Земельный участок под существующий индивидуальный дом, а дома нет

В бурятии жильцы двухквартирных частных домов не могут «поделить» земельные участки

Земельный участок под существующий индивидуальный дом, а дома нет

Существующий закон накладывает определенные ограничения на право пользования именно теми участками, которые не успели приватизировать до 2006 года, то есть до вступления в силу Жилищного кодекса России. Этот вопрос обсуждался на заседании Общественного совета при Минимуществе Бурятии 16 июня.

«Должен уломать»

– В Бурятии целые поселки, особенно те, где были совхозы и леспромхозы, застроены такими двухквартирными домами. В них проживает около 30% населения республики. Да и в городе их хватает, – отметил на заседании председатель Общественного совета Валерий Яковлев. – Участки находятся в общей долевой собственности.

Фактически люди уже давным-давно разделили свои огороды и сады. Но сегодня для того, чтобы посадить на моей части земли куст картошки, реально требуется согласие других собственников.

Это же жизненный парадокс! Если я поссорился с соседом, он ни дорожку на своем участке не проложит – по грязи будет ходить, ни один куст не посадит, ни дом, ни участок не продаст, потому что сначала он меня должен «уломать».

Он отметил: зачастую приватизированной оказывается только половина земельного участка, находящегося в общем пользовании.

– Если вторую часть этой земли приватизировать не успели, то теперь ее можно оформить только в общедолевую собственность. И как потом с этим бороться и сражаться? Проблема очень серьезная и очень важная и, полагаю, ее требуется решать на федеральном уровне.

30 000 «проблемных домов»

Начальник отдела землеустройства и землепользования Министерства имущественных отношений Бурятии Дмитрий Булнаев в своем выступлении уточнил: в Бурятии находится свыше 30 000 тысяч многоквартирных одноэтажных жилых домов «блокированной застройки».

Из них около 4000 – в Улан-Удэ, 771 – в Тарбагатайском, 2234 – в Заиграевском, 1053 – в Еравнинском, 1018 – в Муйском и 1500 – в Хоринском районах республики. И большинству собственников приходится сталкиваться с проблемами при оформлении прав на земельный участок.

В законе говорится: земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса и поставленный на государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

– В Бурятии существовала практика по образованию земельных участков под частями двухквартирных домов, которые не являются самостоятельными объектами. Затем участки оформлялись в частную собственность. Это было направлено на увеличение доходной базы местных бюджетов, – пояснил Дмитрий Булнаев.

– Сейчас возникают ситуации, когда под одной частью такого многоквартирного дома оформлено право частной собственности. И необходимо приватизировать вторую часть. При решении этого вопроса возникает неопределенность.

Когда формируется земельный участок, мы определяем вид разрешенного использования в соответствии с существующим классификатором. Он утвержден Минэкономразвития России.

По словам Булнаева, такого понятия, как вид разрешенного использования земельного участка под «частью жилого дома», нет.

– Есть либо многоквартирный, либо индивидуальный дом. Нет и оснований для предоставления земельного участка, поскольку закон не предполагает приватизацию под частью жилого дома, – добавил он.

Выступят с инициативой

Министр имущественных и земельных отношений Бурятии Маргарита Магомедова заметила: перед тем, как проводить какие-либо работы на участке, один «долевик» должен получить согласие другого.

– У одного соседа с другим могут сложиться не совсем здоровые отношения. Встает вопрос о выкупе участка. И один из собственников вынужден продавать дом вообще без земли. Парадоксальная ситуация. И не только в Бурятии, но и в целом по Сибири, – подчеркнула она.

Ведомство уже подготовило запрос в Минэкономразвития России – «для выработки единой позиции». По словам Маргариты Магомедовой, еще непонятно, потребуется внести изменения в действующие нормативные акты или же придется принимать новый закон.

Общественники также планируют выступить с законодательной инициативой, внеся вопрос на обсуждение депутатов Народного Хурала.

– Тему нужно детально проработать, чтобы органы местного самоуправления предоставили информацию по каждому дому – где участки оформлены в собственность, а где нет.

Если мы будем выходить с законодательной инициативой через Хурал. Все эти данные понадобятся. Иначе нас просто никто не услышит.

Боюсь, что даже сейчас Минэкономразвития России может отреагировать именно так: проблему мы обозначили, но не показали ее значимость.

Источник: https://www.infpol.ru/160533-v-buryatii-zhiltsy-dvukhkvartirnykh-chastnykh-domov-ne-mogut-podelit-zemelnye-uchastki/

Человек купил землю, а строить нельзя – остается сажать картошку!

Земельный участок под существующий индивидуальный дом, а дома нет

Как приобрести участок и не остаться в дураках

Что нужно знать при покупке земли? Как не допустить ошибок при выборе земельного участка? Член комиссии по землепользованию и застройке при руководителе исполнительного комитета Казани Ренат Мустафин отмечает, что в большинстве случаев люди, покупая земельные участки, не обращают внимание на правила землепользования и застройки Казани, что может обернуться невозможностью строительства того объекта, который предполагалось возвести изначально. В своей статье, написанной специально для «БИЗНЕС Online», Мустафин рассказывает, на какие еще нюансы следует обратить внимание и как не купить кота в мешке.

ЧТО ТАКОЕ ЗОНА ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА?

В комиссии по землепользованию и застройке Казани ежемесячно рассматривается огромное количество вопросов перезонирования участков, предоставления условно разрешенных видов использования. Зачастую предприниматель, купивший или арендовавший участок с целью строительства предприятия, склада и т.д., вынужден выплачивать налоги, но при этом использовать данную землю он не может.

Для большинства людей словосочетание «территориальные зоны и градостроительные регламенты» ни о чем не говорят до того момента, пока купленный ими земельный участок не окажется в зоне, где невозможно строительство того, что было задумано.

Чтобы избежать таких неприятностей, а порой и неразрешимых проблем, необходимо понять, что это такое — «территориальные зоны и градостроительные регламенты».

Территория Казани, согласно документу «Правила землепользования и застройки» (в редакции решения КГД №13-30 от 24.01.2014), разделена на территориальные зоны, это закреплено на карте территориальных зон градостроительных регламентов.

Зоны на карте обозначены буквенными и цифровыми обозначениями (например Ж1, Ж2, Д1, Д2, КС, Р1), для каждой зоны прописаны виды разрешенного использования недвижимости, предельные значения параметров земельных участков и разрешенного строительства.

Проще говоря, прописано, что можно строить и каких размеров. Правила обязательны для всех.

ЗЕМЛЮ КУПИЛ, А ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ЕЮ НЕ МОЖЕШЬ

На практике же мы имеем следующее. Приобретается земельный участок с желанием построить индивидуальный жилой дом, только после этого начинается анализ территории. Хорошо, если этот участок уже в существующей застройке и более-менее понятны характеристики участка.

Хороший вариант, если участок окажется в зоне Ж1 или Ж2. Однако чаще всего происходит наоборот — люди покупают земельный участок, который находится в зоне, не предназначенной для жилищного строительства.

Безусловно, правилами землепользования и застройки предусмотрены процедуры внесения изменений в карту зон, но это очень долгая процедура (8 – 12 месяцев), которая требует проведения публичных слушаний и решения городской думы.

Это оправдано в тех случаях, когда разговор идет о больших территориях, в которых можно вести строительство большого количества индивидуальных домов или многоэтажного строительства.

Реальный случай из жизни. Успешно развивающаяся компания купила земельный участок рядом со своей базой с планами развития своего производства.

Земля по документам «для сельскохозяйственного использования», но продавец земли убедил покупателей, что можно спокойно перевести земельный участок в категорию земли, где возможно строительство складов и других производственных помещений. Сделка была совершена, получено свидетельство о госрегистрации.

Проблемы появляются, когда начинается проектирование объектов, их согласование в УАиГ, получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и разрешения на строительство. Даже проведенный предварительный анализ земельного участка показал невозможность строительства на данном участке объектов, которые хочет собственник.

Оказалось, что земельный участок находится на охранной зоне магистрального этиленпровода, в котором строительство невозможно, по земельному участку проходят красные линии запланированной дороги! В итоге градостроительный анализ показал, что на этот участок невозможно получить ГПЗУ, который является одним из основных документов для получения разрешения на строительство. Провести процедуру перевода земельного участка в другую зону также невозможно в связи с тем, что участок попадает в охранную зону этиленпровода. Что же может сделать собственник? В данном случае ничего, разве что посадить картошку!

НА ЧТО НЕОБХОДИМО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ

Для того чтобы избежать подобных ситуаций, когда купленный вами земельный участок окажется в зоне, в которой невозможно построить тот объект, который вы хотели, необходимо сделать анализ участка. Для этого нужно взять копию кадастрового паспорта, в котором прописан кадастровый номер данного участка.

Затем следует определить по кадастровой карте, где находится этот участок, и совместить эту карту с картой градостроительных зон. Посмотрите, какие виды разрешенного использования для этого участка.

Если в разрешенных видах строительства для градостроительной зоны не прописаны здания, которые вы хотите построить, вы не получите разрешение на строительство.

Кроме того, необходимо обратить внимание на генплан города (может быть, через 5 – 10 лет на месте вашего участка запланировано строительство дороги или многоэтажное жилье).

Посмотрите, какие инженерные сети проложены рядом с участком (газ, вода, канализация, электричество), запланировано ли строительство дорог.

И нет ли санитарно-защитных зон от предприятий или магистральных инженерных коммуникаций.

Ренат Мустафин

Справка

Ренат Марсович Мустафин — эксперт в области градостроительства. Родился 1 мая 1960 года.

Образование: Казанский инженерно-строительный институт (специализация «архитектор»).

2007 – 2008 — начальник отдела развития строительства управления архитектуры Казани.

2009 – 2014 — первый заместитель начальника управления архитектуры и градостроительства исполнительного комитета Казани.

Печать

Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

Отправить нам новость

Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/119690

Обзор судебной практики рассмотрения гражданских дел по спорам, возникающим из земельных правоотношений, рассмотренным судами Калининградской области за 2013 год

Земельный участок под существующий индивидуальный дом, а дома нет

Обзор документа

Обзор судебной практики рассмотрения гражданских дел по спорам, возникающим из земельных правоотношений, рассмотренным судами Калининградской области за 2013 год

Конституция Российской Федерации гарантирует, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9).

С развитием права частной собственности на землю вопрос о правах на нее приобрел особую значимость. В связи с этим земельные споры сохраняют свою актуальность, несмотря на небольшой удельный вес дел данной категории.

Так, по данным статистической отчетности за 2013 г. земельные споры составляют около 2,2% от общего числа оконченных судами области гражданских дел.

Кроме того, с учетом существенной публично-правовой специфики характера спорных правоотношений значительное число дел, связанных с применением земельного законодательства, учитывается в статистической отчетности по категории “жалобы на неправомерные действия (бездействие) должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, органов государственной власти и местного самоуправления”.

По результатам рассмотрения дел в апелляционном порядке стабильность судебных решений по земельным спорам составляет 88,4%.

Следует отметить, что если ранее большая часть споров была связана с межевыми конфликтами, порядком пользования земельными участками, оборотом земель сельскохозяйственного назначения, то в настоящее время значительным является число дел, связанных с ограничением прав на землю, проведением кадастрового учета земельных участков. Такое положение может быть обусловлено необходимостью легитимизации правообладания и объекта права и возникновением связанных с этим разногласий между субъектами этих правоотношений.

В изъятие из общих правил территориальной подсудности все иски, так или иначе затрагивающие права на земельные участки, предъявляются в суд по месту их нахождения по правилам исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ).

Следует отметить, что суды по существу правильно подходят к вопросу об определении территориальной подсудности.

Например, определением судьи Центрального районного суда г. Калининграда возвращено в связи с неподсудностью данному суду исковое заявление Г.Н.В. и К.И.Я.

к администрации городского округа “Город Калининград” о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка и понуждении к предоставлению земельного участка в собственность за плату.

Данное исковое заявление подано в суд по месту нахождения ответчика – администрации городского округа, при этом предметом спора являлся расположенный на Московском проспекте г. Калининграда земельный участок под находящимися в собственности истцов нежилыми помещениями. Возвращая исковое заявление, судья Центрального районного суда г.

Калининграда правильно исходил из того, что истцами заявлено требование о праве на получение земельного участка по основаниям, предусмотренным ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), в связи с чем спор подлежит разрешению по месту нахождения спорного земельного участка – Ленинградским районным судом г. Калининграда.

Что касается родовой подсудности, то большинство дел по спорам, связанным с землей, разрешается районными судами.

В силу требований п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ к подсудности мировых судей относятся дела об определении порядка пользования земельными участками, за исключением случаев, когда такие споры сопряжены с требованиями иного характера, относящимися к подсудности районных судов.

Кроме того, мировым судьям подсудны дела о правах на земельные участки, если их стоимость не превышает 50 000 руб. (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ). При цене иска свыше этой суммы дело рассматривается районным судом.

1. Вопросы кадастрового учета земельных участков

Правовое определение понятия “земельный участок” установлено в ст. 11.1 ЗК РФ, согласно которой земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

По смыслу приведенной нормы, земельный участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что такой земельный участок имеет установленные границы.

Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации. При этом такая индивидуализация (определение и закрепление на месте границ) означает, что земельный участок прошел кадастровый учет и ему присвоен соответствующий кадастровый номер.

Согласно Федеральному закону от 4 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (в ред. от 30 декабря 2008 г.

) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе (п. 3 ст. 1).

В силу требований ст. 7 указанного Федерального закона к индивидуальным характеристикам земельного участка относятся кадастровый номер, месторасположение, площадь, границы, его целевое назначение.

Между тем, на практике нередко в кадастре такие сведения отсутствуют или указаны не в соответствии с нормами действующего законодательства. Как правило, это относится к ранее учтенным земельным участкам.

В соответствии с п. 21 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 4 февраля 2010 г.

N 42, решение о внесении в кадастр сведений о ранее учтенном земельном участке принимается на основании правоустанавливающих документов (свидетельства о праве собственности, праве пожизненно наследуемого владения, государственного акта, удостоверяющего право собственности на землю, и др.), которые не содержат информации о границах земельного участка.

При таких обстоятельствах перед правообладателями ранее учтенных земельных участков возникает необходимость внести в кадастр недостающие сведения о его границах.

В силу требований ст. 22 Федерального закона от 4 июля 2007 г.

N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” основанием для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости об уникальных характеристиках земельного участка является межевой план, устанавливающий в том числе местоположение границ земельных участков и являющийся результатом проведения кадастровых работ. Указанная процедура проводится и в отношении вновь создаваемых земельных участков, и в отношении ранее учтенных земельных участков.

Согласно ст.

38 указанного Федерального закона при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.

В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (п. 9. ст. 38).

Особым действием в составе действий по формированию границ земельного участка является согласование местоположения его границ.

Этот порядок в основном определен в ст. 39 Федерального закона от 4 июля 2007 г.

N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, согласно которой местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию заинтересованными лицами – правообладателями земельных участков, границы которых одновременно служат границами земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ.

При этом заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.

В силу ст. 40 указанного Федерального закона результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования и является частью межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Установление процедуры согласования местоположения границ обусловлено необходимостью учета законных прав всех заинтересованных лиц при индивидуализации земельных участков и направлено на обеспечение защиты прав в первую очередь смежных землепользователей. Акт согласования границ является неотъемлемой частью межевого плана. Нарушения, допущенные при проведении согласования, могут являться основанием для признания всего межевого плана, а также его результатов, незаконными.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/9682532/

Сложности упрощённого порядка регистрации

Земельный участок под существующий индивидуальный дом, а дома нет

Упрощённый порядок регистрации отдельных объектов недвижимости, именуемый «дачной амнистией», действует с сентября 2006 года. В отношении индивидуальных жилых домов порядок продлён до 2020 года (остальные объекты – участки, гаражи, сады и пр. – «амнистированы» бессрочно), но в то же время процедура регистрации индивидуальных жилых домов стала сложнее.

– Раньше при постановке на кадастровый учёт индивидуального жилого дома разрешение не требовалось – представлялся кадастровый паспорт и правоустанавливающий документ на землю. Теперь технический план готовится исключительно на основании разрешения на строительство и проектной документации, если таковая имеется.

Если она не разрабатывалась (такое в отношении ИЖС возможно), то регистрация проводится на основании декларации, – пояснила Марина Казанцева, начальник отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Свердловской области. – Прямое указание на эту норму содержит ст.

70 закона о регистрации недвижимости.

Технический план для регистрации частного дома готовится исключительно на основании разрешения на строительство и проектной документации. Если разрешительной документации нет, то это самовольное строительство!

(П. 7.

До 1 марта 2018 года основаниями для государственного кадастрового учёта и (или) госрегистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для ИЖС, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населённого пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты ИЖС. – прим. ред.).

Если нет разрешительной документации, по ст. 222 ГК РФ, – это самовольное строительство. Даже несмотря на то, что категория и назначение земельного участка позволяют возводить индивидуальный жилой дом.

– Может ли нынешний собственник дома оформить в упрощённом порядке право на земельный участок, который предоставлен предыдущему собственнику?

– Регистрации прав на участок по упрощённому порядку посвящена статья 49 закона о регистрации 218-ФЗ. Главное здесь обратить внимание, когда был предоставлен участок, – до введения в действие Земельного кодекса РФ 29 октября 2001 года или после этой даты.

Если право на дом перешло в порядке наследования, если акт местного самоуправления о предоставлении участка оформлен на другое лицо, на предыдущего собственника или по иным правовым основаниям, нынешний собственник может оформить право в упрощённом порядке.

Но здесь недостаточно только правоустанавливающих документов на дом, обязателен землеотводный документ. В статье 49 перечислены правоустанавливающие документы, нормативные акты, которые нужно предоставлять.

Смысл упрощённого порядка в том, чтобы разгрузить органы местного самоуправления, которые прежде уже распорядились участком, на котором построен дом, выделили другому собственнику.

Это также вытекает из принципа единства судьбы земли и дома – вместе с домом переходят права бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком. Гражданин приобрёл дом, значит, он приобрёл и эти права, поэтому законодатель предусмотрел для него возможность оформить право в упрощённом порядке. Обратите внимание, что первоначальный документ должен быть оформлен на гражданина, не на СНТ, не на какое-то предприятие.

– Нужно ли получать разрешение на строительство жилого дома, если кадастровый паспорт получен, но право не зарегистрировано?

– Если дом состоит на кадастровом учёте, то технический паспорт, на основании которого он поставлен, легитимный. В этом случае подаётся заявление на государственную регистрацию.

Стоит отметить также, что декларация не отменяет необходимость получения разрешения на строительство, но отменяет проектную документацию. Это альтернатива проектной документации – либо то, либо другое.

На основании этих исходных сведений готовится технический план, но в любом случае разрешение на строительство для подготовки технического плана регистраторам должно быть представлено.

– Как зарегистрировать дом, построенный на садовом или дачном участке?

– В соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса разрешения на строительство на такие объекты не требуется. Поэтому если дом строится в саду или на дачном участке, нужна будет только декларация для подготовки технического плана. Но вся проблема – в формулировках.

Сейчас закон № 66-ФЗ о садоводческом объединении, который действует последние месяцы (с нового года вступает в силу новый закон, регламентирующий данные отношения), позволяет возведение жилых строений и жилых домов на дачных участках. Но коллизия норм – колоссальная.

С одной стороны, для жилого дома требуется разрешение на строительство, потому что это место для постоянного проживания, с другой – если дом стоит на «дачке», разрешения не нужно, закон говорит, что здесь можно строить и жилое строение, и жилой дом. На землях для огородничества строить дом нельзя.

На садовом участке можно строить только жилое строение с назначением «нежилое». На земле сельхозназначения строительство объекта капитального строительства запрещено до тех пор, пока этот участок не будет переведён в границу населённого пункта.

С 1 января 2019 года не будет требоваться разрешение на строительство только садового дома. То есть если объект зарегистрирован в упрощённом порядке и ему поставлен статус нежилого дома, он станет садовым домом.

Строительство и оформление прав на построенные дома на землях сельхозназначения – проблема Екатеринбурга. Это случилось из-за того, что закон позволял выделять такие земли для дачного назначения, и на полях выросли коттеджные посёлки.

Суды признают такие дома незаконными постройками, ввиду того что градостроительные регламенты не могли распространяться на сельхозугодия. Случаи рассматриваются по факту предоставления участка, изменения разрешённого использования, легитимности изменения и пр.

– в целом путаница серьёзная, и лучше не покупать такие объекты.

С 1 января 2019 года в Градостроительный кодекс вносятся изменения. Не будет требоваться разрешение на строительство только садового дома, – не на строительство на садовом участке жилого дома, а садового дома – жилого строения. Если объект зарегистрирован в упрощённом порядке и ему поставлен статус нежилого дома, он станет садовым домиком.

Если зарегистрирован в упрощённом порядке с назначением жилой дом, например, на земле для дачного строительства, он приобретёт статус жилого дома, однако новые объекты на этой земле будет сложнее зарегистрировать, потому что при этом будут рассматриваться правила землепользования, застройки и пр.

Если на садовом земельном участке правообладатель пожелает построить жилой дом, значит, он будет регистрировать его не в упрощённом порядке.

Правило такое – индивидуальный жилой дом требует разрешения на строительство без ввода в эксплуатацию.

– Можно зарегистрировать в упрощённом порядке участок под домом, который по документам передан в аренду?

Михаил Кириллов, заместитель руководителя Управления Росреестра по Свердловской области:

– Упрощённый порядок регистрации распространяется на участки, предоставленные в постоянное бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение, а также предоставленные без указания вида права, когда в документе сказано «предоставить гражданину участок для строительства жилого дома».

И не распространяется «дачная амнистия» на участки, переданные во временное пользование или аренду, даже если это произошло до введения в действие нового Земельного кодекса. При наличии зарегистрированного дома на таком участке нужно обратиться в орган местного самоуправления или МУГИСО для оформления участка уже по ст. 39.

20 Земельного кодекса РФ, как под существующим жилым объектом. Если на участке возведён объект недвижимости с зарегистрированным правом, то собственник имеет преимущественное право выкупа.

Если права на дом оформлены до 2001 года – введения в действие ЗК РФ, – органы местного самоуправления и МУГИСО предоставляют этот участок бесплатно, если после – за плату в процентах от кадастровой стоимости.

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/1295-registr0618

Дом, который построил САМ: советы экспертов

Земельный участок под существующий индивидуальный дом, а дома нет

Первый шаг: с чего начать выбор земельного участка

«Сегодня земельные участки, предназначенные для частного использования, делятся на участки, расположенные непосредственно в жилых районах города (так называемый «частный сектор» и участки «под ИЖС»), и участки, расположенные, как говорится, в садах, в садовых и дачных товариществах.

Последние по существующему законодательству делятся на садовые и огородные. На садовых наделах можно регистрироваться («прописываться») и строить жилые дома, на огородных этого делать нельзя.

Это надо знать, чтобы при покупке земельного участка не совершить одну из главных ошибок», – отметил Станислав Нови.

По его словам, прежде чем покупать участок, нужно определиться, для каких целей он нужен, какое строение вы собираетесь там возводить.

Будете ли проживать в нем круглогодично или сезонно, нужна ли вам развитая инфраструктура: школы, садики, поликлиники, магазины, дороги.

Или же вы жаждите тишины и покоя вдали от мирской суеты? Все эти «за» и «против» нужно проанализировать, рассчитать свои средства, а затем приступать к поиску участка.

Второй шаг: изучаем границы участка

«Во-первых, при покупке необходимо обратить внимание, какие документы есть в наличие у продавца. Сейчас документов для совершения сделки купли-продажи требуется больше, чем в предыдущие годы. И не всегда сведения, указанные на бумаге, соответствуют действительности.

Например, одна из ныне существующих проблем – границы участка. Необходимо изучить публичную кадастровую карту, на ней можно увидеть, не накладываются ли границы вашего участка на соседний.

Эту проблему лучше решить еще до подачи документов в Росреестр, иначе будет приостановлена государственная регистрация вашего права собственности до устранения выявленного пересечения.

Но не всегда публичная кадастровая карта отражает существующие проблемы с границами земельного участка, очень часто в своей практике мы сталкиваемся с несоответствием фактических границ с данными, содержащимися в ЕГРН. В таких случаях мы рекомендуем произвести обследование и «вынести точки в натуру» (прим ред.

главной целью этих работ является определение и закрепление на местности характерных (поворотных) точек границ земельного участка), то есть в действительности посмотреть, совпадают ли границы участка, которые указаны в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), с фактическими. В идеале они должны совпадать с тем или иным углом участка.

После постройки дома его тоже нужно зафиксировать на местности по координатам. Поэтому проблемы с границами нужно решить заблаговременно, чтобы часть вашего строения не находилась по координатам на соседнем участке. Мне в своей практике приходилось сталкиваться со случаем, когда границы земельного надела захватывали дорогу.

Также необходимо обратить внимание на фасадную часть участка, выходящую на улицу. Есть случаи, когда люди прирезают себе кусок земли, не принадлежащей им, и в таком виде продают участок. Это тоже нужно выяснить.

Если есть соседи у покупаемого вами земельного участка, лучше выносить точки в натуру в их присутствии», – подчеркнул эксперт.

Третий шаг: выясняем, нет ли ограничений для строительства

Также юрист рекомендует заказать градостроительный план земельного участка, топосъемку местности и расширенную выписку из ЕГРН, чтобы выяснить, можно ли вообще строить что-либо на этом участке, нет ли ограничений, обременений, арестов, кто его хозяин, не проходят ли через него магистральные трубопроводы, электрический кабель и т. д. Не расположен ли он на территории водоохранной, защитно-санитарной, промышленной зоны, зоны энергосетевого хозяйства, не расположены ли на нем памятники культурного наследия или историко-археологические объекты. Многие города Ростовской области расположены в зонах, где каждый слой земли имеет свою историческую ценность.

Также необходимо запросить у продавца имеющиеся в наличии договоры с ресурсоснабжающими организациями, квитанции по оплате услуг ЖКХ, выяснить у него возможное наличие техусловий и проектов на подключение коммуникаций.

По мнению эксперта, чтобы обезопасить себя от проблем, это все нужно выяснить до совершения сделки.

« До совершений сделки купли-продажи – это проблемы продавца, а когда вы купите земельный участок, это будут только ваши проблемы!» – предупреждает Станислав Нови.

«С первого марта нынешнего года вышли новые ПЗЗ г. Ростова-на-Дону (правила землепользования и застройки). Они кардинально отличаются от прежних. В них есть новые зоны, разрешения и запреты.

Также в правилах указано, что можно строить на определенной территории и какой высоты.

Введение построенного дома в рамки закона будет осуществляться в соответствии с этими правилами», – дополнил рассказ юрист.

Четвертый шаг: соседи, лучшие эксперты

Эксперт рекомендует, покупать ровный участок, иначе придется испытать определенные трудности при строительстве дома. Стоит обратить внимание и на близость грунтовых вод.

«Если есть соседи, познакомьтесь с ними, и расспросите их обо всем, тем более что вам с ними придется в дальнейшем рядом жить. Загляните к ним в подвал, обратите внимание на просадку почв, трещины, грибок на стенах дома. Это может указывать на наличие влажности, близость грунтовых вод и т.д.

Обычно соседи охотно делятся информацией о продавце, рассказывают о преимуществах и недостатках жизни в этом месте, об экологической составляющей, подтоплениях и шуме. Рекомендую, до совершения сделки, не поленитесь, съездите на это место еще раз.

Внимательно осмотрите окрестности, прислушайтесь, нет ли посторонних шумов, вдохните воздух — все устраивает? Тогда можно и за оформление документов приниматься», – подытожил Станислав Юрьевич.

Станислав НовиЮридическая компания “Нови и Партнеры”, тел.: 8 (909) 400-47-47

Сайт: novipart.ru

При покупке земельного участка и строительства своего жилья, финансы играют самую главную роль

Как купить хороший участок, построить на нем дом своей мечты в рамках существующего законодательства, не переплатив за него, подскажет опытный юрист, эксперт в области недвижимости Станислав Нови.

Источник: https://www.1rnd.ru/news/2344887/dom-kotoryj-postroil-sam-sovety-ekspertov

Верховный суд разрешил пользоваться землей возле дома его жильцам

Земельный участок под существующий индивидуальный дом, а дома нет

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда дала полезные для многих разъяснения, которые касаются участка земли вокруг многоквартирных домов.

Безусловно, в деле, рассмотренном Верховным судом, речь идет о совершенно конкретном гражданском споре, но проблема построек у подъездов жилых домов актуальна не только для одних заявителей. Разъяснения по такой ситуации Верховного суда могут быть полезны всем, кто столкнется с подобным конфликтом.

В нашем случае все началось с взаимных исков соседей, проживающих в одном доме. Итак, некий гражданин принес в суд иск к соседке и попросил суд заставить ее освободить участок от имеющихся на нем строений.

Сдать комнату в коммунальной квартире станет сложнее

Суду истец объяснил, что он – собственник квартиры в жилом доме. Дом одноэтажный и в нем четыре квартиры. Три года назад он получил от местной администрации в собственность участок под окнами дома с разрешением использовать его “под индивидуальную жилую застройку”.

Сейчас на этом участке располагаются металлический гараж, ящик, верстак и часть деревянного забора, которые принадлежат соседке. Ответчик, точнее – ответчица, к которой были предъявлены претензии, написала встречный иск и не только к соседу, но и к местной администрации.

От чиновников она потребовала отменить старое решение в пользу соседа о выделении тому земли, просила признать недействительным договор купли-продажи соседом выделенного участка и снять его с кадастрового учета.

Свои требования гражданка объяснила тем, что живет в этом доме очень давно – с 1961 года – и тоже является собственницей квартиры. Она уже не один десяток лет пользуется участком земли у дома.

А в 80-е годы там построила гараж, которым пользуется уже без малого 30 лет.

Районный суд, рассмотрев оба иска, мужчине отказал, а гражданке встречный иск удовлетворил. Объясняя такое решение райсуд написал, что порядок пользования участком, на котором стоит многоквартирный дом, существует уже больше 30 лет.

Поэтому предоставление местной администрацией одному из соседей куска территории при доме в собственность произошло вопреки сложившемуся между соседями дома порядку пользования участком при доме.

А это, в свою очередь, нарушило 209-ю статью Гражданского кодекса.

Но апелляция это решение районного суда отменила и вынесла новое решение. По нему иск гражданина с просьбой освободить его территорию удовлетворен, а соседке с гаражом отказали.

Апелляция в своем решении заявила, что нет никаких оснований говорить, что между соседями сложился порядок пользования участком. А еще вторая инстанция заявила, что все четыре квартиры в этом доме – изолированные части жилого дома.

Главное – суд посчитал недоказанным то, что предоставленный соседу участок нарушает права соседки как собственницы части дома.

С таким выводом апелляции и не согласился Верховный суд.

Депутаты предложили приостанавливать уплату взносов на капремонт

По закону “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” (N189 от 29 декабря 2004 года) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом, и “иные, входящие в состав дома объекты недвижимости”, являются общей долевой собственностью собственников помещений в доме.

В случае если земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, то на основании решения общего собрания собственников любое уполномоченное лицо имеет право обратиться в органы госвласти с заявлением о формировании земельного участка, на котором стоит дом.

Формированием участка занимается госвласть или органы местного самоуправления.

По 37-й статье Земельного кодекса, действовавшего на момент возникновения спора, если право собственности на строение переходит к нескольким собственникам, то право на землю переходит, как правило, в размере, пропорциональном долям собственности в здании.

По Земельному кодексу, который действовал на момент суда по спорной земле, в случае перехода прав собственности на здание к нескольким собственникам порядок пользования участком определяется с учетом доли в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования участком.

Эксперт: Каждый третий лифт в многоквартирном доме использовать нельзя

Был четыре года назад совместный пленум Верховного и Арбитражного судов по вопросам защиты прав собственности.

Там сказано: если участок не сформирован и в отношении его не проведен кадастровый учет, то земля под домом находится в собственности публично правового образования.

Но по смыслу закона “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой может быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственник жилья в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в которой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома.

Верховный суд подчеркнул: в этих случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором стоит дом, в силу статьи 305 Гражданского кодекса имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав.

Предыдущими судами установлено, что дом, чьи соседи судятся, – многоквартирный и участок под ним еще в 1957 году отведен под строительство дома. Информация о выделении участка есть в инвентарном деле.

Но в материалах дела нет доказательств, что участок под домом сформирован и в отношении его проведен государственный кадастровый учет. Этого не учла апелляция, поэтому и вынесла незаконное решение.

Источник: https://rg.ru/2016/01/13/zemlya.html

Прав-помощь
Добавить комментарий