Выбор способа управления в МКД

Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

Выбор способа управления в МКД
Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ.

Способы управления многоквартирным домом подробнейшим образом прописаны в ЖК РФ. Но при этом не все жильцы МКД осознают, в чем состоят особенности каждого из видов, в чем их преимущества и недостатки.

Понятие «управление многоквартирными домами»

Что собой являет дефиниция «упраравлление МКД»? Это правовой механизм, который направлен в первую очередь на достижение безопасных и благонадежных условий жизни простых граждан – владельцев жилых помещений на территории МКД. Более подробно основополагающие характерные черты дефиниции представлены в ЖК РФ, в котором разъясняются все стандарты управления многоквартирным домом, процедура осуществления отбора управляющей организации или ТСЖ.

Помимо прочего, именно в представленном Кодексе впервые законодатель предлагает подробнейшее определение и результату руководства многоквартирными домами.

Так, управление должно быть направлено не только на обеспечение благоприятных условий для проживания на территории жилых помещений, но и своевременно обеспечивать владельцев жилья коммунально-бытовыми услугами, а также быть нацелено на достижение консенсуса между владельцами по вопросам, касающимся капитального ремонта и содержания имущества.

Стандарты, цели и правила деятельности по управлению МКД

Основы управления многоквартирным домом, или проще говоря, стандарты, подразумевают под собой постановку конкретной цели – для чего необходим подобный правовой механизм. Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ и имеют исчерпывающий перечень:

  • гарантия обеспечения комфортабельных условий на территории жилых квартир в МКД;
  • соответствующее содержание жилья, в том числе и общего имущества;
  • взаимовыгодное пользование субъектами правоотношений общим имуществом на территории многоквартирного жилья;
  • предоставление полнейшего спектра коммунально-бытовых услуг владельцам жилья.

Для осуществления этих целей законодатель разработал и целый перечень задач, которые позволят достичь воплощения на практике весомого результата от руководства многоквартирными домами:

  • владельцы жилья должны осуществить поиск организации, являющейся поставщиком услуг и работ;
  • хозяева жилых помещений должны организовать порядок предоставления жилищно-коммунального обслуживания, осуществив заключение договора управления многоквартирным домом с ЖСК, товариществом, управляющей организацией;
  • коллективное собрание владельцев жилья должно контролировать объем поставленных услуг, качество проведения капитального ремонта даже в тот момент, если договор управления многоквартирным домом подписан с товариществом, конкретным ЖСК или управляющей организацией и пр.

общего имущества в многоквартирном доме

Условия договора управления многоквартирным домом подразумевают наложение на ТСЖ, ЖСК, или орган управляющей организации определенных обязательств, неисполнение которых приводит к применению санкций со стороны законодательства. В частности, данные требования, которые предусматривает законодательный порядок, прописаны в Постановлении Правительства РФ под № 491.

Перечень требований руководства общим имуществом и многоквартирными домами признается открытым и может быть дополнен ФЗ. Следует отметить, что внесение дополнительных условий управления общим имуществом входит только в федеральную компетенцию и никоим образом не может быть осуществлено органами МСУ.

При этом следует отметить, что минимальный перечень услуг и работ, необходимых для руководства общим имуществом (в том числе для осуществления услуг по проведению капитального ремонта жилья), до сих пор не разработан органами госвласти.

Это детерминируется тем, что руководство многоквартирными домами в каждом конкретном случае имеет свои конкретные индивидуальные параметры. Кроме того, разработка универсального списка может ограничить собой поле деятельности ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.

Обязанность собственников по управлению МКД. Выбор управляющей организации

Несмотря на то, что законодательный порядок предусматривает различные формы управления многоквартирным домом, основная обязанность возлагается все же на собственников жилых помещений. Это регламентировано ст. 39 ЖК РФ, в которой прописано, что на собственников жилых помещений возлагается обязанность осуществления капитального ремонта, а также должного ухода за общим имуществом.

Это необходимо осуществлять с целью поддержания недвижимости в оптимальном состоянии, что не будет нести риск для лиц, которые проживают на территории жилых помещений.

Если сделать отсылку к ст. 161 ЖК РФ, то хозяева недвижимости должны в обязательном порядке осуществить выбор способа управления многоквартирными домами. В другой ситуации это обязательство переходит на муниципальный орган власти, который ориентируясь на ст.

162, воплощает на практике выбор способа управления многоквартирным домом.

При этом отбор будет происходить между ТСЖ (товариществом), ЖСК и управляющей компанией для осуществления деятельности, направленной на проведение капитального ремонта, управление общим имуществом и поддержание его в оптимальном состоянии.

Выбор и изменение способа управления МКД. Непосредственное управление собственниками

Чтобы услуги по управлению многоквартирным домом были воплощены на практике в интересах владельцев, коллективное собрание должно провести ание по теме способа осуществления подобной деятельности.

На сегодняшний день законодательство предусматривает три основных способа осуществления деятельности по управлению общим имуществом (направленное на содержание здания и проведение капитального ремонта):

  • непосредственное управление МКД;
  • руководство общим имуществом (с целью проведения капитального ремонта) посредством заключения договора с ТСЖ, ЖСК или иными кооперативными организациями;
  • руководство общим имуществом (в том числе и проведение капитального ремонта) посредством услуг управляющих компаний.

Непосредственное управление МКД, осуществляемое самолично хозяевами недвижимых объектов, является достаточно распространенным способом управления общим имуществом.

Это связано с тем, что владельцы недвижимости имеют все возможности осуществлять управление многоквартирными домами без привлечения ЖСК или создания ТСЖ.

При этом следует отметить, что за управление многоквартирным домом собственниками помещений не взимается дополнительная плата, что позволяет сократить финансовые расходы.

При необходимости владельцы жилых квартир могут трансформировать способ управления домами многоквартирного типа. Это может детерминироваться как неисполнением деятельности (обязательств) по проведению капитального ремонта, так и непредоставлением коммунальных услуг, несмотря на то, что плата за проведение подобных работ осуществлялась своевременно, то есть в указанный срок.

Пределы ответственности УК, ТСЖ и кооператива

Законодательное начало предусматривает определенную ответственность ТСЖ, ЖСК и УК перед собственниками за ненадлежащее исполнение деятельности (в том числе, направленной на осуществление капитального ремонта). Ответственность за осуществление деятельности ТСЖ или же ЖСК регламентируется ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.

В частности, ЖСК или товарищества обязуются в указанный срок осуществлять работы, направленные на содержание имущества в надлежащем состоянии, и проведение капитального ремонта.

При этом подобные типы услуг они могут проводить собственными силами и одновременно привлекать сторонних сотрудников по трудовому договору (плата за работы предусмотрена).

В том случае, если договор заключается с УК, то товарищества или же жилищные кооперативы осуществляют контроль за деятельность таковых организаций. В частности, надзор организуется и за тем, раскрывают ли управляющие организации конфиденциальную информацию о том, как происходит плата за предоставленные услуги, в каком размере и пр.

Заключение договора с управляющей организацией

Если собрание владельцев приняло решение выбрать управление МКД посредством управляющей компании, то в подобной ситуации договор управления многоквартирным домом заключается на определенный срок. При этом осуществляется плата за оказание услуг УК.

Форма договора управления многоквартирным домом подразумевает определенный объект соглашения. В частности, объект управления в нашей ситуации – это многоквартирный дом.

От того насколько правильно указан объект в договоре зависит и объем поставляемых услуг управляющей компанией.

В частности, объект управления должен быть четко прописан в официальных документах. Это связано с тем, что, к примеру, домофоны, установленные на дверях, также признаются общим имуществом.

Однако плата за это оборудование не должна вноситься в квитанции отдельной строкой, так как она уже включена в расходную статью по содержанию жилья.

Если объект договора не будет четко указан, то возможна двойная плата за услуги, что является нарушением прав собственников.

Договор управления многоквартирным домом заключается на определенный срок только с одной управляющей компанией.

Если обратиться к ст. 162, то срок не может быть менее 1 года и превышать 5 лет с момента подписания. Однако следует отметить, что срок действия договора (объект управления – многоквартирный дом) зависит непосредственно от проведения или, наоборот, отсутствия открытого конкурса, осуществляемого муниципалитетом.

В том случае, если открытый конкурс на управление (объект договора – МКД) осуществляется, то ключевым условием признается установление срока действия соглашения в 1 год. При этом существует возможность продления контракта до 3 месяцев, за которые также положена плата со стороны собственников.

Однако законодатель предусматривает возможность выбора управляющего многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, что регламентировано ст. 161. В частности, в норме права сказано, что заключение договора без открытого конкурса возможно в том случае, если подобный конкурс признан недействительным из-за несоблюдения законодательного порядка.

Порядок управления вновь построенным многоквартирным домом застройщиком

До тех пор, пока не будет заключен договор управления (объект которого – МКД), законодатель обязывает оформлять договор с непосредственным застройщиком здания. При этом следует помнить о том, что между застройщиком и иными субъектами правоотношений договор может быть заключен не позднее, чем истекут 5 суток после ввода в эксплуатацию здания.

Кроме того, ЖК РФ, строго регламентирует срок договора, который заключается между застройщиком и управляющей организацией (при том, что объект такого контракта – вновь построенный МКД).

Так, между застройщиком и УК не может быть заключен официальный договор, на срок от 1 года до 3 лет в том случае, если проводился открытый конкурс.

Если подобный конкурс не был воплощен на практике, то договор с застройщиком и УК не может превышать срок, равный 3 месяцам.

Исполнители коммунальных услуг и их качество

Любой договор, который заключается между субъектами правоотношений, подразумевает не только объект соглашения, но и основные цели, а также результат его подписания. Кроме того, в типовом договоре прописывается лицо, которое будет считаться исполнителем коммунальных услуг. Это могут быть как УК, так и ТСЖ, и жилищные кооперативы.

Вне зависимости от того, кто будет осуществлять управление МКД, на уполномоченные лица возлагаются обязательства поставки коммунальных услуг и осуществления иных работ, направленных на содержание общего имущества.

Если предоставление услуг будет осуществляться ненадлежащим образом (даже если плата со стороны собственников вносится своевременно), то возможны санкции в виде расторжения договора с УК, ТСЖ и ЖСК. Решение о применении санкций принимается на общем собрании собственников.

Жилищная сфера – одно из самых сложных правовых полей с юридической точки зрения. Это связано с тем, что многие собственники МКД не понимают саму суть управления недвижимым имуществом, в том числе как должна осуществляться плата за предоставленные услуги, куда можно обратиться в случае нарушения интересов и прав владельцев жилья.

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/vybor-sposoba-upravleniya-mkd-obshhie-trebovaniya.html

Выбор способа управления многоквартирным домом

Выбор способа управления в МКД

С 1 марта 2005 года на территории России вступил в действие Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ), в соответствии с которым только собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (независимо от организационного статуса: гражданин, предприятие, муниципалитет, государство) совместно определяют способ управления многоквартирным домом, порядок использования прилегающей территории, перечень требующихся ремонтных работ в доме и их стоимость.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

Существует 3 способа управления многоквартирным домом:

1) Непосредственный способ управления

2) Управление товариществом собственников жилья

3) Управление посредством управляющей организации

В случае если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (не заключен договор управления), орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (Постановление Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»).

Решение вопроса о выборе способа управления находится в исключительной компетенции общего собрания собственников, поэтому выполнить свою обязанность по выбору способа управления собственники смогут только путем проведения общего собрания и принятия на нем необходимых решений.

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений:

– о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений,

– о ремонте общего имущества в многоквартирном доме,

– о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме,

– об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания;

– о выборе способа управления многоквартирным домом;

– о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

– другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

подробнее

Способы управления: что выбрать?

1-й способ управления – непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

подробнее

2-й способ управления – управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

При этом способе управления товарищество собственников жилья от своего имени заключает договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.

подробнее

3-й способ управления – управление управляющей организацией

При этом способе управления избранной управляющей организацией с каждым собственником помещения и заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания собственников.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Под управляющей организацией понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель.

подробнее

Обязанности органов местного самоуправления муниципальных образований по организации обеспечения населения качественными жилищно-коммунальными услугами.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 г.

№ 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее – Постановление № 75), проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

подробнее

Источник: http://pkgo.ru/region/municipal_economy/upravdom/vybor-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Выбор способа управления многоквартирным домом 2020 – порядок, способы, ЖК РФ

Выбор способа управления в МКД

Каждый многоквартирный дом должен управляться определенным в Жилищном кодексе РФ способом. Жильцы вправе заниматься организационно-распорядительными, финансовыми мероприятиями самостоятельно либо воспользоваться помощью квалифицированных посредников.

Управлением МКД могут заниматься коммерческие и некоммерческие организации. Если между жильцами существует доверие, и они действуют слаженно, своевременно организовывают собрание, то для управления многоэтажным домом целесообразно выбирать некоммерческую организацию (ТСЖ, кооператив). В других случаях целесообразно заключить договор с коммерческим посредником (УК).

Что это такое?

Жилищное законодательство предусматривает возможность организовать управление МКД следующими способами:

  • непосредственное управление собственниками;
  • ТСЖ (ТНТ) и жилищный кооператив;
  • управляющая организация.

Принудительный выбор способа управления многоквартирным домом не допускается, за исключением случаев, когда жильцы не выбирают способ управления самостоятельно. Согласно последним поправкам в ЖК РФ предусмотрен переходный период для МКД, срок которого может составлять 1-3 года. За это время жильцы должны скооперироваться и выбрать способ управления, что, прежде всего, будет в их интересах.

Способ управления МКД представляет собой вариант решения организационных, технических, распорядительных, финансовых вопросов, касающихся порядка надлежащей и безопасной эксплуатации многоквартирного дома.

Организация управления необходима для снабжения дома необходимыми жилищно-коммунальными услугами, выполнения текущего и капитального ремонта, содержания общего домового имущества. Управляющие компании, ТСЖ или непосредственно собственники жилья заключают договоры подряда, решают текущие и будущие хозяйственные вопросы, связанные с управлением МКД.

Варианты

Если дом небольшой, то можно заниматься управлением самостоятельно. Для этого придется оформлять доверенность от собственника каждого жилого помещения. Управление требует квалифицированных знаний и умения принимать оперативные решения, особенно когда дом требует ремонта.

При наличии возможности организовать ТСЖ (ТНТ) жильцы создают некоммерческую организацию, которая непосредственно решает вопросы управления МКД. Возглавляет ТСЖ председатель и правление.

На каждый дом можно организовать только одно ТСЖ, если только дома не расположены в пределах одного земельного участка.

Управляющая организация (компания) представляет собой коммерческую организацию, которая может взять на себя полную ответственность за управление МКД, в том числе поставку качественных коммунальных услуг. В таком статусе выступает лицензируемая организация, которая заключает договор с жильцами каждого МКД. Выбор компании осуществляется в конкурсном порядке.

Непосредственное управление

При такой форме управления граждане сами выбирают способ управления и решают вопросы текущего (капитального) ремонта.

Важные решения, которые касаются вопросов обслуживания и ремонта дома, должны решаться на общем собрании жильцов.

Решения, не требующие отлагательства, принимаются советом МКД. Его организация обязательна, когда в доме более 4-х квартир.

В задачу совета входит:

  • созыв общего собрания дома;
  • контроль работы – подрядных организаций, специалистов узкого профиля: сантехников, электриков и т.д.;
  • подготовка отчета о выполненной работе;
  • ведение финансовой документации, открытие счета по доверенностям от жильцов.

Председатель совета и его члены наделяются полномочиями собственниками жилья на общем собрании.

Непосредственное управление возможно, когда в доме не больше 30 квартир. Тогда принимать важные решения и подписывать документы вправе сами собственники жилья.

ТСЖ

Товарищество собственников жилья представляют собой некоммерческую организацию. Все важные решения в МКД принимает общее собрание жильцов, во главе с председателем, который также избирается общим анием.

Бюджет ТСЖ формируется за счет взносов членов, а также субсидий от государства и муниципального образования. Порядок избрания руководящих органов ТСЖ осуществляется на основании устава организации. Некоммерческая организация организует ремонтные работы, заключает договоры, привлекает к работе подрядчиков.

ТСЖ вправе организовать сбор средств на текущий и капитальный ремонт дома. Его решения обязательные для жильцов дома, если только не оспорены в судебном порядке.

Управляющая компания

Управляющая компания представляет собой коммерческую организацию, которая создается для того, чтобы:

  • заниматься управлением МКД;
  • обеспечивать его текущие и будущие нужды в плане организации поставки качественных коммунальных услуг, ремонта и содержания общего домового имущества;
  • обслуживать придомовую территорию.

Жильцы МКД подписывают с организацией договор, проект которого утверждается на общем собрании.

Договор управления МКД ограничен конкретным сроком. Для жильцов он составляет 1-5 лет. Для застройщика – не меньше 5 месяцев.

Местная администрация может заключить договор с управляющей организацией на срок не больше трех лет, в случае, когда жильцы не определились с формой управления дома. Сменить компанию, при надлежащем выполнении ей своих обязанностей, можно не чаще одного раза в год.

Потребительский кооператив

Потребительский кооператив может быть организован в ЖСК и также управляется председателем. Он представляет собой форму непосредственного управления МКД. Его решения предусматривают для жильцов определенные ограничения.

Правление кооператива устанавливает сумму определенных взносов, которые оплачиваются жильцами на регулярной основе. В кооперативе может быть установлена система ании по принципу: «одна квартира – один голос», либо количество пропорционально площади каждой квартиры.

Законодательное регулирование

Порядок выбора способа управления многоквартирным домом регулируется ЖК РФ. Стандарт управления МКД установлен Постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.

Источник: https://realtyurist.ru/mnogokvartirnye-doma/vybor-sposoba-upravlenija-mnogokvartirnym-domom/

Выбор способа управления многоквартирным домом. « Государственная жилищная инспекция Липецкой области

Выбор способа управления в МКД

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений в МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа . Частью 3 ст.

161 ЖК РФ установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания собственников помещений в МКД, согласно ст.

46 ЖК РФ, является обязательным для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в ании.

При выборе управляющей организации многоквартирным домом с каждым из собственников помещений в доме заключается договор управления на условиях, утвержденных общим собранием. Сторонами по договору управления являются: собственники помещений в доме и управляющая организация.

По договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений МКД) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено, что собственники помещений вправе в любой момент реализовать свое право по выбору способа управления в многоквартирном доме, а именно:

  1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
  2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  3. управление управляющей организацией.

Стоит также отметить, что  подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В свою очередь управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.

Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами от общего количества собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Источник: http://ggilipetsk.ru/news/vybor-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Как выбирать способ управления многоквартирным многосекционным домом – новостройкой, в котором секции вводятся в эксплуатацию поочередно с интервалом в несколько лет?

Выбор способа управления в МКД

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит специальных норм, регулирующих порядок выбора способа управления многоквартирным многосекционным домом – новостройкой, в котором секции вводятся в эксплуатацию поочередно с интервалом в несколько лет.

На основании имеющихся норм ЖК РФ можно сделать вывод, что:

а) способ управления многоквартирным домом – новостройкой:

  •  в общем случае выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 2 ст. 161 ЖК РФ);
  • может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое «является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме» (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ);

б) в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме помимо самих собственников помещений в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию вправе принимать участие и принимать решения участники долевого строительства (ч. 11 ст. 44 ЖК РФ), которые приняли от застройщика помещения в данном доме после выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;

в) при проведении органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ):

  • орган местного самоуправления в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома размещает извещение о проведении открытого конкурса
  • орган местного самоуправления не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытый конкурс
  • все лица, принявшие от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ);

г) многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ);

д) собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Градостроительный кодекс Российской Федерации (ч. 121, 13 ст. 48, п. 4 ч. 7 ст. 51) предусматривает возможность подготовки проектной документации, выдачи разрешения на отдельный этап строительства и на ввод объекта  в эксплуатацию. При этом согласно ч. 1 ст.

55 ГрК РФ «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства …объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству…».

В случае, если проектная документация подготовлена, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства выданы на каждую секцию в строящемся многоквартирном доме, то возникает проблема с определением соответствия понятия «секция» («блок-секция») и понятий «многоквартирный дом», «общее имущество в многоквартирном доме», «управление многоквартирным домом», «способ управления многоквартирным домом».

В частности, в ст. 6 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» различаются понятия «многоквартирный дом» и «блок-секция многоквартирного дома, имеющая отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования». При этом, несмотря на такие различия, застройщик осуществляет все действия по передаче участникам долевого строительства объектов долевого строительства в многоквартирном доме и в блок-секции многоквартирного дома по одинаковой процедуре.

В связи с изложенным, представляется, что после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию блок-секции многоквартирного дома, как объекта капитального строительства (такого многоквартирного дома на данный момент времени), участники долевого строительства, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче (в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию), и собственники помещений в этой блок-секции вправе принимать решение о выборе способа договора управления многоквартирным домом, выборе управляющей организации, утверждении условий договора управления многоквартирным домом, заключать договор управления многоквартирным домом, реализуя свое право управлять многоквартирным домом.

До принятия таких решений на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме управление такой блок-секцией (многоквартирным домом в таком виде) должно осуществляться на основании договоров управления многоквартирным домом, заключенных по основаниям и в порядке, установленным ч. 13 и 14 ст. 161 и ч. 11 ст. 162 ЖК РФ.

При этом если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 13 ст.

161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, (ч. 81 ст. 162 ЖК РФ).

При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, выбранной на общем собрания собственников помещений в многоквартирном доме, целесообразно устанавливать срок действия такого договора не в виде календарной даты, а в виде дня возникновения в соответствии с ч. 7 ст.

162 ЖК РФ обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в первой и второй блок-секции в данном многоквартирном доме.

Соответственно, после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию второй блок-секции многоквартирного дома, как объекта капитального строительства (изменения размера такого многоквартирного дома на новый момент времени), участники долевого строительства, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче (при условии, что в участники долевого строительства имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений в течение года со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующей блок-секции в многоквартирном доме), и собственники помещений во введенных в эксплуатацию блок-секциях вправе принимать решение о выборе способа договора управления многоквартирным домом, выборе управляющей организации, утверждении условий договора управления многоквартирным домом, заключать договор управления многоквартирным домом, реализуя свое право управлять многоквартирным домом.

После ввода в эксплуатацию первой блок-секции в многоквартирном доме и формулировании условия о сроке договора управления многоквартирным домом так, как указано выше, органов местного самоуправления обязан проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в порядке, установленном ч. 4 ст. 162 ЖК РФ и Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.

Подобная цикличность должна продолжаться до ввода в эксплуатацию последней блок-секции, предусмотренной проектной документацией на многоквартирный дом.

Источник: http://www.urbaneconomics.ru/spravpotreb/kak-vybirat-sposob-upravleniya-mnogokvartirnym-mnogosekcionnym-domom-novostroykoy-v

Порядок выбора или изменения способа управления многоквартирным домом

Выбор способа управления в МКД

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также…

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. 2. Доля в праве общей собственности на общее…Статья 112.

Восстановление процессуальных сроков
(в ред. Федерального закона от 28.07.2004 N 94-ФЗ) 1. Лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен. 2. Заявление о восстановлении пропущенного…Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом.

Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с нормами ЖК РФ на общем собрании собственников помещений, проводимом в порядке, установленном ст. ст. 45-48 ЖК РФ, обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Примечание:

(!) Почему «обязаны»? Потому что, вместе с правом иметь имущество в собственности, физическое и юридическое лицо имеет и обязанности, а также ответственность по его ненадлежащему содержанию с тем, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу, как самого собственника, так и здоровью и имуществу третьих лиц.

Инициатором проведения общего собрания собственников помещений как по вопросу выбора способа управления, так и по вопросу изменения способа управления многоквартирным домом, может быть любой собственник или группа собственников жилых и нежилых помещений, в том числе, и представители городской доли собственности в многоквартирном доме.

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа собственников помещений (ст.

42 ЖК РФ). Решение по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом считается принятым, если за него проали собственники помещений, обладающие более 25% от числа, принявших участие в собрании.

Решение общего собрания о выборе способа управления, принятое в установленном ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, даже для тех, кто не принимал участие в ании либо ал против.

Примечание:

Способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения собственников помещений данного многоквартирного дома.

Решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать только в суд.

В суд с заявлениями о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований ЖК РФ, вправе обратиться должностные лица Государственной жилищной инспекции Санкт- Петербурга, осуществляющие государственный жилищный надзор на территории города.

Только собственник помещения в многоквартирном доме и только в судебном порядке вправе обжаловать решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в случае, если он не принимал участие в этом собрании или ал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Заявление об обжаловании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома может быть подано в суд в течение 6 месяцев (!) со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен (ст. 112 ГПК РФ).

В случае не восстановления судом сроков обжалования принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения, любой собственник помещения в доме, не согласный с данным решением, вправе провести новое собрание, на котором поставить на ание вопрос об отмене принятого на предыдущем собрании решения.

Если собственники помещений многоквартирного дома в течение предусмотренного срока не реализовали право на выбор способа управления многоквартирным домом или принятое ими решение не реализовано, то согласно ч. 4 ст.

161 ЖК РФ органы исполнительной власти проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по процедуре, определенной Правилами проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства РФ от 02.02.2006 №75.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом.

Источник: http://procspb.ru/poryadok-vybora-ili-izmeneniya-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom

Прав-помощь
Добавить комментарий