застройщиков неустоек, убытков, компенсации морального вреда, расторжении договоров участия в долевом строительстве и т.д.;
  • представляют интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по делам о взыскании с застройщиков денежных средств, а также в делах о банкротстве.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/dolevoe-stroitelstvo/garantii-zashhity-prav

Как дольщику принять и зарегистрировать квартиру?

Возврат имущественного налога по ДДУ при достройке дома после банкротства застройщика

Приемка квартиры для дольщиков “Урбан Групп” и других проектов, для достройки которых пришлось менять застройщика, отличается рядом нюансов. Учесть их лучше заранее, чтобы избавить себя от дополнительного ожидания и проблем. О том, как подготовиться к приемке квартиры сайту “РИА Недвижимость” рассказали профессиональные юристы и эксперты Фонда защиты прав дольщиков.

1. Какие документы должны быть при себе у дольщика во время осмотра квартиры и получения ключей?

Порядок информирования о выдаче ключей обычно предусмотрен договором долевого участия. В договоре указывается куда, когда и к кому можно обратиться. Как правило, застройщики, после завершения строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию направляют дольщикам соответствующие уведомления, где дублируют порядок выдачи ключей по договору, либо устанавливают его.

При себе дольщику необходимо иметь следующие документы:

– паспорт,

– договор участия в долевом строительстве,

– дополнительное соглашение к договору долевого участия (если заключалось),

– нотариально удостоверенная доверенность на осмотр и подписание акта приема-передачи помещения, в случае если на получение ключей приедет доверенное лицо.

Читать далее

2. Как осуществляется выдача ключей и прием квартиры?

Дольщик приходит по записи в назначенное время в офис выдачи ключей.

Менеджер, к которому записан дольщик, верифицирует его, сверяет данные с CRM (Customer Relationship Management – программное обеспечение для организаций, предназначенное для автоматизации стратегий взаимодействия с клиентами), проверяет предоставленный дольщиком пакет документов на комплектность и соответствие РТУС (Реестр требований участников долевого строительства). Сотрудник формирует пакет документов: уведомление, акт осмотра, акт приема-передачи, инструкцию по эксплуатации, согласие на обработку персональных данных и, при необходимости, заявление на возврат денег за уменьшение площади.

Следующий шаг. С дольщиком подписывается уведомление о вводе дома в эксплуатацию, после чего акт осмотра передается сотруднику, осуществляющему показ, который вместе с дольщиком проходит в его квартиру и совместно с ним осматривает помещение.

При наличии замечаний они фиксируются в акте осмотра. Если в ходе осмотра зафиксированы недочеты по передаваемому объекту, дольщику сообщаются срок и способ устранения.

После осмотра квартиры участник долевого строительства возвращается к своему менеджеру в офис, где подписывает акт приема-передачи помещения и получает ключи.

Читать далее

3. В каких случаях дольщик может не подписать акт приема-передачи квартиры?

Человек может не принять квартиру. В соответствии с договором долевого участия передаваемый объект должен соответствовать требованиям, которые прописаны в договоре и приложениям к нему.

В этих документах указаны площадь, расположение, отделка и прочие существенные параметры и условия. Если квартира не соответствует тому, что указано в ДДУ, дольщик вправе ее не принять.

Отказ должен быть обусловлен нарушением существенных условий договора.

Дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи в день осмотра при наличии замечаний к помещению и подписать уже после устранения, выявленных замечаний. Соответственно, ключи будут переданы позже, после подписания акта приема-передачи.

Читать далее

4. Когда застройщик может не подписать акт приема-передачи помещения с дольщиком?

Это может случиться, например, если у человека не погашена рассрочка по ДДУ. В таком случае, ему выдается уведомление с указанием суммы к оплате и реквизитами застройщика. Помещение передается после полного погашения задолженности.

10 апреля 2018, 15:03

Запрещенный прием: опасные подвохи во время приемки квартиры в новостройкеДольщик, получивший заветные ключи, считает, что все мучения позади, теперь только новая жизнь, а потому может невнимательно подойти к вопросу приемки квартиры.

Сайт “РИА Недвижимость” рассказывает, что случается, если не быть осторожным на приемке квартиры, а эксперты советуют, как избежать негативных последствий.

5.

Есть ли принципиальная разница между дольщиками, дома которых были достроены другим застройщиком за обанкротившимися компаниями, и теми, у кого строительство шло в графике? Нужно в этом случае переоформлять ДДУ и как это происходит?

Действительно, у дольщиков проблемных объектов меняется сторона договора – место застройщика-банкрота занимает новый застройщик.

Однако важно понимать, что новому застройщику переходят все права и обязанности застройщика-банкрота, вытекающие из ДДУ, то есть это не новое, а возникшее ранее обязательство с новым лицом в качестве должника (застройщика).

Например, в ситуации с достройкой за банкротом UrbanGroup Фондом защиты прав дольщиков отличие заключается в источниках финансирования и скорости решения проблем.

Завершение строительства жилых домов застройщиков-банкротов, входивших в группу компаний осуществляется в соответствии с дорожной картой за счет средств Федерального и регионального бюджетов в пропорции 50/50 в максимально короткие сроки. В рамках процедуры банкротства от старого застройщика-банкрота права и обязанности были переданы новому государственному застройщику.

Передача была осуществлена на основании соответствующего судебного решения, вступившего в законную силу с соблюдением всех предусмотренных процедур.

Обязательства перед дольщиками были переданы в объеме реестра, который сформировал конкурсный управляющий.

Подписание дополнительных соглашений к ДДУ с дольщиками не требуется, все обязательства, предусмотренные законом, перед дольщиками будут выполнены новым застройщиком в сроки, определенные дорожной картой.

Читать далее

6. Если у дольщика оформлена ипотека, нужно ли ему запрашивать у банка какие-то справки для регистрации права собственности?

После подписания акта приема-передачи дольщику необходимо предоставить его в банк, в котором оформлена ипотека.

Банк выдает памятку с указанием процедуры оформления собственности, которая включает: проведение оценки квартиры, оформление закладной, порядок страхования квартиры.

Также стоит обратить внимание, что оформление собственности возможно только после постановки дома на кадастровый учёт.

Читать далее

7. Стало известно, что дом поставлен на кадастровый учет. Какой пакет документов должен иметь дольщик на руках, чтобы с ним идти регистрировать право собственности на квартиру?

Необходимы следующие документы:

– паспорт,

– договор долевого участия или договор уступки в случае продажи ДДУ,

– акт приема-передачи,

– заявление на оформление права собственности,

– квитанция об оплате госпошлины

Нужно отметить, что тот же самый набор документов необходим для оформления права собственности на нежилые помещения.

Читать далее

8. Нужно ли отдельно уведомлять налоговую инспекцию о регистрации права собственности?

Уведомление налоговой о регистрации права собственности не требуется.

Благодаря межведомственному документообороту налоговая инспекция автоматически получит информацию из Единого государственного реестра недвижимости о регистрации права собственности.

Если же участник долевого строительства планирует получить имущественный вычет, в этом случае потребуется подать соответствующую налоговую декларацию.

Читать далее

9. Если дольщик захотел продать квартиру, можно ли ему не вступать в права собственности? Как это сделать и какие документы подготовить?

Дольщик в любом случае может продать квартиру. Если он хочет сделать это до регистрации права – то он делает это путем заключения договора уступки права по ДДУ.Первоначальный дольщик должен передать новому дольщику документы об оплате договора долевого участия в строительстве.

Договор переуступки права требования регистрируется в Росреестре. Делать это необходимо до подписания акта приема-передачи, когда дольщик обладает правом требования по отношению к застройщику.

После подписания этого документа такое право пропадает и необходимо будет ждать регистрации права собственности.

При этом с момента ввода объекта в эксплуатацию застройщик уведомляет дольщика о завершении строительства и необходимости принять объект. В случае, если в установленный законом срок дольщик не принимает квартиру застройщик может направить ему односторонний акт.

В этот промежуток времени у дольщика есть право переуступить права по договору долевого участия на основании договора уступки. Либо он может принять квартиру, оформить собственность и продать.

И в том и в другом случае, при возникновении дохода никуда не исчезает обязанность уплатить НДФЛ и подать налоговую декларацию.

Читать далее

10. С какого момента дольщик заключает договор с управляющей компанией, и ему начинает начисляться плата за капремонт и ЖКХ? Когда дольщики смогут поменять УК, если захотят?

Дольщики заключают договоры с управляющей компанией после подписания акта приема-передачи. Обязанность по оплате коммунальных платежей возникает после приема квартиры и подписания акта приема-передачи.

Вопрос о смене управляющей компании дольщики смогут рассмотреть на очередном общем собрании собственников.

Читать далее

11. Может ли дольщикам вместе с документами на квартиры при выдаче ключей быть выдана квитанция для оплаты за вывоз крупногабаритного и строительного мусора? Насколько обязательны платежи по этим квитанциям?

Квитанции выдает управляющая компания при заключении договора на управление многоквартирным домом.

Поскольку все квартиры сдаются без отделки, то собственник в ходе проведения ремонтных работ обязан утилизировать строительные отходы с привлечением услуг специализированной организации.

Управляющая компания берет на себя вопрос по организации и привлечению таких специализированных организаций.

Сроки размещения контейнера также определяет управляющая компания, в зависимости от количества квартир в конкретном жилом комплексе, обычно это составляет не более года.

В случае, если собственник не планирует выходить на ремонтные работы в ближайшее время или планирует самостоятельно привлечь специализированную организацию по вывозу строительного мусора, он может написать заявление в управляющую компанию с указанием планируемых дат приведения ремонтных работ, документов подтверждающих оформления отношений с этой специализированной организаций и согласованием места размещения контейнера.

Читать далее

Материал подготовлен при участии экспертов Фонда защиты прав дольщиков, адвоката Виктории Данильченко, адвоката МКА “Сед Лекс” Веры Ефремовой, ассоциированного партнёра фирмы “Юст” Александра Рудякова и адвоката, члена Палаты адвокатов города Москвы Антона Бакулина.

Источник: https://realty.ria.ru/20190610/1555451210.html

Налоговый вычет при покупке строящегося жилья в 2020 г

Возврат имущественного налога по ДДУ при достройке дома после банкротства застройщика

При приобретении жилья в новостройке по договорам долевого участия в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” возникает право на получение налогового вычета. Также право на получение налогового вычета наступает при покупке такого жилья и по ипотеке.

Имущественный налоговый вычет – это льгота, предоставляемая государством при покупке квартиры в новостройке или на рынке вторичной недвижимости гражданам, имеющим официальное трудоустройство с регулярной уплатой НДФЛ в размере 13 %. Налоговые вычеты позволяют вернуть покупателю часть налога, ранее уплаченного в бюджет.

Размер налогового вычета при приобретении строящегося жилья составляет 2 миллиона рублей. То есть при покупке квартиры по договору долевого участия можно вернуть ранее уплаченный НДФЛ (налог на доходы физических лиц, подоходный налог) в сумме 260 000 рублей.

Сумма налогового вычета при покупке жилья у застройщика

Возврату подлежит не вся сумма понесенных расходов в пределах заявленного вычета, а соответствующая ему сумма ранее уплаченного налога.

При  этом правом на получение налогового вычета можно воспользоваться не только на приобретение одного объекта недвижимости.

В случае, если стоимость объекта недвижимости меньше 2 миллионов рублей, можно получить налоговый вычет и при приобретении недвижимости в дальнейшем. В таком случае не обязательно покупать вновь строящееся жилье.

Можно в дальнейшем приобрести  на территории Российской Федерации земельный участок, жилой дом, квартиру, комнату в коммунальной квартире или доли (долей) в них.

Пример. Гражданин М. в 2019 г. приобрел стройвариант у застройщика по цене 1,2 миллиона рублей. Таким образом, он приобрел право на налоговый вычет и возврат ранее уплаченного налога в размере 156 тысяч рублей. В связи с тем, что гр. М. не израсходовал предельный размер налогового вычета при покупке жилья (2 млн.

рублей), у него осталось право на налоговый вычет в сумме 800 тысяч рублей.

И теперь, при покупке в 2020 году квартиры стоимостью 4 миллиона рублей, он может обратиться в налоговый орган с заявление о возврате НДФЛ в сумме 104 тысячи рублей (налог с суммы 800 тысяч рублей, поскольку ранее он уже получил вычет с суммы 1,2 миллиона рублей.

Важно. Общая сумма налогового вычета – не более 2 000 000 рублей.

Действующим законодательством предусмотрено право получить налоговый вычет не только по итогам одного налогового периода, но и неоднократно, до тех пор, пока налоговый орган не вернет предельную сумму налога – 260 000 рублей.

То есть, если гражданин приобрел квартиру в 2019 году и за этот год он в качестве НДФЛ уплатил 180 000 рублей, то в 2020 году он может вернуть эти деньги, а неполученную часть вычета (260 000 – 180 000 = 80 000 рублей) можно получить в последующие годы – в 2021 году или 2022 году и т.д.

Имущественные налоговые вычеты предоставляются за тот налоговый период, в котором возникло право на их получение, или в последующие налоговые периоды. Исключением из общего правила являются пенсионеры.

Они могут получить налоговый вычет за 3 предшествующих года, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов.

О правилах получения налогового вычета пенсионерами можно прочитать в статье по ссылке.

Условия получения вычета

Итак, налоговый вычет предоставляется при приобретении строящегося жилья за исключением случаев:

  • недвижимость приобретается за счет средств работодателей или иных лиц;
  • средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей,
  • за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации,
  • в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (родственниками).

Взаимозависимыми лицами признаются: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный

Важно. Получить налоговый вычет при покупке строящегося жилья можно только после сдачи жилья застройщиком.

В расходы на приобретение квартиры в новостройке могут включаться дополнительно следующие расходы:

  • расходы на приобретение отделочных материалов;
  • расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;

При этом принятие к вычету расходов на достройку и отделку возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено приобретение недвижимости, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки.

Документы, необходимые для получения налогового вычета

Для получения налогового вычета налогоплательщик представляет в налоговый орган:

  • паспорт гражданина РФ;
  • идентификационный номер налогоплательщика (ИНН);
  • документ, подтверждающий покупку жилья в новостройке (договор участия в долевом строительстве и т.д.)
  • передаточный акт (акт приема-передачи) или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, – при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме);
  • платежные документы, подтверждающие совершение сделки;
  • документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);
  • справку о доходах налогоплательщика по форме 2-НДФЛ с места работы за 12 месяцев года приобретения квартиры в новостройке;
  • декларацию по форме 3-НДФЛ. О типовых ошибках при заполнении декларации 3-НДФЛ можно прочитать в статье по ссылке;
  • заявление на получение имущественного вычета.

Важно. Для получения налогового вычета на строящее жилье, необходимо представить акт приема-передачи уже построенного и сданного объекта.

При приобретении имущества в общую совместную собственность дополнительно представляются:

  • копию свидетельства о браке;
  • письменное заявление (соглашение) о договоренности сторон-участников сделки о распределении размера имущественного налогового вычета между супругами.

Особенности получения налогового вычета при покупке стройварианта

Налоговый вычет при покупке квартиры можно получить в налоговой инспекции или у работодателя.

Получение налогового вычета в налоговой инспекции

Для получения налогового вычета в налоговой инспекции необходимо подать налоговую декларацию.

Декларация подается по окончании налогового периода, то есть в году, следующем после года приобретения жилья и подписания акта приема-передачи. Срок подачи декларации для получения вычета – не ограничен.

Одновременно необходимо представить вышеуказанные документы.

Срок проверки документов составляет 3 месяца. После этого срока на основании заявления налогоплательщика налоговая инспекция принимает решение о возврате суммы ранее уплаченного налога.

Получение налогового вычета у работодателя

Налоговый вычет также можно оформить у работодателя. В этом случае можно не дожидаться окончания года, а подать документы сразу после принятия квартиры по акту приема-передачи.

Дополнительно к документам, перечисленным выше необходимо представить

  • письменное заявлением;
  • уведомление о подтверждении права налогоплательщика на имущественные налоговые вычеты, полученное в налоговой инспекции по месту жительства.

Налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов у одного или нескольких работодателей по своему выбору.

Для получения уведомления необходимо обратиться в налоговый орган с письменным заявлением о подтверждении права на получение налогового вычета по налогу на доходы физических лиц. ФНС России разработала рекомендованную форму заявления (скачать можно по ссылке).

Уведомление о праве на получение имущественных налоговых вычетов выдается налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право на получение вычетов.

В случае, если по итогам налогового периода сумма дохода налогоплательщика, полученного у всех налоговых агентов, оказалась меньше суммы имущественных налоговых вычетов налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в налоговой инспекции.

Если в налоговом периоде налоговые вычеты не могут быть использованы полностью, их остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного их использования, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Подготовлено “Персональные права.ру”

Источник: http://personright.ru/nalogi/nalogovyye-vychety/243-vychet-pri-pokupke-stroyashchegosya-zhilya.html

Уступка права требования по договору долевого строительства: нюансы | Правоведус

Возврат имущественного налога по ДДУ при достройке дома после банкротства застройщика

Участие в долевом строительстве по договору уступки прав требования является довольно распространенной формой сделки. О том, какие подводные камни может таить в себе договор уступки прав в долевом строительстве, какие нужны документы и каков порядок действий – читайте в нижеприведенной статье.

Долевое строительство многоквартирных домов является выгодным решением не только для приобретения собственного жилого помещения по заниженной стоимости, но и возможности сделать довольно перспективные инвестиции – дальнейшая перепродажа или сдача квартиры по договору аренды.

На сегодняшний день очень часто застройщики заключают договора долевого участия с юридическими лицами, являющимися, по сути, своей же самостоятельной аффилированной компанией, но находящейся под управлением застройщика. Чаще всего предметами договора являются либо все жилые помещения в доме либо большая их часть.

Далее, согласно уже имеющейся схеме, происходит продажа квартир гражданам через уступку прав требования по договору долевого участия.

Что такое уступка в долевом строительстве?

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве представляет собой форму сделки, в которой одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц.

Данная процедура оформления имеет юридически законную силу только в случаях приобретения жилых помещений в новостройках и применяется в отношении обязательств, ранее возникших на основании договора участия в долевом строительстве.

Важно! Уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией названного договора и фактом подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Если же объект уже введен в эксплуатацию и имеется подписанный акт приема-передачи, стороны могут заключить между собой только договор купли-продажи квартиры (ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах.

Соответственно, полностью сохраняются все условия раннего договора, в частности это касается вопросов о сроках выполнения работ, стоимости объекта и гарантийных обязательствах застройщика.

Права, равно как и обязанности первоначального инвестора, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Отметим также, что инвестор может отвечать перед новым кредитором-участником долевого строительства только за действительность переданного требования, но при этом он не несет ответственности в случае неисполнения данного требования застройщиком.

Уступка прав требования по договору долевого участия основывается на положениях статьи 11 Федерального закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, утвержденного 30.12.2004 г., и нормах Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 382-390). Порядок заключения договора уступки прописан в главе 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве».

Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия).

Уступка в таком явлении, как долевое строительство, расценивается как передача имущественных прав, и может быть выполнена только до момента оформления в собственность уже готового объекта.

Государственная регистрация договора уступки в долевом строительстве производится в срок семь рабочих дней с момента подачи заявления и соответствующих документов.

В целях снижения риска оказаться в числе обманутых дольщиков, прежде чем заключить договор уступки прав требования, стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • Информация о застройщике и всех этапах строительства, в том числе на текущий период – необходимо собрать как можно больше сведений из разных источников.
  • Имеется ли в наличии свидетельство о регистрации основного договора долевого участия в соответствующих государственных органах.
  • Размер денежных обязательств, которые имеются у участника долевого строительства перед застройщиком, с подтверждением данного факта платежными документами, а также сроки и порядок выплаты стоимости договора. Стоит отметить тот факт, что предмет договора уступки, в данном случае – квартира в строящемся доме, должен быть оплачен в полном объеме инвестором застройщику.
  • Обязательное уточнение информации по объекту, на который по окончании договора, у участника возникает право собственности (состояние, площадь, этаж и т.д.).
  • Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах. Соответственно, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должно иметь места. Если же продавец –инвестор настаивает на выполнении своих условий, покупатель имеет право потребовать от него включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные покупателем до момента госрегистрации договора, являются задатком, и сроки возврата внесенного задатка в случае, если договор об уступке не будет зарегистрирован в определенный срок.

Риск потерять вложенные средства при банкротстве застройщика также никто не отменял. Новый закон о банкротстве физических лиц 2015 содержит порядок обращения граждан – участников долевого строительства в арбитражный суд, также необходимо предоставить документы, подтверждающие размер внесенного взноса и вступить в реестр прав участников долевого строительства.

Важно! После того, как договор уступки прав требования зарегистрирован в соответствующих органах, новый участник сделки сможет решать все вопросы, касающиеся строительства объекта и изменений условий основного договора, только непосредственно с застройщиком.

Дольщик имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке на основании пунктов Федерального закона о долевом строительстве, в частности:

  1. В случае неисполнения застройщиком сроков договора по передаче объекта долевого строительства.
  2. В случае неисполнения застройщиком обязанностей по своевременному устранению недостатков, выявленных при приеме объекта.
  3. Недостаточный уровень качества проведенных строительно-ремонтных работ в отношении объекта долевого строительства и в других, предусмотренных законом, случаях.

Отказ от договора участия в одностороннем порядке вместе с требованием о возврате уплаченных ранее средств направляются застройщику. Также, именно застройщику, а не инвестору предъявляется иск о возврате денежных средств и процентов за пользование деньгами (ст. 9 ФЗ 214 и ст. 384 ГК РФ), соответственно, после проведения процедуры досудебного урегулирования споров.

Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования

Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:

  1. Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
  2. Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
  3. Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
  4. Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
  5. В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.

Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве

Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства.

В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором).

В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.

Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика

В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов.

Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • договор подряда;
  • документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
  • соглашение о зачете стоимости работ;
  • справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.

В случае, если между застройщиком и подрядчиком заключен договор подряда или поставки материалов, но при этом договор уступки права требования заключается непосредственно с застройщиком, оплата должна быть выполнена в адрес поставщика или подрядчика на основании трехстороннего соглашения, заключенного между застройщиком, подрядчиком и новым участником долевого строительства, о том, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица и которым застройщик просит произвести оплату в пользу подрядчика. В свою очередь, подрядчик должен предоставить покупателю платежный документ и справку из банка о переводе средств на счет подрядной организации. Затем застройщик должен предоставить справку о том, что оплата признана и задолженность по объекту договора (квартире) погашена в полном объеме.

При заключении соглашения об уступке права требования по договору долевого участия предоставляются только оригиналы документов!

Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве

Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:

  • оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них – сторонам договора, 1 – для Росреестра, 1 – для застройщика);
  • оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
  • оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
  • оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).

Прием документов на регистрацию договора по уступке прав требования производится присутствии двух сторон соглашения. Все затраты по регистрации делятся по согласию сторон.

Срок государственной регистрации составляет 7 рабочих дней.

О переходе прав требований по договору уступки новому участнику долевого строительства обязательно информируется застройщик через письменное уведомление, направленное в адрес строительной компании.

Важно! Подлинный договор долевого участия в строительстве должен быть передан первоначальным участником новому инвестору. В противном случае, без оригинала названного договора выполнить регистрацию права собственности на квартиру будет невозможно.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/ustupka-prava-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-stroitelstva/

Возврат НДФЛ при покупке

Возврат имущественного налога по ДДУ при достройке дома после банкротства застройщика

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.

ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.

1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2.

Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

  • Фамилия, Имя, Отчество;
  • Адрес электронной почты;
  • Номер телефона;
  • иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

  • обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
  • обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
  • обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
  • в целях исследования рынка;
  • информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
  • статистических целях;
  • в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

  • сбор;
  • запись;
  • систематизацию;
  • накопление;
  • хранение;
  • уточнение (обновление, изменение);
  • извлечение;
  • использование;
  • передачу (распространение, предоставление, доступ);
  • обезличивание;
  • блокирование;
  • удаление;
  • уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

  • законности и справедливости;
  • конфиденциальности;
  • своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
  • обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
  • соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
  • недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
  • хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
  • уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

  • Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
  • Настоящей Политикой конфиденциальности;
  • Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
  • Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
  • Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
  • Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/deklaratsiya-3-ndfl/vozvrat-ndfl-pri-pokupke/

Прав-помощь
Добавить комментарий