Выкуп доли сестры в своем доме

Против своей доли: суд обязал «профессионального соседа» продать метры

Выкуп доли сестры в своем доме

Мосгорсуд принял судьбоносное решение по делу о спорной квартире — обязал «профессионального» скупщика долей продать пол-однушки проживающему в жилье совладельцу по рыночной стоимости.

Если такие решения получат распространение, граждане смогут меньше переживать за то, что аферисты-«выживалы» вынудят их продать единственную квартиру по заниженной стоимости или, напротив, купить лоскуток в своем же жилище втридорога.

Такая судебная практика сделает бизнес на долях невыгодным. Подробности истории москвички Елизаветы Михайловой — в материале «Известий».

Профессиональный владелец долей

Неприятности в молодой семье москвички Елизаветы Михайловой начались три года назад незадолго до ее свадьбы. Накануне бракосочетания супруг стал наследником однушки в столичном Зюзино по завещанию.

Однако родная сестра Ксения оспорила его в суде, заказав посмертную экспертизу, в которой было сказано, что бабушка якобы была невменяемой на момент подписания бумаги. Брат не стал упорствовать, оспаривать судебное решение — всё-таки родные люди.

Он и его жена Елизавета сообщили о своем желании выкупить долю и, казалось бы, получили согласие. И вот, когда уже сделка была на носу, взят кредит для выкупа, Ксения сообщает, что доля продана постороннему.

По закону (согласно ст. 250 ГК РФ) так делать нельзя — у совладельцев есть приоритет в покупке доли и реализовывать метры на стороне можно лишь после их письменного отказа. Но в нашем законодательство множество лазеек, делающих бессмысленным существование этих охраняющих права гражданина запретов.

Одна из таких конструкций называется в риелторской сфере сделкой по отступному. То есть собственник якобы берет в долг деньги под свою долю у стороннего лица и не платит по счетам. Таким образом сначала ¼ квартиры перешла от Ксении к некоему гражданину Тропкину.

К тому же при такой форме смены собственника не нужно платить налог государству — это же долговые обязательства. Причем Ксении пришлось бы уплатить 30% от суммы сделки в качестве налога как иностранке (она гражданка Украины). Позже Тропкин стал собственником еще одной четверти от доли Ксении.

С этого момента для молодой семьи наступил ад.

«Наша первая встреча с Тропкиным происходила в кафе. Он вел себя развязно, говорил как браток из 1990-х. Заявлял, что в квартире мы жить не будем, хотя документы не показывал. Однако предложил выкупить его долю за 2,3 млн рублей», — рассказывает Елизавета.

Рыночная стоимость половины однушки, вокруг которой разгорелась тяжба, составляет от 500 до 750 тыс. рублей.

«Ошибочно думать, что доля в ½ однокомнатной квартиры равнозначна 50% от рыночной стоимости самой квартиры. На эту долю по закону нельзя въехать, даже суд не может «вселить» в одну комнату новых людей, если там уже кто-то проживает.

Владение этой долей не дает права проживания в квартире без доброй на то воли первоначального собственника. Я этого не знала, пока не столкнулась с бедой. По сути, когда этот человек пытался насильно проникнуть в нашу квартиру, он нарушил закон. Его действия могли квалифицироваться по ст.

330 УК РФ («Самоуправство»). Но, увы, полиция бездействовала», — рассказывает Михайлова.

Этого юридического нюанса многие жертвы «профессиональных соседей» не знают и мирятся с произволом новых совладельцев.

«В настоящее время при наличии спора о праве владения, пользования, распоряжения жилым помещением собственником доли в праве необходимо применение не только ст. 30 ЖК РФ, но и ст.

247 ГК РФ, в которой говорится о долевой собственности, что распоряжаться долевым жильем можно лишь по согласованию собственников,если такого согласия не удалось достичь, нужно обращаться в суд.

Позиция Верховного суда по данному вопросу придерживается гарантированного Конституцией права граждан на выбор места жительства, которое не должно нарушать права других граждан, собственников, владеющих большей частью жилого помещения в виде однокомнатной квартиры и постоянно проживающих в нем. Не допускается ст.

10 ГК РФ осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)», — пояснила «Известиям» суть вопроса адвокат палаты адвокатов Самарской области № 80 Виктория Тюрина.

Коллекционер долей

Елизавета провела собственное расследование и выяснила, что Тропкин просто коллекционер долей в занятых другими людьми квартирах. Она насчитала шесть таких историй. Признается, что не все, с кем она связалась, оказались готовы к борьбе и судебным тяжбам. Самым боевым оказался Валерий Морозов, пенсионер.

Головная боль из-за жилищного вопроса у москвича началась еще в 2004 году. После развода его жена продала полквартиры посторонним людям, а после череды перепродаж в 2011 году метры оказались в распоряжении… Олега Тропкина.

«Восемь лет он меня принуждает к продаже», — говорит пенсионер.

«В нашу квартиру Тропкин прибыл 21.06.2011, заявил с порога: «Это мой бизнес, а Литвиненко В.В. (еще один совладелец метров. — Прим. «Известий») — бизнес-партнер», — сообщает в одном из своих заявлений Морозов (имеется в распоряжении редакции).

Москвичу предложили реализовать квартиру, но он оказался не робкого десятка. Соседи выживали немолодого уже человека из его же квартиры как могли. Как пишет «360», к мужчине подселили несколько десятков китайских мигрантов, захламили квартиру мусором и создавали другие невыносимые условия для жизни.

При этом в квартире проживает малолетняя дочь мужчины, ученица 4-го класса.

«Из всех ценных вещей остались два кресла — антиквариат, по утверждению Тропкина. В протоколах каждое стоимостью по 200 тыс.

», — рассказал телеканалу Морозов, предоставив документы о том, что на самом деле мебель, согласно артикулам, производства известной советской фабрики в Шатуре.

Разумеется, жильцы неоднократно нагло вламывались в квартиру пенсионера. А позже даже обвинили его в хищении якобы оставленных в его же жилище денег.

Суд прислушался

Сложно мириться с тем, что в твой дом без твоего ведома вламываются посторонние люди. Причем в твое отсутствие.

«Хорошо, что у нас стояла камера наблюдения, которая фиксировала происходящее. Полиция ехала 40 минут, но, даже приехав, бездействовала. По итогам написанного мной заявления было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела», — рассказывает «Известиям» Михайлова. Елизавете и ее мужу пришлось взять кредит, нанять юриста и начать борьбу за свои права.

«Мы провели независимую оценку, согласно которой, стоимость доли Тропкина составила 731 тыс. рублей. После чего вышли в суд с просьбой принудительно выкупить у него часть жилища. В итоге 28 мая на апелляции суд встал на нашу сторону. Я считаю, что во многом нам удалось добиться успеха благодаря освещению проблемы в СМИ», — говорит Михайлова.

Представитель Тропкина оказался менее словоохотливым.

«[Тропкин] хотел, очень хотел [прийти], но у него машина, сервис… просто с Варшавки не смог доехать», — объяснил отсутствие заинтересованного лица его представитель Игорь Маев сразу после проигранного процесса. Впрочем, юрист пообещал обжаловать решение Фемиды.

«Принудительный выкуп доли через суд выглядит следующим образом: оценщик оценивает долю, истец подает иск в суд и кладет денежную сумму оценки доли на счет судебного департамента в качестве обеспечения иска, и суд принимает решение о признании права собственности за истцом с выплатой денежной компенсации ответчику за долю со счета судебного департамента», — объясняет суть процедуры юрист Оксана Филачева.

Источник: https://iz.ru/884105/ivan-petrov/protiv-svoei-doli-sud-obiazal-professionalnogo-soseda-prodat-metry

Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

Выкуп доли сестры в своем доме

Сдавать  внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату.  Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. 

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка,  руководителя офиса “В Новогиреево” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы “Инком-Недвижимость” Ольги Кладковой.

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

 Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую.

Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу.

Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее.

Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа.

Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы – сособственники.

Если того требуют обстоятельства (например, сособственники – чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.

Главное, что проверяет нотариус – соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично.

Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу.

Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на “кусочек” квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение – регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей.

Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться.

В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями.

Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.

Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.

Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными. 

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

Источник: https://realty.ria.ru/20170825/408875641.html

Принудительный выкуп доли у сособственника возможен!

Выкуп доли сестры в своем доме

Всем доброго времени суток.

Предыдущий пост имел относительный успех https://new.pikabu.ru/story/ne_lenites_otmenyat_sudebnyie_pr…), поэтому я решил поделиться с Вами решением еще одной проблемы. Убежден: лучше знать, как ситуация может быть решена, и избегать возможных рисков ее возникновения, ну а коль она возникла – знать, какой выход возможен из нее.

К слову, сам я избежать случившегося не смог. Но обо всем по порядку…

Итак, небольшая предыстория.

Два года назад, после смерти моего деда, отец вступил в наследство. Из наследственной массы, т.е. того, что оставил после себя покойный дед, была однокомнатная квартира. Разумеется, тут же нашлись «родственники», кто посчитал возможным заявить свои притязания на это имущество.

Ситуацию в некотором смысле упрощало то, что наследство было отписано отцу по завещанию, составленному у нотариуса, и сомнений в подлинности не вызывало.

Опуская подробности того судебного процесса и всю ту грязь, что неизменно является следствием семейных и наследственных споров, скажу лишь то, что сводная сестра отца, оформив справку об инвалидности, требовала обязательную долю. Суд сестре её присудил. В размере 1/6 доли от однокомнатной квартиры.

Именно о том, как можно принудительно лишить сособственника его доли, и хочу рассказать. Опять же, отходя несколько от предмета рассказа, я хочу упомянуть, что этот пост носит скорее информативный характер, для людей, далеких от правовой науки, и может быть кому-то полезным.

Конечно, мы – не из той породы людей, кто стремиться обобрать пенсионерку-инвалида. Суд стал для нас крайней мерой, поскольку в силу личных неприязненных отношений с отцом было ясно: владеть/пользоваться/распоряжаться совместно с сестрой мы этой квартирой не сможем.

Договориться же о суммах выплаты мы не смогли.

И хотя цифры, озвученные нами, были взяты не с потолка (руководствовались заключением оценочной экспертизы, на проведение которой сестра была согласна), тем не менее, суммы, определенные экспертизой, она посчитала «варварски заниженными» и ни о каком выкупе в добровольном порядке уже не могло быть и речи.

Значит, для того, чтобы по суду Вы могли требовать выкупа доли у сособственника, необходимо наличие одновременно (именно, одновременно!) трех обстоятельств:

– доля сособственника мала;

– она не может быть выделена в натуре, т.е. как отдельный объект права;

– и, наконец, сособственник не имеет интереса в этой доле.

А теперь, несколько слов о том, что скрывают за собой сие сухие канцелярские понятия.

Определение незначительности (или малозначительности) доли устанавливается через соотношение того, какая площадь у самого объекта недвижимости и того, какой долей владеет сособственник.

Судебная практика по этому вопросу идет по пути того, что всякая доля ниже ¼ части, признается малозначительной. Данная цифра не является голословной. Так, в своем решении Московский городской суд, по-моему, в 2016 году, признал ¼ часть как незначительную.

Наиболее часто встречающиеся размеры долей, признаваемых малозначительными – это ¼, 1/8, 1/10 ну, и так далее…

При этом, очень важным моментом в определении малозначительности доли является то, может ли размер выкупаемой доли соответствовать площади жилого помещении (именно жилого). Для целей определения малозначительности доли площадь туалета, коридора, балкона, разумеется, не учитывается, поскольку проживание там с точки зрения права невозможно.

В нашем случае, при общей площади «однушки» в 34,7 кв. метров, 1/6 доли соответствовала примерно 5,8 кв. метрам жилья. Согласно техпаспорту квартиры ни комната, ни кухня такой площади не соответствовали.

Предвосхищая тезис о том, что при владении долями мы владеем «абсолютной долей» во всем объекте недвижимости (ну т.е. 1/6 в туалете, 1/6 – в коридоре, 1/6 – в кухне и т.д.), и поэтому вопрос о выделе доли ставиться не должен, скажу: Должен!

Должен именно потому, что определение реальных площадей имеет значение для квалификации второго пункта, а именно – возможно или невозможно выделение доли сособственника в натуре.

Ставя этот вопрос на рассмотрение суда, будьте заранее убеждены в том, что выкупаемая доля с ее фактической площадью, не может быть изолирована от остального объекта недвижимости.

В том случае, если Ваша доля соответствует площади какой-нибудь комнаты, которую можно изолировать, завести туда отдельные коммуникации и прорубить вход, выдел в натуре будет признан судом возможным.

Соответственно, в этом случае мы теряем совокупность тех условий, о которых я сказал изначально, и рассчитывать на удовлетворение заявленных требований не придется.

Опять же, в нашем случае!, выдел доли был возможен.

Возможен потому, что квартира расположена на 4 этаже многоквартирного дома, коммуникации в доме едины и их перепланировка также не реальна, прорубить отдельный вход мы также не имеем возможности (ну не залетать же она туда будет?). Ну, и наконец, ЧТО отделять в таком случае, если сособственнику принадлежит всего-то порядка 6 кв. метров жилплощади?

Нужно отдать юристу сестры должное, так как он пытался парировать эти доводы тем, что мы, мол, чиним сестре препятствия: прописаться ей не даем, всячески ее ущемляем. Хороший ход, но – слабый.

Данные аргументы нами были озвучены, как злоупотребление правом, с чем суд согласился.

Мы показали, что за два года (ДВА, Карл!) она не понесла ни копейки расходов на содержание жилья, ни разу не приехала и не поинтересовалась судьбой квартиры-кровинушки, да и сами требования о прописке магическим образом были заявлены только в здании суда; сама же она проживает по другому адресу и домашнее хозяйство ведет там же.

Оригиналы кассовых чеков об оплате всех расходов, связанных с содержанием жилья за два года, а также показания жильцов подъезда дома были обоснованно приняты судом во внимание, а сестра – послана в пешее эротическое.

Касаемо размера выплачиваемой доли она, конечно, поупиралась. Мы сказали о том, что оценщик посчитал квартиру в 750К, соответственно, её доля – это 125К. Сказали и о том, что предлагали ей 150К, но ей и этого показалось несправедливо мало. Хочет человек больше!

Юрист заявил о том, что экспертиза не должна приниматься во внимание, т.к. цитата «эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний».

Честно говоря, еб@нутый аргумент, восходящий к анналам гражданского процессуального законодательства. Т.е. если расчет в целом проведен верно и методика проведения экспертизы отвечает требованиям ФСО (не путать с Федеральной службой безопасности), но эксперту Вы не погрозили УК РФ, то нет правды в его писанине.

Ну, хрен с ним! Экспертиза, так экспертиза. Суд производство приостановил.

Видели бы Вы её глаза, когда судебная экспертиза показала меньше того, что насчитал «наш» эксперт. Было вякание насчет того, чтобы взять за основу нашу оценку, но и мы, и суд сказали – в основу судебного решения положить выводы судебного эксперта.

Итог: Еще один год судебных баданий и доля, что выкуплена за более, чем скромную сумму. Оплата судебной экспертизы легла на нее, плюс я оформил договор через знакомого ИП на «якобы» оказываемые им нам услуги в части составления иска. Мол, мы дурачки: ничего не понимаем и пошли к юристу.

Суд все это дело удовлетворил.

Мораль? Всегда оставайтесь людьми, не будьте жадными и знайте, что выкуп доли через суд возможен.

Всем добра, адекватных родственников и справедливых судов.

Источник: https://pikabu.ru/story/prinuditelnyiy_vyikup_doli_u_sosobstvennika_vozmozhen_5700940

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал?

Выкуп доли сестры в своем доме

Несмотря на существенное падение стоимости недвижимости из-за кризиса, размер материнского капитала (453 тыс. рублей в 2019 году) в большинстве регионов страны до сих пор не позволяет семьям с детьми приобрести полноценное жилое помещение без привлечения дополнительных средств — то есть без собственных сбережений или жилищного кредита (займа).

Поэтому для большинства родителей единственным доступным вариантом улучшения жилищных условий по государственному сертификату на маткапитал является покупка не целого жилого помещения, а только его части (доли).

Покупка доли жилья на материнский капитал

По закону материнский капитал можно направить на приобретение долевой собственности только в 2 случаях:

  1. Если доля представляет собой изолированное помещение в квартире — одна или несколько комнат.
  2. Если в результате покупки доли все жилое помещение полностью перейдет в собственность покупателя.

Важным условием является обособленность приобретаемой доли от остальной части помещения. Именно по этой причине долю в однокомнатной квартире купить нельзя (так как в единственной комнате невозможно выделить долю в «натуре»).

Это важно по той причине, что по закону направление улучшения жилищных условий предполагает возможность покупки по сертификату только самостоятельного жилого помещения.

Жилое помещение — это изолированное помещение, пригодное для проживания и отвечающее санитарным и техническим нормам. В качестве такового Жилищный кодекс признает только жилой дом (и его часть), квартиру или часть квартиры, а также комнату.

Определения понятия «комната» также закреплено законодательством и означает часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания лиц.

Судебная практика по отказам ПФР на покупку долевой собственности

Так сложилось, что Пенсионный фонд предпочитает не связываться со сделками на покупку долей по сертификату и часто отвечает отказом на подобные заявления от граждан. Одним из основных условий ПФР является требование приобретать отдельный объект собственности, а не «долю в праве».

Нельзя сказать, что данное требования правомерно и не может быть обжаловано в суде. Судебная практика богата разбирательствами в суде с самыми разными исходами по вопросу покупки доли с использованием материнского капитала.

  • Несмотря на отсутствие в законе запрета по использованию сертификата для приобретения доли жилого помещения в собственность лиц, уже в нем проживающих (имеющих права пользования), некоторые граждане для отстаивания своих законных прав из-за отказа ПФР вынуждены обращаться в Верховный суд.
  • Существуют исключения и по одному из основных условий направления материнского капитала на улучшение жилищных условий — оформлению жилья в общее имущество всех членов семьи (вне зависимости от возраста детей). Так, в одном из судебных дел и суд согласился с суждениями матери, выкупившей долю в квартире своего совершеннолетнего сына, оформив ее только в собственность себя и несовершеннолетних детей.

Есть и обратные примеры — когда несмотря на правомерный отказ ПФР перевести средства семейного капитала в счет уплаты обязательств по потребительскому кредиту «на неотложные нужды» суд встает на сторону граждан, так как фактически заем был потрачен именно на это.

Ниже приводятся ответы на наиболее актуальные вопросы о вариантах и способах приобретения права в долевой собственности по материнскому сертификату.

Как выкупить долю в квартире мат капиталом?

Для молодых семей выкуп доли в квартире материнским капиталом является прекрасной возможностью улучшения жилищных условий. Но для получения разрешения ПФР на совершение подобной сделки необходимо соблюсти все требования закона.

Доля должна соответствовать следующим критериям, необходимым для признания помещения жилым:

  • быть изолированной и обособленной от остальной площади жилища;
  • являться пригодной для постоянного проживания;
  • соответствовать санитарным, техническим и другим нормам.

Каждый случай ПФР рассматривает индивидуально, и его решение должно быть основано на положительном ответе на вопрос: может ли данная доля быть отнесена к самостоятельным жилым помещениям? Иные сделки могут быть оспорены ПФР в суде.

К примеру, ПФР одобрит сделку по покупке доли в однокомнатной квартире, если в ее результате семья покупателя, выкупая долю у других участников долевой собственности, станет единственным владельцем всего жилого помещения.

Список необходимых документов, которые нужно предоставить на покупку доли жилья, не отличается от списка на приобретение всей квартиры.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родственников?

Порядок заключения договоров купли-продажи недвижимости между родственниками в точности такой же, что и при сделках, где участниками выступают граждане, не состоящие в родственных отношениях.

И хотя сделки между родственниками законны, на практике существует ряд ограничений:

  • сделка не должна быть мнимой, т.е. совершенной только для обналичивания материнского капитала без изменения порядка пользования жилым имуществом;
  • сделки между супругами запрещены, но не возбраняется заключать договоры с другими родственниками — например, между детьми и родителями;
  • ПФР признает договор, по которому семья приобретает права в долевой собственности у родных, если последние отказываются полностью от владения своими долями в жилом помещении.

Однако не стоит забывать, что Пенсионный фонд проверяет историю объекта недвижимости и тщательно следит за сделками между родственниками с целью недопущения попыток обналичивания материнского капитала.

В последнее время эта схема стала настолько широко применяться, что органы ОБЭП и МВД отслеживают не только дальнейшую судьбу жилья (чтобы были соблюдены права детей), но также и историю приобретенного жилья.

Кроме этого при покупке жилья у родственников необходимо помнить о праве граждан на получение имущественного налогового вычета в размере произведенных расходов (за исключением суммы семейного капитала).

Однако гражданам, желающим выкупить долю у близких родственников, на основании п. 5 cт. 220 НК РФ может быть представлен отказ в оформлении налогового вычета, поскольку сделка проводится между взаимозависимыми лицами.

Исчерпывающий список взаимозависимых родственников приведен в п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Какие-либо дополнительные ограничения на налоговый вычет при приобретении жилья у других родственников, которые не включены в этот список, законом не предусмотрены.

Покупка на маткапитал права долевой собственности у чужих людей

Приобрести долю в квартире можно и у посторонних лиц — при условии, что жилище отвечает требованиям закона.

  • На практике, как правило, под долей подразумевается, приобретение одной или нескольких комнат в многокомнатной квартире.
  • В случаях, когда дело касается однокомнатной квартиры, выкупить комнату невозможно — нужно приобретать полностью квартиру, а не ее часть.

Выкуп комнаты с привлечением материнского капитала возможен, если она изолирована и обособлена. То есть в свидетельстве о праве собственности должно быть указано, что оно выдано на отдельную комнату, а не на часть квартиры.

Поскольку в обычных квартирах комнаты в отдельную собственность выделяют редко, то речь может идти о выкупе комнаты в коммунальной квартире (с разделенными лицевыми счетами) или в частном доме.

Купить на средства семейного капитала комнату в общежитии, которое отнесено к специальному жилому фонду и не подлежит отчуждению (ст. 92 ЖК РФ) невозможно. Такая покупка может состояться в случае, если общежитие переведено в частный жилой фонд.

Поскольку ПФР переводит денежные средства уже после заключения и регистрации сделки, в договоре купли-продажи следует определить:

  • что стоимость жилья полностью или частично будет оплачена семейным капиталом путем перевода денежных средств со счета ПФР на расчетный счет продавца (с указанием номера счета);
  • стоит также указать срок, в течение которого покупатели обязаны сдать документы на распоряжение средствами материнского капитала (до полной оплаты по договору, недвижимость будет в залоге у продавца).

Как выполняется обязательство о выделении доли детям при покупке долевой собственности?

Согласно положениям ст. 10 (ч. 4) федерального закона от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ, жилое помещение, купленное с использованием семейного капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей с определением размера долей по соглашению между членами семьи.

Право собственности детей, которые родились после оформления сделки, но до того, как обязательства были погашены материнским капиталом и пока жилье окончательно не было оформлено в собственность, также должно быть учтено.

Это же мнение выражено в письме Федеральной нотариальной палаты от 7.02.2013 г. № 216/06-11, которая разъяснила, что:

  • недвижимость, приобретенная с использованием мат. капитала, должна быть оформлена как общее долевое имущество родителей и всех несовершеннолетних детей;
  • законность сделок, в результате которых, жилье передается только во владение детей, может быть поставлена под сомнение.

Таким образом, если за материнский капитал выкупается даже незначительная доля в собственности на квартиру, оформляться она должна все равно на всех членов семьи.

Если в собственность семьи переходит часть жилого помещения, то соглашение об определении долей будет предполагать дальнейшее деление купленной доли еще как минимум на 3 части. При этом отказать в проведении сделки на основании того, что размер приобретаемой площади менее учетной нормы на человека, установленной в регионе, ПФР не вправе.

Обязательство по выделению долей исполняется не позднее чем через полгода, после того как:

  • маткапитал будет перечислен продавцу либо;
  • с жилья будут сняты предусмотренные договором обременения.

Можно ли купить долю в доме на материнский капитал?

Как уже было ранее отмечено, закон не содержит запрета на приобретение доли жилого помещения. А поскольку понятие «дом» определено законом как жилое помещение, которое в отличие от квартиры является «индивидуально-определенным зданием», приобретение доли в частном доме вполне возможно.

Для того, чтобы ПФР перевел сумму маткапитала, дом, в котором приобретается доля, как и другие объекты недвижимости, должен быть:

  1. Пригоден для круглогодичного проживания. Показателями пригодности для жизни будет являться:
    • наличие системы отопления;
    • водопровод (т.е. наличие питьевой, а не технической воды);
    • электричество.
  2. Должен быть признан жилым по документам — т.е. он должен быть капитальным, фундамент и стены должны быть выполнены в соответствии со СНиПами и нормами безопасности.

    Кроме того, высота дома не должна превышать трех этажей, он должен располагаться на земельном участке, предназначенном под ИЖС на территории населенного пункта (города, села или деревни).

Согласие ПФР перевести средства семейного капитал на приобретение доли в частном доме возможно, если выкупаемая часть доли дома изолирована и имеет отдельный вход.

Однако, далеко не всегда дома, даже фактически разделенные на две половины, оформлены в долевую собственность, чтобы каждой половине соответствовала своя доля. Часто такой жилой дом:

  • продолжает оставаться одним жилым помещением, находящимся в совместной собственности без выделения долей;
  • юридически содержит доли в праве общей долевой собственности, являющиеся «идеальными», т.е. не позволяющие конкретно определить, какое жилое помещение (одна или несколько комнат) принадлежит каждому из сособственников, что делает затруднительным выдел приобретаемого объекта недвижимости в «натуре».

Особенности при покупке части жилого дома

Согласно ЖК РФ в качестве части жилого дома может выступать комната. В этом случае к доле в индивидуальном доме применяются те же критерии, что и при приобретении комнаты в квартире.

Практика показывает, что дом «на двух хозяев» в случае его раздела «в натуре» приобретает статус двухквартирного жилого дома. Средства материнского капитала можно направить на приобретение доли в таком доме только после осуществления его раздела в установленном порядке.

Для использования сертификата на материнский капитал на приобретение доли в индивидуальном доме в свидетельстве о праве собственности должно быть указано: квартира (либо часть жилого дома).

Заключение

  1. Семья, обладающая сертификатом на материнский капитал, вправе распорядиться им следующим образом: улучшить жилищные условия, увеличить пенсию мамы или оплатить образование детей. Практика показывает, что первое направление — наиболее популярно.
  2. По закону улучшить жилищные условия можно, купив или построив (либо реконструировав имеющееся) жилье. При этом покупка жилья — все-таки наиболее популярный способ расходования материнского капитала.
  3. Жилым помещением может быть изолированная часть дома (особенно на два отдельных входа или две самостоятельные квартиры) или комната в большой квартире.
  4. Закон позволяет направить материнский капитал как на целое жилое помещение, так и на долю в нем. Исключение — доля в однокомнатной квартире (такая сделка будет одобрена, только если в ее результате покупатель и члены его семьи останутся единственными собственниками).
  5. Пенсионный фонд допускает сделки между родственниками, за исключением случаев приобретения жилья у законного супруга. На остальных родственников данный запрет не распространяется.

Источник: http://pro-materinskiy-kapital.ru/ispolzovanie/uluchshenie-zhilischnyx-usloviy/pokupka-doli-kvartiry/

Квадратные дольки: покупаем или продаем комнату

Выкуп доли сестры в своем доме

Такого понятия, как «комната» на рынке недвижимости сейчас не существует. Вместо него используется другой термин – доля в праве собственности квартиры. Вы можете купить / продать долю любого размера, хоть 1/1 000.

Как это сделать, и какие проблемы могут возникнуть у продавцов и покупателей квадратных долек, попыталась выяснить обозреватель портала www.interfax.by.

Первый заместитель генерального директора Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН» Павел Астапеня рассказал о том, что сделки с долями имеют юридические и «житейские» особенности.

Сразу поясним, что долю в неприватизированной квартире продать нельзя. А вот если жилье находится в вашей частной собственности – продавайте как угодно. Кстати, вы можете приватизировать долю, а потом ее продать.

Как мы уже говорили выше, теоретически собственник может продавать любую долю. Другой вопрос, кто купит у вас 1/1 000 квартиры? А вот доли, равные количеству квадратных метров, пригодных для проживания, а тем более равные физическим размерам комнаты, прекрасно продаются.

«Раньше, когда существовал институт прописки, люди покупали какие-то минимумы жилплощади, чтобы прописаться и на законных основаниях устроиться на работу в Минске, – говорит Павел Астапеня. – Сейчас прописку отменили и вели регистрацию.

На работу в Минске можно устроиться независимо от того, где ты зарегистрирован. Поэтому сейчас не покупают 1/1 000, чтобы зарегистрироваться. Да и раньше я тоже не припомню таких сделок с 1/1 000. Был случай, продавали 1/12, и то это произошло в те времена, когда еще существовала прописка, лет пять-шесть назад.

Сейчас такого нет. Доли продаются в приближенном отношении с комнатой».

Для чего люди покупают / продают доли?

Дольки – это ступеньки на пути к целой квартире. Сначала человек покупает комнату. Со временем копит средства и идет на расширение – продает свою долю и покупает квартиру.

Продавцами и покупателями долей часто выступают наследники. После смерти собственника у квартиры может появиться много хозяев. Они либо сразу продают всю квартиру и делят деньги, либо кто-то из наследников выкупает доли в праве собственности остальных родственников и становится полноправным хозяином.

Один из самых редких вариантов – когда людям срочно нужны деньги, и они продают часть своей квартиры.

Поделить неделимое

Первое, на что следует обратить внимание – доля собственности должна быть приближена к размерам комнаты.

Часто бывает так, что доля не соответствует размеру комнаты. Ведь доля – это не метраж комнаты, а жилая площадь, разделенная на два, три, четыре и так далее – то есть 1/2, 1/3, 1/4 квартиры.

Строго говоря, с точки зрения законодательства обладание какой-либо долей в праве собственности на помещение означает обладание долей в каждом квадратном метре этого помещения.

К примеру, если вы обладаете 1/2 доли в праве собственности на квартиру, это означает, что вы обладаете 1/2 доли в праве собственности на каждый квадратный метр этой квартиры. Просто, для понимания обывателей, когда юристы говорят, к примеру, 1/2 доли – они объясняют это как право собственности на половину квартиры.

Согласитесь, трудно разделить квартиру поровну, если, к примеру, одна комната 17, а другая 13 квадратных метров. Да и часто ли вы встречали квартиру с абсолютно одинаковыми по метражу комнатами?

Павел Астапеня говорит: обычно собственники полюбовно договариваются о том, как пользоваться квартирой. Если мирным путем вопрос решить не получается, он решается в судебном порядке.

При продаже или покупке нужно принять как должное тот факт, что доля не будет соответствовать физическим размерам комнаты. Такие нюансы нужно уточнять заранее.

Например, если вам продают 1/2 квартиры, а будущая ваша комната на 4 метра меньше, чем у вашего соседа, можете смело требовать скидку у продавца. Ведь вы не сможете воспользоваться этими метрами.

Все вопросы касаемо долей и совместного пользования квартирой проще решать полюбовно. Если вы хотите юридически закрепить за собой право пользоваться конкретной комнатой, можете пойти к нотариусу и заключить с другим сособственником соглашение об установлении порядка пользования квартирой.

Право преимущественной покупки не приговор

При продаже доли собственности по закону продавец в первую очередь должен предложить выкупить долю другому сособственнику квартиры. Если сосед не желает покупать вашу часть квартиры, никто не может помешать вам продать ее другому человеку.

Продавцу нужно придти в нотариальную контору и через нотариуса направить уведомление о намерении продать долю. Другой сособственник, получив данное уведомление, приходит в нотариальную контору и пишет отказ либо заявление о том, что он согласен купить долю на предложенных условиях.

Например, вы предложили сособственнику выкупить долю за 30 миллионов. Он отказался. Вы можете продать ее другому лицу за сумму 30 миллионов, либо выше.

Что происходит, если сособственник умышленно (или по рассеянности) игнорирует уведомление о продаже? Ничего страшного.

«По закону, нужно выждать месяц с момента получения уведомления. Спустя месяц вы вправе продавать долю третьему лицу, не спрашивая другого сособственника. Никто потом эту сделку оспорить не сможет», – пояснил Павел Астапеня.

А теперь перейдем от теории к реальным ситуациям…

Как разделить построенную вместе квартиру бывшим супругам?

Распространенная ситуация: муж с женой построили квартиру, развелись и хотят разъехаться. Договор строительства заключал супруг. Его фамилия фигурирует во всех правоустанавливающих документах на данную квартиру.

При разводе эти супруги могли: выделять долю (регистрировать по 1/2 или в других долях), либо не выделять, а просто договориться, что при разводе они продают квартиру и делят деньги.

«Если один из бывших супругов хочет выкупить всю квартиру, то нужно обязательно выделить долю», – говорит Павел Астапеня.

Как разделить квартиру на доли?

Вариант 1. Супруги при разводе заявляют требования о том, чтобы суд рассмотрел право собственности на квартиру и разделил ее в соответствующих долях. В таком случае основание для раздела будет являться решение суда. Получив его, супруги идут в городское агентство по государственной регистрации и оформляют разделение по долям.

Вариант 2. Без суда. Супруги, в том числе и бывшие, могут придти в нотариальную контору по месту нахождения квартиры и разделить квартиру путем получения свидетельства о праве собственности.

Если супруг не хочет ни продавать, ни покупать

Если один из супругов хочет продать долю, а другой не хочет покупать, то можно ее продать другому человеку. В таком случае супруг должен получить отказ от права преимущественной покупки. Как мы уже писали выше, это значит, что супруг сперва должен предложить купить долю другому супругу, а тот должен официально отказаться.

«Если квартира двухкомнатная, доли делятся на конкретные комнаты, то, пожалуйста, продавайте. Никаких проблем, – рассказывает Павел Астапеня. – В случае с однокомнатными квартирами супругам проще сразу продать ее и поделить деньги, чем разбираться с долями. А продать долю в однокомнатной квартире третьему лицу практически нереально. Ее никто не купит».

Если в семье есть ребенок

Если супруги развелись и за время совместного проживания не только построили дом, но родили ребенка, вопрос продажи долей будет решаться в том же порядке.

Единственно НО: у супруга, с которым по решению суда остался ребенок, будут проблемы при продаже своей доли. Для отчуждения жилой собственности ему необходимо согласие органов опеки и попечительства, которые должны проследить за тем, чтобы условия жизни ребенка не ухудшились.

«Это технический момент. Как правило, средства, вырученные от продажи доли, идут на покупку большей жилой площади – целой квартиры. В этом случае у органов попечительства вопросов не возникнет», – объяснил Павел Астапеня.

Квартиру делят наследники

Ситуация: квартира перешла по наследству родственникам умершего.

Если кто-то из них хочет продать свою долю, порядок будет тот же самый с единственной оговоркой – для продажи доли третьему лицу нужно получить отказ от права преимущественной покупки отвсех сособственников. Если их четверо, то отправляете уведомление каждому и получаете ответ от каждого. Если ответ не получаете от кого-либо из них, ждете месяц.

Самая непростая ситуация возникает тогда, когда сразу несколько сособственников хотят воспользоваться правом преимущественной покупки. Если вы продадите долю одному из них, другой сможет оспорить эту сделку.

«В настоящее время подобные ситуации законом никак не регулируются. В нашей практике был всего один такой случай, когда несколько сособственников претендовали на одну долю. В итоге не получилось продать долю никому», – рассказал Павел Астапеня.

Если собственников двое, а комнат три

«Если собственника двое, а комнат три, и у каждого из них по документам 1/2 доли, то при продаже их друг другу никаких проблем не возникает.

Как такую долю продать третьему лицу? Покупателю просто объясняют, что в связи с тем, что у вас полторы комнаты, и они никак физически не делятся, вы, по сути, продаете одну комнату.

По документам покупатель будет иметь 1/2», – советует Павел Астапеня.

На что нужно обращать внимание при покупке?

В случае с долями Павел Астапеня советует, прежде всего, обращать внимание на соседа. Причем не только на того, с кем придется делить квартиру, но и на жильцов в подъезде.

Нужно внимательно осмотреть саму квартиру. В ней могут быть скрытые недостатки, о которых даже сам продавец может не знать.

Поинтересуйтесь тем, кто прописан, все ли документы для осуществления сделки подготовлены. В зависимости от обстоятельств пакет документов будет разным.

Мы упоминали о том, что если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то нужно согласие органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. Если продается доля, нужен отказ от преимущественной покупки всех сособственников. Либо нужно выждать месяц с момента уведомления данного сособственника, если он отказ не написал.

Ольга Артишевская

Источник: https://www.interfax.by/article/75074

Прав-помощь
Добавить комментарий