Законно ли использование нежилого помещения на первом этаже?

Магазин на первом этаже жилого дома: когда законно и что делать

Законно ли использование нежилого помещения на первом этаже?

Вопрос читателя. Наш новострой – это жилой дом без специальных встроенных нежилых помещений на первом этаже.

Владелец двух квартир на первом этаже демонтировал окно, сделав двери и крыльцо, хочет открыть продуктовый магазин.

В каком случае переоборудование квартиры под магазин – законно, а когда – незаконно? Куда обращаться, если жильцы не согласны на размещение магазина? Рина, Киев

Сооружение магазина на первом этаже может быть законным, если собственник делает все легально: перевел помещение из жилого в нежилое, а также получил необходимые разрешения государственных служб и городской администрации на проведение строительных работ. А теперь о том, как выяснить – сделал ли он все по закону.

Документы – на стол

Юристы рекомендуют для начала запросить у собственника ключевой документ – копию Технического паспорта. “Таким образом, мы убедимся в том, что функциональное назначение помещения определено как жилое (если это так – Ред.).

В дальнейшем, можно запросить у собственника помещения Разрешение местного Департамента Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) на перевод жилого помещения в нежилое и/или другие документы, если в помещении запланировано размещение отдельной входной группы“, – отметила ведущий юрист адвокатской фирмы Gorolegal Илона Кузина.

Читай также: Повысили ставки: аренда недвижимости на первых этажах дорожает

По ее словам, переоборудование квартиры под магазин законно, если оно санкционировано местным департаментом ГАСИ путем выдачи Разрешения на перевод жилого помещения в нежилое.

Если же в помещении планируется размещение отдельной входной группы, то собственнику необходимо получить исходные данные на проектирование (градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, технические условия, задания на проектирование).

Если реконструкция

Процедура оформления реконструкции помещения предусмотрена Законом Украины “О регулировании градостроительной деятельности“.

В законе сказано, что для проведения законной реконструкции (оборудование отдельного входа) инвестору нужно провести регистрацию декларации о начале выполнения строительных работ, оформить новый технический паспорт на объект, подать пакет документов в Департамент экономики и инвестиций КГГА (в Киеве) для уплаты паевого взноса или освобождения от такой уплаты. Также нужна регистрация декларации о готовности объекта к эксплуатации и регистрация права собственности на уже нежилое помещение. Без всех указанных шагов работы по изменению фасада здания будут считаться незаконными.

Юристы напоминают: в Киеве чиновники городской администрации руководствуются при выдаче разрешений на проведение реконструкции помещений не только градостроительными нормами, описанными в законе, но и специальным “Положением о порядке перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые в городе Киеве“, утвержденным Решением Киевского городского совета от 23 июля 2015 г. №781/1645. Это несколько усложняет вопрос оспаривания жильцами дома строительства магазина (в случае, если жильцы массово выражают свое несогласие).

“Следует отметить, что действующим Положением осуществления перевода помещения в Киеве для получения разрешения от Департамента градостроительства и архитектуры КГГА владельцу формально не нужно больше получать согласие собственников смежных квартир или лица, осуществляющего управление многоквартирным домом“, – отметила Алла Скрипник, младший юрист ЮФ “Кушнир, Якимяк и Партнеры“.

Если жильцы против

Если жители жилого комплекса массово выражают протест против строительства магазина в доме, то в первую очередь они должны обратиться в обслуживающую организацию (ЖЭК) для получения всей информации по документам, которыми владеет инвестор будущего магазина.

Также готовится обращение в Инспекцию архитектурно-строительного контроля, чтобы инспектор посетил объект и проверил все документы и разрешения.

Кроме того, жильцы вправе получить письменное объяснение от КГГА относительно выданного разрешения на реконструкцию (если таковое было выдано). 

Если ни одно обращение не привело к решению вопроса, юристы рекомендуют подавать иск и решать конфликтную ситуацию уже в суде.

“Жители вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о прекращении незаконных действий соседа, и о приведении фасада и других строительных конструкций и инженерных сетей объекта недвижимости в первоначальное состояние“, – подчеркнула Юлия Курило, партнер АО “СК Груп“.

“Если по результатам проверки (Инспекции архстройконтроля) будут выявлены нарушения, орган контроля может вынести предписание об их устранении, а также привлечь инвестора к ответственности. Однако в любом случае демонтаж/снос самовольной пристройки может происходить на основании решения суда“, – говорит Алла Скрипник.

Читайте полную версию статьи в журнале “Деньги“ № 22 от 23 ноября  2017 года. Номер можно купить онлайн.

Придбати журнал “Гроші“ № 22 від 23 листопада 2017 року українською мовою.

Источник: http://dengi.ua/archive/articles/301325-Magazin-na-pervom-etazhe-zhilogo-doma-kogda-zakonno-i-chto-delat

Перевод жилого помещения в нежилое: пошаговая инструкция и нюансы

Законно ли использование нежилого помещения на первом этаже?

Открыть магазин или кафе на первом этаже многоквартирного дома порой гораздо удобнее и выгоднее, чем возводить для этого отдельное здание.

Особенно если речь идет о приобретении для этих целей жилой, а не коммерческой площади, цены на которую, как правило, существенно ниже. Однако далеко не каждое жилое помещение, даже расположенное на первом этаже, может стать коммерческой недвижимостью.

О нюансах перевода жилых помещений в нежилые и возможных трудностях, которые необходимо учитывать, читайте в материале.

Институт права собственности в гражданском праве представляет собой совокупность правомочий, предоставляемых правообладателю: право владения, право пользования, право распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Первые два из указанных правомочий носят скорее пассивный характер, реализуются вне зависимости от совершаемых собственником действий.

Тогда как последнее из перечисленных (право распоряжения) имеет непосредственно деятельный характер и предполагает активно выраженное волеизъявление, направленное на осуществление собственником в отношении принадлежащего ему имущества любых не запрещенных законом действий, вплоть до отчуждения.

В рамках полномочий по распоряжению имуществом реализуется перевод объекта недвижимого имущества из категории жилых помещений в нежилые.

Следует отметить, что жилые объекты стоят в гражданском обороте особняком, имеют специальный правовой статус в силу закона.

Корни такой специфики лежат в особой важности реализации прав граждан на жилье (ст. 40 Конституции РФ), усиленном государственном контроле сферы жилищных правоотношений (ст. 12—14 ЖК РФ), в том числе посредством установления ряда специальных требований, предъявляемых к помещениям, которые могут быть признаны жилыми (см., например, постановление Правительства РФ от 28.01.

2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»).

Кроме того, нормативно определены повышенные требования к порядку создания жилых объектов, которые выражаются в дополнительных, не предъявляемых действующим законодательством к порядку возведения общественных зданий нормативах. Например, требования в части обеспечения энергетической эффективности жилых объектов, установленные постановлением Правительства РФ от 25.01.

2011 № 18 «Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов».

В числе прочего законодательно установлены ограничения на возможные способы использования жилых помещений не по назначению (ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ). Например, в жилых помещениях нельзя размещать промышленные производства, осуществлять миссионерскую деятельность.

В любом случае виды использования жилого помещения, прямо не запрещенные законом, ограничены общим правилом: использовать объект можно только таким способом, при котором обеспечивается соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также не допускается нарушение прав и законных интересов лиц, проживающих в данном жилом помещении, соседей.

Таким образом, для осуществления в помещении деятельности, не связанной с проживанием (в первую очередь речь идет о предпринимательской деятельности производственного, торгового характера), требуется осуществить его перевод в категорию нежилых помещений. Причем самостоятельно осуществить такой перевод собственник не вправе — требуется согласие органов власти. Связано это с тем, что защита жилищных прав граждан обеспечивается государством.

Когда перевод возможен?

Далеко не каждое помещение может быть переведено из категории жилых помещений в нежилые. Кроме того, при решении вопроса о возможности осуществления такого перевода важно учитывать и цели использования помещения. Так, непосредственно Жилищным кодексом прямо предусмотрен ряд ограничений (ст. 22):

  • не допускается перевод помещения, используемого собственником или иным лицом для постоянного проживания;
  • право собственности на переводимое помещение должно быть свободно от прав третьих лиц;
  • перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми;
  • запрещен перевод жилого помещения в нежилое в наемном доме социального использования;
  • не допускается перевод, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;
  • запрещен перевод жилого помещения в нежилое в целях осуществления религиозной деятельности.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/369028/

Как законно открыть в квартире магазин, салон или офис

Законно ли использование нежилого помещения на первом этаже?

Все помещения подразделяются на жилые и нежилые. Помещение признается жилым и вносится в ЕГРП в таком качестве, если отвечает определенным требованиям (санитарным и техническим, изолированности и др.

) и в соответствии с жилищным законодательством является пригодным для постоянного проживания. Понятие «жилое помещение» является обобщающим для таких понятий, как «жилой дом», «квартира», «часть квартиры» и др. Для использования помещения в иных целях требуется его перевод в нежилое (ч.3 ст.

288 ГК РФ, ст.22 ЖК РФ), что допускается при наличии условий для такого перевода и отсутствии препятствий для этого.

В частности, квартира может быть переведена в нежилое помещение, если она расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но при этом помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не должны быть жилыми.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:

  • доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
  • переводимое помещение является частью жилого помещения;
  • используется в качестве места постоянного проживания;
  • право собственности на переводимое помещение имеет обременения;
  • жилое помещение находится в наемном доме социального использования (ст. 22 ЖК РФ).

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Порядок перевода помещения в нежилое определен в ст. 23 ЖК РФ. С указанной целью необходимо направить обращение в орган местного самоуправления, наименование которого указывается в соответствующем Административном регламенте (см. напр., Постановление Мэрии городского округа Тольятти от 16.10.2013 г.

№ 3190-п/1 «Об утверждении административных регламентов предоставления муниципальных услуг: «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение», «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения») по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через МФЦ.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • подлинники или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на помещение (не нужны, если право зарегистрировано в ЕГРП);
  • план помещения с его техническим описанием (технический паспорт жилого помещения) (вправе не представлять);
  • поэтажный план дома (вправе не представлять);
  • проект переустройства и (или) перепланировки помещения (если требуются для перевода);
  • согласия всех собственников общего имущества, если переоборудование влечет уменьшение общего имущества собственников жилого дома (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

При разрешении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое помещение подлежат применению и положения статей 36, 40, 44-48 ЖК РФ, регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом, уменьшения его размера, порядка принятия соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирном доме.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения принимается в течение 45 дней со дня представления документов. Документ, отражающий положительное решение, является основанием для использования помещения в качестве нежилого или для проведения переустройства и (или) перепланировки, если это требуется для перевода.

Завершение необходимых работ подтверждается актом приемочной комиссии.

Чем может помочь юрист?

  • определит возможность перевода в нежилое помещение;
  • поможет в оформлении перевода в нежилое помещение, сборе необходимых документов;
  • при отказе в переводе в нежилое помещение, определит обоснованность отказа;
  • подготовит административный иск в суд, будет представлять интересы в суде. 
  • магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;
  • специализированные рыбные магазины;
  • склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений (правило не распространяется на автостоянки);
  • предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м);
  • бани;
  • предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м;
  • все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением;
  • прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену);
  • автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м;
  • общественные туалеты, учреждения и магазины ритуальных услуг; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;
  • производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста);
  • диспансеры, лаборатории (в т.ч. зуботехнические), стационары, травмпункты и т.п. (п. 4.10 Свода правил);
  • в цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать помещения для пребывания детей, кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, сауны, а также лечебно-профилактические учреждения (п. 4.11 СП).

На кровле МКД, кровлях встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, а также при входной зоне, на внеквартирных террасах и верандах, в соединительных элементах между жилыми зданиями, в том числе – открытых нежилых этажах (первом и промежуточных), допускается размещать площадки различного назначения для жильцов этих зданий, в том числе: спортивные площадки для отдыха взрослых, площадки для сушки белья и чистки одежды или солярий.

Какие споры рассматриваются в судах?

При переводе помещения из жилого фонда в нежилой часто возникают спорные ситуации, связанные:

  • с необходимостью получения согласия всех собственников дома, если перевод жилого помещения в нежилое влечет уменьшение общего имущества в многоквартирном доме (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.11.2013 по делу N А39-5016/2012);

Источник: http://kvadraorsk.ru/stat_i/kak_zakonno_otkryt_v_kvartire_magazin_salon_ili_ofis/

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Законно ли использование нежилого помещения на первом этаже?

Для того чтобы понять, насколько объект коммерческого назначения соответствует целям, под которые Вы хотите его использовать, Вам необходимо обратиться к некоторой документации. Понадобятся кадастровый паспорт объекта, выписка из Росреестра, которые покажут назначение данного объекта. Как правило, такие документы выдаются в БТИ.

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?

Чтобы понять, не было ли произведено каких-то махинаций в смене назначения объекта, необходимо копнуть глубже. Например, как правило, в домах, построенных после 2005–2008 годов, первый этаж априори сразу под коммерческую недвижимость.

А вот в домах ранней постройки все этажи – с жилыми помещениями, для использования которых в иных целях необходимо сменить назначение земли.

Если Вам необходимо убедиться, что землю перевели в иную категорию корректно, нужно получать информацию в органе исполнительной власти (как правило, это орган муниципалитета) – в Главархитектуре.

Там Вы найдете историю данного объекта и сможете увидеть все промежуточные этапы, которые прошел собственник: есть ли необходимые согласования, проведена ли строительная экспертиза и т. д. Только обратившись в Главархитектуру, можно выяснить, действительно ли смена назначения объекта была проведена законно.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Говоря об общем имуществе многоквартирного дома, стоит отметить, что любое его использование, включая коммерческие цели, должно быть согласовано с собственниками. Только они имеют права на крыши, подвалы, общие холлы, лифтовые шахты и прочее.

Однако подвалы действительно периодически используют в качестве коммерческих помещений, но через какое-то время они передаются обратно собственникам, потому что данные переводы проводятся незаконно.

Поэтому желательно запросить информацию в Росреестре, чтобы узнать, кто является правообладателем данного помещения, а также доказать, что там есть общие коммуникации, поэтому данное имущество – собственность многоквартирного дома, которое не может являться коммерческим.

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Перевод жилого помещения, расположенного на первом этаже в многоквартирном доме, является законным, если государственный орган самоуправления, определяющий основания и осуществляющий процедуру перевода жилых помещений в нежилые (в Москве это Департамент городского имущества, в других регионах страны – организации при районных администрациях), осуществил перевод и сменил статус жилья с жилого на нежилое, согласно ст. 22, 23 Жилищного Кодекса РФ.

Условия для перевода помещения в нежилой фонд:

  1. лицо, обратившееся за услугой перевода, является собственником жилого помещения;
  2. помещение имеет отдельный вход и изолированно от помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям (лестничной площадки, входа в подъезд дома), или имеется техническая возможность оборудовать такой вход на том условии, что общее имущество собственников многоквартирного дома не будет затронуто;
  3. в случаях, когда затрагивается общее имущество собственников многоквартирного дома (например, земельный участок под крыльцо); при оборудовании отдельного входа заявителем предоставляется протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
  4. в жилом помещении не должно быть зарегистрированных или проживающих без регистрации лиц;
  5. жилое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (как в случае с залогом, рентой, арендой и т. д.);
  6. жилое помещение переводится в нежилое не в целях использования для осуществления религиозной деятельности;
  7. собственник представил проект переустройства (перепланировки) помещения, согласованный в Роспотребнадзоре, ГлавАПУ и Госпожнадзоре.

Если собственник помещения законно сменил статус помещения с жилого на нежилое, он должен располагать копиями всех перечисленных документов, и значит, эти документы могут быть предоставлены приобретателю для ознакомления.

После того как компетентный орган примет решение о переводе помещения в нежилой фонд, это решение направляется в Росреестр через электронные средства связи для внесения изменений в ЕГРН, после чего собственнику высылается выписка из ЕГРН, подтверждающая изменение статуса помещения.

Отвечает генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:

Для перевода жилого помещения в нежилое (в многоквартирном доме) должны быть соблюдены следующие условия: расположение на нулевом или первом этаже, возможность обустройства отдельного входа, отсутствие прописанных жильцов, арестов и обременений.

Кроме того, владельцу помещения необходимо получить письменное согласие более чем от 50% собственников жилья в данном МКД, а также согласовать свои действия с Агентством архитектуры, Пожарной службой, Санитарно-эпидемической службой и Государственным комитетом по охране окружающей среды.

Если все эти требования выполнены, перевод жилого помещения в нежилое будет признан законным.

Можно ли перевести апартаменты в жилье?

7 главных фактов об общем собрании жильцов

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Нулевой этаж дома явно никогда живым и не являлся, так как это цокольное помещение, то есть изначально не жилое, как подвалы и чердаки. Именно в нежилых помещениях могут располагаться коммерческие организации, если их деятельность соответствует разрешенному использованию для данных нежилых помещений. Согласованием и изменением разрешенного использования занимается администрация района.

Для того чтобы начать расследование, законно ли размещаются коммерческие организации в помещении, зайдите на сайт Росреестра и закажите подробную выписку из ЕГРН (единого государственного реестра прав на недвижимость): там будет написан правообладатель, статус помещения (жилое или нежилое) и разрешенное использование. Если помещение принадлежит частному лицу или посторонней организации, то они могут использовать его по своему усмотрению и сдавать в соответствии с назначением. Если помещение принадлежит государству, то арендой этого помещения занимается КУГИ, государственная организация. Тогда, если Вас что-то не устраивает, подайте туда жалобу. Если помещение принадлежит ТСЖ, то есть в том числе и Вам, то поинтересуйтесь там, на каких основаниях они его сдают. Для этого нужны решения собраний и т. д.

И если, на Ваш взгляд, разрешенное использование не соответствует тому, что Вы видите, пишите жалобу в администрацию и прокуратуру.

Отвечает партнер юридической компании LDD Дмитрий Горчаков:

Возможность перевода жилого помещения в нежилое регламентируют Жилищный кодекс РФ и другие градостроительные законодательные акты.

Чтобы провести данную процедуру, собственник должен собрать необходимый пакет документов и подать его в соответствующий орган местного самоуправления. Например, в Москве это Мосжилинспекция.

Эта же инстанция проверяет и законность данной процедуры и обязана предоставить ответ на запрос гражданина, на каком основании помещение используется как нежилое.

Если же у гражданина есть подозрение, что помещение было переведено в нежилое незаконно, то он может обратиться с заявлением в прокуратуру, которая должна будет провести по данному факту проверку.

Что касается цокольного этажа и других нежилых помещений в многоквартирном доме, то, согласно ЖК РФ, такие помещения принадлежат жильцам дома на праве общей долевой собственности. Законодательно предусмотрена возможность выделения такого помещения из общего имущества дома, но делается это на основании согласия всех жильцов дома.

Чтобы выяснить, законно ли была проведена данная процедура, нужно обратиться в Управление Росреестра и заказать выписку из ЕГРП на Ваш дом. Если в ходе проверки будут выявлены нарушения, то можно смело обращаться в суд.

Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:

Для проверки законности перевода цокольного этажа в нежилое помещение, наличия необходимой документации, а также вопросов, связанных с перепланировкой и реконструкцией помещения подвала, необходимо обратиться с письменным заявлением в бюро технической инвентаризации (БТИ). БТИ делает справки и выписки, необходимые для получения информации и проверки объекта недвижимости перед заключением сделки. Справка из БТИ предоставляется при наличии:

  1. паспорта собственника недвижимости;
  2. свидетельства о праве собственности;
  3. доверенности от собственника недвижимости, если оформлением справки занимается представитель.

Также необходимо определиться с формой справки. Это могут быть технические паспорта объектов, экспликация по формам 22 и 25, документы о состоянии недвижимого объекта, выписка из БТИ, выписка из технического паспорта и т. д.

При обращении в уполномоченный орган следует руководствоваться правилами, предусмотренными Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Купил нежилое помещение и перевел в жилое. Могу ли я получить возврат налога?

Дается ли налоговый вычет на покупку нежилого помещения?

Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_uznat_zakonny_li_kommercheskie_organizatsii_na_0_m_etazhe_/6926

Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме

Законно ли использование нежилого помещения на первом этаже?

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме.

Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

Итак, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.

2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.

У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.

Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.

Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов.

Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например.

Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений.

Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картина.

Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.

А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.

Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

Поэтому потребителям коммунальных услуг не нужно стесняться, а необходимо своевременно обращаться к исполнителю за разъяснением при возникновении вопросов по оплате за коммунальные услуги. Может чувство контроля со стороны потребителей заставит исполнителей более серьезно и ответственно подходить к своим обязанностям.

Источник: https://raschetgkh.ru/articles/177-nezhilye-pomeshcheniya-v-mnogokvartirnom-dome.html

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Законно ли использование нежилого помещения на первом этаже?

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст.

22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.

В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа .

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение.

Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% от общего числа в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ от общего числа таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

P.S. Законопроект подписан Президентом РФ, зарегистрирован как Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступит с силу с 9 июня 2019 года.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/10411/kak-novyy-zakon-izmenit-poryadok-perevoda-zhilogo-pomescheniya-v-nezhiloe

Прав-помощь
Добавить комментарий