Запрет на совершение сделок с недвижимым имуществом без согласия прописанных в нем

Обременения права собственности на квартиру

Запрет на совершение сделок с недвижимым имуществом без согласия прописанных в нем

Последнее обновление: 16.06.2018

Обременением называют любое ограничение права собственности на квартиру. В этом случае говорят, что квартира обременена правами третьих лиц. Что это значит в разрезе сделки купли-продажи, и чем это грозит Продавцу и Покупателю?

Сделка купли-продажи квартиры с обременением означает, что в ней (в сделке) присутствуют интересы и законные права тех субъектов, которые не являются ее титульными (т.е. официально зарегистрированными) собственниками.

Эти права третьих лиц в сделке создают проблемы как Продавцу, так и Покупателю. Продавцу квартиры это может грозить дополнительными сложностями при продаже, а Покупателю – может поднести неприятный сюрприз в виде ограничения его прав собственности.

Обременение как бы привязано к самой квартире неким грузом, и при смене ее собственника, остается на ней «висеть» до тех пор, пока от него не избавятся.

Поясним подробнее – что к чему, и как с этим бороться.

Порядок действий в альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Как ее организовать – см. по ссылке.

Что такое обременение прав на квартиру?

Законодательно ограничение (обременение) права собственности на недвижимость было дано в статье 1, ФЗ-122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который благополучно канул в лету (т.е. утратил силу). Но мы напомним, в чем там суть – своими словами.

Обременение, наложенное на квартиру, означает, что лица (как физические, так и юридические), не являющиеся собственниками объекта недвижимости, тем не менее, имеют определенные права в отношении этого объекта. Например, право пользования или право залога. Кроме того, обременить квартиру могут и административные санкции, наложенные на имущество конкретного владельца (запреты, аресты).

Из-за этого собственник квартиры не может в полной мере реализовать свои права на владение, пользование и распоряжение своей недвижимостью до снятия обременения.

Каждому Покупателю перед сделкой купли-продажи необходимо узнать, наложено ли обременение на квартиру, и есть ли какие-нибудь ограничения прав собственности на нее. Как это сделать? Об этом ниже.

Кто должен платить риэлтору – Покупатель квартиры или Продавец? Практика рынка – см. по ссылке.

Какие бывают обременения прав на квартиру?

Права собственника могут быть ограничены разными способами и по разным причинам. Большинство обременений объектов недвижимости требуют обязательной регистрации в Росреестре, но бывают и такие, которые не регистрируются в реестре прав.

Регистрируемые обременения права собственности на жилую площадь могут возникать как в результате заключения договоров (т.е. по воле собственника), так и в результате выпуска акта уполномоченного законом органа, а также в результате решения суда (т.е. независимо от воли собственника).

Обременения прав, регистрируемые в Росреестре

В случае с квартирами, регистрируемые обременения возникают в результате:

  • Залога квартиры под кредит (квартира заложена банку по договору ипотеки);
  • Продажи квартиры в рассрочку (квартира остается в залоге у Продавца до выплаты ему всей суммы);
  • Заключение долгосрочного (более года) договора аренды квартиры или договора безвозмездного пользования (с регистрацией этого договора в Росреестре);
  • Заключения договора доверительного управления (например, опекуном в интересах подопечного, в соответствии со ст.38 ГК РФ);
  • Заключения Договора пожизненного содержания с иждивением (в этом случае квартира обременяется рентой, точнее – обязательством выплаты ренты);
  • Запрета на совершение регистрационных действий с квартирой (например, на время ведения следствия);
  • Наложения ареста на квартиру (судебным решением, в результате, например, взыскания по долгам собственника квартиры).

Записи об этих ограничениях прав вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Поэтому любая попытка зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры наткнется на требование Росреестра о согласии на сделку третьих лиц, либо о разрешении соответствующих органов, либо – в регистрации будет отказано.

Регистрируемые ограничения (обременения) права собственности на квартиру могут появляться по следующим причинам:

  1. на основании прямого указания в законодательстве (например, ипотека в силу закона);
  2. на основании договора или соглашения собственника с другими лицами (например, договор аренды);
  3. на основании распоряжения местных административных или государственных органов (в т.ч. органов опеки и попечительства);
  4. на основании судебного решения.

Некоторые обременения допускают продажу квартиры, а некоторые – нет. Например, заложенную под кредит квартиру можно продать с согласия залогодержателя (кредитора). А вот квартиру с наложенным арестом продать не получится, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Как оформить задаток при покупке квартиры – смотри в этой заметке.

Обременения прав, НЕ регистрируемые в Росреестре

Не все обременения прав регистрируются в Росреестре. Например, права пользования квартирой (подробнее о них см. по ссылке в Глоссарии) – тоже обременяют недвижимость, но регистрации не подлежат. Почему так? Сложно сказать. Так уж повелось, и это нужно учитывать.

О наличии прав пользования (проживания, «прописки по адресу») Покупатель квартиры может узнать из специального документа – Выписки из Домовой книги. Как она выглядит, где и как ее получать – см. по ссылке.

Кроме того, в Росреестре не регистрируется обременение квартиры коммерческим наймом, если договор заключен на срок меньше года.

Существуют и другие обременяющие квартиру права, которые имеют люди, не являющиеся ее титульными (т.е. зарегистрированными) собственниками. Например, это:

Во всех этих случаях люди, которые формально не являются собственниками квартиры (или ее доли), могут предъявить свои права на нее даже после ее продажи. Тогда сделку могут признать недействительной, и Покупатель лишится своего права собственности.

Особенности покупки квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала. В чем здесь опасность для Покупателя?

Как узнать есть ли обременение на квартиру?

Если речь идет о регистрируемых в Росреестре обременениях, то проверить это может любой человек – это общедоступная информация.

Достоверно узнать по адресу квартиры имеет ли она какие-либо зарегистрированные обременения (ограничения прав), можно двумя путями:

  1. сделать онлайн-запрос сведений по объекту недвижимости через интернет на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» – здесь; либо
  2. заказать Выписку из ЕГРП (ЕГРН) на том же сайте Росреестра (здесь), или в МФЦ «Мои документы» или на нашем сайте (ЗДЕСЬ).

В первом случае сведения предоставляются моментально и бесплатно.

Прямо на сайте Росреестра, в режиме онлайн выдается краткая информационная справка о площади квартиры и ее кадастровой стоимости.

А в графе «Права и ограничения» можно увидеть номер и дату документа, подтверждающего регистрацию права собственности на квартиру, а также обременения, если таковые имеются.

Правда, бывает, что некоторые сведения из этого «онлайн-окна» и из официальной Выписки ЕГРН не совпадают (загадочное явление, вводящее в ступор). Поэтому опытные риэлторы ориентируются всегда на данные официальной выписки из реестра.

Во втором случае сведения предоставляются в виде официального документа – в электронном виде (с электронно-цифровой подписью) или в бумажном виде (с гербовой печатью Росреестра). Такой документ уже гораздо серьезнее и надежнее, и его выдают за плату (актуальные ценники – здесь).

Срок получения Выписки ЕГРН зависит от способа ее заказа. При обращении в отделения Росреестра – срок получения до 3-х рабочих дней. При обращении в МФЦ – до 7 рабочих дней. При заказе Выписки ЕГРН через наш сайт – ее можно получить в течение часа (примерно).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

В официальной Выписке из ЕГРН, в разделе «Сведения о зарегистрированных правах» отдельным блоком указаны «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

Там указываются вид зарегистрированного обременения, номер и дата его регистрации, а также сведения о физлицах или юрлицах, в пользу которых это обременение установлено, и указывается на каком основании оно было наложено.

Если обременения на квартиру отсутствуют, то в этом блоке Выписки ЕГРН мы увидим фразу «не зарегистрировано».

Как это выглядит в самой выписке можно увидеть на нашем сайте – в разделе «Образцы документов для вторичного рынка».

Если Покупатель обнаружил зарегистрированное ограничение/обременение в выписке из реестра, то ему следует потребовать от Продавца квартиры урегулировать этот вопрос, и снять это обременение до сделки. Правда, бывают случаи, когда квартиру можно сознательно купить с обременением (об этом ниже).

Как узнать, снято ли обременение с квартиры? Очень просто. Сначала выясняем у Продавца, решил ли он этот вопрос, а потом проверяем.

Например, он расплатился по своим долгам и снял арест со своего недвижимого имущества (квартиры).

Чтобы это проверить, нам нужно снова заказать свежую Выписку из ЕГРН, и убедиться, что в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» стоит фраза – «Не зарегистрировано».

Что касается нерегистрируемых обременений и возможного наличия прав третьих лиц на квартиру, то обнаружить это уже сложнее. Покупателю придется разобраться в правоустанавливающих документах, пройти все этапы подготовки сделки и убедиться в «юридической чистоте» приобретаемой квартиры. Для этого существует подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ.

А для контроля правильности своих действий, Покупателю пригодится дополнительная консультация юриста, применительно к условиям конкретной сделки.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Можно ли продать квартиру с обременением?

Можно. Но осторожно. И не всегда. Например, продать квартиру с наложенным на нее арестом нельзя. В большинстве других случаев обременение допускает передачу права собственности на недвижимость с сохранением самого обременения (например, ипотеки).

Продажа квартиры с обременением – это нормальная (хотя и редкая) практика рынка. Главное, чтобы Покупатель об этом знал и понимал, что его право собственности будет ограничено (стеснено) до тех пор, пока обременение не будет снято.

Квартиры с обременением покупают, например, в таких случаях:

  • Продавец квартиры еще не выплатил за нее ипотечный кредит, и продает ее вместе с долгом и залогом (обременением);
  • Покупатель купил квартиру в рассрочку (до выплаты всей суммы квартира находится в залоге у Продавца);
  • Квартира продается вместе с живущими в ней по договору аренды арендаторами (Покупатель становится на место арендодателя);
  • Квартира продается с обременением рентой (Покупатель становится на место плательщика ренты, с согласия получателя ренты).

Если квартира продается с каким-либо обременением, то оно должно быть отражено в Договоре купли-продажи квартиры отдельным пунктом. А в случае с ипотекой, заключается еще и отдельный кредитный договор Покупателя с банком.

Как продавать квартиру, находящуюся в ипотеке – см. в отдельной заметке.

Как снять обременение с квартиры в Росреестре?

Если речь идет о зарегистрированных обременениях, то они снимаются путем обращения собственника квартиры в Росреестр с соответствующим заявлением. Ограничение права снимается только если устранена повлекшая его причина. Подтверждающие это документы будут служить основанием для удаления записи об обременении из государственного реестра прав.

Например, собственник квартиры погасил ипотечный кредит, получил справку из банка с подтверждением этого, и передал ее в Росреестр (прямо в отделение или через МФЦ) вместе с заявлением о снятии обременения со своей квартиры. Тогда Росреестр удаляет запись о залоге объекта недвижимости, квартира становится свободной от прав третьих лиц, и поступает в полное распоряжение владельца.

Если снять с квартиры обременение не получается обычным путем, то собственник может сделать это в судебном порядке (при наличии доказательств). Тогда судебное решение также передается в Росреестр и служит основанием для снятия любого ограничения права (в т.ч. ареста недвижимого имущества).

Внесение записи в реестр прав о снятии обременения на квартиру происходит в течение 3-х дней с момента подачи заявления. Госпошлина за это не взимается.

Если же речь идет о нерегистрируемых обременениях, то Покупателю в процессе проверки документов на квартиру, нужно потребовать от Продавца соблюдать правила проведения сделки купли-продажи, и устранить все причины, по которым третьи лица могут предъявить свои права. Например – выписать всех членов своей семьи из квартиры, расторгнуть договор аренды (если он был с кем-то заключен), получить разрешение супруги на сделку, и т.п. Как все это делать – рассказано в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/obremeneniya-prava-sobstvennosti-na-kvartiru/

Покупаем квартиру или дом. Что проверить в договоре

Запрет на совершение сделок с недвижимым имуществом без согласия прописанных в нем

FINANCE.TUT.BY вместе с экспертами юридической компании Revera продолжают разбираться с нюансами договоров, которые нам приходится подписывать хотя бы раз в жизни. Сегодня о договоре купли-продажи квартиры или дома расскажет юрист практики строительства и недвижимости Анна Анискевич.

Прежде чем передать деньги продавцу и стать счастливым обладателем квартиры или загородного дома, стоит детально изучить не только «внешность» покупки, но и покопаться в ее юридическом прошлом. Если этого не сделать, есть риск, что в будущем свое право на купленное жилье придется отстаивать в суде.

Первым делом нужно проверить, есть ли у местного органа управления преимущественное право на приобретение объекта недвижимости. Это право предоставлено местным органам по указу президента «О приобретении объектов недвижимости для местных нужд» от 09.11.2010 № 581. Перечень составляется каждый год до 10 декабря. Причем заглянуть в этот список стоит и продавцу, и покупателю.

Если, к примеру, дом оказался в этом списке, то:

— продавец должен направить в местный орган управления заказное письмо. В нем нужно указать цену продажи и другие условия и предложить местному органу управления реализовать свое право на преимущественную покупку этого объекта недвижимости.

— покупателю нужно узнать, отказался местный орган управления от своего преимущественного права на покупку.

Важно! Если этого не сделать, орган местного управления и самоуправления имеет право в течение 3 месяцев со дня получения уведомления регистратора недвижимости о смене собственника требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя включенного в перечень объекта недвижимости. Правила указа не распространяются на отчуждение жилых помещений.

Сделать это не так сложно: вы имеете право запросить у продавца актуальную выписку из ЕГРНИ (Единый государственный регистр недвижимого имущества). Правда, в регистре не будет сведений о таких обременениях, как аренда или наем.

По закону имущество, построенное (купленное) в ипотеку, может сменить владельца, но только с письменного согласия залогодержателя (например, банка). Без письменного согласия залогодержателя договор купли-продажи объекта не будет зарегистрирован и стороны не смогут заключить сделку по передаче прав на объект недвижимости.

Но даже если банк позволит вам купить (продать) заложенный объект, ипотека на него сохранится. Это крайне невыгодно для покупателя, потому что на него перейдут все права и обязанности залогодателя по договору.

  • Арест (запрет на регистрационные действия)

Если на квартиру или дом наложен арест (запрет на совершение регистрационных действий), то сделка купли-продажи зарегистрирована не будет.

При смене собственника объекта недвижимости все договоры аренды сохраняются. Более того, смена собственника не является основанием для изменения договора аренды. При покупке капитальных строений или отдельных изолированных помещений помните, что их аренда не отражается в выписке из организации по регистрации.

В итоге покупатель такой недвижимости может стать заложником ситуации: он не сможет в полной мере распоряжаться своим имуществом и получить с него адекватный доход (если, к примеру, в договоре аренды прописаны льготные условия сдачи). Поэтому рекомендуем самостоятельно проверить фактическое наличие аренды объекта.

Советуем обезопасить себя, прописав в договоре купли-продажи санкции к продавцу, на случай передачи имущества с этим обременением.

Что касается договора найма жилого помещения (дома), то покупатель вправе самостоятельно принять решение о расторжении или об изменении договора. Нанимателя необходимо предупредить об этом в письменной форме за один месяц, и в течение этого срока он обязан освободить жилое помещение.

Есть и еще не менее важные нюансы, которые стоит прояснить, прежде чем ставить подпись под договором о купле-продаже недвижимости.

— при покупке недвижимого имущества важно определить возможность совершения продавцом сделок, по сути, его психическое состояние (как минимум по внешним признакам).

В случае возникновения сомнений в его способности понимать значение своих действий и руководить ими, чтобы избежать рисков признания сделки недействительной (на основании статьи 177 ГК), лучше запросите у продавца заключение психолого-психиатрической экспертизы для подтверждения его сделкоспособности.

— проверить, является ли объект историко-культурной ценностью. Это можно сделать, запросив актуальную выписку из ЕГРНИ, в которой делается специальная отметка. Если такая отметка есть, вовсе не значит, что нужно отказываться от сделки.

Однако нужно обязательно иметь согласие местных органов власти на такую сделку, а также проверить, исполнены ли продавцом недвижимости требования закона о подписании охранного обязательства (п. 2 ст.

53 Закона «Об охране историко-культурного наследия Республики Беларусь»).

— проверьте право на земельный участок. Фактическим собственником капитальных строений (зданий, сооружений) и земельного участка, на котором такие строения расположены, должно быть одно лицо.

При переходе прав на капитальные строения, изолированные помещения, машино-места, к их приобретателям переходят права на земельные участки, на которых они расположены. Поэтому мы рекомендуем покупателям запросить документы на земельный участок, а также запросить выписку из ЕГРНИ для установления правообладателя земли (товарищество собственников или доля в праве у продавца).

— проверьте фактическое состояние объекта недвижимости. Бывают случаи, когда реальные технические характеристики объекта недвижимости не соответствуют характеристикам, установленным в технической документации на объект.

Таким образом, покупатель приобретает объект вместе с самовольными пристройками (перепланировкой) и вероятен риск того, что именно покупатель будет отвечать перед соответствующими государственными органами за самовольное строительство.

Чтобы избежать этого, закажите техническую инвентаризацию приобретаемого объекта недвижимости до покупки. Если обнаружите отступления от установленных в техническом паспорте характеристик, четко опишите их в передаточном акте или приложите к договору актуальный технический паспорт (ведомость технических характеристик).

Если в договоре нет данных, позволяющих установить его предмет, а также условия о цене, договор считается незаключенным. В таком случае взаимные права и обязанности сторон не возникают.

По закону предметом договора купли-продажи может выступать только индивидуально-определенный объект (например, капитальное строение, изолированное помещение, машино-место, земельный участок).

Характеристики, которые обязательно должны быть в договоре:

— кадастровый/инвентарный номер;

— назначение участка/помещения (строения),

— местонахождение объекта;

— площадь объекта;

— наименование и назначение объекта.

Эти сведения содержатся в документах на объект — в свидетельстве о государственной регистрации, техническом паспорте.

Также важно отразить, в каком состоянии находится объект на момент подписания договора.

Хоть условие о качестве и не является существенным, оно необходимо, чтобы покупатель получил недвижимость в том виде, в каком она была на момент осмотра (подписания договора).

В противном случае, если в договоре не будут зафиксированы недостатки, покупатель не сможет потом обратиться к продавцу за компенсацией.

Важно! Объектом договора купли-продажи недвижимости не может выступать какая-либо часть строения, определенная продавцом (например, комната в доме) поскольку отсутствует возможность четко установить характеристики продаваемого имущества. Такую сделку возможно заключить только после обращения в территориальный орган по государственной регистрации и земельному кадастру за процедурой вычленения из капитального строения соответствующей части.

Цена недвижимости может определяться как:

— фиксированная сумма;

— сумма денежных средств за единицу площади или иного показателя ее размера (например, 1 миллион рублей за квадратный метр). В таком случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Важно! Цена может быть выражена как в белорусских рублях, так и в иностранной валюте, при этом сумма должна быть эквивалентна сумме в национальной валюте. Отметим, что при установлении валютного эквивалента можно использовать курсы валют, установленные не только Национальным или любым коммерческим банком в Беларуси, но и иностранным банком.

По законодательству возможны следующие способы расчетов по договорам купли-продажи недвижимого имущества:

— предварительная оплата;

— последующая оплата, включающая в себя продажу товара в кредит и оплату товара в рассрочку.

Предварительная оплата предполагает обязанность покупателя уплатить цену полностью или частично до передачи продавцом товара.

Однако, принимая во внимание специфику договора купли-продажи недвижимого имущества, связанную с моментом вступления в силу договора, необходимо четко определять с какого момента такая предоплата покупателем может быть осуществлена без риска потери средств.

Например, в случае проведения оплаты до момента государственной регистрации договора покупатель фактически осуществляет платеж вне рамок действия договора. Следовательно, если продавец после не осуществил госрегистрацию договора и отказывается передавать права собственности на недвижимость, вернуть перечисленную сумму вы сможете только в судебном порядке.

Не забывайте, что во время процедуры регистрации может быть установлено, что заключение такой сделки невозможно в силу нарушения прав третьих лиц или, например, объект вообще не может отчуждаться, если находится под арестом или в залоге.

Поэтому рекомендуем момент расчетов в договоре определять как момент, наступающий после осуществления государственной регистрации договора.

В таком случае договор считается действующим, и в случае уклонения продавца от осуществления регистрационных действий после перевода покупателем денежных средств за продаваемое имущество покупатель может обратиться в суд с ходатайством о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя (п. 3 ст. 522 ГК).

Вариант последующей оплаты предполагает оплату за недвижимое имущество через определенное время после его передачи покупателю.

При этом в качестве гарантии продавцу в тексте договора может быть установлено, что с момента передачи объекта недвижимости покупателю и до его полной оплаты такой объект недвижимости признается находящимся в залоге у продавца. Такое положение договора предусматривает возникновения ипотеки, и ее необходимо зарегистрировать в территориальных органах по государственной регистрации и земельному кадастру.

Однако важно знать, что ипотека с недвижимого имущества не снимается автоматически после внесения всех денег.

Для прекращения ипотеки нужно будет предоставить регистратору пакет документов, где среди прочих необходимо подтверждение залогодержателя-продавца о том, что покупатель исполнил свои обязательства в полном объеме.

Чтобы исключить риск отказа продавца предоставить эти документы, можно включить в договор пункт об определении сроков на предоставление этих документов, а также об ответственности за непродоставление этих документов. В противном случае требовать от продавца подтверждения о полном расчете придется в судебном порядке.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости автоматически означает его недействительность.

Кроме того, нужно обязательно сделать следующее:

— зарегистрировать договор купли-продажи. Для этого в организацию по регистрации необходимо представить договор в трех экземплярах, а также документ, удостоверяющий личность.

— зарегистрировать переход права собственности с продавца на покупателя. Для этого вам нужно представить регистратору дополнительно к указанным выше документам передаточный акт либо иной документ, подтверждающий передачу имущества.

Все регистрационные действия совершаются регистраторами территориальных организаций по государственной регистрации и земельному кадастру. По общему правилу документы для госрегистрации представляются обеими сторонами по регистрируемой сделке.

Когда идет речь о том, что стороной договора выступает юридическое лицо, то можно возложить обязанности по регистрации на одну из сторон (либо продавец, либо покупатель). В таком случае в договоре необходимо сформулировать соответствующее условие.

Когда стороной по сделке выступает гражданин, возложение обязанности по регистрации договора только на одну из сторон договора невозможно без предварительного удостоверения договора.

Важно! Все документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом (из которых следует волеизъявление гражданина или ИП), должны быть удостоверены в обязательном порядке. На сегодня такими полномочиями наделены как нотариусы, так и регистраторы. То есть для удостоверения сделок необязательно предварительно обращаться к нотариусу. По общему порядку регистрационные действия совершаются 7 рабочих дней, ускоренный порядок возможен за 2 рабочих дня. партнер проекта

Компания Revera — один из лидеров белорусского рынка юридических услуг. Юристы компании совместно со специалистами Министерства экономики и Министерства иностранных дел Республики Беларусь ежегодно готовят справочник Doing Business in Belarus как официальное пособие для инвесторов.

Источник: https://finance.tut.by/news470087.html

Самое важное о составлении завещания

Запрет на совершение сделок с недвижимым имуществом без согласия прописанных в нем

Самое важное о составлении завещания

Для многих из нас в слове «завещание» есть что-то пугающее. В сознании прочно засел стереотип: завещание пишется на смертном одре. Некоторые даже считают написание завещания дурной приметой. На самом же деле, завещание очень важный и нужный документ.

Составляя завещание, человек распоряжается своим имуществом на случай смерти. Распоряжение производится путем передачи имущества другим гражданам или юридическим лицам — наследникам. Если гражданин не успел перед смертью составить завещание, его имущество перейдет к наследникам в порядке наследования по закону.

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим вопросы составления и исполнения завещания, является Гражданский кодекс.

Оформление завещания происходит в два этапа. Первый этап — составление текста завещания. Второй этап — нотариальное удостоверение завещания. Текст завещания на нотариальном бланке удостоверяет нотариус.

Обязательно указывается место и дата удостоверения завещания (кроме случаев, когда речь идет о закрытом завещании). Именно нотариальное удостоверение придает завещанию законную силу.

В случае если человеку, желающему составить завещание, трудно передвигаться, нотариус может посетить его на дому.

Нотариус обязательно проверяет дееспособность лица, совершающего завещание (в ГК сказано, что завещатель «должен быть полностью дееспособен»), а также законность условий, которые лицо желает включить в завещание.

Завещание составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у нотариуса. Кроме того, он вносит сведения о составленном завещании в Единую Информационную Систему нотариата (ЕИС).

Это делается для того, чтобы в случае, если, например, завещание утеряно, наследники могли восстановить его текст.

Есть ряд случаев, в которых завещание может быть удостоверено не нотариусом, а иным лицом:

— если завещатель находится в больнице, завещание может быть удостоверено главным и дежурным врачом;

— если завещатель находится в местах лишения свободы, завещание может быть удостоверено начальником исправительного учреждения;

— если завещатель находится в экспедиции, завещание может быть удостоверено начальником экспедиции и т.д.

Также завещание не удостоверяется нотариусом, если гражданин находится в положении, угрожающем его жизни, и в силу чрезвычайности обстоятельств не может удостоверить завещание у нотариуса.

В такой ситуации человек может изложить свою последнюю волю, написав завещание от руки на листе бумаге в присутствии двух свидетелей.

Важно помнить о том, что если в течение месяца после того, как у гражданина появится возможность удостоверить завещание у нотариуса или иного лица (главного врача и др.), он не сделает этого, завещание, подписанное в присутствии свидетелей, потеряет свою силу.

Составляя завещание особое внимание нужно уделить его форме, потому что нарушение требований к ней может сделать завещание недействительным. Конечно, если для составления завещания вы обратитесь к нотариусу, проблем с этим не возникнет.

Закон позволяет включить в завещание самые разнообразные условия. Это дает возможность каждому человеку составить завещание, максимально учитывающее его желания и потребности.

Завещать можно любое имущество, как движимое, так и недвижимое. Можно завещать все имеющееся имущество, либо его часть. Если завещана только часть имущества, то оставшееся будет распределена между наследниками по закону в соответствии с правилами очередности.

Завещать можно не только то имущество, которое уже принадлежит вам, но и то, которое вы планируете приобрести в будущем. Например, если у вас еще нет в собственности квартиры, но вы уже знаете, что через некоторое время приобретете ее, то вы уже можете включить ее в завещание.

В качестве наследника можно указать любого человека: родственника, не родственника, иностранного гражданина, организацию и даже Российскую Федерацию. Не стоит забывать об обязательных наследниках — тех, кто получит часть наследства независимо от содержания завещания. К обязательным наследникам относятся:

1. Нетрудоспособные родители умершего;

2. Его нетрудоспособный супруг;

3. Несовершеннолетние и нетрудоспособные дети;

4. Лица, являющиеся хотя бы отдаленными родственниками умершего, если они находились на его иждивении не менее года до момента смерти. Нахождение на иждивении означает, что единственным или основным источником средств к существованию этих лиц выступали деньги (или продукты), предоставляемые умершим.

5. Лица, не являющиеся родственниками умершего, если они не менее года до момента смерти находились на его иждивении и проживали совместно с ним.

Также в завещании можно предусмотреть «запасного наследника», который получит имущество, на которое распространяется завещание, в случае, если указанный в завещании наследник умрет, или откажется от принятия наследства.

Завещанием можно установить обязанность наследников оказать какую-либо услугу, или передать какое-либо имущество третьему лицу. Например, можно указать, что ваш внук, получая дом в наследство, должен будет предоставить пожизненное право проживания в нем вашему сыну.

При оформлении завещания обязательно понадобится паспорт. Документы на имущество, которое вы собираетесь включить в завещание, не обязательно, но желательно.

Нотариус может указать наследуемое имущество со слов завещателя, но лучше указывать признаки, идентифицирующие имущество как можно точнее, чтобы в будущем никто не имел возможности опротестовать завещание, ссылаясь на сложности в его толковании.

Например, если вы собираетесь включить в завещание земельный участок, то лучше указать его площадь, точный адрес, название и наименование садового товарищества или дачного кооператива, категорию земли и виды разрешенной деятельности. Не имея под рукой документов, сделать это будет сложно.

Гражданин может в любой момент отменить или изменить завещание. Для этого у нотариуса составляется специальный документ об отмене завещания, либо новое завещание, содержание которого будет изменять содержание предыдущего.

нотариально заверенное в соответствии с действующим законодательством письменное распоряжение собственника имущества о том, в чью собственность должно быть передано имущество (часть имущества) после его смерти. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/samoe-vazhnoe-o-sostavlenii-zaveshchaniia

Запрет на совершение регистрационных действий с недвижимостью: защищаемся от мошенников

Запрет на совершение сделок с недвижимым имуществом без согласия прописанных в нем

Обновлено 03.07.2019

2017-03-11T13:53:54+03:00

Необходимость оформления запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью состоит в том, чтобы иное лицо не имело возможности без ведома собственника совершать какие-либо действия с недвижимостью, а именно: продажу, оформление в качестве залога при ипотеке и прочие изменения в документах, устанавливающих право собственности в государственных регистрационных органах.

После наложения подобного запрета, без личного присутствия собственника недвижимости сторонним лицом не может быть совершено никаких регистрационных действий с квартирой, домом или участком земли.

Для того, чтобы запрет на регистрационные действия с квартирой вступил в силу, необходимо написать соответствующее заявление, на основании которого в едином государственном реестре будут внесены необходимые изменения.

Однако, в каждом правиле есть исключения. В данном случае им является решение суда, согласно которому без участия собственника с недвижимостью могут совершаться регистрационные действия.

Это возможно:

  • при банкротстве плательщика если квартира находится под залогом в банке при ипотечном кредите;
  • при соответствующем требовании судебного исполнителя, совершающего данные действия согласно законодательным нормам.

Вышеописанные ситуации относятся к правомерным. В остальных же случаях запрет на совершение регистрационных действий с недвижимостью обезопасит вас как собственника в подобного рода сделках.

Бесплатная консультация юриста

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Задать вопрос

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Полезно узнать, что зарегистрировать имущество можно онлайн, с помощью электронной регистрация прав на недвижимое имущество, это вам сэкономит время.

Для того чтобы запретить сторонним лицам совершать какие-либо действия с вашей квартирой, домом или земельным участком, достаточно обратиться в одну из государственных организаций:

  • многофункциональный центр по предоставлению услуг населению(МФЦ);
  • Росреестр;
  • филиал Кадастровой палаты.

В выбранную структуру необходимо написать и предоставить заявление о запрете совершения любых регистрационных действий с недвижимостью, собственником которой вы являетесь, без личного присутствия вас или вашего представителя. Юристы советуют указывать пункт об обязательном личном присутствии владельца.

Факт

В ситуации с возможным представителем мошенникам открывается множество лазеек для совершения махинаций.

Если вы все же решили прописать в заявлении представителя, тогда оформите нотариально заверенную доверенность, позволяющую выбранному физлицу совершать действия с недвижимостью от вашего имени. Образец заявления можно найти в любой из вышеупомянутых организаций. А также в интернете на сайте госструктур, где можно скачать и заполнить образец.

После того, как заявление рассмотрят и вынесут решение, в едином госреестре будет сделана соответствующая запись.

С этой поры вы можете не опасаться мошеннических действий со стороны как самих продавцов, так и их посредников.

Потому как после официального оформления запрета регистрационных действий в отношении недвижимого имущества без личного согласия собственника никто не сможет лишить его права владения им.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Кстати, полезно узнать можно ли нежилое помещение перевести в жилое и какие тонкости этой процедуры?

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

При необходимости совершения сделки с недвижимостью первым возникает вопрос о том, как не попасться на уловки мошенников и недобросовестных продавцов при покупке жилой площади. Следует учитывать, что абсолютно все сделки, совершаемые с объектами недвижимости, подлежат государственной регистрации в ЕГРП (едином госреестре).

А значит для того, чтобы не наткнуться на мошенников, следует прежде, чем оформлять покупку, убедиться в том, что недвижимость действительно принадлежит продавцу. Для этого необходимо получить соответствующую выписку из росреестра. Если таковой в нем нет, тогда сведения стоит запросить у другой структуры, которая занималась регистрацией квартиры, дома или земельного участка.

Сделать это можно как при личном обращении в организацию, так и в режиме онлайн на сайте. Узнать необходимую информацию можно по кадастровому номеру, адресу, номеру госрегистрации.

Если вы не знаете свой кадастровый номер, то можно узнать кадастровый номер по адресу или онлайн.  Так же можно узнать о наличии ограничения на недвижимость.

У продавца должен быть на руках правоустанавливающий документ на отчуждаемое имущество.

Полезно узнать, когда требуется срочная выписка из ЕГРЮЛ.

Источник: https://bukvaprava.ru/2017/03/11/zapret-na-sovershenie-registracionnyh-dejstvij-s-nedvizhimostyu/

Покупка квартиры, где прописан ребенок или собственник несовершеннолетний

Запрет на совершение сделок с недвижимым имуществом без согласия прописанных в нем

Многие,решивкупитьквартирувМинске,сталкиваютсястакимнюансом–вквартирепрописанребенок.Илиболеередкийвариант–несовершеннолетнийявляетсясобственникомквартиры.

И,хотязакончеткорегламентируетправанесовершеннолетних,вопросыиопасенияпотенциальныхпокупателейнеисчезают.

Такпроблемалиэтоичегостоитопасатьсяприсовершениисделкисмаленькимивладельцамикрупнойинекрупнойнедвижимости.Истоитливолноватьсявообщепоэтомуповоду.

Дляначаланемноговлеземвправовыедебрипоэтомувопросу.Ктожетакиенесовершеннолетние,вчемразницамеждупопечительствомиопекойикаквыстраиваютюридическиеотношениявслучаях,гдеестьдети.

Присовершениилюбыхсделокснедвижимостью,вкоторойпрописаннесовершеннолетнийилинесовершеннолетнийявляетсясобственником,необходимополучитьсогласиеоргановопекиипопечительства.Опекаустанавливаетсянаддетьмиввозрастеот6до14летинедееспособнымигражданами.Надподросткамиот14идо18лет,атакжеограниченнодееспособнымиустанавливаетсяпопечительство.

Занесовершеннолетнихдо14лет,сделкисобъектаминедвижимостисовершаютотименидетейтолькоихродители,усыновителииопекуны.

С14до18лет,несовершеннолетниесовершаютсделкитолькосписьменногосогласияихродителей,усыновителейиопекунов.

Дляграждан,которыеявляютсяпопечителямииопекунами,установленпорядокпораспоряжениюимуществомихподопечных.

Опекунынеимеютправабезпредварительногоразрешенияорганаопекиипопечительствасовершать,апопечителинеимеютправабезразрешениясоответственногоорганадаватьразрешениенасовершениесделокпоотчуждению,атакжеобменуилидарениюимуществанесовершеннолетнегоилималолетнего.

Такжезапрещаетсябезразрешениясоответствующегоорганазаключатьсделки,которыевлекутзасобойотказотправ,принадлежащихопекаемому,разделимуществаопекаемогоребенка,делениянадолиспоследующимвыводомдолейилюбыедругиесделки,которыеуменьшатимуществонесовершеннолетнего.

Подзапретпопадаютисделкисимуществомнесовершеннолетнего,вкоторыхестьличнаязаинтересованностьопекунаилипопечителяилиихблизкихродственниковисупругов.Вэтомслучаесуществуеттолькоодноисключение–передачаобъектовнедвижимостииличастиобъектавдарилибезвозмездноепользованиенесовершеннолетнему.

Необходимопомнить,чторебенок,являющийсячленомсемьивладельцажилья,независимоотместапроживаниянесовершеннолетнего,пользуетсяправомназанимаемоеилипринадлежащееемужилоепомещение.Поэтомуорганыопекиипопечительстваприсовершениилюбойоперацииснедвижимостьюинтересуютсявпервуюочередь-ненарушаютсялиправаребенка.Вслучаенарушений–согласиенасделкуданонебудет.

Приотчужденииквартирыипоследующейпокупке,потребованияморгановопеки,продавецдолженобеспечитьнесовершеннолетнегопропискойдомоментаприобретенияновойквартиры.Впоследствии,органыопекиимеютправотребоватьотпродавцаоформитьновуюквартирунанесовершеннолетнего,вслучае,еслипроданнаяквартирапринадлежаларебенкуполностьюиличастично.

Приватизированнаяквартира,дажебезучастияребенкавприватизацииипоследующейвыпискинесовершеннолетнего,такжедолжнабытьизученаорганамиопеки,которыепроверивдокументы,выдадутилиоткажутвпродаже.

Этотмоментпопадаетподконтрольсоответствующихорганов,которыеследятзаправаминесовершеннолетних,потомучтобываютслучаи,когдадетейприприватизациижильяэлементарно«забывают».

Тоесть,ребенокпроживаетипрописаннатакойжилплощадивкачествежильца,втовремя,какостальныесталисобственниками.Такиеслучаирешаютсявсудебномпорядке.

Достаточнолегкимвариантом,приналичиипрописанныхнажилплощадинесовершеннолетних,являетсяобмен.Разрешениеорганаопекиполучитьвтакомслучаедостаточнолегко,приусловииравноценногообмена.

Тоесть,исследуютсятолькоколичественныепоказателиметража.Ксожалению,наделеможетоказатьсяквартиратакойжеметражностью,носменьшейжилойплощадьюилисменьшимколичествомкомнатиболеехудшемдомеилирайоне.

Тоестьпоитогу–ребенокпроигрываетвусловияхпроживания.

Подведемитогнашегоправовоголикбеза.

1.Есливквартирепрописанынесовершеннолетние

Cмарта2013несколькоупрощенапроцедурапродажиквартир,вкоторыхпроживаютилипрописанынесовершеннолетние.Ранее,потребованияморгановопеки,метражпокупаемойвзаменпродаваемойквартирыдолженбылбытьтакимжеилибольше.

Иначе,разрешениенасделкуполучитьбылоневозможно.СейчасдостаточнополучитьсправкуОргановопекиотом,чтосемья,вкоторойживетнесовершеннолетний,ненаходитсявсоциальноопасномположении.

Тоесть,еслисемьяблагополучная,томожетзаменитьбольшуюквадратуружильянаменьшую.

Дляполученияразрешенияоргановопекинапродажуквартирыснесовершеннолетним,сводитсякследующему:находитеподходящую«встречную»квартиру;подписываетесеепродавцомпредварительныйдоговор(грамотносоставленныйобразецВампредложатвагентстве);идетев«Одноокно»Администрациисвоегорайонасоследующимидокументами:паспорта,свидетельстваорождениидетей,свидетельствообраке,документынапокупаемуюипродаваемуюквартирыипредварительныйдоговор;в«Одномокне»пишетезаявление:«Прошудатьсогласие…»(образецВамвыдадутнаместе);иждетепорядкадвухнедель«решения».

Чтоделатьвслучае,еслипокупательнесогласенждать?

Вариантодин–выписатьдетейизквартиры.Наданныймомент-этодостаточнопростоисделатьможнозанеделю.

2.Еслинесовершеннолетний–собственникотчуждаемойнедвижимости

Этовариантподособымконтролеморгановопеки.Чтобыполучитьсогласиеотгосударственногооргана,необходимоприобреститольконаимяребенкадругуюнедвижимостьнеменьшейплощади.

Впринципе,сложностейнемногоиналичиенесовершеннолетнеговквартиренедолжноостанавливатьпотенциальныхпокупателейотжелаемойсделки.

Когдаобъектысделкибудутпровереныивседокументыбудутвпорядке,следуетправильнооформитьдоговоркупли-продажи.

Copyright ООО «Час-Пик» © 2014. Все права соблюдены.

Алена Корзун

Источник: https://www.chaspik.by/monitoring/pokupka-kvartiry-gde-propisan-rebenok-ili-sobstvennik-nesovershennoletnij/

Прав-помощь
Добавить комментарий